不動産を決めた期日までに確実に売却する方法はないだろうかと悩んでいませんか？
通常の売却方法ですと、買主が見つからない、価格交渉が上手くいかないといった理由で、希望の日程までに売却することができない場合も多々あります。
決まった日にちまでに現金化する必要がある人にはおすすめしたいのは、買取保証を付けて不動産を売却する方法です。
この記事では、買取保証とはどういった仕組みなのか、どのようなメリットがあるのか、気をつけたい点、さらには、買取保証サービスを提供している業者の選び方に至るまで詳しく解説していきます。
売主の不安を解消する買取保証
買取保証とは、通常の仲介売却を行ったにも関わらず、購入希望者が見つからなかった場合、仲介依頼している不動産会社へ事前の話し合いで決めていた金額で売却する方法です。
不動産を売却する最終的な価格や、売れる時期を正確に算定することはできません。しかし売主は便宜上、それらの点をあらかじめ把握しておきたいと考えるケースもあります。万が一売れなかった場合に、引き取ってもらえるめどが立っていると、売主は安心して売却後の計画を立てることができるでしょう。
買取保証で不動産会社と仲介を結ぶ前には、いつまでに売れなければ、いくらで買い取ってもらうという条件を話し合いのもと取り決め、確実な売却期日と価格を決めておくことができます。売却までの流れは、通常の売却の場合とさほど変わりませんが、参考までに買取保証を利用したときの売却流れを見てみましょう。
- 不動産会社に相談
- 不動産の査定と評価
- 買取金額や時期を話し合い、媒介契約を結ぶ
- 売却活動を行う
- 指定期間内に買主が見つからない場合、買取を行う
- 不動産の引き渡し
最終的にどれほどの金額で引き取ってもらうかは、不動産会社と事前に話し合い、お互いが納得のいく金額で設定することができます。
また、指定期間内は通常の売却と同様に、宣伝活動を行って買主を探すので、場合によっては話し合いで決めた引き取り金額よりも高く売却できることもあるでしょう。この価格で確実に売れるという担保も残しつつ、それ以上の価格で売却できる可能性も期待できるという利点があります。
買取保証付きで不動産売却をする7つのメリット
買取保証の基本を抑えることができましたが、買取保証を行うと、どのようなメリットが期待できるのでしょうか？
- ただ買取してもらうよりもお得
- 手放す日にちの予定を立てられる
- 近所に売却することを秘密にしておける
- 売却前に手直しする必要がない
- 売却にかかる費用を安くすることができる
- 売却後に責任を追及される恐れがない
- 家の買い換えを円滑に行える
それでは、各利点について詳しく見ていきましょう。
いきなり買取をしてもらうより得する可能性
買取保証の場合、仲介での売却期間を間に設けることで、相場に見合った金額で売却できる可能性が高まります。通常の売却活動なしで買取をお願いする場合、不動産会社が転売するときのコストを計算して買い取ってもらうため、相場よりも安い値段で売却することになってしまいかねません。
仲介での売却は、買取保証で設定した売却価格に関係なく、周辺地域の売却相場を考慮に入れて価格を設定するため、相場とかけ離れた金額での売却となるのはまれです。また、買主によっては、「どうしてもその地域で購入したい」「高い金額であっても、希望条件に合った物件を購入したい」といったニーズがあり、物件によっては買取保証を利用するよりも、高い金額で売れるチャンスが広がります。
できるだけ高く売れる可能性を残しつつ、保証材料も持っておけるという点は、買取保証の大きなメリットと言えるでしょう。以下の記事では、買取再販を行う業者を利用するときにためになる情報を扱っています。読んでおくと、安心して利用できるようになるでしょう。
予定している期日までに不動産を手放せる
買取保証を利用するときには、事前に買取を実行する日にちを決めておくことができます。売却までの期間を確定しておけるので、現金化を終えていなければならない日にちが決まっているケースでは、安心して利用することができるでしょう。
通常、仲介での売却を行うときには、仲介期間が定められています。しかし、この期間内に売れないという事態はよく起こることです。そうなってしまうと、仲介期間を継続しなければならず、売却活動にかかる広告料もさらにかさんでいきます。ランニングコストを考えると、出費がかさむリスクを覚悟しなければいけない売却方法といえるでしょう。
しかし、買取保証を付けて仲介を行うなら、その心配はありません。ランニングコストを抑えつつ、確実に売却期日が見通せるので、不安を残すことなく売却を進めていけるでしょう。
近隣に売却を知られないように仲介を進められる
売却活動をしていることを近隣に知られないよう進めたいと考える人にとって、買取保証を付けることは大きなメリットとなりえます。買取保証を利用すると、売却金額や期間があらかじめ定まっていることから、積極的な広告の打ち出しを行わなくてもよくなるためです。
例えば、借金返済を理由に売却を行いたい場合、近隣住民に売却広告を出してしまうと、伏せておきたい売却理由まで表に出てしまう可能性があります。しかし、事前に不動産会社へ近隣住民に対して広告を打ち出さないよう伝えておくことで、秘密を守ることができるでしょう。
また、通常の売却では、近隣住民に広告を出さないことで売れ残る可能性が高まってしまいますが、買取保証を付けておけばそのリスクも回避できます。不動産を手放すことを確定しつつ、近隣に内緒で売却を進められるでしょう。
不動産売却理由を、買主に伝えなければならないときには、どのようにマイナスイメージを払拭しながら伝えられるでしょうか？以下の記事ではその点について扱っています。
売却のためのリフォームは必要ない
築年数がかなり経っている物件では、売却前にリフォームが必要になってしまうこともあります。しかし、買取保証を付けておけば、売却できる保証があるため、リフォームをする必要はありません。
通常の売却では、買主により魅力的に感じてもらうため、リフォームに費用をかけて売れ残る工夫をしなくてはいけない場合もあります。リフォームにはそれなりの費用がかかり、売却で得られる利益分に影響を及ぼすことでしょう。また、リフォームをしたからといって、必ず売却できるということにはなりません。
買取保証を利用すると、最終的にいくらで売るかということは決定されているため、無理にリフォーム資金を捻出しなくてもよくなるというメリットが得られます。以下の記事では、不動産を現状のまま引き渡すことについて、詳しく解説しているので、事前に読んでおくことをおすすめします。
買取になると仲介手数料が不要になる
買取を行ってもらうときには、仲介手数料がかからないというメリットもあります。
仲介手数料は、仲介を行うことで買主を見つけ出せた際の報酬として支払われるものです。一般に、不動産売却でかかる費用のうち、仲介手数料はかなりの額になると言われています。仲介手数料の割り出す際に用いられる以下の計算式をもとに、その点を考えてみましょう。
買取は仲介の結果とはみなされないため、仲介手数料を支払う必要はありません。手元に多くの売却益を残したいと考えている場合には、買取の利用で仲介手数料をゼロにすることができるでしょう。
以下の記事では、気になる仲介手数料の種類や計算方法について詳しく取り上げています。合わせて参考にしてください。
買取になると契約不適合責任は適用されない
不動産会社に買取を行ってもらうと、通常の売却で適用される契約不適合責任を科されることがありません。
契約不適合責任とは、契約書の内容に記載のない不具合の責任を、売主が負うことを指します。買主が個人だった場合、購入した物件が契約書記載通りでなく、設備上の不具合があった場合は、売主が責任をもって修繕したり、賠償したりする必要があります。
しかし、この契約不適合責任は全ての売却ケースで適用されるわけではありません。不動産会社といった不動産を扱うプロに売却するケースでは、この責任を免除できる旨が定められています。買取で売却を行うと、のちのち不動産に不具合が見つかったときにも責任を負わずに済むので、安心して引き渡しを行うことができるでしょう。
売却する前に新居に住むことが可能
今住んでいる物件を売却し、新居を購入することを考えている場合、買取保証を付けておくと有利に働きます。不動産会社が買い取る時期や価格が決定していることで、万が一売却前に新居購入となったときにも、つなぎ融資を利用できる可能性が高くなるためです。
不動産会社によっては、新居購入のためのつなぎ融資まで合わせて利用できるサービスを提供しているところもあります。そのような不動産会社を利用すると、今所有している不動産が売れるかどうかを心配せずに、スムーズに新居への引っ越しを行えるでしょう。
以下の記事では、つなぎ融資について詳しく解説しているので、合わせて読んでおくのもおすすめです。
買取保証付きで不動産売却をする5つのデメリット
とても便利な買取保証のサービスですが、知っておきたいデメリットもあります。これから紹介する以下5つのデメリットを把握しておくと、どのようにデメリットを解消できるかにつなげることもできます。
- 不動産の特徴によっては利用できない
- 媒介契約で制限がある
- 自分の売りたい価格を優先することができない
- 消極的な売却活動になる可能性あり
- 媒介契約の更新で、不利になる可能性がある
ぜひ、買取保証のデメリットとなりうる点も、詳しく見ておきましょう。
不動産によっては買取保証が使えない
不動産の特徴によっては、買取保証を付けることができないということも起こりえます。例えば、以下のような場合です。
| 不動産の特徴 | 制限理由 |
| 所在地 | 人口が少ない過疎化地域 |
| 大きさ | 建物面積40平方メートル以下の小さな家屋 |
| 築年数 | 建てられてから30年以上たっている古い家 |
上記の制限理由は、どれも買主のニーズがない物件としてよく挙げられる特徴です。不動産会社としても、買取を行ったあとの転売に困ることから、買取保証の対象外とされてしまう可能性があります。
ただ、全ての不動産会社がこのような条件のもと買取保証を拒否するということではありません。細かな条件は不動産会社によって異なるため、自分の売却したい物件を買取保証対象としている不動産会社を見つけることで、デメリットを解消できるでしょう。
不動産会社との媒介契約にも制限がつく
買取保証を付けると、売主により有利な状況になるため、媒介契約を行うときには多くの制限が課せられます。
媒介契約とは、仲介を依頼する不動産会社と結ぶ契約のことです。この契約を結ぶことで、買主探しを不動産会社に行ってもらうことができるようになります。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がありますが、買取保証を付けると、より制限の多い専属専任媒介契約を求められるのが一般的です。専属専任媒介契約の締結条件には、1社のみに仲介を依頼する必要があること、また、個人間での売買も行えないといったルールがあります。
ただし、より制限の多い媒介契約だからといって、それが不利になる要因になるということではありません。専属専任媒介契約は、不動産会社に全て依頼する形になる分、手厚いサポートも期待できる媒介契約としても知られています。以下の記事では、各媒介契約特徴や、どのような人におすすめなのかを詳しく解説しています。合わせて確認しておきましょう。
自由な価格設定で仲介での売却ができない
買取保証を利用するときの落とし穴として知っておきたいデメリットとして、自由に売り出し価格を設定できない可能性があるという点が挙げられます。
買取保証を付けつつ売却をするときは、買取価格を基準として売り出し価格を決定します。そのため、売り出し価格だけではなく、売却からどれほどの期間で、どれほど値下げするかといった戦略についても、売主の自由に決めることができません。買取をする不動産会社の利益を考慮に入れた販売戦略とするために、不動産会社指定の売り出し価格になることが多いのです。
ただ、このような売り出し価格制限の詳細は、各不動産会社によって違いがあります。事前に確認しておくことで、不満なく売却活動を行えるでしょう。また、自由な価格設定ができないというデメリットがある反面、高く売るための売却戦略をプロに依頼できると考えることもできます。各社の売り出し価格制限が、自分の売却ケースで障壁になってしまうのかを見極めて利用すると、お得に活用することにもつながるでしょう。
積極的に仲介をしてくれない可能性
全ての不動産に言えることではありませんが、安い買取価格を設定された場合、積極的に売却活動を行ってくれない可能性があります。
価値が低いとみなされた物件は、買主を探すまでに期間や労力がかかるのが一般的です。不動産会社側からすると、買主探しに労力を割くより、買取後に付加価値をつけて高く転売する方が良いと考えます。そのため、広告活動を活発に行わずに、買取の期間が来るまで待つといったようなことも起こりえるのです。
そのような事態になるのを避けるために、媒介契約を締結する前に、査定してもらった価格が妥当かどうかを見極めるようにしましょう。自身の不動産に似た条件の物件がどれほどの価格で取引される傾向があるのかを知っておくことも有効です。以下の記事では、査定前に取り入れておきたい家の価値を調べる方法について解説しています。実際の行動を起こす前に、査定額の妥当性を見極める知識をつけておくことをおすすめします。
仲介での売却を続けるためには一手間かかる
3ヶ月の媒介契約有効期間が経過したのち、買取保証付きという条件そのままに契約更新を行うことは可能です。しかし、そのときには、デメリットになりえる以下の2つの点に注意をする必要があります。
- 再度買取査定を受けなければならない
- 最初の買取保証額よりも値下がりする可能性
買取のための査定を一度受けているにも関わらず、再度査定を受けなければならないのはどうしてなのでしょうか？それは、不動産の価値が下がっている可能性があるためです。
一般に、不動産の価値は経年劣化による状態によって値下がりしていきます。売却活動期間中も、劣化は進むため、再度査定を行わなければならず、査定額も初めの金額より値下がりする可能性が大きくなるでしょう。
契約更新を行いたいと考える場合は、更新後の査定額にどれほどの影響が出そうかをあらかじめ考えておく必要があります。そうすれば、理想額とかなり違っていたとなってしまうことを避けられるでしょう。さらに、以下の記事を役立てるなら、買取業者とトラブルになるのを避けられます。
買取保証がある不動産会社の選び方
買取保証を行っている不動産会社であれば、どこを選んでも同じということはありません。自分の売却条件に合った不動産会社を選ぶことで、不動産売買時に発生しやすいトラブルを避けることにもつながります。
続く部分では、どのように自分に合った不動産会社を選ぶことができるかについて詳しく見ていきましょう。
不動産会社は査定額を複数社で比較
不動産にはこれといった定価の概念はありません。そのため、不動産各社が提示する査定額にも差があります。複数社に査定を依頼しておくと、相場を知ることができるだけでなく、あなたにとって都合が良い不動産会社を見極めるのに役立ちます。
買取価格の算出は、不動産が売買されている相場を参考に設定されるのが一般的です。査定額が高い不動産会社であれば、買取価格が高くなることも期待できます。ただ、あまりにも高すぎる査定額である場合には注意も必要です。以下の記事で、不動産会社の信頼性を見極めるコツを抑えておきましょう。
また、複数社に不動産を査定するときには、一括査定サイトを利用するのもおすすめです。以下の記事で取り上げている、一括査定サイト情報を活用してみましょう。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
＼ 厳選した優良会社に査定依頼 ／
すまいステップで一括査定する
不動産の査定額に納得できる根拠がある
不動産の査定額を提示される際によく確認しておきたいのは、その価格が算定されている根拠が明確なものかという点です。
査定を依頼した後に、どうしてそのような金額になったのかを尋ねて、納得できる根拠が示されるかどうかを確認してみましょう。もし根拠を説明できない不動産会社だった場合、査定額に余計な費用をかさまししている可能性も否定できません。また、この点をきちんと説明できる不動産会社かどうかは、今後気持ちよく売却活動を依頼していけるかにも大きく影響します。
査定の根拠が納得のいくものかをきちんと確認することで、後々生じかねないトラブルを未然に防ぐようにしましょう。
仲介や買取で実績のある不動産会社にする
仲介や買取で実績がある不動産会社かという点も大きなチェックポイントといえます。なぜなら、それらの実績はその不動産会社の売却力を知る指標になるためです。売却力が高ければ、仲介で売却できる可能性も高くなるでしょう。
実績のある不動産会社は、集客力の点でも秀でています。過去の実績を信頼して、その不動産会社で購入する物件を見つけたいと考える買主も多くいることでしょう。仲介での売却を目指すためには、その不動産会社の実績から得られる集客力を味方につけなければなりません。
不動産会社を見極めるときには、ぜひ実績がどれほどかに注目するようにしましょう。そうすれば、より高値での売却につなげられることでしょう。
担当と直接話し信頼できるか確認
担当者が信頼できるかどうかは、数か月続く売却活動を有意義なものにできるかに大きく影響します。例えば、こちらの要望をよく聞いてくれなかったり、明らかに自社の利益を優先にするような態度が見られたりするような担当者であった場合、その後の売却活動で満足のいく説明がなされるとは考えにくいでしょう。
直に話をするときに、担当者の人間性は信頼に値するか、また、売主の身になって提案をしてくれるかどうかを見極めるようにしましょう。以下の記事では、後悔することのない不動産会社選びに役立つ情報を取り上げています。合わせて読んでおくのもおすすめです。
買取保証での不動産売却で気になる疑問
買取保証のサービスを取り入れる前に、不安に感じている点を解消しておくことも大切です。ここからは、買取保証について多くの人が抱える3つの疑問点について詳しく見ていきましょう。
即時の買取とは何が違う？
買取保証と即時の買取とで違う点は大きく分けて、以下の2つです。
- 仲介で購入希望者を探す手間がかからない
- 現状の相場ですぐに査定、現金化できる
一刻も早い現金化が必要という場合には、即時の買取の方が向いていると言えます。不動産会社によっては、即日で査定額を出してくれるというところもあるため、より短期間で不動産を手放したいというケースで、大いに有効活用できるでしょう。
どんなタイミングだと仲介で売却をしやすい？
売却しやすいタイミングは、築年数や季節に左右されることがあります。以下は、売却に適したタイミングを見極めるのに役立つポイントです。
- 築20年以下の戸建て
- 築5年～15年のマンション
- 引っ越しシーズン春頃
築年数は、すべての物件に当てはまるわけではなく、立地も関係してきます。人気の高いエリアでは、築年数が経っていてもニーズがあるというところもあるでしょう。
また、引っ越しシーズンの春頃を狙うなら、遅くても年末をめどに売却へと動き出す必要があります。査定の期間や、買主を探す期間を含めて、売却するタイミングを考えるようにしましょう。
以下に挙げる記事では、マンションを売却する人が参考にできる最適なタイミングを紹介しています。ぜひ読んでおきましょう。
買取保証なしだと売却にどれだけの期間が必要？
一般に、買取保証なしでの売却を行うときには、成約までに3～6ヶ月程度かかると言われています。しかし、これは好立地な不動産売却事例を含めた、平均の売却期間です。不動産条件によっては、いつまでも売れ残ってしまう可能性もあるでしょう。
売れ残りを防ぐためには、先に挙げたように相場に見合った査定を行い、買取保証を付けた方が良いか検討する必要があります。もし不動産ニーズからして、売れ残りそうな兆しがあるとなった場合には、この記事で取り上げた方法を参考に、買取保証を考えると良いでしょう。以下の記事でも、さらに詳しく不動産売買にかかる期間について取り上げています。合わせて読んでおくと役立つでしょう。
まとめ
不動産を確実に手放すための保証が欲しい場合には、買取保証が有効です。期日までにどうしても現金化したいというときには、あらかじめ決まった期間と金額が設定されているので、安心して売却活動を行えます。また、買い取り期間までは仲介での売却活動を行えるので、より高い値段で売却できる可能性も残すことができます。売主にとっては、一石二鳥の方法と言えるでしょう。
ただ、通常の売却とは違い、売り出し価格が自由に設定できなかったり、媒介契約の種類が限定されていたり、さらには、物件の種類によって利用できないということもありえます。
まずは、自分の売却する不動産がどれほどの価値があるのかを査定し、条件に見合った不動産会社を見極めましょう。そうすれば、首尾よく不動産を期日までに売却し、必要なときに必要な現金を捻出することができます。ぜひこの記事で扱った情報を参考に、賢く買取保証を利用するようにしましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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