マンション売却は居住中でも進められる?内覧で実践するべきコツとは

マンション売却

今住んでいるマンションの売却を考えたとき、「出来ることならマンションを引越しせずに売却したい」や「新居への引越しまでまだ時間があるから、それまで住みながら売却できるだろうか」など、マンションに居住しながら売却を進めたいと考える人も少なくないでしょう。

この記事では、居住中のマンションでも売却が進められるか知りたい人向けに、マンションに住みながら売却するメリットやデメリットなどの注意点、売却の流れとコツについてご紹介していきます。

居住中のマンションを売却する際のよくある疑問も紹介しているため、これから売却を検討している人は、この記事を参考にして損の無いスムーズな売却を目指しましょう。

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マンション売却は居住中でも問題なし

マンションを売却する際、必ずしも空室にして売却を進める必要はありません。売却方法の流れとしては、以下の手順でマンションの引渡しまで進みます。

  1. マンションの査定依頼
  2. 不動産会社と媒介契約の締結
  3. 売却活動開始
  4. 購入希望者の内覧
  5. 買主と売買条件を交渉
  6. 買主と売買契約の締結
  7. マンションの引渡し

不動産会社が仲介に入り、売却活動が始まりますが、居住しながら売却するケースは珍しい事ではありません。売却を進める中でいくつか重要なポイントが有り、詳細は後述しますが、そのポイントを把握しておくことでスムーズな売却が可能になります。

そのため、引渡しまでに引越しを完了して、買主に引き渡すことができれば、居住中のマンション売却も問題はありません

マンション売却を居住中に進める3つのメリット

居住しながら売却を進めていくことは、時間的な理由や金銭的な理由など、自身にとっての利点だけではなく、購入希望者側にとっても利点があります。

この章では、マンションに居住しながら売却を進めるメリットについて解説していきます。

購入希望者の人柄が分かる

購入希望者が内覧を希望する際には、基本的には居住している売主が内覧の対応をします。内覧時に購入希望者との間で接点が生まれるため、今後購入を検討している人がどんな人柄なのか判断することができます

また、購入希望者としても、これまで居住していた売主がどのような人柄でどのような生活をしていたのかは、大変気になるポイントです。

売買条件などを双方で決めて契約まで進めていくため、お互いの人柄を把握できていると安心して契約まで進められます。

内覧でマンションの良さを直接アピールできる

空室の売却とは異なり、居住中のマンションの売却の場合は不動産会社の担当者任せにならないため、売主が直接マンションの良さを説明することができます。また、周囲の環境など、居住者ならではの情報を伝えると印象も良くなるでしょう。

居住中の売却活動は大きな家具などはそのままになっているため、購入希望者は実際に住んだ際のイメージが付きやすく購買意欲の向上につながります。

仮住まいを探す費用や手間が不要になる

居住しながらマンション売却を進める場合は、買主への引渡し日までに新居への引越しが完了していれば良いため、希望の家をぎりぎりまで探すことができます。

マンションに住みながらの売却ではなく、仮住まいを探し、空室にして売却する場合は以下のような手間や費用が予想されます。

  • 引越し2回分の費用(仮住まいへの引越し、新居への引越し)
  • 敷金、礼金
  • 賃借料(新居が見つかるまで)
  • 駐車場代など固定費用

また、住宅ローンの残債が有る場合はローンの返済と賃借料で二重に支払っていく必要があるため経済的負担が大きくなります。その分、居住しながら売却を進める方法は費用的な負担は軽いと言えるでしょう。

マンション売却を居住中に進める3つのデメリット

これまでメリットについて紹介してきましたが、マンションに居住しながら売却を進めていくうえでぶつかる問題点について紹介していきます。

このデメリットを把握して問題をできるだけクリアすることで、より良い売却につながるでしょう。では、さっそく見ていきましょう。

内覧のスケジュール調整や清掃が大変

居住しながらマンション売却を進める場合は、売主が内覧準備のための清掃やスケジュール調整を行わなければいけません。また、買主が見つかるまでは内覧のためにスケジュールを開けておく必要があります。そういった内覧の問い合わせは週末などに来るケースが多く、当日依頼の場合もあり、外出の予定が組みにくくなりがちです。

それに合わせて、いつ内覧依頼が来ても良いように、こまめに清掃しておく必要があります。

生活感がありすぎると敬遠される

購入希望者は、売主の生活スタイルや物件の使用感を気にします。普段住み慣れている売主としては、そのスタイルや部屋の風景が日常であっても、内覧者にとっては他人の家の生活風景になります。生活スタイルが分かりすぎる状態は敬遠されがちですし、人によっては悪いイメージが付いてしまう場合があります。

周囲の環境や物件の状態も、売却の際に大変重要になりますが、生活感にあふれていると物件の良さが半減してしまうため、購入希望者の今後住む際のイメージを浮かびやすくするためにも、売主の独特のイメージや生活感をなるべく抑える必要があります。

購入希望者がじっくりと内覧できない

内覧時にはマンションに居住している売主が対応する必要があることを前述で解説しましたが、居住している本人が物件を案内することで、購入希望者側は本来見たい部分を見られず、せっかくの出会いの機会を逃してしまう可能性があります。

購入希望者は内覧時に実際に住んだ時のことを考えて家の中の寸法について調べたり、収納スペースにどれだけ荷物が入るかどうかを知りたいため、住んでいる本人の目の前でプライベート空間である部分を見ることをためらいを感じるでしょう。

また、小さいお子さんがいる場合はその子どもの行動が気になり内覧に集中できない可能性もあります。その場合は、せっかく内覧にきたのにじっくりと内覧ができず消化不良で帰ることになってしまい、購入をあきらめる可能性が出てきてしまいます。

入居中のマンションを売却するまでの流れ

この章では、売却するまでにするべき流れについて紹介いたします。事前準備から引渡しまでの流れは以下の表の通りです。

売却の段階 順番 項目 流れの内容
売却開始前 1 情報収集
  • 住宅ローンの残債(住宅ローンが有る場合)
  • 売却の条件や希望金額など希望条件の洗い出し
  • 売却に必要な書類収集
2 一括査定
  • 相場を知る
  • 複数社で査定額の比較をする
  • 査定方法を選ぶ
3 不動産会社と媒介契約
  • 不動産査定を通して選択
  • 信頼できる不動産へ依頼する
  • 媒介契約の種類を選択する
  • 売出価格を決定する
売却活動中 4 販売活動
  • 内覧の準備、清掃
  • 内覧の対応
  • 購入申込書を受け取り、購入希望者と契約交渉する
5 買主と売買契約
  • 引渡し日や売却価格、重要事項説明書の内容を確認
  • 契約内容に不備が無いか確認の上、契約する
  • 手付金の一部を受領する
売却後 6 引渡しと決済
  • 手付金以外の売却金全額を受け取る
  • 住宅ローンの残債を支払う(住宅ローンが有る場合)
  • 所有権移転登記を行う
  • 抵当権の抹消手続きを行う
  • 鍵や書類と一緒に物件を売主へ引き渡す

住みながら売却するためには、あらかじめ段取りを知り、要領を押さえて効率よく進めていく必要があります。そのためにも情報収集するという、出だしが肝心になります。

マンション売却の流れについて以下記事で徹底解説しているため、段取り良く売却を進めていきたい人におすすめです。

マンション売却の手順を徹底解説!失敗しないポイントも確認しよう
この記事では、マンションを売り出す前の準備にはどのようなものがあるのか、そしてマンションの売り出し中・売り出し後の手順について詳しく解説していきます。合わせて売却を成功させるためのコツも紹介するので、しっかりチェックしてください。

居住中のマンションで内覧を成功させるコツ

普段生活する中で意識しない場所を丁寧に清掃するよう心がけたり、アピールポイントを意識するだけで、物件がより魅力的なものになります。

ここまで、居住中のマンションを売却する際の流れやメリット、デメリットについて解説してきましたが、ここからは売却の成功を握る内覧の成功率を底上げする秘訣について解説しているため、一つ一つ見ていきましょう。

水回りをメインに室内の掃除

内覧の準備のために、いつもより念入りに意識して清掃するべきポイントは以下の通りです。

  • キッチン:換気扇の清掃、油汚れや水垢、排水溝の汚れの清掃
  • 風呂:天井のカビ、姿見の水垢、排水溝の汚れの清掃
  • トイレ:床や壁、天井などの汚れ、便座の汚れや便器内の黒カビ、便槽の汚れの清掃
  • 玄関:土や埃の清掃、靴や傘の整理整頓
  • リビング:電気傘、網戸や壁など埃や黒ずみの汚れがないように拭く
  • カーテン:なるべく清潔感が出るように洗濯して生活臭を消す
  • 廊下:埃や汚れが無いよう拭く

頑固な水垢にはクエン酸がよく効きます。また、黒ずみの目立つ汚れにはメラミンスポンジが大変有効です。中には普段通りで良いという内覧希望者もいるかもしれませんが、日ごろから清掃をこころがけ、購入希望者が気持ちよく内覧してもらえるよう準備しておきましょう。

整理整頓をして不要なものは捨てる

内覧準備として、まずは今後の生活で不要になるものは極力捨てるようにしましょう。物が所狭しと並んでいると、広い部屋も窮屈なイメージになってしまいます。背の高い家具もなるべく減らし、部屋全体の印象が明るく広く見えるように工夫しましょう。

前述で解説した通り、購入希望者は収納スペースの広さや使い勝手の良さを気にします。収納スペースは全て目を通す前提で整理しておきましょう。内覧に間に合わず、乱雑な部分が見えてしまうと、マイナスポイントになりかねません。

売却活動を機に、収納箇所の中の不要な物を撤去し、整理整頓を心がけてアピールポイントを伸ばしましょう。

室内の小さな傷は補修

住んでいれば室内の傷みや汚れは出てくるものですが、フローリングや壁の小さな傷など、自身で手直しできる程度の小さな傷は補修し、心配であれば不動産会社の担当者に相談しましょう。明らかな傷や物件の傷みなどは、包み隠さず購入希望者に見てもらい判断してもらいましょう。

傷を隠したままそのまま売買契約を結んでしまうと、契約不適合責任として売買契約後にその傷が発覚した場合はその補修費用を請求されたり、契約が無効になる恐れがあります。後々のトラブルにならないためにも、売買契約を結ぶ場合、傷や痛みが有る場合は申告して必ず契約書に記載してもらうようにしましょう。

隠さないことで、売主の正直な人柄を認められ、購入希望者に良い印象を与える場合もあるため、誠実な対応を心がけるようにするのが得策です。

明るさやニオイにまで配慮

明るい部屋はその分印象も良くなり、イメージアップにつながるため、内覧時は全ての電気をつけて出迎えましょう。

配慮すべきなのは生活臭についてです。自分では、嗅ぎなれた家のにおいには気づかないものです。しかし、内覧者の場合は初めてその家に足を踏み入れることのほうが大半なため、初めて嗅ぐ生活臭には敏感になりがちです。これまで清掃や整頓について詳しく解説してきましたが、実はにおいの対策も大変重要になります。

玄関を開けた瞬間から靴のにおいやタバコのにおい、ペットのにおいがするとマイナスの印象に傾きかねません。生活臭は居住している人にとっては感じ取りにくいものですので、内覧前には消臭剤を設置したり、消臭スプレーを噴霧しておくなど、においの対策をするようにしましょう。

また、カーテンににおいが染みつく場合もあります。その場合も洗濯するか、もしくは消臭剤を噴霧するなどして対策するようにして、内覧時は必ず換気を心がけ、室内温度にも気を配るようにすると快適に内覧してもらうことができるため、イメージアップにつながります。

対応で迷わないため内覧のシミュレーション

内覧者への対応が売主になるため、質疑に対して即座に答えられるようシミュレーションしておくと良いでしょう。雑談を交えつつ、近隣スポットの紹介をしたり、料理がおいしいお店の話題を出したり、マンションに住んだ後の想像が膨らむような回答がベストアンサーです。

あまり的を得ないあいまいな返答があると、イメージが膨らまずにあまり良い印象を持ってもらえなくなり、「せっかく足を運んで内覧に来ているのに」と購買意欲が下がってしまう可能性もあります。

基本的にはお茶出しは不要ですが、内覧が長引きそうな場合はお茶をふるまうことも想定し、内覧者用のスリッパなどをあらかじめ用意してゆっくりと静かな環境で内覧してもらえるよう心がけて接遇しましょう。

内覧前の準備や、当日の注意すべき点について詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。

中古物件の内覧でチェックされるポイントは?内覧後の注意点も解説!
中古物件の売却において、内覧は購入に影響する非常に重要なイベントです。この記事では、中古物件の内覧でチェックされるポイントについて詳しく解説します。内覧までの事前準備や内覧対応時、内覧後〜引き渡しまでの注意ポイントも取り上げます。

内覧以外でマンションを売却しやすくする工夫

売却活動において内覧の対応も重要ですが、内覧以外にもいくつかの工夫を凝らすことでマンションの売却を成功に導くことができます。この章では、マンションに住みながらも売却しやすくする方法について徹底解説していきます。

相場に合った価格で売り出す

マンションを早く高く売るコツは、適正な価格で売りに出すことです。相場価格より高く設定してしまうと買手が付かないだけでなく、内覧の申し込みも敬遠されがちです。自身の住んでいるマンションにどれだけ価値があるのかを知るためにも、相場価格を把握しておきましょう。一括査定なら複数社へ一度に査定依頼が出来るため、これから調べる方にはおすすめです。

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一括査定について、以下の記事で詳細を記載しているため、あわせて見てみましょう。

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広告の見栄えをよくする

基本的には仲介を依頼した不動産会社が広告を作成しますが、担当者は他にも売却依頼を抱えている可能性があります。物件のアピールポイントが反映されているか、見栄えは悪くないか必ず売主本人が最終チェックを行う必要があります。ニアミスや情報の行き違いを防止するためにも以下のような内容が反映されているか確認しておきましょう。

  • 物件概要(間取図や設備)
  • 最寄り駅や近隣の利便施設の情報
  • どんな人向けの物件か
  • 差し込み写真の見栄え
  • アピールポイントがコメントされているか
  • 誤字脱字がないかのチェック

需要が増えるタイミングで売却活動を始める

居住しながらマンションの売却を検討するのであれば、売却を行動に移す時期も重要になります。マンションの需要は、ライフスタイルの変化に左右されます。1年の中で最も引越しが多い月は3月ですので、2月~3月の成約を目指しましょう

売却までには時間がかかるため準備期間にも余裕を見る必要があります。11月頃から売却に向けて行動に移すと良いでしょう。

マンション売却にかかる期間についての詳細を以下の記事で紹介しているため、あわせて読んでおきましょう。

マンション売却期間は平均でどれくらい?長期化させないコツまで解説
「マンションの買い替えを考えているので、どのくらいの期間がかかるのか知りたい」と情報を集めていませんか。そこでこのページでは、マンション売却の平均期間やマンション売却期間が左右されるもの、早く売却するコツなどを紹介します。

値引き交渉には柔軟に対応する

マンションの売却には、値引き交渉がつきものです。買主側から値引きの交渉を持ち掛けられますが、交渉自体を拒否することなく、柔軟な姿勢で対応するとより良い取引が出来るでしょう。ここでは売買金額の交渉時のコツについて紹介します。

  • 残置物など残った状態の、現況引渡しにする
  • 引渡し時期を引き延ばしてもらう
  • 契約不適合責任期間を短くする
  • 売買契約時に支払われる手付金を多めに設定してもらう

値引き交渉をする代わりの条件をこちらからも提示して、交渉に応じましょう。しかしその場合、破格の金額で交渉に応じてしまうと住宅ローンの残債が払えなかったり、売主側に大きな損失が出てしまいます。値引き交渉は高度なテクニックが必要になるわけではありません。それでも不安な場合は、一度不動産会社の担当者に許容範囲の金額であるか相談してみるのも一つの手です。

居住中のマンション売却で気になる疑問

では最後に、住んでいることで考えられるマンション売却時のよくある疑問点について紹介いたします。ここでの情報をうまく活用してこれからの売却に備えましょう。

居住中と空き家のどちらが有利か?

マンションを売却するとき、どちらが高く早く売却できるのか、疑問に思われる方も少なくないと思いますが、どちらにもメリットとデメリットがあります。以下の表で見てみましょう。

区分 居住中 空き家
メリット
  • 内覧時に立ち会いが出来る
  • 買主が好きな日時で内覧可能
  • リフォームを検討しやすい
  • 即入居可能であれば買主がつきやすい
デメリット
  • 空き家と比較して狭く感じる
  • 週末に内覧が集中しやすい
  • 人が入らないことで物件の劣化が早まる可能性
  • 引越しの手間や出費が増える

どちらが良いというわけではなく、自身の納得のいく方法を選択すると良いでしょう。

新居は先に決めておいたほうがよいのか?

物件を売却する前に新居を購入した方が良いか、それはその時の資金計画によります。契約前に新居を先に決める購入先行型ケースと、後に決める売却先行型ケースの双方でメリットデメリットがあるため、以下の表で紹介します。

区分 購入先行型 売却先行型
メリット
  • 引越しが一度で済む
  • 内覧時は空き家になる
  • 希望の家が見つかるまで探すことができる
  • 売却金を新居の購入資金に充てられる
  • 売り急ぐ必要が無い
デメリット
  • 場合によっては金銭的な負担が大きくなる可能性
  • 無理な値下げに応じてしまう可能性有り
  • 引渡しまでに新居を見つけられない場合は仮住まいが必要

売却資金関係なく先行して新居を購入する方法と、売却資金の目処が立ってから新居を探す方法のどちらかになりますが、それは自身の状況によってどちらを先行するべきか選択するようにしましょう。

引渡しまでにどの程度の猶予があるか?

売買契約を締結する前の、売主・買主・不動産会社の担当者を交えた打ち合わせを持ちます。そのときに引渡しの希望日を伝えましょう。住み替えが予定通り進むとは限らないため、あらかじめ期間には余裕を持たせておいたほうが得策です。

家具を残して売却ができるか

そのまま家具を残した現況引渡しをすると、処分費用分を値下げ交渉として買主から提示される可能性がありますが、家具を残してマンションを売却することは可能です。値下げ交渉を少しでも抑えるためには、自身で処分ができる家具に関してはなるべく処分をしておいたほうが無難でしょう。

まとめ

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居住中の売却の場合は内覧を売主本人が対応するため、準備が多く大変になりがちです。しかし、居住中の場合は内覧の対応が大変重要になります。気を付けるべきポイントをしっかりと押さえ、購入希望者に気持ちよく内覧してもらえるよう備えておきましょう。

また、売却するマンションの引渡し日までに新居が見つけられるよう効率よく進めていくことも忘れてはいけません。この記事を参考に、売却を成功させて新居で新たな生活をおくりませんか。

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