不動産買取の依頼を検討している人の中には、「どんな流れで進めていけばいいのか」「仲介の場合と手順に違いはあるのか」という疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。不動産買取の途中でつまずかないために、流れをある程度把握しておくことは大切です。
本記事では、不動産買取前から買取後までの流れを初心者にもわかりやすく解説しています。
不動産買取を依頼するのが初めてという方のために、必要書類や不動産買取会社の選び方、買取相場の調べ方や査定を依頼するときのポイント、売却後の確定申告で受けることができる特例も紹介しているので、不動産買取の基礎知識としてお役立てください。
不動産買取の流れ
不動産買取は、以下のような流れで進めていくのが通例です。
- 市場相場を調査
- 不動産買取会社に査定依頼
- 不動産買取会社の選出
- 売買契約の締結
- 決済・引き渡し
- 売却の翌年に確定申告
仲介のように買主を募集する売却期間がないため、最短だと1週間くらいで売却を完了させることができます。買取の事前調査から、買取後に行う確定申告までの流れを確認していきましょう。
1.市場相場を調査
買取を依頼する会社を探す前に、売却予定の不動産がいくらで売れるのかを調査します。市場での相場を事前に把握しておけば、不動産会社の提示する査定額が妥当であるか判断できるからです。
もし、買取時の査定額に納得のいかない場合は、市場相場を査定価格アップの交渉に使うこともできます。市場価格を知らないと安値で買い叩かれて損をしてしまうこともあるので、所有している不動産の価値を知っておくのは重要なことです。
2.不動産買取会社に査定依頼
相場がわかったら、興味のある不動産買取会社に査定を依頼します。不動産会社が提示する買取査定額は市場相場の7割くらいの価格です。調査した市場価格と照らし合わせて、査定結果に妥当性があるかを判断しましょう。
査定を依頼するのはなるべく複数の会社にしてください。査定額を競わせて、買取金額のアップを図ることができます。最初から1社だけに絞ってしまうと、他にライバルがいないため、買取金額の交渉が立ち行かなくなってしまう可能性があるでしょう。
また、不動産査定は査定サイトで依頼することができます。査定サイトについては以下の記事をご覧ください。
3.不動産買取会社の選出
複数の不動産買取会社から出してもらった査定額を比較して、買取を依頼する会社を決めます。買取金額だけでなく、価格交渉に対して柔軟な対応を見せてくれるかどうかも、選定条件に加えてください。買取業者の選定が完了したら、売買契約を結ぶための手続きに進みます。
4.売買契約の締結
売買契約を結ぶためにはいくつかの書類の準備が必要になります。必要書類を担当者との打ち合わせで自分が準備しなければならない必要書類を確認し、契約当日まで漏れのないように準備しておきましょう。
担当者の用意した売買契約書の内容を確認し、何も問題がなければ署名と押印を行います。これで買主(不動産買取会社)との売買契約が締結となります。このときに買主から売主に対して買取金額の20％以内の手付金が支払われるのが一般的です。
5.決済・引き渡し
売買契約時に売主と買主が相談して決めた引き渡し日に、不動産の引き渡しが行われます。買主と売主だけではなく、司法書士などの専門家が立ち会って決済の手続きを進めるのが一般的です。引き渡しは以下のような流れで進めていきます。
- 不動産の最終チェック
- 買取金額の残金を受け取る
- 負担金・諸費用の清算をする
- 鍵や書類を提出する
書類に不備があると引き渡しが遅延してしまうので注意が必要です。決済と引き渡しを済ませたら不動産買取会社との取引は完了となります。
6.売却の翌年に確定申告
不動産を売却して利益を得た場合は売却した翌年に確定申告を行う必要があります。利益があるのに申告を忘れてしまったり、申告期間を過ぎてから申告したりするとペナルティが科せられるため注意が必要です。
不動産売却で利益がなかった場合は確定申告が不要となります。ただし特例や控除を利用するためには確定申告が必要になるので、無駄な税金を支払いたくない人は確定申告を行ってください。
確定申告での経費計上や税金対策については以下の記事も合わせてご覧ください。
また、不動産売却をした場合の年末調整を含めた確定申告については以下の記事がおすすめです。
不動産買取に必要な書類
不動産買取にはさまざまな種類の書類が必要になります。まずは下記の一覧で最低限必要になる書類を確認してみましょう。
| 必要書類名 | 取得方法 | 再発行 |
|---|---|---|
| 登記済権利証(登記識別情報) | 登記後に法務局から交付される | × |
| 固定資産税納付通知書 | 毎年市区町村から発行される | 〇 |
| 建築確認済証(検査済証) | 戸建て建築後に市区町村から発行される | 〇 |
| 土地確認図面・境界確認書 | 土地の取得時に測量士に作成してもらう | × |
| マンションの管理規約 | マンション取得時に大家からもらう | 〇 |
不動産の種類や買取会社によって他の書類が必要となる場合もあります。どのような書類なのか、どこで取得できるのか、再発行の有無などを確認していきましょう。
登記済権利証(登記識別情報)
不動産の権利関係を明らかにできる書類のため、権利書と呼ばれる機会が多かった書類です。2005年以前は登記済み権利証として書類で交付されていました。2005年以降はデータ化され、登記識別情報という12桁のパスワードが通知されています。
不動産取得による名義変更を行った際に登記に法務局より発行されています。紛失した場合は再発行できません。事前通知や本人確認情報などの代替手段をとれば、なくても不動産買取は依頼できますが、手続きに時間や費用がかかります。
固定資産税納付通知書
不動産に課せられる固定資産税を通知する書類です。不動産の所有者宛に毎年4月～6月頃に市区町村から送付されてきます。固定資産税の納税額を確認したり、不動産移転登記時の登録免許税を計算したりするときに使用される書類です。
なくしてしまった場合は市区町村の役場へ行き、固定資産税評価証明書を発行してもらうことで対応できます。その際に数百円程度の再発行費用が必要です。
建築確認済証(検査済証)
建築基準法に基づいて建てられた建物であることを証明するための書類です。戸建てを建築した際に市区町村から発行されています。
紛失してしまったら再発行は難しいです。市区町村役場に行き、台帳記載事項証明書を発行してもらえば買取に問題はありません。発行にかかる費用は数百円程度です。
土地確認図面・境界確認書
所有する土地の面積や隣地との境界を明確にできる書類です。境界確認書は不動産所有者と隣地所有者に加えて土地家屋調査士や測量士などの専門家立ち合いのもと行われます。測量を行って境界を確認し境界標設置後に、所有者が署名・捺印を行って作成しているはずです。
境界を確認できないと、隣地所有者との間でトラブルが発生する可能性があります。なくしたり作成していなかったりする場合は、再度専門家に依頼して作成することになるため、数十万円近くの費用を負担しなければなりません。
マンションの管理規約
マンションを買い取ってもらう場合に必要となる書類です。マンションの住民が守らなくてはならないルールや、設備の使用方法、負担する必要がある費用などが記載されています。マンションを取得したときに受け取っているはずなので、自宅に保管されている可能性が高いです。
見当たらない場合は、管理会社か大家に直接問い合わせてみてください。再発行が必要な場合は、手数料を請求される場合があります。
不動産買取相場の調べ方
買取に出す予定の不動産の市場相場を調べる方法を2つ紹介します。
- 成約価格を調べる
- 売り出し中の物件の販売価格を調べる
どちらも簡単な方法なので、時間があるときにでも気軽に試してみましょう。
成約価格を調べる
成約価格はレインズマーケットインフォメーションや不動産取引価格情報検索で調べることが可能です。
レインズマーケットインフォメーションでは、マンションや戸建ての成約価格を検索できます。所有する不動産の都道府県と地域を選択し、似たような物件を参考にして市場相場を予想することが可能です。
不動産取引価格情報検索では、全国の土地の取引価格を調べることができます。こちらもエリアを選択できるので、似たような条件の土地の取引価格を参考にして市場価格の把握に役立ててください。
レインズについては以下の記事でも解説しているので、詳しく知りたい方はぜひご覧ください。
売り出し中の物件の販売価格を調べる
売り出し中の物件がいくらで売られているかを調べるには、不動産会社の運営しているポータルサイトを利用するのがおすすめです。購入者向けに物件情報やエリアを検索できるようになっているので、所有する不動産に近い条件の売り出し物件を探すことが可能です。
不動産の販売価格は市場相場を考慮して設定しているため、相場に近い金額と言えます。販売価格を参考にして、市場相場を割り出しましょう。
査定依頼するときのポイント
不動産買取業者に査定を依頼するときのポイントは以下の通りです。
- 正確な査定金額を知りたいときは訪問査定
- 複数社に査定依頼して比較する
- 不動産の不具合はしっかり伝える
ポイントをしっかりとおさえて不動産買取を成功させましょう。
正確な査定金額を知りたいときは訪問査定
査定には不動産の情報だけで査定額を算出する簡易査定と、不動産情報と現地の状況から査定額を算出する訪問査定の2種類があります。
簡易査定は査定を依頼してから数日で査定額を出すことができますが、精度が高くないのが欠点です。訪問査定は査定額の算出までに1週間程度の時間がかかりますが、訪問査定よりも実際の相場に近い査定額を出すことができます。
買取の検討中の段階であれば簡易査定でも十分ですが、市場相場を知るための参考にはなりません。買取を本気で考えているなら訪問査定がおすすめです。
複数社に査定依頼して比較する
不動産会社に仲介を依頼する場合は、売却できそうな価格を査定額として算出されますが、買取会社の出す査定額はそのまま買取金額になります。リフォームなどを行って転売するため、相場価格から3割程度値引いた価格をつけられるのが一般的です。
不動産会社によって査定額の算出方法は異なります。複数の不動産会社に査定を依頼して、1番高い査定額を出してくれた会社を選んだほうがお得です。一括査定サイトなどのサービスを利用すれば、簡単に複数の会社に査定を依頼することができます。
おすすめの不動産査定サイトについては以下の記事をご覧ください。
不動産の不具合はしっかり伝える
買取の場合は、取引完了後に何らかの不具合が発覚しても契約不適合責任に問われることがないのが現状です。しかし、明らかな不具合があるのを把握しておきながら、それを相手に隠して売りつけるのは詐欺行為となります。あまりにもひどい場合は買取会社から訴えられる可能性もあるので、不具合は隠さず伝えるようにしましょう。
買取会社の選び方
買取を依頼する会社は、以下の点を重視して選びましょう。
- 高い査定金額を提示している会社を選ぶ
- 売主の事情に臨機応変に対応する会社を選ぶ
- 不動産買取に実績のある会社を選ぶ
信頼できる買取会社を見つけることが、成功への鍵となります。
高い査定金額を提示している会社を選ぶ
不動産買取では、査定額が儲けに直結します。そのため、単純により高い査定額を提示してくれた買取会社を選ぶことで、査定額分の収益は確保できるのです。買取では、仲介で売却した場合の7割しか儲けることができません。買取会社選びでは、査定額の高さが最優先事項になります。
売主の事情に臨機応変に対応する会社を選ぶ
「どうしてもこの金額以上で売却したい」「事情があるので決済日を早めてほしい」など、さまざまな事情を抱えている方もいると思います。何か特別な事情を抱えている場合は、買取会社に事情を話し、買取金額や引き渡し日を柔軟に調整してくれる会社を選びましょう。
融通の利かない会社を選んでしまうと、取引途中でトラブルが起こる可能性が高いです。対応力のある会社を選んだほうが、安心して取引を進めることができます。
不動産買取に実績のある会社を選ぶ
買取会社の公式ホームページにアクセスすれば、今までの売却実績を確認することができます。取引を円滑に進めるために、買取実績が豊富な会社を選びましょう。買取実績の多い会社は顧客や独自のノウハウを持っているので、高く買い取ってもらえる可能性が高いです。
インターネットやSNSの口コミをすべて鵜呑みにするのはよくありませんが、評価は参考になることもあるのでチェックしてみましょう。
確定申告で受けられる特例
買取取引終了後の確定申告では、売却益が出た場合や売却損が出た場合に、税金を安くできたり、他の所得にかかる税金を減らす特例を受けられる可能性があります。特例の内容を確認していきましょう。
利益が出た場合の特例
買取で売却益が出た場合は、一定の条件を満たすことで次のような特例が適用できる可能性があります。
- 3,000万円特別控除
- 10年超所有軽減税率の特例
- 特定居住用財産の買換え特例
買取に出した不動産がマイホームの場合は特別控除を、所有期間が10年を超えている場合は税率の軽減を受けることが可能です。3,000万円特別控除と10年超所有軽減税率の特例は併用もできます。特定居住用財産の買換え特例に関しては併用ができないため選択適用になることを覚えておきましょう。
また、買い替え特例については以下の記事がおすすめです。
損失が出た場合の特例
買取で損失が出た場合にも一定条件を満たせば、損益通算と繰越控除ができる特例があります。
- 居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
これらの特例を適用すれば、他の所得に課せられる税金を減らすことができたり、最長で4年間税金の控除を受けることが可能です。損失が出た場合も忘れずに確定申告を行いましょう。
不動産買取で損失が出た場合の確定申告や節税対策については以下の記事もおすすめです。
まとめ
不動産買取は仲介とは異なる流れで取引が進んでいきます。買主を探す手間がかからないので、短期間で取引を完了させることが可能です。買取を選択する方は特別な事情から売却を急いでいるケースが多いので、事前準備から取引終了後までの流れを把握して円滑な取引を目指しましょう。
また、不動産売却で不安がある方は以下の記事を参考に相談を検討してみてください。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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