家を買い替えたいけれど、ローンがまだまだ残っている…
残債があってもマンションは売れるの？
このように、ローンが残るマンションは売却が難しいのではと思っている方は多いようです。
結論からいうと、住宅ローン返済中であってもマンションの売却は可能です。ただし、売却する際にはローン残債を全額一括返済する必要があります。
「一括で全額払うなんてとても無理！」とお思いかもしれませんが、自己資金から支払うのではなく、マンションを売った売却金額から支払うのが一般的です。
本記事では、ローンの残るマンション売却の方法や手順を詳しく解説しています。また、売却金額でローンが支払いきれない場合の対処法や、気になる税金についても説明していきます。
特に、これまでマンション売却をしたことがなく不安に感じている方にとって助けになる内容になっています。ぜひ本記事の内容を参考にして売却をスムーズに進めてください。
マンションの売却価格を知りたい方におすすめ！不動産一括査定サイトTOP3
ご自身のマンションがいくらで売れるかを手っ取り早く知りたい方は、不動産一括査定サイトがおすすめです。
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ローンの返済は抵当権を外すために必須
マンション売却時にローンをすべて返済しなければならないのは、抵当権を外すためです。
抵当権とは、住宅ローンを融資した金融機関が対象となる不動産を担保にする権利のことです。ローンを返済できなくなった場合に、金融機関がその不動産を差し押さえて競売にかけることでローンの回収に充てます。
厳密にいえば、抵当権が残ったまま売却ができないわけではありません。しかし、残ったままの抵当権が実行されれば、別の人の手に渡った後であっても、否応なしに差し押さえられてしまいます。そのような不動産を購入しようという人はまず現れません。さらに、抵当権がついている不動産に、新たな抵当権を設定しようとしても、できない場合があります。
このような理由から、ローンが残っているマンションを売却する際には、ローンを全額返済して抵当権を外しておく必要があるのです。
抵当権の抹消を行うには、登記簿謄本から抵当権の記載を削除する登記をしなければなりません。その手続きを抵当権抹消登記といいます。
抵当権について詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
住宅ローンが残るマンション売却の流れ
では実際に、ローン残債がある場合のマンション売却の手順を見ていきましょう。大まかな流れは以下の通りです。
- 住宅ローンの残債額を確認する
- 不動産会社に査定依頼をする
- 売却金額で一括返済できるか調べる
- 買主と売買契約を締結する
- 金融機関に住宅ローン一括返済の申し込みをする
- 代金を受け取って引渡しをし、ローンを完済する
- 抵当権抹消の手続きを行う
以下でそれぞれのステップについて詳しく解説します。
1.住宅ローンの残債額を確認する
まず、最初にローンがいくら残っているのかを明確に把握する必要があります。そのため、借入先の金融機関にローンの残債額を問い合わせましょう。金融機関によっては、インターネット上で残債を確認できる場合もあるため、いずれかの方法で確認してみてください。
また、毎年送付される残高証明書でも把握することができます。しかし、できる限り最新の残債情報を把握するほうが認識に差が生まれにくいため、マンション売却に踏み出した時に確認することをおすすめします。査定を依頼する不動産会社のなかにはローン残債額を尋ねてくることもあるので、査定前に把握しておきましょう。
2.不動産会社に査定依頼をする
次に不動産会社にマンションの査定を依頼します。その際は1社だけではなく、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。なぜなら、複数社に依頼すれば他社同士を比較できるため、相場や価格設定の意図、信頼性などを測ることができるためです。
また、効率よく不動産会社を見極めるなら、一括査定サイトを利用すると良いでしょう。一括査定サイトなら複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるため、手間が少なく済みます。
ただし、一括査定サイトで依頼できるのは机上査定であることは留意しておきましょう。机上査定とは、不動産の情報をもとにデータ上で概算的な価格を算出する査定方法のことです。対して現地に赴き、実際のマンションの状態や周辺環境をチェックする査定方法を訪問査定といいます。前者はおおよその不動産の価値を知るための査定という役割なため、正確な価格を知りたいなら訪問査定を利用しましょう。
査定の流れとしては、例えば机上査定を6～10社ほどの不動産会社に依頼し、そのなかから2～3社に絞って訪問査定を依頼する流れが一般的です。
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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
3.売却金額で一括返済できるか調べる
訪問査定を受けて査定結果が出たら、事前に調べたローン残債と見比べて、一括返済できるかを確認してみましょう。ローン残債よりも売却金額のほうが上回る場合をアンダーローン、売却金額よりローンが上回る場合をオーバーローンになります。
ローン残債と査定金額を見比べて、アンダーローンなら、問題なく不動産売却ができると考えてよいでしょう。しかし、オーバーローンだった場合でも、マンションが売却できないわけではありません。ただ、オーバーローンの場合には売却方法や手順が異なるため、売却により慎重さが必要です。
住宅ローンにおけるオーバーローンについてはこちらの記事で詳しく解説しています。
また、この先の手順はアンダーローンを想定して解説していきます。
4.買主と売買契約を締結する
選んだ不動産会社に仲介を依頼したら、ようやく売却活動を開始します。購入希望者が現れたら、内覧や交渉を経て、売買契約を結びましょう。また、ここまで要する時間は平均で4ヶ月程度です。
締結の際には、契約書への調印と、売買代金の1割程度の手付金の支払いが同時に行われるでしょう。さらに、それと同時に引き渡し日も決定されます。
購入希望者との値引き交渉について詳しく解説したこちらの記事もぜひご覧ください。
5.金融機関に住宅ローン一括返済の申し込みをする
引き渡しの日が決定したら、一括返済をする申し込みをします。通常は金融機関に出向いて行います。ただし、事前に必要書類を送付する場合もあり、金融機関によって異なるため、あらかじめ問い合わせておきましょう。
申し込みを受けた金融機関は、金利などを見て返済額を再計算したり、抵当権抹消の手配をしたりします。この作業には通常10日～2週間程度かかるため、余裕を持った手続きを心掛けましょう。この申し込みの際に必要書類は以下の通りです。
- 身分証明書（借入した本人のもの）
- 銀行届出印
- 返済予定表
その他キャッシュカードや通帳が必要になる可能性もあります。
住宅ローンの融資実行について詳細に解説しているこちらもおすすめです。
6.売却後、残債を支払い引き渡す
引き渡し当日の流れを以下にまとめました。
- 買主・売主・不動産会社が金融機関に集まる
- 必要書類を準備・確認
- 金融機関が買主の融資を実行する
- 買主が手付金を差し引いた額を売主に振替
- 売主は受け取った代金でローン残債を返済
- 引き渡し完了
引き渡し当日は買主、売主だけでなく、不動産会社の担当者や金融機関の担当者、司法書士が集まって取引を行います。不備がないようにしてスムーズな引き渡しを心掛けましょう。
次の記事では、引き渡し時に注意したいポイントを詳しく解説しています。
7.抵当権抹消の手続きを行う
住宅ローンを完済すれば抵当権は解消されます。しかし、そのままでは登記上は抵当権が残っているため、抵当権抹消登記を行う必要があります。
この際に抹消手続きは自身ですることも可能ですが、司法書士に代行を依頼することが一般的です。自身で手続きを行うと手間と時間が多く掛かってしまいます。さらに、複雑な手続きであるために手続きの不備などが起こる可能性もあるでしょう。そのため、これらの手続きや専門知識に慣れていない限りは依頼するのが無難といえます。
また、司法書士に依頼する場合は必要書類は金融機関が用意し、司法書士への依頼連絡は不動産会社が行います。依頼料は2～10万円ほど掛かるため、予め準備をしておきましょう。
抵当権抹消手続きの基礎知識や、自分で登記する方法を知りたい方は、こちらの記事を参照してください。
オーバーローンで一括返済できないときの対処法
売却金額が思ったよりも安く、オーバーローンだった場合、足りない分を補って一括返済する必要があります。オーバーローンの主な対処方法は次の3つです。
- 自己資金を投入する
- 住み替えローンを利用する
- 任意売却で返済する
それぞれの対処法について詳しく見てみましょう。
自己資金を投入する
売却金額でローンを完済できない場合でも、足りない金額を自己資金で補うことができればマンション売却が可能です。
その際には預貯金などを使って支払うことが理想ですが、資金が足りない場合には他の金融機関で借入して支払うこともできます。ただ、この時に注意が必要なのが他のローン審査が通りにくくなることです。例えばマンション売却にあたって新たにローンを組んで住宅を購入しようと思っても、すでにローンがあると審査が一層下りづらくなるのです。そのため、ここでローンを組むか否かは慎重に判断しましょう。
また、この返済方法の場合、買主から売却金額を受け取るまでに足りない分の金額を口座に入れておかなければなりません。そのため時間的にも余裕がないといけないことも注意しておきましょう。
住み替えローンを利用する
住んでいるマンションを売却して新しい物件を購入する予定なら、住み替えローンを利用することができます。住み替えローンとは、各金融機関で取り扱われているマンション売却後のローン残債を新居の住宅ローンに上乗せして組むローンのことです。
このローンの大きな特徴は二重ローンという点です。そのため、住み替えローンでは、上乗せしてローンを組めるというメリットの反面、通常のローンよりも厳しい審査が課せられるという側面があります。さらに、仮に審査が下りたとしても、多額の返済額や長期間の支払いとなる可能性もあるため、その点は留意が必要でしょう。
また、住み替えローンの場合、今の住居の売却や新しい住居への移転に加えて、金融機関との打ち合わせを行う必要があるため、綿密なスケジュール調節も必要になります。
そのため、これらの負担が多いことを考慮すると、可能な限り自己資金での完済が望ましいとも言えます。住み替えローンは自己資金で補えない場合に使う一つの手段として認識しておきましょう。
住み替えの方法や費用、注意点について解説したこちらの記事もご覧ください。
任意売却で返済する
任意売却とは、ローンを支払いきれない場合に、借入先の金融機関に許可を得て不動産を市場で売却することをいいます。どうしてもローンの支払いが厳しく、売却せざるを得ない場合に有効な手段です。
この任意売却の特徴は、競売よりも高く売却でき、売却した後も交渉によって賃貸物件として住み続けられる可能性があるという点です。
しかし、任意売却の売却金額が、市場相場よりも低い価格であることに変わりはありません。任意売却はあくまで救済措置であり、売却金額で返済しきれない分については、引き続き支払っていかなくてはならないということを念頭においておきましょう。
不動産会社が金融機関と交渉し、抵当権抹消の許可を得て売却する任意売却では、不動産会社選びが特に重要です。法的な処理もかかわるため、任意売却の仲介経験が豊富な不動産会社や担当者を選びましょう。
任意売却の流れを詳しく解説したこちらの記事もおすすめです。
ローンの一括返済にかかる費用と戻ってくるお金
マンションの売却でローンを一括返済する際にも、手数料などの費用がかかります。ギリギリで余裕のない費用で売却準備をしていると、手元に残る金額が思ったよりも少なくなって困ってしまう場合もあるため、事前に費用を把握しておきましょう。
また、ローンを完済した後、手元に戻ってくるお金もあります。こちらも併せて知っておくと費用計算に便利です。それぞれ確認していきましょう。
ローンを一括返済した際にかかる費用
一括返済した際にかかる費用は借入した金融機関やローンの種類によって異なりますが、主に次の2項目の費用が掛かります。
- 繰り上げ返済手数料
- 違約手数料
ローンに掛かる費用は金融機関によって繰り上げ返済に手数料がかかる場合や、反対に繰り上げ返済をすると返済額が軽減される制度がある場合など様々です。費用の相場は5,000円～3万円程度と、幅があります。申請方法も金融機関によって異なるため、必ず確認するようにしましょう。
また、固定金利制でローンの返済をしていた場合には、繰り上げて一括返済を行うと解除の違約手数料を請求される可能性もあります。事前に金融機関に問い合わせておくか、ホームページ等を確認しておくとよいでしょう。
ローン返済後に戻ってくるお金
ローンを返済した後、還付される可能性のあるお金は次の2つです。
- 戻し保証料
- 火災保険料
戻し保証料とは、住宅ローンを借り入れたときに保証料を払った保証会社から返金されるもので、一括で支払っていた場合にのみ返金されます。返金は銀行口座に振り込まれることが一般的ですが、自分で請求しなければならない場合もあるため注意が必要です。
また、火災保険は戻し保証料と同様に一括で支払いしていた場合、保険の有効期間の残り分の保険料が返金される制度になっています。火災保険は、期間終了まで保険が有効であるため、期間途中に解約するなら、忘れずに解約手続きをしましょう。
火災保険の解約手続きについて詳しくはこちらをご覧ください。
マンション売却にかかる税金と控除
マンションを売却する際、税金が課せられる可能性があることをご存じでしょうか。費用計算をするうえで、税金もきちんと理解しておくと安心です。それと同時に適用される控除や特例を理解しておけば、賢いマンション売却を目指すことができるでしょう。
ここからはマンション売却にかかる税金と控除などを具体的に解説します。
マンション売却にかかる税金
マンション売却で課せられる税金は、次の通りです。
| 税金の種類 | 内容 | 納付時期 |
| 譲渡所得税 | 売却時に利益が出た場合に課せられる所得税 | 確定申告時 |
| 住民税 | 売却時に利益が出た場合の所得に応じて課せられる | 翌年6月～翌々年5月 |
| 復興特別所得税 | 東日本大震災の復興の財源確保のため、譲渡所得税・住民税に加えて課せられる | 確定申告時 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼り付ける収入印紙代 | 売買契約時 |
| 登録免許税 | 抵当権抹消登記の登記費用 | 引き渡し時 |
| 消費税 | 仲介手数料や司法書士報酬などに課せられる | 各報酬の支払い時 |
上記のなかでも、譲渡所得税は特に大きな費用になります。譲渡所得税は、マンションを売却して利益が出た場合にのみ課せられるため、状況によっては課税対象とならないこともあります。
マンション売却にかかる税金についてより詳細に解説した次の記事もおすすめです。
譲渡所得税について詳しく取り上げたこちらの記事もご覧ください。
マンション売却で利用できる控除と特例
マンション売却に適応できる可能性がある控除や特例の一覧は以下の通りです。
| 控除や特例制度 | 内容 | 主な要件 |
| 3,000万円の特別控除 |
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| マイホームを売却したときの軽減税率の特例 |
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| 買い換え特例 |
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| 譲渡損失の繰り越し控除 |
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このように、マンション売却ではさまざまな控除制度や特例が利用できます。併用できないものもありますが、賢く利用すれば費用を抑えて手元に残る金額を増やすことが可能です。
上記の内容や要件を確認し、適用されそうな控除や特例制度があれば、詳しく調べておくとよいでしょう。
売却して損益が出たときに利用できる繰り越し控除については以下の記事が参考になります。
買い換え特例について詳しくはこちらの記事を参照してください。
ローン残債のあるマンション売却の注意点
本記事の最後にローン残債のあるマンションを売却する際の注意点をご紹介します。ローンが残ったマンションの取引は、適切な対応とポイントを踏まえておくことで円滑な売却ができます。今までご紹介してきた随所のポイントに加え、以下の注意点を踏まえてマンション売却に役立てて下さい。
マンション売却はスケジュールに余裕を持って計画しよう
マンション売却ではそれなりに長い時間が掛かります。例えば査定から買い手が付いて、引き渡しまでは半年～1年程度掛かるとされ、場合によってはそれ以上掛かることもあります。
マンション売却で得た資金を新居の購入に充てようと考えている場合、スケジュールに余裕がないと買い手が見つからず売り出し価格を引き下げなければならないかもしれません。そのため、もしそのような移住や引っ越しの予定ができたなら、あらかじめ計画を練り、なるべく早めにマンション売却へと動き出しましょう。
不動産査定は多くの会社に依頼するのが大切
マンション売却においては、なるべく多くの不動産会社に査定を依頼することが大切です。なぜなら不動産会社はそれぞれに得意分野が異なり、査定額も異なってくるためです。また、必ずしも大手不動産会社が良いとも限らず、地域密着型の会社のほうが地域に根差した顧客とより良い取引に結んでくれる可能性もあります。
得意分野が違う不動産会社に依頼してしまうと、他社より売れにくい可能性も出てきてしまうため、その会社では何が得意領域なのかを見極めるようにしてください。
また、契約数稼ぎで査定額を上げている担当者もいる場合などにも気が付きやすくなるため、仲介を頼むにあたって信頼できるか見極めるためにも複数社の依頼は大切です。
査定を行う際は一括査定サイトなどを有効活用して、スムーズな査定と比較をして信頼性が高い不動産会社を探していきましょう。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
＼ 厳選した優良会社に査定依頼 ／
すまいステップで一括査定する
住宅ローンを滞納してしている場合は信用情報に影響が出ることも
住宅ローンを支払いきれず、任意売却する場合は、信用情報に影響が出る可能性があります。任意売却をすること自体は信用情報に影響するわけではありませんが、住宅ローンを3カ月以上滞納している場合、信用情報機関に登録される可能性があります。
住宅ローンを滞納したことが信用情報に記録されると、新たなローン審査やクレジットカードの審査に影響する可能性が高くなります。この記録は5～7年程度は記録が保持されるため、その間は影響を受けてしまうことを覚えておきましょう。
住み替えでの新居選びは資産性がポイント
もし住み替えをするなら、資産性が高く、将来において価値が低下しにくい物件を選ぶこともポイントです。そのような物件なら、住み替えや売却の際に希望する金額で買い手がつきやすくなるでしょう。
資産性の高い物件の例としては以下が挙げられます。
- 立地・・・都心部、商業施設、最寄り駅から近いなど利便性が高い立地
- 再開発・人気の土地・・・再開発が進むエリア、口コミで人気がある土地など
- マンションの形態・・・数百戸規模のマンション、サービスが充実している、平面的な間取りなど
特に、立地は不動産の価値の大部分を左右します。駅から5分以内のような便利な物件は、人気があるため資産価値が高いと言えるでしょう。ぜひ新居選びの参考にしてください。
まとめ
住宅ローンが残っていたとしても、マンションを売却することは可能です。しかし、残債がないときの売却に比べると、売却により一層の工夫が必要になり、事前の準備や売却に手間や時間を要するかもしれません。
そのため、ローン返済中の売却ならまずはローン残債の確認してから査定依頼に進めましょう。査定を依頼した不動産会社の中から、売りたいマンションをより高く評価してくれて、かつ信頼できる会社を選ぶことが大切です。
ローンを抱えながらのマンション売却には不安が伴いますが、ご紹介してきたポイントを踏まえていけば円滑に売却を進めることが可能です。大切な資産であるマンションの売却を後悔のないように進めましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
◆記事で紹介した商品・サービスを購入・申込すると、売上の一部がマイナビニュース・マイナビウーマンに還元されることがあります。◆特定商品・サービスの広告を行う場合には、商品・サービス情報に「PR」表記を記載します。◆紹介している情報は、必ずしも個々の商品・サービスの安全性・有効性を示しているわけではありません。商品・サービスを選ぶときの参考情報としてご利用ください。◆商品・サービススペックは、メーカーやサービス事業者のホームページの情報を参考にしています。◆記事内容は記事作成時のもので、その後、商品・サービスのリニューアルによって仕様やサービス内容が変更されていたり、販売・提供が中止されている場合があります。
