マンション売却を検討する人であれば誰でも気になるのが、「売却した金額から、仲介手数料やローンの残債支払いなどを差し引いたら、いくら自分の手に残るのか？」という点でしょう。
とくに、住み替えのためにマンションを売却する場合、いくら手元に残るのかシミュレーションできていなければ、新居の計画を立てることができません。
しかし、マンション売却をした経験がなければ、いきなり”シミュレーションしよう”と言われても何から始めればよいか悩む人も多いでしょう。
シミュレーションはどのように進めればいいの？
どのサービスでシミュレーションをすればいいの？
そこで本記事では、マンション売却の手取り額をシミュレーションする手順をわかりやすく解説します。無料で自動シミュレーションできるおすすめのマンション査定サイトの紹介や、シミュレーションの具体例、手取りを増やすコツについてもあわせて解説していくので、売却の資金計画にぜひお役立てください。
シミュレーションをする前に最低限知っておくべきこと
マンション売却のシミュレーションをする前に、売却にかかる税金など、基本的な情報をおさえておきましょう。前もって知識を身につけておくことで、よりスムーズにシミュレーションを進めることができます。
マンション売却で得た利益には税金が発生する
マンションを売却して利益を得ると、納める必要があるのが譲渡所得税という税金です。譲渡所得税は、まず課税対象となる所得額（課税譲渡所得）を割り出し、その金額に税率をかけて算出します。
課税譲渡所得は、マンションの売却価格から取得費、譲渡費用を差し引いて求めます。
取得費は、売却するマンションを購入する際にかかった金額のことで、譲渡費用は売却にかかった仲介手数料などの費用のことです。正確な取得費がわからない場合には、概算法を使い売却価格の5％を取得費として計算します。
譲渡所得税は、上記の計算で求められた課税譲渡所得に税率をかけて算出しますが、売却するマンションを何年間所有していたかによって税率が変わるため注意が必要です。次の表で所有年数による税率の違いを確認しましょう。
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 復興特別所得税率 | 譲渡所得税率 （すべての税率の合計） |
| 所有期間5年以下（短期譲渡所得） | 30％ | 9％ | 所得税額の2.1％ | 39.63％ |
| 所有期間5年超え（長期譲渡所得） | 15％ | 5％ | 所得税額の2.1％ | 20.315％ |
譲渡所得の計算方法についてさらに詳しく知るには、次の記事もご覧ください。
取得費と減価償却費の求め方
取得費は、不動産を購入したときにかかった費用全般のことを指します。ただし、マンションの建物部分の購入費用については、減価償却が必要です。
減価償却とは、建物の経年によって劣化すると推定される部分について、定められた耐用年数に応じて経費として分割計上できる考え方のことで、その際に計上される費用のことを減価償却費といいます。
不動産売却における減価償却費は、以下のように計算します。
耐用年数及び償却率は国によって定められているもので、マンションの取得時期や構造、事業用か非事業用かによっても変動します。
”参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表(PDF/406KB)」「減価償却資産の償却率等表(PDF/293KB)」”
上記で算出した減価償却費を含めて、取得費は以下の計算で求めることができます。
なお、土地部分は建物のように劣化することがないと考えられているため、減価償却は適用されません。土地の購入代金と建物の購入代金については、増えたり購入したときの売買契約書などを参考にしましょう。
シミュレーションは目安にすぎない
インターネット上で行うマンション売却のシミュレーションはあくまで目安です。実際には算出された金額よりも費用が増えたり減ったりする可能性もあります。
シミュレーションに入力する売却価格は、あくまで概算にすぎないため、値下げ交渉などの要因により、実際の売却額と数百万円程度の差が出ることも考えられます。また、諸経費のうち多くを占める仲介手数料も、仲介業者によって異なるでしょう。
そのため、シミュレーションの金額にこだわりすぎるのではなく、ひとつの目安と考えると、実際に購入希望者が現れた際の値引き交渉にも柔軟に対応できます。
マンション売却時の手取り金額をシミュレーションする手順
基礎知識を理解したら、早速マンション売却の手取り額をシミュレーションする流れについて見ていきましょう。大きく、次の3つの手順で進めることになります。
- マンションの売却価格を調べる
- 売却にかかる経費を調べる
- シミュレーションサイトで手取り金額を求める
まずマンション自体の売却価格を調べ、続いて諸経費を計算したのち、シミュレーションサイトで税金などを差し引いた手取り金額を求めるという流れです。
ここからは、1つ1つのステップについて詳しく解説していきます。
マンションの売却価格を調べる
手元に残る金額を把握するためには、まずマンションがいくらで売却できるかについて調査する必要があります。売却価格を手軽に調べたいならば、次の3つの方法を用いましょう。
- 不動産会社の査定サービスを活用
- 実際の売却事例から推測
- マンション売買サイトや情報誌から推測
では、それぞれの方法について詳しく解説していきます。
不動産会社のマンション査定サービスを活用
もっとも一般的なのが、不動産会社の査定サービスを利用する方法です。高い売却額が実現するかどうかは、どの不動産仲介業者を選ぶかにも左右されます。売却する物件が正しく評価され、適切な価格で売り出されることを目標に不動産仲介業者を選びましょう。
どの不動産仲介業者を選べばいいかわからない場合は、不動産一括査定サイトがおすすめです。一度の情報入力で複数の不動産仲介業者に査定を依頼できるため、査定額やサービスを比較して検討することができます。査定額の高さだけでなく、担当者の対応や相性も大切にしましょう。
一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3
※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ（2021/4/9～2021/4/13実施 回答数380人）
こちらは、サービス利用者のアンケート結果による「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさったできたランキングですので、ぜひ参考にしてください。
なお、不動産一括査定サービスは、それぞれ対応するエリアや提携する不動産会社が異なるため、1つだけでなく複数のサービスを利用することをおすすめします。
次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」や「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを紹介しています。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。
実際の売却事例から推測
過去に行われた不動産の取引事例は、不動産会社の査定でも参考にされる情報です。実際に売却が成立した価格を調べて売却価格を推測する場合は、レインズ・マーケット・インフォメーションや土地情報総合システムを利用しましょう。
ただし、不動産の査定は、物件の状態やその周辺環境などの要件を総合的に判断して行われます。過去の取引価格は大変重要な参考価格ですが、最新の査定額とは大きく異なることもあるため、あくまでも売却価格を推測するための参考として捉えましょう。
レインズ・マーケット・インフォメーション
レインズ・マーケット・インフォメーションは、国土交通省大臣から指定を受けた不動産流通機構が管理運営する不動産情報サイトです。全国の不動産会社で行われた売買取引の情報を、建物種別や地域別に閲覧することができるシステムとして活用されています。
レインズ・マーケット・インフォメーションは、誰でも無料で利用することが可能です。しかし、売却したいマンションがある地域での売買情報が直近1年で100件に満たないと、検索結果が割り出せないこともあります。そのようなときには、対象エリアをより広域に設定するなどして検索しましょう。
次の記事では、レインズ・マーケット・インフォメーションのデータベースとなっている、不動産会社のみが利用できる「レインズ」というサイトについて取り上げています。気になる人は併せてチェックしてみてください。
土地情報総合システム
土地総合情報システムは、国土交通省が運営する全国の地価や過去の取引情報を閲覧できるウェブサイトです。レインズ・マーケット・インフォメーション同様に公的なサービスであるため、無料で安心して利用することができます。
取引時期や取引事情などの条件を絞って、より詳細に検索することも可能です。また、マンションや戸建てだけでなく農地や林地の価格も調べることができるため、相続などで土地を売却するときにも活用できます。
マンション売買サイトや情報誌から推測
不動産ポータルサイトや情報誌で、同じエリアのマンションがどれくらいの価格で売り出されているかを確認すれば、最新の参考価格を得ることができます。
情報誌で調べる場合は、売却する物件エリアの中古マンション情報誌を確認しましょう。大切なことは、売却する物件と条件の似た物件の売り出し価格を調べることです。ポータルサイトであれば、駅からの距離やオートロックといった設備の有無など、さまざまな条件で絞り込むことができます。
ただし、この方法で調べられる売り出し価格は、売買が成立した価格ではありません。実際には、売却に時間がかかって値下げしていたり、購入希望者による値引き交渉に応じたりすることで、成約価格が安くなっている可能性が高いです。おおよその価格を推測する目的で利用しましょう。
売却にかかる経費を調べる
マンションの売却価格が推測できたら、次に売却にかかる諸経費を求めましょう。
一般的にマンション売却で必要になる経費は、売却価格の約4〜6％といわれています。具体的にかかるおもな経費と相場額は、次の表の通りです。
| 経費 | 内容 | 相場 |
| 仲介手数料 | 契約を成立させた報酬として不動産会社に支払う | （売買価格×3％＋6万円）＋消費税額が上限額 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼り付ける収入印紙代 | 1,000万円超5,000万円以下の場合2万円 （令和4年3月31日までは1万円） |
| ローンの一括繰越返済手数料 | 住宅ローンを一括繰越返済するときの手数料で、金融機関により金額が異なる | 数万円 |
| 立退料 | 入居者がいる賃貸マンションを売却するときに入居者に支払う | 100万～200万円程度 |
| 違約金 | 別の契約者と売買契約を結び直すときにかかる契約解除代 | 売買価格の10％程度 |
| 名義書換料 | 借地権を売るときに地主の許可を得るために支払う | 借地権価額の5～15％程度 |
表で紹介したもの以外に、引っ越し代や登記費用などがかかることがあります。実際にかかる費用は、売却状況や物件によって異なるため、上記すべての費用がかかるというわけではありません。
不動産売却にかかる費用を、一覧化して紹介している次の記事も参考にしながら諸経費を詳しく割り出してみましょう。
マンション査定サイトで手取り金額をシミュレーション
売却価格と諸経費の見当をつけたあとは、マンション売却でいくら手元に残るかをシミュレーションしましょう。ここでは、インターネット上から無料で利用でき、すぐに結果がわかる3つのサイトを紹介します。
三井UFJ不動産販売
三菱UFJ不動産販売の売却時の手取りシミュレーションでは、不動産を売却したあとで手元に残る金額を簡単に試算することができるため大変便利です。こちらのサイトでは、次の項目を入力する必要があります。
- 売却価格
- 取得費
- 諸経費
- 印紙代
- 所有期間
取得費や印紙代、仲介手数料は自動試算してくれるため、おおよその売却価格さえわかれば、手元に残る金額を概算することができます。
また、購入・売却ガイドや住宅ローンシミュレーションのほかにも、相続税などの税金や不動産売買に関する用語についても詳しい解説が掲載されているため、手取り金額のシミュレーションという目的以外でも活用できます。
RENOSY
RENOSYは、IT技術を利用したスマート売却を提供する不動産会社です。無料の売却相談やAI査定をインターネット上で行えます。不動産売却収支シミュレーターには、次のような入力項目があります。
- 推定売却価格
- 住宅ローン残債
- 購入時物件価格
- 購入年
推定売却価格がわからないという場合でも、AI査定の入力フォームを使うと手軽にシミュレーションできるため便利です。仲介手数料や収入印紙代は、入力した数字から自動的に計算されます。また、登記費用や住宅ローンを繰り上げて返済する際の手数料も合わせて計算されるため、より正確な数字が割り出せます。
売却のほかにも賃貸経営や住み替え、投資といった不動産に関するあらゆることの相談が可能です。
smlt.jp
smlt.jpは、不動産売買や相続の際に発生する税金や仲介手数料など、諸経費を計算するシミュレーターを公開しているウェブサイトです。マンションを売却するにあたりわからない費用があるときには、まずこちらを参照するとよいでしょう。
smlt.jpでは、計算が複雑な譲渡所得税をフォームに従って入力していくだけで正しく計算することができます。入力する項目は次の通りです。
- 売却価格
- 譲渡時にかかった諸経費
- 取得価格
- 取得時にかかった諸経費
- 所有期間
- 特別控除の適用要件を満たしているか
国が提供する控除制度も加味してシミュレーションできるため、より詳しく税金額を見積もることができます。売却計画がより明確になるでしょう。
マンション売却のシミュレーション例
実際にマンション売却をシミュレーションして、どの程度手元にお金が残るのかを見てみましょう。売却で利益が出た場合と出なかった場合の計算例について、それぞれ紹介します。
売却するマンションの条件は共通で、次のように仮定しておきます。
■基本事項
- マンションの所有期間：9年
- 住宅ローンの残債：2,500万円
■土地・建物部分の取得費：3,843万6,000円
- 土地部分…購入代金：2,000万円、購入にかかった費用：100万円
- 建物部分…購入代金：2,000万円、購入にかかった費用：100万円
※購入にかかった費用は、購入額の5％としています。
取得費合計は、以下の流れで計算します。
●建物部分の取得費＝（2,000万円ー356万4,000円）＋100万円＝1,743万6,000円
●取得費合計＝土地取得費2,100万円＋建物取得費1,743万6,000円＝3,843万6,000円
■売却にかかった経費：34万円（仲介手数料以外）
- ローンの一括繰越返済手数料：3万円
- 印紙代：1万円（令和4年3月31日まで）
- その他経費：30万円
マンション売却で利益が出た場合
マンションが購入時より高く5,000万円で売却できた場合、手元に残るお金は次のように計算できます。
●譲渡所得税額＝｛5,000万円－（3,843万6,000円＋171万6,000円＋34万円）｝×20.315％＝約193万1,550円
＝約2,898万7,550円
マンション売却で利益が出ない場合
マンションが住宅ローンの残債と同じ2,500万円で売却できた場合、手元に残るお金は次のように計算できます。
●譲渡所得税額＝｛2,500万円－（3,843万6,000円＋89万1,000円＋34万円）｝×20.315％＝−約297万9,601円＝損益のため税金は発生しない
＝－123万1,000円
マンション売却で手取りを増やす5つのコツ
想定したよりもマンションの売却額が低かったり諸経費がかかったりすると、手元に残る金額が少なくなってしまいます。ここでは、手取り額を増やすために、押さえておきたい5つのポイントを紹介します。
売却するタイミングを見極める
手取り額を増やすためには、マンション売却のタイミングが重要です。売却するタイミングについては、以下の点を踏まえて判断しましょう。
- 築年数はどれほどか
- マンションの所有期間は何年か
- 景気や経済の状況は売却の追い風になるか
通常、築年数が経つほどマンションの価値は減少していきます。特に築20年以上経った物件は買い手が見つかりにくく、価値が大きく下がる傾向にあるため注意しましょう。
また、節税ができるタイミングを選ぶことも重要です。マンションの所有期間が5年以下の場合と5年超の場合とでは、利益がでたときの譲渡所得税の税率が約2倍違います。5年を超えてから売却することで、築年数による価値の減少より得をする可能性があります。
さらに、売却時の情勢や経済状況によっても手取り金額は大きく左右されます。2022年現在は、低金利政策の影響で住宅ローンの利子が少なく、マンションの購入希望者が現れやすい状況と言われています。査定を依頼した不動産会社に、売却時期についても相談してみるとよいでしょう。
マンション売却がしやすい時期について、より詳しく解説した以下の記事もおすすめです。ぜひ参考にしてみてください。
値引き交渉は安易に受け入れない
売却活動をしていると、購入希望者や不動産会社から値引き交渉を受けることがあります。価格を安くすると買い手が見つかりやすくなりますが、安易に受け入れてしまうと、本来の評価よりもかなり安く売却することにもなりかねません。
値引き交渉を受け入れるかどうかは、売却予定期間に猶予があるかや、提案されている値引き価格が妥当であるかなど、複数の視点から総合的に判断しましょう。急いで売却する必要がなければ、ほかの購入希望者が現れるのを待つのも一つの手です。
マンションの内覧で印象をよくする
内覧時には掃除や整理整頓を行い、なるべく印象をよくすることを心掛けましょう。リフォームやハウスクリーニングまでする必要はありませんが、できる限り部屋を広く見せたり明るく見せたりする工夫をすると、印象アップにつながります。
また、内覧者から売却理由や周辺環境の情報などの質問を受けることがあります。なるべくよどみなくハキハキと答えて、物件のよさをアピールすると同時に内覧者との信頼関係を築きましょう。
内覧時に見られるポイントや内覧後の対応については、次の記事でより詳しく解説しています。
マンション売却にかかる経費の節約
マンション売却にかかる経費の中には、次のように工夫次第で節約できるものもあります。
・繁忙期を避けてハウスクリーニングや引っ越し費用を抑える
・キャンペーンの利用で仲介手数料を抑える
不動産会社やハウスクリーニング、引っ越し業者などに依頼する場合には、複数社に見積もりを依頼すると、自分に合ったところを選ぶことができます。ハウスクリーニングや引っ越しは、繁忙期は割増価格になることもあるので、できるなら避けたほうが無難です。
また、不動産会社によっては顧客獲得や在庫物件確保のために、仲介手数料の割引や無料キャンペーンを行っているところがあります。費用を抑えたいのであれば、そのような業者を選んで契約することも手です。仲介手数料は上限はあっても下限はないため、値下げの交渉は可能ですが、無理に交渉してしまうと印象が悪くなり売却活動が消極的になってしまう恐れもあるため、あまりおすすめできません。
住宅ローンの残債がある状態で売却する場合は、ローンを完済するため一括繰越返済を行うことになります。通常、電話や窓口での繰越返済の際には数千円〜数万円の手数料がかかり、金額は金融機関により異なります。しかし、オンライン手続きであれば手数料無料としているところもありますので、ネット上での手続きが苦でなければ、そのようなオンラインサービスを活用しましょう。
売主と買主が交わす売買契約では互いに売買契約書を作成するのが一般的ですが、売却して手元に残らない不動産の契約書はそれほど重要ではありません。
そのため、売主側では収入印紙を貼付した契約書を作成せず、印紙を貼付してある買主分の契約書をコピーしてもらい保管するという方法も、コストを抑えるための一工夫になります。
不動産会社の仲介手数料について、値引き交渉を考えている人には以下の記事もおすすめです。値引き時のコツを紹介していますのでご覧ください。
マンション売却で使える税金の控除
マンション売却では譲渡所得税や印紙税、登録免許税といった税金が課せられます。税金も安いものではないため、利用できる控除制度や軽減措置を使って賢く売却しましょう。
| 税金の控除 | 内容 | 主な条件 |
| 3,000万円の特別控除 | 課税対象の譲渡所得額が最大3,000万円まで控除される |
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| 所有期間10年超の軽減税率 |
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3,000万円の特別控除を適用すると、上記のシミュレーションで紹介した売却利益が出る場合でも、3,000万円までなら譲渡所得税を0円にできます。特別控除の適用には、マンション売却翌年の確定申告が必要です。毎年2月中旬から3月中旬が申告時期のため、忘れないようにしましょう。
上記の控除以外にも、家を売却して新しい家に買い換える場合に使える「買い替え特例」があります。しかし、この特例は支払う予定だった譲渡所得税を次の売却に繰り延べるというものです。減税されたわけではなく、将来の売却で支払う税金が増える可能性があることを踏まえておきましょう。
売却で得た所得額の控除については、以下の記事でもより詳しく解説しています。マンション売却の税金で損をしたくない方は、ぜひ一読ください。
マンション売却のシミュレーションで気になる疑問
ここでは、マンション売却の手残り金額をシミュレーションする際に、よくある疑問に対して回答します。事前に気になる点を解消してスムーズな売却を目指しましょう。
マンション売却で損失が出ても確定申告は必要？
マンションの売却価格が低かったり売却費用が多くかかったりすると、利益が得られないどころか損失が出てしまうこともあります。損失が出た場合は、譲渡所得税の課税対象にはならないため、確定申告をしなくても問題はありません。
しかし、確定申告をして損失が出たことをきちんと報告すれば、節税につながることがあります。そのひとつに損益通算があります。損益通算とは、不動産売却で出た損益分を給与など他の所得から差し引いて、所得税や住民税を抑えられるというものです。不動産売却で動く金額は大きいため、要件を満たせばかなりの節税効果が期待できるでしょう。
売却損が出たときに利用できる損益通算について、詳しく解説した以下の記事もぜひご覧ください。
マンションの取得費ってどこに書いてあるの？
マンションを購入したときの売買契約書を参照すると、取得費を詳しく知ることができます。確定申告の際は、マンションの取得にかかった費用が明確でないと、売買価格の5％で概算されてしまいます。
売買契約書を紛失してしまったときには、専門家に依頼して合理的に算定してもらったり、購入した不動産会社に問い合わせたりするなどして、できる限り正確な取得費を計上しましょう。
売却時の確定申告の方法についてもあわせて知りたい方は、以下の記事もおすすめです。
税金が支払えないと罰則はあるの？
税金を納めることは義務であり、支払いに応じずにいると最終的には懲役や罰金が科せられます。申告をしなかったり、申告ミスなどで納めるべき税金が納められていなかったりした場合は、通常の支払いに加えて無申告加算税や延滞税の支払いを求められます。正しい金額を申告して、期日までに確実に支払いましょう。
経済的な理由で、どうしても納税ができないときには、税務署へ申告することで延納が認められたり、財産の差し押さえといった処分の猶予が認められたりする可能性があります。払えなくなる前に税務署に相談することが大切です。
マンション売却で消費税はかかるの？
マンションを購入するときには、建物の価格に対して消費税の支払いを行います。しかし、課税業者からの購入ではなく個人間で売買する際は、土地だけでなく建物の価格にも消費税はかかりません。
ただし、売却時に必要となる諸経費のなかには消費税がかかるものもあります。以下はその一例です。
- 仲介手数料
- 事業用不動産の建物部分
- ローンの繰り上げ返済にかかる手数料
- 司法書士に支払う報酬
また場合によっては、マンション売却に消費税が発生することもあります。以下の記事で、消費税が発生する売買ケースについて詳しく知っておきましょう。
シミュレーション後のマンション売却の流れ
シミュレーションでどれだけ手元にお金が残るか把握できれば、実際にマンション売却の手続きを始めます。売却の全体の流れは、次の通りです。
売却活動を始めてから売買契約が成立するまでで、早くても3ヶ月程度かかります。購入希望者がなかなか現れなければ、半年以上かかる場合もあることを踏まえておきましょう。
マンション売却の流れについて、さらに詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
まとめ
マンション売却のシミュレーションを行う際は、仲介手数料などの費用や利益が出た時の税金の計上が必要です。シミュレーションサイトを利用すると、税金の控除も考慮して簡単に手元に残るお金がわかります。
実際のマンション売却では、希望価格ではなかなか購入希望者が現れなかったり値引き交渉をされたりすることもあります。シミュレーション結果は目安程度にして、手取りを増やすコツを実践しましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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