マンションを売却しようと思ったときに、売却の経験がないために、きちんと売却できるかどうかと不安になる人も少なくありません。できることなら、高く素早くマンションを売却したいと思うのではないでしょうか。
この記事では、マンションを高く早く売る方法とマンション売却にかかる費用を抑えるコツ、売却時に起こるトラブルを避けるための具体的なポイントについて解説していきます。マンション売却の際に、ぜひ参考にしてみてください。
- マンションを高く売却するコツは、最新の相場を把握する、売却スケジュールに余裕を持つ、効果的な値下げ幅やタイミングを知っておく、などです。一括査定の活用や売却までの平均期間の把握、ポータルサイトの価格帯を考慮した価格設定など、ポイントを抑えて対処していきましょう。
- 早く売るためには、マンション売却の実績がある不動産会社を選ぶ、専任契約を結ぶ、需要の高い時期に売り出す、広告の中身もチェックする、きれいな状態で内覧の案内をする、などを心がけておくといいです。
- マンション売却でトラブルを避けるためにも、不安なことは専門家に相談しましょう。売買契約書で細部まで引き渡し条件を詰める、マンションに瑕疵担保保険をつけておく、専門知識がない人は個人間でのマンション売却をしない、などを徹底することも重要です。
マンション売却の流れをおさらい
まずはマンション売却の全体の流れと、それぞれにかかる期間について紹介していきます。
- マンションに関する情報収集や書類の準備（数日）
- マンションの査定を依頼（1週間）
- 媒介契約の締結（1週間）
- マンション売却活動売却になるまで（3ヶ月程度が平均）
- 売買契約締結
- 代金の決済とマンションの引き渡し（売買契約締結と合わせて1ヶ月程度）
売却時の流れを把握しておくことで、マンション売却はスムーズに行えるため押さえておきましょう。
マンション売却の手順については、詳細を紹介している以下の記事をチェックしてみてください。
マンションを高く売却する5つのコツ
次にマンションをより高く売却するコツを見ていきましょう。押さえておきたい5つのコツを知り、なるべく高値で売却できるような手立てにしてください。
- 一括査定を利用する
- 余裕を持って売却する
- 値下げは効果的に行う
- インスペクションの実施
- 買取利用は最後の手
一括査定で最新の相場を把握しておく
マンションを高く売却するためには相場を把握しておくことが重要です。不動産会社によって査定額が変わり、数百万円の差が出てしまうことも珍しくないため、一社のみの査定額では相場を把握することは難しいでしょう。マンションを相場以下の金額で売却することにならないように、複数の不動産会社から査定を受けて相場を把握することが重要です。
そこで、おすすめするのが一括査定サイトです。一括査定サイトは不動産会社へ直接出向かずに、スマホやパソコンで手軽に利用でき、1度の申込みで複数社へ査定依頼ができます。
おすすめの一括査定サイトについては以下の記事にまとめているため、一括査定サイトをこれから利用する人は参考にしてみてください。
売却のスケジュールに余裕を持つ
マンション売却には平均で4ヶ月～6ヶ月程度かかります。しかし、売り主の事情で早く売りたいと焦ってしまい、買い手から値下げ交渉されたらすぐに了承してしまいかねません。
スケジュールに余裕を持って売り出すことで、多くの人にマンションの存在を知ってもらう機会が増え、高額で購入してくれる人と出会えてより高く売ることができます。
マンションの売却にかかる期間について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
効果的な値下げ幅やタイミングを知っておく
マンション売却では値下げをするときがあるため、「いつ値下げをするのか」や「どのくらい値下げするのか」をあからじめ決めておいたほうがよいでしょう。
値下げのタイミングに関しては、1ヶ月ごとに価格を見直すのではなく、3ヶ月ごとか6ヶ月ごとに見直すのがおすすめです。不動産会社との媒介契約の有効期限は3ヶ月以内であるため、更新のタイミングで売れない場合に見直してみてください。
次に値下げの幅ですが3つの価格を決めておきましょう。相場よりも少し高めの希望価格で売りに出し、決めた期間で売れない場合は相場通りの価格まで値下げします。それでも売れない場合はさらに値下げが必要です。このときの値下げ額は、最初に売りに出す価格帯の1つ下に設定しておくのがポイントです。
ポータルサイトに登録している物件は、500万円ごとの価格帯に分かれていることが多いため、値下げすることで新たな購入層に触れて売却につながりやすくなります。
以下の記事では、マンションを売却する際のタイミングについて詳細を記載しています。あわせてチェックして、売却のタイミングについて情報をしっかり押さえておきましょう。
インスペクションで品質を担保する
インスペクションとは、建築士や住宅診断士などの専門家が住宅の状態について第三者の立場に立ち、欠陥や劣化具合・工事の不備などについて診断し、修理が必要なら規模やかかるコストについて提案することをいいます。
中古マンションを売却する前に実施して、マンションの状態が非常に良ければより高く売却することが可能です。また、修理すべきところが見つかっても、修理することで購入希望者は安心して購入できるでしょう。
もし修理せずに売却しても、買い手はそのことをわかった上で購入するため、売却後のトラブルを減らすことにもつながります。
ホームインスペクションについては以下の記事で詳細を紹介しているため、これから売却を検討している人はしっかりと情報を押さえておきましょう。
なるべくマンションの買取は使わない
不動産を売却する方法は、大きく分けて仲介と買取の二通りあります。仲介とは不動産会社に売却を依頼して不動産を売却する方法です。仲介の場合は、売却活動を通して買い主を探すため、時間がかかりがちです。一方、買取の場合は買い主が不動産会社になるため、すぐに売却することができます。
しかし、不動産会社は、買い取った物件を売るためにはリフォームするなどの付加価値をつけるなど、売却するための費用がかかります。そのため、買取は仲介で売却する価格よりも安くなってしまうため、高く売るためにはなるべく買取は使わないことが重要です。
マンションを早く売却する方法
ここでは、マンションを早く売却する5つのコツについて詳しく説明していきます。コツを知ることで高く売却するだけではなく、スムーズな売却を目指すことができるでしょう。早く売るコツを一つずつ押さえていきましょう。
マンション売却の実績がある不動産会社を選ぶ
マンションを売る際は、マンション売却の実績がある会社を選ぶことが最も重要です。不動産会社ごとに得意分野や専門分野はそれぞれ違うため、早く売りたいならマンション売却が得意で実績豊富な会社を選びましょう。
実績がある会社は売却のためのノウハウや、マンションの購入を希望している顧客を抱えている可能性があるため、早く売ることにつながります。
また、選んだ不動産会社の担当スタッフが、信頼のおける相手であるかを見極めることも1つのポイントです。売却活動は担当者が主に行うため、担当者の実績や親身に対応してくれる人であるかをしっかりチェックしましょう。
不動産売却時の業者選びのコツについては以下の記事で詳しく紹介しています。不動産会社選びで悩まれている人は、以下の記事を参考にしてみましょう。
不動産会社と専任契約を結ぶ
不動産会社に売却を依頼する際は媒介契約を結びますが、早く売却したいときは専任媒介契約を結ぶとよいでしょう。媒介契約には下記の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
一般媒介契約は他の2つの媒介契約と違い、複数の不動産会社と契約ができます。対して、一社のみとの契約が可能なのが専任媒介契約と専属専任媒介契約です。一般媒介契約は力を入れて販売活動を行っても、他社が見つけてきた買い手と売買契約を結ぶことがあります。しかし、専任媒介契約では他社との契約の恐れがないため、広告や人件費に費用を掛けて販売活動を行ってくれます。したがってマンションを早く売ることができるのです。
以下の記事で各媒介契約について詳細を解説しているため、媒介契約についてしっかりと把握しておきましょう。
需要が高まるタイミングで売り出す
マンションは売りどきを間違えると、優良物件であってもなかなか売れません。需要がある時期に売り出すことで早く売れます。
レインズマーケットインフォメーションによると、中古マンションの成約件数は3月が最も多く、次いで10月が多いです。これは、新学期の始まる前や人事異動の多い春と秋は人の移動が増えて、マンション購入者も増加するためです。
マンション売却には平均4ヶ月～6ヶ月かかるため、例えば春に売却したいなら11月ころから準備を始めましょう。
広告の中身までチェックをする
不動産売却の売却活動では、多くの人の目に止まりやすいように広告を出します。作成は、基本的には不動産会社任せですが、どのような内容にするのかは自分で考えて、任せきりにせずにしっかりチェックしましょう。
チェックするポイントとしては、以下のような内容を見てみるとよいでしょう。
- 見ている人が買いたいと思えるようなマンションの魅力が伝わる写真であるか
- 室内の様子がよく分かるような写真であるか
- マンションのセールスポイントがしっかりと紹介されているか（リフォーム済みである、近隣の利便性のある施設の存在など）
売却を成功させるポイントについて、さらに詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
見た目をきれいにして内覧の案内をする
マンションに住みながら売却する場合は、きれいにしてから内覧を行うことも大切なポイントです。間取りや立地、価格などの条件が良くても、内覧の印象で購入に至らないケースもあります。
内覧希望者に良い印象を与えるためにも、室内全体の整理整頓や不要品の処分をし、部屋をスッキリさせてできるだけ広く見えるようにしましょう。また、水回りのカビやキッチンの油汚れなど、隅々まで掃除してきれいな状態にしておくことも重要です。タバコを吸ったりペットを飼ったりしている場合はしっかり換気をして、場合いによっては消臭スプレーなどを使い、住んでいる人には気にならない臭いを消しておくことも忘れないでください。
また、内覧時には室内の電気をすべてつけ、カーテンを開けて部屋を明るくしておくことで、暗い部屋よりも良い印象を与えられます。
マンションの内覧を成功させるポイントについて、詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
マンション売却時のコストを抑える6つのコツ
コストを抑えるということは、結果的にマンションを高く売ることにつながります。マンション売却には、仲介手数料や印紙税、登記費用、引っ越し代などの費用がかかりますが、抑えられるコストと抑えられないコストがあります。ここでは抑えられるコストの種類と、コストを抑える際のコツについて詳しく見ていきましょう。
仲介手数料の交渉をしてみる
不動産会社へ報酬として支払う仲介手数料は上限のみが定められており、下限は不動産会社の裁量によって決められます。下記の速算式を使い、実際に上限金額を算出してみましょう。
例えば売却価格が2,000万円のマンションであれば、（2,000万円×3％+6万円）+消費税で計算すると、上限金額を支払う場合は72万6,600円かかります。仲介手数料は不動産会社に交渉してみることで安くなることもあるでしょう。
しかし、不動産会社にとって仲介手数料は重要な収入源となっていて、無理に交渉することで取引しないという事態にもなりかねないため無理は禁物です。
仲介手数料を上手に値引き交渉するコツについては、以下の記事で詳細を紹介しているため、あわせて読んでみてください。
登記手続きやクリーニングを自力でする
登記手続きは司法書士へ、クリーニングは専門業者に依頼することが多いですが、これらを自分で行うことで費用の節約が可能です。
マンション売却の際に行う登記手続きですが、住宅ローンの残債があるマンションは抵当権が設定されています。売却して買い主に引き渡す際は、抵当権を抹消しておかなければなりません。抵当権抹消手続きにかかる費用は下記のとおりです。
| 司法書士に依頼した場合の費用 | 自力で行った場合の費用 |
| 登録免許税不動産の個数×1,000円 | 登録免許税不動産の個数×1,000円 |
| 事前調査費用（移転前登記事項証明書取得費）600円 | 事前調査費用（移転前登記事項証明書取得費）600円 |
| 移転登記完了後登記事項証明書の取得費600円 | 移転登記完了後登記事項証明書の取得費600円 |
| 司法書士への報酬相場は15,000円 | – |
| 合計17,200円 | 合計2,200円 |
自力で行う場合は司法書士への報酬分が節約できます。
ハウスクリーニングは専門の業者に依頼しなくても、自分で行うことで費用の節約が可能です。ハウスクリーニングが必要な箇所と、業者に依頼した場合の相場金額は下記を参考にしてください。
- エアコン：12,000円
- フローリング：6畳で10,000円
- 換気扇：10,000円
- 浴室：15,000円
- トイレ：8,000円
- 換気扇以外のキッチン：15,000円
- 洗面所：8,000円
上記部分をすべて依頼すると合計78,000円かかります。自分で行える箇所だけでもクリーニングすることで、節約できるでしょう。
売却前のリフォームを安易に行わない
リフォームを行ってから売却することはおすすめしません。フルリフォームをすると数百万円かかります。その分の費用を回収するために、売却価格に上乗せして売りに出そうとするかもしれませんが、売却価格は周辺の相場金額に合わせることが一般的です。ライバル物件よりも高くしてしまうと売れにくくなります。
またもう一つの理由として、リフォームしても購入希望者が見つかりにくくなる可能性があるからです。中古マンションを購入しようと考えている人は、購入後にリフォームを考えていることがよくあります。希望者にとって、そのリフォームが理想的であればよいのですが、好みではない場合は選択肢から外れることになるでしょう。
マンション売却時のリフォームをしないためのコツについては、以下の記事がおすすめです。
売却の利益にかかわらず確定申告をする
マンションを売却したあとは、利益の有無にかからわず必ず確定申告を行いましょう。確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日までにする必要があります。売却損が出た場合は原則不要ですが、確定申告を行って特例を利用することで、税金の還付や税金が安くなるケースがあるため、利用する場合は確定申告するとよいでしょう。
課税対象となる譲渡所得の求め方は下記の式で計算されます。
マンション売却で使える特別控除や特例については下記の5つです。
| マンション売却で使える特例や控除 | 内容 |
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | 居住用のマンションを売却した際に譲渡所得から3,000万円まで控除される |
| 空き家の3,000万円特別控除 | 相続で取得した空き家を売却した際に譲渡所得から3,0000万円まで控除される |
| 10年超所有の軽減税率の特例 | 10年超所有していた居住用マンションの売却したときは譲渡所得税率が軽減される |
| 特定居住用財産の買換え特例 | 居住用のマンションを買い換えて課税される場合は課税を将来に繰延できる |
| 居住用不動産の譲渡損失の損益通算・繰越控除 | 居住用マンションを売却し損失が出た場合はその損失を所得から控除する |
住み替え予定なら新居を早めに用意しておく
売却後にはマンションを引渡しますが、早めに新居を用意しておくことで余計な出費を節約できます。新居が用意できていない場合は、仮住まいから新居へ住み替えるための引っ越し代や賃料が必要です。さらに仮住まいが狭くて荷物を全て置ききれないときには、トランクルームなどに預けることになりそのための賃料がかかります。
前払いしているお金を回収する
直接費用を節約する方法ではありませんが、前払いしているお金を回収することでトータルでのコストが減ります。固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。また管理費や積立修繕金は、翌月分を前払いしていることが多いです。買い主と売り主の双方で話し合いをして、日割り計算をして買い主から受け取りましょう。
住宅ローンを利用してマンションを購入する場合は保証金を保証会社に支払いますが、一括返済した場合は残りの期間に応じた金額が保証会社より返金されます。加入している火災・地震保険があれば、そちらも保証金と同じく残期間に応じた金額が返金されるため解約手続きをしましょう。
マンション売却でトラブルを避けるための4つの注意点
マンション売却は多額のお金が動くため、トラブルになることがあります。しかし、トラブルにならないように打つべき手を打っておくことでトラブルは防げます。そこで売却する前には次の注意点について知っておきましょう。
- 引き渡しの条件を細かく決めておく
- 瑕疵担保保険に加入しておく
- 個人間売買は知識を身につけてから
- 専門家へ相談する
売買契約書で細部まで引き渡し条件を詰める
マンション売却時に交わす売買契約書では、引き渡し時の条件について細部まで取り決めをしておきましょう。売り主も知らない不具合がマンション引き渡し後に見つかるケースがあります。
知らなかった不具合が見つかっても売り主の責任にしないようにするか、売り主が責任を負う期間を限定しておくことでトラブルを避けることができます。
マンションに瑕疵担保保険をつけておく
売却する前には、トラブルを防ぐために瑕疵担保保険をつけておくことをおすすめします。瑕疵担保保険がつけられているマンションということで、売り主にとってはライバル物件との差別化が図れて、買い主は安心して購入できるでしょう。
瑕疵担保保険とは、中古マンションや中古戸建てを売買する際に契約できる保険で、引き渡し後に起こった住宅の不具合について補修が必要となった場合に、一定額まで保険金が下ります。
専門知識がない人は個人間でのマンション売却をしない
マンションに限らず、不動産は個人間で売買することで費用があまりかからないというメリットがあります。個人間で売買することは可能ですがトラブルになることもあるため、専門知識がない場合は個人間売買を控えたほうがよいでしょう。
不動産売買は売買契約書の作成などで専門的な知識が必要です。また、必要な書類や手続きなどは全て自分で行うことになります。専門的な知識がない素人がやろうとすると、後々トラブルが起きやすいため注意が必要です。
不安なことは専門家に相談する
マンション売却で不安なことがあれば専門家に相談して解決しましょう。内容ごとの相談先について以下にまとめたため参考にしてください。
| 相談する内容 | 相談先 |
| 不動産売却の仕方や流れについて | 不動産会社 |
| 不動産売却の税金について | 税理士 |
| 不動産の価格について | 不動産鑑定士 |
| 土地の境界や測量に関すること | 土地家屋調査士 |
| 不動産の権利や登記に関すること | 司法書士 |
| トラブルが起こった場合 | 弁護士 |
まとめ
初めてのマンション売却を成功させるためには、必要な知識を身につけておく必要があります。あらかじめ情報を把握しておくことで売りやすい時期や売れる価格が変動します。
今回紹介した5つの早く売るコツや高く売るコツを実践し、より多くのお金を手元に残すために、コストを抑える工夫もしてみましょう。不動産売却時に起こるトラブルを避けるための注意点についてもよく理解して、困ったことがあれば専門家に相談してください。自分で解決するよりも早く解決できるでしょう。
マンションが少しでも高く売却できるように、今回の内容を参考にして賢くスムーズな売却を目指してみませんか。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
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