賃貸住宅の住み心地がいいと「このまま家賃を払い続けるなら、いっそ購入してしまいたい」と考えたことはありませんか？いつかはマイホームを持ちたいと思っていても「住んでみたらイメージと違った」「近隣トラブルに巻き込まれた」など最悪のケースを想像して、家探しになかなか踏み出せない方もいるでしょう。
賃貸住宅は、気に入らない点があれば転居して手放すことができるため、マイホームよりも気負わずに住まい探しができるというメリットがあります。最初は賃貸契約で試して、住み心地がよければそのまま購入するといったことができれば安心です。
本記事では、気に入った賃貸住宅を購入することはできるのか、その方法と注意しておきたいポイントについて解説します。これからの住まい探しや今後の人生設計にも、お役立ていただければ幸いです。
賃貸住宅を購入する方法
賃貸物件も交渉次第では購入することが可能です。賃貸契約を結んでいたとしても、貸主が了承して売買契約を結ぶことができれば、通常の不動産売買のように取引を行えます。では、賃貸物件を購入する方法を詳しく見ていきましょう。
賃貸の所有者が合意したら購入できる
住んでいる賃貸住宅を購入したいと考えたら、まずはその物件の所有者に相談するところから始めましょう。戸建住宅でもマンションでも、どんな物件であれ所有者と交渉して合意できれば購入が可能です。
ただし、所有者は規模に差はあってもコストをかけて賃貸経営を行い、月々の賃料で収入を得ています。そのため、すべての所有者が交渉に応じてくれるわけではないことは覚えておきましょう。
賃貸マンションでは一棟買いになる
賃貸マンションの場合は、住んでいる一部屋のみの購入を交渉しても、受け入れてもらえないことがほとんどです。それは、賃貸マンションと分譲マンションの所有権の違いに由来します。
分譲マンションは一部屋ずつ売りに出され、購入者はその一部屋分の所有権を持ちますが、これを「区分所有権」といって共有部分を区分所有者全員で所有することになります。対して賃貸マンションは、経営者がマンション一棟を所有して各部屋を貸し出して賃料を得るため、借りている人にとっては一部屋が専有部分でも、貸主にとっては所有する物件の一部に過ぎません。
つまり、賃貸マンションを購入するのであれば、その貸主が所有するマンション一棟をまるごと購入することになります。ただし、分譲マンションの一部屋を購入して貸し出している状況であれば、部屋単位の購入に応じてもらえる可能性もあるでしょう。
一棟マンションの売却運用について詳しい記載がある記事はこちら
気に入った賃貸の購入で必要な書類
個人間で売買取引を行う場合は、必要書類を自分たちで用意しなければなりません。賃貸物件を購入する際に必要な書類は次の通りです。
| 担当 | 必要書類 |
| 買主が用意 |
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| 売主が用意 |
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気に入った賃貸を購入交渉する場合の注意点
たとえ所有者に売却の意思があり購入の交渉が成功したとしても、賃貸住宅を購入するためにはさまざまなハードルがあることも事実です。気に入った賃貸住宅を購入する際の注意点をいくつか紹介します。
査定サービスを利用し相場価格を確認する
不動産を購入する際はその取引の公正さを重要視して、一般的にはそのエリアの相場に合わせた価格設定を行います。しかし賃貸物件を購入する場合は、その価格は相場金額から離れて設定されることも多いです。
借主は購入したいと交渉を行う立場でありながら、同時に家を借りている立場でもあります。また、普段から顔を合わせる機会があるため、どうしても他社の目から逃れた客観性のない個人取引になりやすい傾向があるのです。
ただし、いくら相場から離れた金額になるとはいえ、相場価格を知らないことにはあまりにかけ離れた金額を提示されても、気が付かずに損をしてしまう可能性があります。そこでまずは、その家が売却された際にいくらぐらいの値が付くのか、不動産会社の査定を受けることをおすすめします。
相場を知るための査定なら、1社のみの査定や大手企業だけなど偏った査定ではなく、複数の不動産会社に査定を依頼して価格を比較することが大切です。一括査定サービスを利用すると、一度の入力で複数社に査定が依頼できて便利です。
一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3
※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ（2021/4/9～2021/4/13実施 回答数380人）
こちらは、サービス利用者のアンケート結果による「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさったできたランキングですので、ぜひ参考にしてください。
なお、不動産一括査定サービスは、それぞれ対応するエリアや提携する不動産会社が異なるため、1つだけでなく複数のサービスを利用することをおすすめします。
次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」や「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを紹介しています。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。
これまで支払った家賃分の値引き交渉は難しい
長年継続して賃貸物件に住んでいたなら、月々の家賃に加えて管理費や更新料など多くの費用を支払ってきたことでしょう。しかし、その継続した年数や払ってきた金額の大小によって、購入の価格が異なることはありません。
物件の所有者はこれまで受け取ってきた金額よりも、手放すことでこれからの収入がなくなることを懸念しているため、それに見合った価格で取引することでしかメリットを感じないためです。所有者と長い間よい関係性を築いてきたのであれば、多少の交渉に応じてくれる可能性はありますが、それに頼った値段交渉は避けたほうが賢明でしょう。
個人間での交渉ではトラブルがおきやすい
賃貸物件の購入に限ったことではありませんが、個人間で不動産取引を行うと何かしらのトラブルに発展しがちです。これは個人の関係性にかかわらず起こり得るため、いざこざを避けたいのであれば不動産会社に仲介を依頼するなど、専門家を通したほうがよいです。
不動産会社に仲介を依頼すると、契約金額に応じた仲介手数料がかかりますが、トラブルに発展して裁判沙汰になることを考えれば安く済むでしょう。また仲介業務を依頼すれば、契約書の不備も起きずにスムーズな取引を期待できます。
スムーズに購入に移行するための賃貸サービス
賃貸物件を購入するためにはさまざまな障壁を乗り越えなければならず、多くの労力と時間を要します。購入を検討していても、思うように交渉が進まないこともあるでしょう。
そこで賃貸物件でありながら、その後の購入も前提としているサービスを紹介します。購入されることも考えられた賃貸システムが導入されているため、購入までの手続きも非常にスムーズです。
大和エステート「2WayHouse」
大和エステートの「2WayHouse」は、「住んでから買う」をキャッチコピーとした独自のサービスです。最長1年間は賃貸として住むことができ、気に入ったら購入の手続きに移行できます。賃貸契約のうちに支払った家賃の一部が購入資金に充てられるため、通常の賃貸契約よりも無駄のないシステムになっています。
住んでみた物件に納得いかない場合は、ほかの物件も紹介してもらえるなどアフターサービスも充実しており、安心のサービスです。
リビタ「試住」
ReBITAの「試住」プランは、2016年にスタートした分譲マンション購入のプランで、リノベーションされた分譲マンション「リノア新松戸」で開始されました。
分譲マンションとしても販売しつつ一部を賃貸住戸として貸し出し、そのなかで購入見込みで賃貸契約を行うと、その間の家賃のおよそ3分の1を購入資金に充てられます。
また、賃貸契約でみられる原状回復の制限がなく、賃貸契約中も自由にDIYを行えることも魅力です。
Minoru「家賃が実る家」
Minoruが運営する「家賃が実る家」は、譲渡型賃貸住宅として賃貸物件を貸し出しています。賃貸契約を結ぶ際に入居期間を選択し、期間終了まで家賃を払い続けることで、最終的に土地と建物が自分のものになるというシステムです。
賃貸物件の大きなメリットの一つは、自分で管理をしなくてよいという点です。「家賃が実る家」では、賃貸契約中はメンテナンスから固定資産税の納税、火災保険料などの諸経費を所有者が負担してくれます。
居住期間は10年から28年まで選ぶことができ、セミオーダーで新築住宅に住むことができます。住宅審査も一般的な賃貸住居の入居審査になるため、ローンが下りるかどうか心配な場合も安心です。
気に入った賃貸を購入するメリット・デメリット
気に入った賃貸住宅を購入できれば引っ越しをする必要もなく、住み心地をすでに知っているためメリットばかりだと思われるかもしれません。しかし場合によっては、賃貸のままで住み続けたほうがよいケースもあります。
賃貸のまま住む場合と、購入して住み続ける場合のメリットとデメリットをそれぞれみていきましょう。
賃貸のままで住むのは？
住宅を購入するためには大きな費用が必要ですが、賃貸のまま住み続ける場合にはどのようなデメリットが発生するのでしょうか。メリットとデメリットには次のような内容が挙げられます。
賃貸で住み続けるメリット
- 引っ越しが比較的気軽にできる
- 破綻するリスクがない
- 管理が楽
賃貸で住み続けるデメリット
- 自由にリフォームできない
- 家賃を払い続けても資産にはならない
- 高齢になると契約が難しい
購入していまの物件に住み続けるのは？
では、購入するとどのようなメリットやデメリットがあるでしょうか。賃貸物件と同様に確認していきましょう。
購入するメリット
- 資産につながる
- 老後の生活も安心できる
- 自由にリフォームが可能
購入するデメリット
- 多額の資金が必要になる
- 住み替えが難しい
- 管理が大変
気に入った賃貸を購入するのがおすすめの人
賃貸で住み続けるメリットや購入するメリットを踏まえて考えると、次の条件に当てはまる人は賃貸物件の購入を検討することも、選択肢のひとつとして考えてよいでしょう。
- ある程度まとまった資金を用意できる人
ローンを組むとしても、通常よりも高いコストがかかる可能性もあります。ある程度の資金は用意できたほうが安心です。 - リフォームしたり自由に作り変えたりしたい人
住んでいるとその家の改善点も見えてくるものですが、購入してしまえば自由に作り変えることも可能です。 - 将来の住まいに不安を感じている人
賃貸住宅のままでは老後に契約が結べない恐れもあります。そこで、住み心地がわかっている家を購入することができれば安心です。
賃貸物件と分譲物件を徹底比較したいならこちら
購入した物件に住み続ける場合のポイント
せっかく交渉して多額の費用を支払って購入しても、住み続けることができなければ意味がありません。家の購入には、初期費用だけでなく維持費や管理費、固定資産税などの負担もかかります。
無理なく住み続けるために、おさえておきたいポイントを3つご紹介します。
節約をしながらローンの支払い
賃貸物件を購入する際は、ほとんどの場合で住宅ローンを組むことになるでしょう。住宅ローンは家賃とは違い、金融機関に借金をするということは忘れてはなりません。
返済することができなければ、ブラックリストに入れられてクレジットカードが使用できなくなったり、家を差し押さえられたりすることも考えられます。
住宅ローンを利用する際には長期のライフプランを考えて、無理のない返済期間と借入金額を設定しなければなりません。さらに可能であれば繰り上げ返済を随時行い、利息の支払いを減らしていくことも大切です。
必要に応じて節約・節制をしながら、ローンをきちんと返済していくことで購入した家の維持につながります。
戸建ての物件は定期的にメンテンナス
購入した物件は、維持管理も自分で行わなければならないため、手間やコストがかかってしまいます。マンションであれば、共有部分は月々の管理費から委託することもできますが、特に戸建物件では、外壁・屋根などのメンテナンスも定期的に行う必要があり大変です。
塗装や水回りの修繕などを外注することは可能ですが、定期的に頼んでいると大きな負担になってしまいます。しかし、費用がかかるからと放置していると、目に見えないところまで劣化が進んでしまい、大規模な工事を行うことにもなりかねません。
日ごろから掃除を怠らないことや、自主的に点検を行うことで突然のトラブルを避け、メンテナンスの機会を減らすことができます。
補助金や優遇制度の申し込みをする
住宅を購入したりリフォームや修繕を行ったりすると、コストがかかってしまいます。しかし、そういった際に補助金が出たり、税金が安くなったりするなど優遇される制度も整っています。これらは申請しなければもらえないものも多いので、把握しておかなければ損です。以下は補助金制度と減税制度の詳細です。
補助金制度
| 種類 | 内容 |
| すまい給付金 | 消費税増で取得費が急騰することへの対策給付金、最大50万円給付 |
| ZEH支援事業 | 使用エネルギー≒発電エネルギーのZEHの取得・改修に対する補助金、60万円～ |
| 地域型住宅グリーン化事業 | 省エネルギー性能に優れた木造住宅を新築・改修する場合に交付される、50万～140万円程度 |
| 家庭用蓄電システム補助金 | 太陽光発電設備・家庭用蓄電池を導入する場合に最大60万円給付 |
| エネファーム設置補助 | エネファームを導入する場合に最大4万円交付 |
| 長期優良住宅化リフォーム補助金 | 耐久性・耐震性・省エネ性が高い物件へのリフォームに対する補助金、100万～300万円程度 |
| 耐熱リノベ | 性能の高い断熱改修を行う場合に最大120万円給付 |
| 次世代省エネ建材支援事業 | 付加価値建材を用いたリフォームを行う場合に最大200万円給付 |
優遇制度
| 種類 | 内容 |
| 住宅ローン減税 | 条件によって13年間住宅ローンが控除される |
| 耐震リフォーム減税 | 自治体指定の道路の沿道にある住宅を耐震改修した場合に固定資産税が控除 |
| バリアフリーリフォーム減税 | 対象のバリアフリーリフォームをした場合に所得税や固定資産税から減額 |
| 省エネリフォーム減税 | 省エネ性能を上げるリフォームを行うと所得税の控除や固定資産税の減額 |
| 同居対応リフォーム減税 | 三世代同居に向けたリフォームで所得税の控除を受けられる |
| 長期優良住宅化リフォーム減税 | 耐久性・耐震性・省エネ性が高い物件へのリフォームで所得税や固定資産税の控除 |
まとめ
住んできた賃貸物件を購入することは、非常に骨の折れるタスクではありますが、その分さまざまなメリットも享受できます。メリットだけでなく、デメリットも視野に入れて熟考したうえで、購入する意思がしっかりと固まってから所有者に交渉を持ち掛けましょう。
トラブルなく交渉を進めるためには、正しい知識と明確な計画を持つことが重要です。事前に不動産の相場を調べ、購入金額や購入できた場合の経費など、長期的な見通しをもって賃貸物件を購入しましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
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