はじめてマンションの売却をする場合、どのような費用がかかるか知りたいと思う人は多いのではないでしょうか。
マンションを売却するときには、仲介手数料や登記費用など、実は多くの費用がかかります。
本記事では、マンションの売却でかかる費用の種類に加え、戻ってくる費用やマンション売却で受けられる特例などを詳しく解説します。
この記事を読めば、諸費用について知り、手元に残る金額が把握できるので今後の資産計画が立てやすくなるでしょう。
売却時にかかる費用
マンションを売却する場合、不動産会社に依頼すると仲介手数料を支払う必要があります。また、税金や登記費用など売却に伴う諸費用がかかるので、売却した価格がそのまま手元に残るわけではありません。
マンション売却で、ローンの返済や新居の購入に必要な資金がどのくらい残るのか、マンションを売却するときにかかる費用は、どれぐらいかかるのか確認しておきましょう。
売却にかかる費用の内訳は、仲介手数料、登記費用、印紙税などがあるので詳しく見ていきましょう。
仲介手数料
マンションを売却する場合、不動産仲介会社に依頼して買主を探してもらうのが一般的です。不動産仲介会社に支払う費用が仲介手数料です。
仲介手数料は成功報酬なので、買主との契約成立時に仲介手数料を支払います。つまり、売却する相手が見つかっても契約が成立しなければ仲介手数料を支払う必要はありません。
買主と売買契約を結んだときに半額を、物件を引き渡したときに残りの半額を支払うのが一般的です。
仲介手数料の金額については、宅地建物取引業法で上限が定められています。
仲介手数料の上限額
仲介手数料の上限額は以下の通りです。
| 売買価格 | 報酬額の上限 |
| 200万円以下の場合 | 取引額の5%+消費税 |
| 200万円超400万円以下の場合 | 取引額の4％+2万円+消費税 |
| 400万円超の場合 | 取引額の3％+6万円+消費税 |
※売買価格には消費税を含まない。報酬額には消費税がかかる。
仲介手数料の上限額はあっても、その金額は不動産会社によって異なることがあります。自分にあった理想的な不動産会社を見つけるためには、一括査定サービスを利用して探すことができるので、利用をおすすめします。
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登記費用
登記費用とは、登録免許税と司法書士手数料です。
登録免許税は、登記手続きのときに国に納める税金です。価格（課税標準）に税率をかけて算出します。原則として現金納付ですが、税額が30,000円以下なら収入印紙で納付することもできます。
登記の代行を司法書士に委託した場合に支払う手数料や報酬額を司法書士手数料といいます。ただし、司法書士事務所によって、手数料が違うので売却を依頼した不動産会社や司法書士に確認しましょう。
不動産売却の登記には抵当権抹消登記と所有権移転登記があります。
抵当権抹消登記は、売主が購入当時に利用したローンに設定されている抵当権を外す登記です。売主負担で、通常は売買と同時に物件から抵当権をはずします。
ただし、売却不動産に抵当権の設定がなければ、売主は不動産売却時に登記費用は発生しません。
| 抵当権抹消登記にかかる登記費用 | 内容 |
| 登録免許税 | 不動産1件につき1,000円 |
| 登記事項証明書発行手数料 | 約480円から約600円 |
| 住民票または、戸籍の附票発行手数料 | 約200円から約400円 |
| 司法書士手数料 | 司法書士事務所によって異なる。目安として30,000円前後 |
登録免許税は、他の税金のように納税通知書はないので、登記手続きをするときは法務局の窓口で納めます。
司法書士に登記を代行してもらう場合は、不動産引き渡しの決済のときに登録免許税と司法書士手数料を支払い、司法書士が登録免許税を代わりに納めるのが一般的です。
所有権移転登記とは、売買不動産の所有権が売主から買主へ移転するときに行う登記です。よって、所有権移転登記は買主によって行われ、費用も買主の負担となるのが一般的です。
印紙税
印紙税とは、商業取引に関する文書に対して課税される税金であり、売買契約書に書面に収入印紙を貼り付け、消印をして納税します。
売買契約書は、通常、2通作成し、売主と買主でそれぞれ原本保管を行いますが、それぞれの契約書が課税文書に該当するので、印紙税を売買契約書に貼り付けないといけません。
印紙税は、売買金額10,000円以上から必要になり、印紙税の金額は、売買契約書に記載されている金額によって異なります。
売買契約書に貼る印紙の金額（印紙税額）は、契約書の物件の売買価格によって以下のように決められています。税額は2022年3月31日まで軽減措置が実施されています。
| 契約金額 | 税額 |
| 100万円を超え500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 60,000円 |
ローン一括繰り上げ返済の費用
住宅ローンの繰り上げ返済とは、端的に言えば余ったお金を使って、余分にローンを返済することですが、不動産売却で住宅ローンの残債がある場合、抵当権がついた物件を売却するのは難しいでしょう。
住宅ローンが残っている場合、売却する時点で残額を一括繰上返済することできます。繰上返済は、金融機関や契約内容、手続きの方法によって手数料がかかります。
手数料は様々なので、あらかじめ金融機関に確認しましょう。
証明書類の手数料
売却に必要な証明書類と手数料は以下の通りです。
| 項目 | 内容 |
| 印鑑証明書 | 実印であることを証明する。市区町村町役場で取得することが可能。マイナンバーカードならコンビニで取得できる。手数料は300円が一般的。 |
| 固定資産税評価証明書 | 買主の登録免許税を計算するために必要となる。 固定資産税評価証明書は、原則として納税義務者しか取得できない。市町村町役場で取得可能。手数料は300円程度が一般的。 東京都は東京都主税局で取得する。手数料は400円。 |
| 住民票 | 登記名義人の現住所が登記上の住所と違う場合は、住民票が必要。登記住所と現住所が同一の場合は住民票は不要。
先に新居に引越しをして、既に住民票を新住所に移してしまった場合は、住民票が必要となる。住民票は、市区町村町役場にて可能。マイナンバーカードならコンビニで取得可能。手数料は、通常は300円が一般的。 |
売却で戻ってくる費用
マンションを売却すると、戻ってくる費用があります。住宅ローン保証料の返戻金、火災保険料の返戻金、管理費、修繕積立金、駐車場使用料などの精算金があります。詳しく見ていきましょう。
住宅ローン保証料
住宅ローンを利用してマンションを購入した場合、万が一返済が滞ったときのために、ほとんどの場合は保証契約をしています。売却によってローン残額を繰上一括返済、つまり全額返金すると、この保証は不要になります。
従って、購入時に払った保証料が、残りの保証期間に応じて返金されます。戻ってくる金額は、金融機関や残りの期間によって違うので、金融機関に確認しましょう。
最近ではネット銀行などで保証料を不要としている住宅ローンもありますが、都市銀行などでは、保証料を一括で支払う場合が一般的でしょう。
火災保険料
マンションの火災保険に加入している場合、保険料を一括で支払っていると途中で解約しても未経過分の保険料が戻ってきます。
火災保険は、10年契約で一括払いとした場合、契約から10年以内の解約であれば返戻金を受け取れます。
ただし、解約は自分で保険会社に申し出ないといけません。解約をしないと買主に火災保険が掛けられた状態になるので注意しましょう。
管理費などの精算金
マンションを所有していると毎月、管理費や修繕積立金、駐車場、駐輪場の使用料などが発生します。
これらの費用は翌月分を前払いするのが通常で、数ヶ月分を前払いや年払いしているケースもあります。
マンションの引渡日以降の費用を売主が負担していた場合は、不動産会社が日割り計算をして買主に請求するので、売主はその費用の領収書を用意する必要があります。
また、所有している不動産に対して固定資産税と都市計画税が毎年課税されますが、毎年1月1日時点で土地、建物を所有している人に対して税金がかかるので、マンションを売却した年の税金は売主が納税しなければなりません。
マンション売却のときは、引き渡した日を境にして、売主と買主が固定資産税と都市計画税を日割り計算で精算します。しかし、その起算日をいつにするかで負担額が変わってきます。
関東は1月1日、関西は4月1日が一般的ですが、あとあとトラブルにならないように契約するときには、起算日を必ず確認しておきましょう。
売却で利益がでた場合の税金
マンションを売却した際、購入価格を上回り利益が出たものを譲渡所得といいます。
具体的に譲渡所得は以下の計算式で求められます。
※取得費とは、売却したマンションの購入したときの価格＋購入時の費用の合計のこと。
譲渡所得には譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は所得税、住民税で構成されています。
譲渡所得税の税率は、売却したマンションの所有期間によって異なります。売却したマンションの所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得となり、以下のように、それぞれの税率によって所得税、住民税が課税されます。
| 所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30.63% | 9% | 39.63% |
もしマンションを売却して損失が出た場合は、譲渡所得税を支払う必要はありません。また、譲渡所得が出た場合は、一定の要件で控除が受けることができます。
マンション売却で使える特例
マンションを売却したときに受けられる特例は、いくつかありますので詳しく見ていきましょう。
3,000万円特別控除
自宅の売却の場合、譲渡所得が3,000万円以下なら課税が免除されます。この特例が適用されると、マンションの売却による利益が3,000万円を超えない限り、所得税や住民税を納める必要がなくなります。
ただし、適用要件があるので、要件のすべてを満たすことが必須です。
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。※住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要。(1)その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。(2)家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
- 売った年の前年及び前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除く。）、またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
- 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
- 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
- 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれる。
引用：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
10年超所有軽減税率の特例
10年超所有軽減税率の特例は、マンションを10年以上所有していた場合、譲渡所得税が軽減される制度です。3,000万円特別控除の特例と併用ができます。
特例が適用された場合、6,000万円を区切りとして、以下のような税率になります。
| 所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 6,000万円までの部分 | 10% | 4% | 14% |
| 6,000万円を超える部分 | 15% | 5% | 20% |
所有期間の10年とは、不動産を購入した日から売却した年の1月1日時点で10年を超えているかどうかで判断します。居住期間ではなく所有期間が10年以上であるということです。
特定居住用財産の買い替え特例
特定居住用財産買い替え特例とは、マンションを売却した代わりに、居住用不動産を購入したときに活用できる制度です。一定条件を満たすことで、譲渡益への課税を繰り延べられます。
繰り延べなので、非課税ではありません。将来、買い替えた家を譲渡したときに、このときの譲渡所得税がまとめて課せられることを覚えておきましょう。
特定居住用財産買換え特例は、一定条件を満たす必要があります。
- 新たに取得する住宅は築年数25年以内または耐震住宅
- 床面積50㎡以上であること
- 売却年の前年から翌年までの3年の間に新しい不動産を取得する
- 新たに取得する土地面積が500㎡以下である
- 一定期間の居住を満たす
なお、特定居住用財産買換え特例は「3,000万円特別控除」との併用はできません。
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
マンションを売却して損失が出た場合、その他の所得から控除することができる特例があります。
5年を超えて保有する居住用財産を売却したときに、住宅ローンが残っていて、売却損が出た場合、この売却損を一定の限度でその年の他の所得から差し引くことができます。
その年に差し引きできなかった金額は、翌年以降3年間繰り越して控除できるという制度です。
ただし、適用要件があるので、要件のすべてを満たすことが必須です。
- 2004年1月1日から2021年12月31日までに譲渡の年の1月1日現在において、土地建物の所有期間がいずれも5年を超えていること
- 譲渡にかかわる契約を締結した日の前日において、譲渡資産にかかわる住宅ローン等（契約における償還期間が10年以上のものに限る)の借入残高があること
- 譲渡にかかわる譲渡損失の金額があること
- 譲渡資産が、以下のいずれかに該当するものであること
(1)譲渡する年の1月1日において所有期間が5年を超える住居
(2)(1)の家屋でその個人の居住の用に供されなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるもの
(3)(1)または(2)の家屋及びその家屋の敷地となっている土地など
(4)譲渡する個人の(1)の家屋が災害により滅失した場合においては、その個人が家屋を引き続き所有していたら譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えることとなる、その家屋の敷地の用に供されていた土地等（ただし、災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものに限る）
引用：国税庁「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる
金額の計算書」
まとめ
マンションを売却するときは、仲介手数料や登記費用などの諸費用がかかることがおわかりいただけたでしょう。
売却の諸費用がいくらぐらいかかるのか知っていないと、手元に残る金額が思っていたよりも少なくなったときに、もともとの計画を見直さないといけなくなるかもしれません。
一方で、マンションを売却すると、住宅ローン保証料の返戻金、火災保険料の返戻金といった戻ってくる費用もあります。
また、マンションを売却する際に、特例を適用することができれば、節税することができるかもしれません。
見落としがちな火災保険の解約や受けられる特例を申請して、上手にマンションを売却しましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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