マンションの買い替えの基本を解説!売り先行買い先行から注意点まで

マンション売却

マンションを買い替える経験は、人生で何度もあることではありません。しかし、マンションは決して安い買い物ではないため、失敗したくないものです。そのプレッシャーから不安に感じている人も少なくないのではないでしょうか。

本記事では、売り先行と買い先行のマンション買い替え方法、それぞれのメリット・デメリット、買い替えのタイミング、注意点を解説していきます。本記事を読んでいただければ、マンションの買い替えの全体像が見えてくるようになります。マンションの買い替えを検討している人にとって必見の内容になっているので、ぜひご覧ください。

売り先行のマンション買い替えとは?

マンションの買い替えには、売り先行と買い先行の2つの方法があります。それぞれにメリット・デメリットがあるので自分に合った方法を選ぶことが大切です。まずは、売り先行のマンション買い替えについて解説していきます。

売り先行とは?

売り先行とは、先に住んでいる旧居を売却してから新居のマンションを購入する方法です。旧居の売却代金を住宅ローン残債に充てられ、残った分は新居の購入費用にできます。また、旧居と新居の住宅ローンが重ならないため堅実な方法と言えるでしょう。

売り先行のメリット

マンション買い替え時に売り先行にするメリットは、次の点があげられます。

  • 資金計画が立てやすい
  • 焦らずにマンションの売却活動ができる

売り先行は、旧居の売却代金が先に明確になるため新居購入価格の予算が立てやすい方法です。また、先に新居を購入していないので期限に制限がなく売り急ぐ必要がありません。そのため、希望価格で購入してくれる買手を探したり買手と価格交渉したりすることができ、希望売却価格に近い価格で売却できる可能性が高くなるでしょう。

売り先行のマンション買い替えは、資金計画を安心・確実に立てたい人やマンション売却を焦らずに行いたい人に向いている方法になります。

売り先行のデメリット

マンション買い替え時に売り先行にするデメリットは次のようになります。

  • 新居が決まるまで仮住まいが必要になる

売却と購入のタイミングが合えば、仮住まいをする必要はありません。しかし、マンションの売却が決まり引渡しまでに新居が決まらない場合は仮住まいが必要です。

仮住まいをする場合は、賃貸物件を借りたり仮住まいと新居への2回分の引越しが必要になるため、手間がかかります。また、仮住まいする場所や荷物量によっては費用が高額になる可能性もあります。そのため売り先行の場合でも、売却活動だけに力を入れるのではなく新居購入探しも同時に精力的に行うことが大切です。

買い先行のマンション買い替えとは?

先に住んでいる旧居を売却してから新居のマンションを購入する「売り先行」に対して、新居を購入してから旧居のマンションを売却する方法を「買い先行」と言います。ここでは買い先行のマンション買い替えについて解説していきます。

買い先行とは

買い先行とは、先に新居を購入してから旧居のマンションを売却する方法になります。新居を時間をかけて探すことができるため理想の住まいを探すことが可能です。

買い先行のメリット

マンション買い替え時の買い先行のメリットは次の通りです。

  • 新居をじっくり探せる
  • 仮住まいの必要がない

買い先行は、新居を慌てず納得できるまで探してから購入することが可能です。売り先行の場合は、気に入った物件が見つかっても旧居を売却しなければ購入手続きができないため、買い逃してしまうことがあります。しかし、買い先行の場合は欲しい物件を見つけたらタイミングを逃さずに買えるのです。

また、新居を購入してからの売却活動になるため仮住まいの必要がなく引越しが1回で済みます。売り先行よりも手間が抑えられることはもちろん、費用も抑えられるのが魅力です。

他にも、空室でマンションを売り出せるため、購入希望者の内覧がいつでも可能になったり、家具などない広々した状態で見てもらえたりするため、売却しやすくなる可能性が高まることがメリットとしてあげられます。

買い先行のデメリット

マンション買い替え時の買い先行のデメリットは次の2つがあげられます。

  • ダブルローンになる可能性がある
  • 売却代金がいくらか確定していない

売却活動が長引いた場合、旧居と新居の2つの住宅ローン(ダブルローン)の期間が発生してしまいます。

また、旧居の売却代金は相場価格は分かっても必ずしもその価格で売却できるとは限りません。実際に売り出したら思ったような価格で売却できないこともあります。その場合、資金面で余裕がなくなり自己資金が多く必要になる可能性が出てくるでしょう。特に、なかなか思ったように購入希望者が現れない時は、売り急いでしまい相場よりも安く売却してしまうこともあるようです。

買い先行の買い替えは、新居マンションを妥協せず探したい人に加え住宅ローンを完済していたり、自己資金で清算ができたりする資金力がある人に向いている方法と言えるでしょう。

マンション買い替えの流れ

マンション買い替えをする際は、旧居マンションの売却と新居マンションの購入を行う必要があります。それぞれの流れを確認していきましょう。

マンション売却の流れ

まずはマンション売却の流れを見ていきましょう。

  1. マンションの査定を受ける
  2. 不動産会社と媒介契約を締結
  3. 売却活動を行う
  4. 購入希望者と交渉
  5. 売買契約を成立
  6. マンションを引き渡し決済する

マンションを売却する際は、不動産会社に査定を依頼し査定額を算出してもらいます。査定額は不動産会社によって異なるため、複数社に依頼し比較して選ぶと良いでしょう。査定を依頼する場合は、一括査定サイトを利用すると便利です。

不動産会社を決めたら媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産売買の仲介を依頼する契約のことです。

基本的にマンションの売却活動は不動産会社がしてくれます。主に、チラシやウェブサイトなどにマンション情報を掲載して行います。ただし、購入希望者の内覧などは対応が必要です。

購入希望者と交渉し互いに契約内容に納得すれば、売買契約を結びます。その後は引渡を行い売却が完了です。マンションは売り出してから引き渡しまで、平均4ヶ月~6ヶ月の期間がかかります。ただし、状況によってはもっと期間がかかる可能性もあるため、売却計画は余裕をもって立てると良いでしょう。

マンション売却の方法や流れ、一括査定サイトについては、下記の記事も参考にしてください。

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マンション購入の流れ

マンション購入の流れは以下の通りです。

  1. マンションを探し決める
  2. 購入申し込み
  3. 購入契約を締結
  4. 決済・引渡し
  5. 引越して入居する

すでに建っている新築マンションや中古マンションは、実際に内覧が可能です。まだ建設途中の新築マンションの場合は、モデルルームで見ることができます。モデルルームは実際の部屋のプランではなく、オプションプランになっていることも多いので、よく確認しながら見ることが大切です。

欲しいマンションが見つかった際は、購入申し込みを行います。マンションによっては2万~10万円の申し込み証拠金を支払う必要があるようです。

購入申し込みから1週間~10日後には売買契約を結び、宅地建物取引士による重要事項説明を受けます。住宅ローンを利用する場合は、審査が通った時点で売買契約の締結をします。その後、引渡日に決済を行い新居の鍵を受け取り引越しを行い入居すれば、マンション購入が完了です。

マンション購入の方法や流れについては、次の記事で詳しく紹介しています。

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マンション買い替えのタイミング

マンション買い替えのタイミングは人それぞれです。どのようなタイミングで行っている人が多いのか見てみましょう。

  • 家族の人数が増えた
  • 家族の人数が減った
  • 勤務先の変化
  • 市場動向で売却

1つずつ詳しく解説していきます。

家族の人数が増えた

子どもが生まれたり、親と同居することになったりして、家族の人数が増え部屋数が足りなくなったり、手狭に感じたりして、今よりも広いマンションへ買い替える人は少なくありません

また、人数は増えなくても、子どもが大きくなり兄弟・姉妹で部屋を与えたい、広々とした場所で育てたいと思い買い替える人もいるようです。

家族の人数が減った

一緒に住んでいた子どもが独立し、広いマンションが必要なくなり買い替えたいと考える人もいます。今より狭いマンションに住み替えることで、ランニングコストを抑えられるので、定年後の経済状況に合わせ買い替える人も多くいるようです。

勤務先の変化

転勤や転職でマンションを買い替える人もいます。マンション購入時の人生計画と異なり予期せぬ引越しが必要になり買い替えることになる場合があるようです。

他には、テレワークで勤務することが増え仕事部屋が必要になり部屋数が足りなくなり買い替えを行ったという人もいます。

市場動向の売却

マンションの価値が高くなったため買い替えを行う人もいます。一般的にマンションの価値は、経年劣化とともに下がっていく傾向にあります。しかし、経済の変化や駅ができるなど周辺の街並みの変化などによっては、価値が高くなる可能性もあるようです。

市場動向によるマンション売却は、常にマンションの価格や経済の変動を見ておくことが大切になります。

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急いで売却したい人は買取を

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買取とは、個人ではなく直接不動産会社に不動産を買い取ってもらう方法のことです。以下のようなメリット・デメリットがあります。

メリット デメリット
  • すぐに売却できる
  • 周りに知られない
  • 売却価格が相場より低い
  • 対象の不動産会社が限られる
  • 不動産によっては対象外になる

買取は売却活動の手間がかからないため、急いで売却し買い替えたい人にはおすすめの方法になります。また、不動産会社が買い取るため広告を出す必要がなく、周りに売却活動をしているという情報が知られることなく売却することが可能です。

その反面、市場価格の6~7割程度の価格で買い取られるため、仲介よりも価格が安くなります。不動産会社は買い取った不動産をリフォームやリノベーションしてから市場へ売り出し利益を得るため、再販にかかるコスト分、価格が安くなってしまうのです。

また、買取サービスは全ての不動産会社で行っているわけでありません。加えて、買取サービスを実施している不動産会社であっても、全ての不動産を買い取ってくれるわけではなく、買取条件から外れている物件は買取を拒否される可能性もあります。

なるべく早く確実にマンションを売却したい人は、買取を行っている不動産会社に所有するマンションが対象となるか確認してみると良いでしょう

不動産買取も検討している人は、次の記事も合わせてお読みください。

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買い替えで失敗しないための注意点

マンション買い替えを失敗しないために事前に注意点を確認しておくと良いでしょう。

  • マンションの相場を調べておく
  • マンション売買に強みのある不動産会社を選ぶ
  • 売却代金で残債を返済する
  • マンション売買でかかる費用や税金を把握しておく
  • 買い替えのスケジュールを立てておく

注意点を1つずつ解説していきます。

マンションの相場を調べておく

マンションを売却する際は、相場価格を把握しておくことが大切です。相場価格を知らないと、不動産会社が提示する査定価格が高いのか安いのか判断できません

悪徳な不動産会社は、媒介契約を締結させるために相場よりも高く査定額を提示することがあります。査定額と実際の売却価格は異なるため、最終的には買手が見つからず大幅に価格を下げて売却せざる得ない状況になってしまう場合があります。

また、実際に売却価格を決める際も相場価格は重要なります。相場より安く売り出し価格を設定してしまうと、損をする可能性があります。逆に高く設定してしまうと、なかなか売却できず困る可能性も出てくるのです。

信頼できる不動産会社を見つけたり、ベストな売り出し価格を設定するためにも相場価格は事前に調べておきましょう。

相場を調べるには

マンションの相場価格を調べるには以下のような方法があります。

  • 不動産会社などのポータルサイトを利用する
  • 土地総合情報システムを利用する

不動産会社のポータルサイトは、所有するマンションと似た条件を探して相場価格を把握します。競合のマンションを把握しておくことで売り出し価格の設定もしやすくなるでしょう。ただし、売り出し価格は成約している価格ではない点に注意が必要です。

土地総合情報システムは、国土交通省が運営するサイトです。実際に不動産取引をした人へのアンケート結果をデータベース化しています。ただし、場所によっては事例が少ないエリアもあるので注意しましょう。

マンションの売却相場の調べ方について詳しく知りたい人は、以下の記事も合わせてご覧ください。

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マンション売買に強みのある不動産会社を選ぶ

不動産会社によって得意なサービス分野は違います。特に買い替えは売買のタイミングの見極めが難しいため、マンション売買に強い不動産会社への依頼が重要です。マンション売買が得意なら、買い替えのプランニングも相談できスムーズに売却と購入を進めることができるでしょう。

ただし、売却するマンションと購入するマンションのエリアが全く違う場合は、それぞれのエリアに強い不動産会社を探したほうが良い可能性もあります。状況に合わせて不動産会社を選びましょう。

不動産会社の比較については、以下の記事がおすすめです。

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売却代金で残債を返済する

住宅ローンが残っているマンションを売却する際は、売却代金や自己資金で残債を全額返済する必要があります。住宅ローンの残債があると、抵当権(金融機関が不動産を担保にする権利)を外すことができず、基本的に売却はできません。

ただし、買い替えの際は買い替えローン(住み替えローン)を利用する方法があります。買い替えローン(住み替えローン)とは、旧居の残った住宅ローンを新居の住宅ローンに上乗せして組むローンです。

ただし、買い替えローンは通常の住宅ローンよりも金利が高くなるため審査が厳しく利用できない可能性があります。また、住宅ローンの借入額が大きくなるため月々の返済が厳しくなる場合もあるので利用する際は十分に資金計画を立てることが大切です。

住宅ローンについて相談したい人は、以下の記事を参考にご覧ください。

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マンション売買でかかる費用や税金を把握しておく

マンション売買には様々な費用や税金がかかります。費用や税金も合わさると高額になるため事前にどれくらいかかるか把握し、資金計画に組み込んでおくことが大切です。

マンションを売却する際にかかる費用や税金は売却価格の約5~7%購入する際は新築マンションの場合は購入価格の約3~5%、中古マンションの場合は購入価格の約6~8%かかります。

マンション売買にかかる費用

マンションの売買にかかる費用項目は以下の通りです。

マンション売却にかかる費用 マンション購入にかかる費用
  • 仲介手数料
  • 登記費用(抵当権抹消)
  • 住宅ローン一括返済費用
  • 住宅ローン一借入の事務手数料
  • 登記費用(所有権保存・移転、抵当権設定)
  • 申込み証拠金
  • 手付金

売却の際は、仲介手数料が一番高額な費用になります。仲介手数料は物件価格×3%+6万円+消費税が上限です。登記費用は、抵当権の抹消を司法書士へ依頼する費用になります。費用は依頼する事務所により異なりますが2万~3万円程度です。

購入時にかかる登記費用は、所有権の保存または移転、住宅ローンを利用する場合は抵当権設定登記などを司法書士へ依頼する際にかかる費用です。

一般的に、購入の際の申し込み証拠金や手付金は、購入代金の一部に充てられます。中古マンションを購入する際は、上記費用に加え不動産会社への仲介手数料がかかるので注意しましょう。

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マンション売買にかかる税金

マンション売買には税金もかかります。かかる税金は以下の通りになります。

マンション売却にかかる税金 マンション購入にかかる税金
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税

印紙税は売買契約書を交わす際に必要になる税金です。税額は契約金額によって変動します。マンション売却時にかかる登録免許税は、抵当権を抹消する際にかかる費用で不動産1物件につき1,000円かかります。

譲渡所得税は不動産売却で利益が出た際に発生する税金で必ずしもかかるものではありません。特別控除制度もあるので売却益が出そうな時は確認すると良いでしょう。

購入時の売買契約書にも印紙税はかかります。売却時同様、契約金額で税額は変わります。

マンション購入時にかかる登録免許税は、所有権移転登記に必要な税金です。次の計算式で税額を求めます。固定資産税評価額×0.3%の費用が必要になります。

登録免許税の額 = 固定資産税評価額 × 税率0.3%

不動産取得税は、不動産を取得した際に発生する税金です。土地と建物それぞれにかかる税金で、次の式で計算します。

不動産取得税の額 = 固定資産税評価額 × 税率3% (2024年3月31日まで3%、原則は4%)

買い替えにかかる税金については、次の記事も参考にしてください。

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買い替えのスケジュールを立てておく

買い替えは、売却と購入をほぼ同時並行で行う必要があるため、綿密なスケジュールを立てておくことが大切です。タイミング次第では、マンションが高く売れたり、逆に安くなることもあります。マンションを売り急いで買い叩かれないためにも、スケジュールは余裕をもって立てておくと良いでしょう。

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まとめ

マンションの買い替えは売り先行・買い先行の2つの方法に加え、不動産会社に直接買い取ってもらう方法などがあります。自身の資金計画や引越し計画に合わせ適した方法を選びましょう。買い替えを成功させるには、不動産会社選びや事前に相場価格やかかる費用、税金を知り、スケジュールや資金計画を立てることが重要です。

買い替えは売却と購入の両方をほぼ同時に行う必要があり大変です。しかし、1つずつこなしていけば、希望の売却や購入ができるでしょう。まずは所有するマンションの相場を調べてみませんか。

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