抵当権とは、ローンを組むときに金融機関が設定する権利で、返済が滞ったときに担保にした住宅などを差し押えることができます。抵当権ローンを完済すると抹消することが可能ですが、自動では抹消されません。抵当権が残ったままだと、せっかく完済できた不動産の取り扱いで問題が起きてしまいます。
そこでこの記事では、自分で抵当権抹消手続きをしてもつまずかないように、具体的な手順を解説していきます。手順を踏めば難しいものではないので、完済前に知識を身につけて準備を整えておきましょう。
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抵当権抹消手続きをする方法
聞き慣れない手続きで不安に思うかもしれませんが、抵当権抹消手続きは簡単です。自分でおこなうか司法書士に任せるかの2通りがあり、どちらもメリットデメリットがあるので、自分に合ったほうを選びましょう。
自分でおこなう
抵当権抹消手続きを自分でおこなう一番のメリットとして、かかる費用を節約できることが挙げられます。必要な費用は登録免許税と、登記事項証明書を発行する手数料だけです。その他のメリットは、自分で手続きをしたという充実感があることです。ようやく住宅を所有する権利が自分だけのものになるため、最後の締めくらいはやってみたいと思うでしょう。
ただし自分で抵当権抹消手続きをする場合は、当然デメリットもあります。初めてでも簡単にできますが、やはり作成の手間はかかり、手続きのために関係各所に平日に行かなければなりません。記入ミスなどで再提出になるため、手間をかけたくない人には向いていないといえます。
司法書士に任せる
抵当権抹消手続きを自分でおこなうのに不安があるなら、司法書士に任せることになります。司法書士に任せると、費用がかかるというデメリットはありますが、以下のメリットの恩恵が大きいです。
- 面倒な書類作成をしなくてよい
- 自分の都合のよいタイミングで司法書士と打ち合わせができる
- 手続きのミスを避けられる
- 手続きで気になる点を質問できる
忙しくてなかなか手続きができないという人でも、必要な書類を渡し簡単な署名をするだけで抵当権抹消ができます。もし抵当権抹消したい家に、相続が発生していたり何十年も前の家だったりしたら、手間が増えて初めての人にとっては難しいでしょう。そういった場合は無理に自分でおこなおうとせず、司法書士に任せることをおすすめします。
抵当権抹消手続きの基本手順
それでは、自分で手続きをおこなう場合の抵当権抹消手続きの手順について解説していきます。登記完了証の取得が最終目標です。手順を踏めば迷わず完了できるので、じっくりと読んでください。
法務局に相談をする
抵当権抹消手続きは、不動産がある地域を管轄している法務局でおこなう必要があります。法務局は、基本的に1つの県に本局が1つと、複数の出張所や支局といった構成になっています。法務局のHPから、地図や管轄一覧で手続き先を探せますが、北海道だけは本局が4つあるので、管轄する法務局は地図から探したほうがよいでしょう。
抵当権抹消手続きは細かい部分が法務局によって違うため、書類を作成する前に確認も含めて最新の情報を相談してください。法務局が開いているのは、平日の8：30～17：15です。仕事帰りなどに行くことが難しい場合は、有休をとる必要があります。
金融機関から送られてきた書類に記入する
法務局へ相談をして、細かい部分の確認をとってから書類作成を始めます。まずは、ローンを完済したときに金融機関から送られてきた以下の書類が、手元にあるかどうか確認してください。
| 書類の種類 | 書類の概要 |
| 登記済証 | 登記の電子化が進む前に発行されていた登記名義人などがわかる書類 |
| 登記識別情報 | 登記済証の変わりとなる登記名義人などがわかる書類 |
| 金融機関の登記事項証明書 | 担保となった不動産の登録内容が書かれた書類 |
| 抵当権解除証書 | 受け取るとローンの完済が証明される書類 |
| 金融機関から自分への委任状 | 自分だけで抵当権抹消手続きができるようになる書類 |
登記識別情報が発行されるようになったのは平成17年以降なので、それ以前に抵当権を設定している場合は、同封されていない可能性があります。
上記の書類で記入が必要なのは、抵当権解除証書と委任状です。抵当権解除証書には、解除や弁済の項目にローンを完済できた日付を記入し、物件の項目は「金銭消費貸借抵当権設定契約証書」に書かれている家の情報を使って埋めていきます。委任状の受任者の項目には「抵当権解除証書」に記入したのと同じ日付を使い、住所・氏名は不動産所有者の登記上のものを書きましょう。
委任状に記入する日付はローンを完済できた日付よりあとで、解除や弁済の項目で記入したものと同じ日付にしておきます。
必要な書類を用意する
次は、自分で用意しなければならない書類について解説します。必須になる書類は、法務局から入手できる登記申請書だけで、管轄の法務局に行くか法務局のHPからダウンロードします。HP上のファイルは一太郎、Word、PDFの3パターンで様式と記載例があるため、両方ダウンロードと印刷をしておきましょう。
引っ越しや離婚などで、抵当権を設定したときと住所や氏名が変わった場合は、追加で住民票か戸籍謄本を用意してください。登記抹消手続き前に必要になる、所有権の登記名義人表示変更登記で使います。
もし金融機関から届いた書類を紛失してしまったら、すぐに再発行の相談をしましょう。その際は紛失した理由の説明が必要で、発行には時間がかかるかもしれません。
抵当権抹消手続きの必要書類や紛失したときの対処法について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。
登記申請書に必要事項を記入する
法務局の窓口やHPから入手した登記申請書に、記載例を見ながら必要事項を記入していきます。記入する項目は以下のものです。
- 原因
- 権利者の住所・名前
- 義務者の住所・名前
- 申請日
- 申請先の法務局名
- 申請人兼義務者代理人の住所・名前・連絡先の電話番号
- 登録免許税額
- 不動産の表示（不動産番号、一棟の建物の所在・建物の名称、専有部分の建物の家屋番号・建物の名称・種類・構造・床面積）
- 敷地権の表示（符号、所在及び地番、地目、地積、敷地権の種類、敷地権の割合）
- 契印
各項目への記入は、金融機関から送られてきた書類をメインに使用します。用意した記載例を見ながら記入をすると、わかりやすいでしょう。
記入で注意しておきたい点は2つあります。1つ目は義務者項目で、商号や代表者に変更があれば現在のものにして、代表者が複数いる場合は委任状に書かれている代表者を記入します。
2つ目は不動産番号以降の項目です。不動産番号の記入では所在から地積までは省略できますが、敷地権の種類や割合は省略できません。記載例に書かれている注意事項は、確認してから記入していきましょう。
必要な書類をまとめる
すべての項目に記入し終わったら提出するために必要書類を2つに分け、一方は法務局に回収されもう一方は申請をした人に返却されます。それぞれでまとめる書類は以下のようになっています。
法務局が回収する書類
- 登記申請書
- 収入印紙が貼られた登録免許税貼用台紙
- 金融機関から届いた抵当権解除証書
- 金融機関から届いた登記事項証明書
- 金融機関から届いた委任状
申請した人に返却される書類
- 金融機関から届いた登記済証
提出する書類で、原本を還付してもらわなければならないものに関しては、コピーも一緒に添付しておきます。コピーした書類には、申請者の名前や「原本と相違ない」といった文言を記入しておいてください。グループごとにホッチキスでとめ、最後にすべての書類をクリップなどでまとめます。
書類を提出する
作成した書類を提出する方法は、法務局の窓口に持って行くか郵送するかの2通りです。
法務局の窓口に持っていく場合は、事前に登記手続きの相談の予約を取っておきましょう。担当の人が提出する書類に問題がないか確認してくれます。もし予約を取り忘れていても、当日に担当の時間が空いていれば、その場で確認してもらえます。提出したら帰る前に、補正日（法務局が書類を確認する最後の日）の確認もしましょう。問題があれば法務局から連絡があります。
郵送する場合は簡易書留や書留郵便が使用し、あて先は不動産がある管轄法務局の不動産登記申請係にして、封筒の表面には「不動産登記申請書在中」と記入しておきます。郵送でも問題があれば、窓口での提出と同様に法務局から連絡があり、法務局に出向かなければなりません。書類の作成に自信がない場合は、登記手続きの相談で確認してもらったほうが確実です。
登記完了証を受けとる
提出した登記申請書や添付の書類に問題がなければ、7～10日後に登記は完了します。書類を提出した法務局に確認をとってください。
登記が完了していれば、法務局に登記完了証を受け取りに行きますが、受け取りには申請書に使用した印鑑が必要です。申請した人以外が受け取りにいった場合でも、申請書に使用した印鑑が必要なので注意してください。
印鑑を押したら、登記完了証とともに一部書類が返却されます。受け取った登記完了証などは、将来ほかの手続きで使われることはありません。よって、破棄するのもローンを完済した証拠として残すのも自由です。
司法書士に抵当権抹消手続きを依頼する手順
面倒そうな書類作成でミスをしたくなかったり、手続きで平日に法務局に行けなかったりするなら、司法書士に依頼しましょう。依頼をして必要な書類を渡してしまえば、あとは結果を待つだけです。登記完了証を受取りに行く手間もないので、普段忙しい人にとっては助かります。
相談の予約をして事務所に行く
抵当権抹消を依頼する司法書士を、費用や事務所の場所で選びたい場合はインターネットなどで探します。また、自分で探す手間も省きたいのなら、ローンを組んでいた金融機関に紹介してもらいましょう。金融機関と付き合いのある事務所なら信用できます。
依頼先を絞り込んだら、相談の予約をしてから事務所に行くようにしてください。予約をしていないと、事務所に不在の場合があります。土日でも営業している事務所はあるので、問い合わせしてみましょう。
事務所に行くときは、ローン完済時に金融機関から送られてきた書類と、印鑑を持参してください。持参する印鑑は、シヤチハタは使用できませんが認印は使えます。その他の必要な書類は司法書士が用意してくれます。
委任契約をする
相談をして依頼することに決めたら、司法書士と委任契約を結んで委任状を作成します。この委任状は、金融機関から届いた委任状と同種のもので、自分がおこなうはずだった手続きを司法書士にしてもらうために必要です。委任状には署名と捺印をするだけですが、不安な点がある場合はその場で質問すればすぐに解決します。
司法書士に登記や委任の費用を支払うタイミングは、事務所によって異なります。前払いか後払いかを聞いて支払ってください。
登記完了証の受け取り
司法書士への依頼が完了したら、あとは手続きの完了まで待つだけです。法務局の書類確認だけでも7～10日かかり、住民票や戸籍謄本の取り寄せなどもあるため、10～20日程度は想定しておきましょう。
司法書士から届いた登記完了証や登記事項証明書に問題がなければ、抵当権抹消手続きは終わりです。司法書士への報酬が後払いなら、振り込み先の口座などの連絡が来るので入金してください。
抵当権抹消手続きに必要な費用
抵当権抹消手続きは、自分でおこなったほうがお得になりますが、実際にいくら支払う必要があるのでしょうか？ここでは、手続きを自分でやった場合と司法書士に依頼した場合に分けて、項目ごとにいくらかかるのかを紹介します。
必要な費用は、住所や名前の変更があったり所有者が亡くなったりしていると、高額になります。まとまった費用の支払いで慌てないためにも、事前に把握しておきましょう。
自分で手続きをする場合
自分で抵当権抹消手続きをする場合には、最低限の手続きで以下の費用がかかります。
| 支払い項目 | 費用 |
| 登録免許税 | 1,000円×不動産の筆数 |
| 事前調査費用 | 335円 |
| 全部事項証明書 | 480～600円 |
| 登記事項要約書 | 450円 |
| 登記簿謄本 | 480～600円 |
登録免許税の不動産の筆数というのは、戸建ての場合は建物で1つ、土地で1つと数えられ、登録免許税は2,000円です。分筆された土地なら、分筆されている数だけ費用は増えます。
事前調査費は、土地や建物の登記内容を調べるための費用で、建物や土地1つにつき335円です。全部事項証明書や登記簿謄本の費用は、以下の通り請求や受取り方法によって違います。
- オンラインで請求し窓口で受け取る場合：480円
- オンラインで請求し送付してもらう場合：500円
- 書面で請求する場合：600円
住所や氏名を変更していた場合は住所変更登記申請のため、上記と同様に不動産の筆数分だけ追加で登録免許税が必要です。所有者が亡くなり相続登記が済んでいない場合は、相続登記で固定資産税評価額の0.4％の登録免許税がかかります。例えば、固定資産税評価額が2,000万円なら支払いは80,000円です。
不動産売買の登記費用についても詳しく知りたい方は、こちらの記事もあわせて読んでみてください。
司法書士に依頼する場合
抵当権抹消手続きを自分で行わずに司法書士に依頼した場合は、司法書士への報酬だけで10,000～15,000円かかります。さらに実費として、自分で手続きするときにかかる費用も請求されるため、費用の合計は以下の通りです。
戸建て住宅の抵当権抹消手続きにかかる費用
- 登録免許税：1,000円×2（建物と土地で1筆ずつ）
- 事前調査費用：335円×2
- 登記簿謄本：600円×2
- 司法書士への報酬：10,000～15,000円
- 合計：13,900～18,900円
書類の郵送代や手続きの交通費等も含めると、15,000円～20,000円を想定しておきましょう。報酬は地域によって若干の差が出ますが、合計の金額と内訳を聞いておけば依頼して後悔することはありません。
抵当権抹消手続きと一緒に、住所や氏名の変更登記もしてもらう場合は、セット価格になり割引が適用される事務所もあります。依頼する費用を節約したいのなら、事務所も厳選しましょう。
不動産売却時の費用についても把握しておきたい方は、こちらの記事もあわせて読んでみてください。
抵当権抹消手続きをしないと生じる問題
ローンを完済後の抵当権抹消手続きはおこなうタイミングに決まりはなく、たとえやらなかったとしても罰則はありません。しかし放置していると、あとで問題が発生します。ここではよくある2つの問題について解説します。手続きを先延ばしにするメリットはないので、ローンを完済したらすぐに抵当権抹消手続きをおこないましょう。
後々手間がかかる
家を売却するときや相続するときに、抵当権抹消は必須です。どちらの手続きも人生で何度もあることではないので、大変な状況なのに抵当権抹消手続きも一緒にするとなると、手間がかかり損失にもつながりかねません。
家の売却は、タイミングによって買主が見つかりにくかったり、売却できる価格が下がったりします。どんなに売却を急いでいても、抵当権抹消手続きで待ち時間が発生するため、想定したタイミングで売却できなくなるでしょう。
相続の場合は相続税や確定申告で法定期限があり、資産の価値によっては納付のために多額の現金も必要です。親族で納得のいく遺産分割や現金の用意でも苦労するのに、追加で抵当権抹消手続きまでするのは負担が重くなります。したがって、できることは早めに終わらせておきましょう。
必要な書類をなくす可能性がある
手続きを先延ばしにしていると、金融機関から届いた書類をなくしてしまう恐れがあります。委任状などは再発行可能ですが、ローンを組んでいた金融機関が統廃合で、本店や代表者が替わってしまうと手続きが難しくなります。
問題になりやすいのが登記済証や登記識別情報で、これらの書類は再発行ができません。事前通知制度や司法書士による本人確認情報制度を使い、誰かに手続きを代行してもらう必要があります。そうなると自分ですべての手続きができなくなるので、出費は増えてしまいます。
大切に保管する手間をかけるくらいなら、すぐに手続きを開始したほうが手間も費用も節約できるでしょう。
抵当権抹消手続きに関するよくある質問
ここまで抵当権抹消手続きについて、自分でおこなう方法と司法書士に依頼する方法をみてきました。手順通り行えば、問題なく手続きは完了しますが、いざ始めてみると不安に思うこともあります。そこで、抵当権抹消手続きでよくある疑問の解決方法を紹介します。
本人以外が手続きをおこなうことはできるのか
抵当権抹消手続きは本人以外でも可能で、そもそも司法書士への依頼は本人以外が手続きをしています。司法書士へ依頼する場合は委任状が必要です。
しかし、自分で書類に必要事項を記入し配偶者が提出する場合は、代行者となり特別な追加の書類は不要です。また提出する書類の受任者欄にも、配偶者の氏名を記入する必要はありません。法務局に提出しても本人確認はされないので、補正日の確認だけはしておいてもらいましょう。
住所や氏名の変更手続きはどうするのか
住所や名前の変更があるときは、抵当権抹消と一緒に提出します。それぞれ自分で手続きをする場合は、以下の書類を用意してください。
住所変更登記に必要な書類
- 現住所の住民票
- 複数回の住所変更があった場合は経緯がわかる住民票と戸籍の附票
氏名変更登記に必要な書類
- 現住所の住民票
- 氏名の変更について記入された戸籍謄本
2つの手続きでは、登記済権利証と登記事項証明書は共通で必要になります。もしこれらの手続きがまだ完了していないなら、抵当権抹消と一緒に手続きをしたほうが、書類の用意や提出での手間は省けるでしょう。
根抵当権の抹消はできるか
根抵当権とは、担保にしたものの価値に応じて借入額の上限を決め、何度も借入や返済を繰り返すことが可能な権利です。何度も抵当権を設定すると、完済で手数料が発生するので根抵当権というものがあります。
根抵当権抹消手続きは、これまでに紹介してきた方法と基本は同じです。根抵当権抹消の相談を金融機関にしてから完済をし、送られてきた書類を使って法務局へ申請します。司法書士に手続きを依頼しても、登記簿謄本など必要な書類は一緒なので費用も同程度です。
家をリバースモーゲージにしているなら、抵当権抹消より手続きは簡単です。リバースモーゲージは、住んでいる家を担保に融資を受け、契約者が死亡したら家を売却して返済します。リバースモーゲージの契約段階で、契約者の死亡時に根抵当権抹消が織り込まれているので、金融機関に連絡を入れれば手続きを進めてくれます。
まとめ
抵当権抹消手続きは、ローンが完済できた家を自分のものにするための最後の一手間です。手続きをしなくても罰則はありませんが、将来の売却や相続で余計な手間がかかり、子供に不便をかけてしまうかもしれません。
実際の手続きは簡単で、費用を節約したいのなら自分でおこなうこともできます。司法書士に依頼した場合でも、費用は15,000～20,000円程度です。依頼後から20日程度待てば、完了を知らせる書類も届くでしょう。
もし金融機関から送られてきた書類をなくすと、自分だけでは手続きができなくなる場合もあります。この記事を参考にして、不備なく抵当権抹消手続きをおこないましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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