マンション査定で気を付けるポイントとは?損をしないための手引き

マンション売却

「初めてマンションを売却するけれども、損だけはしたくない」と考えていませんか。不動産を売却する際、最初に業者に査定依頼を行います。その時に評価されるポイントがたくさんあるので、この記事で詳しく見ていきましょう。

具体的には、マンション査定の基礎知識やマンション査定の9つの評価ポイント、マンション査定で損をしない3つの対策、よくある質問などを取り上げます。マンションを少しでも高く売却したい人やマンション査定のポイントを知りたい人などは、参考にしてください。

マンション査定の基礎知識

マンション査定の方法には2パターンあり、それぞれ特徴が異なります。ここでは、不動産売却の初心者に向けて、マンション査定の方法や査定結果を受け取るまでの流れなどを紹介します。基礎知識をたくわえたい人は、参考にしてください。

マンション査定の方法は2種類

マンションを査定する方法は、机上査定と訪問査定の2種類があります。それぞれの概要やメリット・デメリットは、次の通りです。

査定種類 概要 メリット デメリット
机上査定 物件を見ずに、過去のデータを参考にして査定額を計算する。「簡易査定」という言い方もある。 インターネットから手軽に査定依頼できる。また、無料のケースが非常に多い。査定時間は数時間~1日と短時間で済む。 参考価格のため、市場価値と異なる可能性大。
訪問査定 現地の状況も加味しながら査定額を計算する。 適正な査定額を把握できる。不動産会社の対応もチェック可能。 事前準備やスケジュール調整が必要。

机上査定と訪問査定、どちらにもメリット・デメリットがあります。すでに売却することを決定した人は訪問査定、だいたいの査定価格を知りたい人は、机上査定を選びましょう。

マンションの査定結果を受け取るまでの流れ

査定依頼を出してから、査定結果を受け取るまでの流れは次の通りです。訪問査定を参考に紹介します。

  1. 訪問日時を決める
  2. マンション内外を調査される
  3. 必要書類のチェックしよう
  4. 結果が報告される

訪問日時を確定した後、業者は物件を調査します。空き家であっても、ほとんどの場合立ち会いを求められますので、自身のスケジュールを必ずチェックしておきましょう。

調査後、査定依頼をした家についてや業者からの質問に答え、必要書類をチェックします。最後に査定額の結果報告がありますので、その結果になった理由を必ず聞いておきましょう。

また不動産売却の流れも以下で提示しますので、スムーズに売買したい人は参考にしてください。

売却時のフロー 詳細
不動産会社と媒介契約を結ぶ 販売状況の報告頻度が多い「専属専任媒介契約」、一社とのみ契約する「専任媒介契約」、複数社と契約できる「一般媒介契約」のいずれかを選択
販売活動をスタートする チラシやネットなどを活用して広告・宣伝が行われる
購入希望者の受け入れと価格交渉 業者は内覧に対応し、購入希望者と価格交渉を進める
買主と売買契約を結ぶ 合意成立後、契約の重要事項に関する説明が行われ、不動産売買契約書に署名・捺印を行い、契約を締結する
引っ越し・物件の引き渡し準備 所有権移転登記手続きや抵当権の抹消登記手続等を行う
物件の引き渡し 売主・買主、両者立ち会いのもと最終チェックを進める

マンション査定の結果はあくまで目安

売りたいマンションの査定結果の価格は、実際に売却できる価格とは言い切れません。なぜなら査定結果は、一般的に、プロが判断した売却できる目安の価格だからです。

そのため、いつまでも売却ができない場合、値下げせざるをえなくなる可能性もあるでしょう。マンション査定の結果はあくまで目安としてとらえておいてください。

尚、不動産会社から定時された査定額が妥当であるかを判断するためには、市場の相場を知っておくことも大切です。以下のような不動産一括査定サービスを活用して、複数社へ依頼をかけて比較してみましょう。

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一括査定サイトをさらに知りたい人には以下の記事もおすすめです。

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マンション査定の9つの評価ポイント

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マンション査定における評価ポイントは、次の通りです。

  • マンションの立地条件
  • マンションの構造と築年数
  • マンションの間取りと広さ
  • 部屋がある階数や方角
  • マンションの専有部分や共有部分の設備
  • マンションの管理体制
  • 査定をする部屋の傷み具合
  • マンションのブランド
  • 査定を受けたときの需要

それぞれの詳細を知り、査定額への影響を把握しておきましょう。

マンションの立地条件

マンションの評価ポイントで、もっとも重要といっても過言ではないのは、立地条件です。マンションの立地条件で評価されやすいのは、次の項目です。

  • 主要交通機関からの距離
  • 買い物のしやすさ
  • 周囲にある公共施設 など

駅から近いマンションは高評価となることが一般的です。また、ファミリー向けマンションであれば、学校や保育園、公園が近いなどの子育て環境がポイントです。

マンションの構造と築年数

マンションの構造で高い評価を得られるのは、鉄骨鉄筋コンクリート造、もしくは鉄筋コンクリート造です。なぜなら、強固で遮音性に優れ、建築費自体も高いからです。築年数に関しては、築5年以内や築10年前後などによって評価が異なります。築年数別売却のポイントは、以下の通りです。

築年数 売却ポイント
築5年以内
  • 新築とほとんど同じ価格で売却できる可能性あり
  • 信頼できる不動産会社と契約すれば、新築よりも高価格で売却できる可能性あり
築10年前後
  • マンションのダメージが少なく、買い手から人気を集めやすい
  • 同じ築年数のマンションと価格競争が激しくなる傾向にあり、価格が安い別のマンションに流れてしまわないように、できるだけ強気な価格設定を避ける
築15年前後
  • まだまだ人気は高い築年数
  • 12~15年周期で実施する大規模修繕工事の有無により、売却価格に影響がある
築20年前後
  • 立地やリフォーム・メンテナンスの有無によって価格に差が出る
  • 築25年をオーバーした場合、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)が適用されないため、早期の売却がおすすめ
築30年前後
  • 1981年以降の「新耐震基準」で建てられたマンションであれば、震度6以上の地震に耐えられ、買い手を見つけられる可能性あり
  • 築浅物件と比較すると人気は高くない

マンションの間取りと広さ

マンションの専有面積が広いほど、査定価格はアップする傾向にありますが、ファミリー向けやカップル向けなどで、広さの需要は変わるため、ニーズを見極める必要があります。

例えば、ファミリーが多く住むエリアの場合、70平方メートルの物件、駅近で利便性の高いエリアの場合、60平方メートルの物件が査定額を上げられるでしょう。

間取りの評価ポイントは、リビング・ダイニングルームの広さと収納量です。豊富な収納スペースでゆとりがあれば、高く評価されます。

部屋がある階数や方角

マンションの階数は、上層階ほど評価が上がる傾向にあります。基本的には、3階以上が有利です。なぜ査定価格が高くなるのかと言えば、眺望や採光に影響があるからです。

しかしながら、眺望や採光は、近隣建物に影響を受けるため、タワーマンションの高層階などでは、階数だけではなく「富士山が見える」「スカイツリーが眺められる」などの眺望が評価されるケースもあるでしょう。

方角で評価されるのは、南向きです。南、東、西、北の順番に評価を下げることが一般的です。また、角部屋であったり、バルコニーがあったりすることも高評価ポイントになるでしょう。

マンションの専有部分や共有部分の設備

立地や築年数、広さだけではなく、マンションの専有部分や共有部分の設備も評価ポイントです。

  • オートロック
  • 監視カメラ
  • 休憩スペース
  • 駐車スペース など

高度なセキュリティ設備があったり、共有施設が充実していたりすれば、さらに高い評価を得られるでしょう。

マンションの管理体制

マンションの管理状況・体制も査定価格に影響されます。マンションの管理状況・体制の確認ポイントは、次の通りです。

  • 管理人が常駐しているか
  • 建物のメンテナンスは行わているか
  • ゴミ置き場がきれいか
  • 修繕の計画があるか など

「不要なものが放置されている」「管理員がいない」といったケースでは、高い評価を得られません。

査定をする部屋の傷み具合

部屋の床材が傷んでいたり、クロスが汚れたりした場合でも、経年劣化であれば査定結果に大きな影響はありません。中古マンションを購入したい人は、リノベーションすることを前提にしている可能性もあります。しかし、ペットやたばこなど、他の要因での傷みの場合、減額対象になりやすいでしょう。

マンションのブランド

施工会社や販売会社が信頼性の高い場合でも、マンションの評価を上げられる可能性があります。なぜなら、しっかりとした施工会社であれば、マンションに不具合がある確率が減少するからです。また、販売会社が信頼性の高い場合、補償も期待できるでしょう。

査定を受けたときの需要

マンションを売却する際、景気の良しあしも無視できません。当然、景気が悪ければ、マンションの購入希望者は減り、査定価格にも影響があるでしょう。

また、同時期に周囲で同様の条件の中古マンションが売りに出されているのかも、評価に関係します。このように、査定を受けたときの需要によって価格が影響することも認識しておきましょう。

マンション査定で損をしない3つの対策

マンション査定の評価ポイントを知るだけではなく、以下の査定で損をしない対策についても理解を深めておきましょう。

  • マンション査定は複数社に依頼をして結果を比較
  • リフォームはしないで掃除や整理整頓
  • 高額の査定結果だけで売却の依頼先を決めない

「できるだけ高値で売却したい」「費用を抑えて売りたい」という人は、参考にしてください。

マンション査定は複数社に依頼をして結果を比較

不動産業者に査定依頼する際は、ひとつの会社だけではなく、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。なぜなら、査定を受ける先によってマンションの価格がバラつくからです。100万円単位でバラつくこともあるため、複数社で比較することで、損するリスクを避けられるでしょう。

複数の不動産会社に査定依頼する際は、一括査定サイトの利用をおすすめします。一括査定サイトであれば、不動産の情報を入力することで、複数社の査定結果を確認できるからです。

査定が初めての人におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

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  • 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
  • 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい

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リフォームはしないで掃除や整理整頓

「マンションの老朽化が進んでいるので、リフォームすれば高額査定になるかも」と考えている人はいませんか。結論から先に述べると、査定額を上げようとリフォームを行ってしまうことは、避けてください。

なぜなら、リフォーム分が査定額に上乗せされるとは限らないからです。また、「自分好みにカスタマイズしたい」という購入希望者に敬遠されてしまうリスクもあります。

リフォームするのではなく、整理整頓や掃除程度にとどめましょう。クリーニングする際は、汚れが目立ちやすい水回りや第一印象が決まる玄関などを入念に掃除することで、物件の印象を良くできます。

高額の査定結果だけで売却の依頼先を決めない

「高額査定だったから、○○会社に決定する」といった判断を避けることも重要です。高額の査定結果だけで売却の依頼先を決めても、その価格で売却できるとは限らないからです。そのため、査定結果の根拠を説明できるのか、実際に話してみて信頼できる担当者なのか、しっかりとチェックしておきましょう。

さらに、賢く売買したい人は、不動産業者を選ぶ際、次のポイントをおさえておきましょう。

不動産業者を選ぶポイント 詳細
売却が得意なのか見極める 仲介で売却を検討するなら媒介業者、買取を希望するなら買取再販業者を選ぶ
免許番号をチェックする 免許番号をチェックすることで、不動産業者の信頼度を確認できる
ネガティブな情報をチェックする 行政処分を受けたことがあるのか、国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」から確認できる
売却戦略が納得できる内容なのか確認する 戦略性が乏しい場合や、正確なスケジュール提示してくれない場合、信頼度は高くない
売主の要望も聞いてくれる 売却プランを押し付けようとする業者の場合、そのプランを魅力的に感じても、売却に成功する保証はない

Q&Aマンション査定の疑問を解決

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マンション査定によくある疑問としては、次の2つがあげられます。

  • マンション査定は無料なのか有料なのか
  • しつこい不動産会社からの営業はどう断るか

これらに対する回答を知り、疑問を解決して、賢くマンションを売却しましょう。

マンション査定は無料なのか有料なのか

基本的にマンション査定は、無料で行えます。ただし、査定結果を証拠資料などで使う必要がある場合、不動産鑑定に有料の査定をしてもらうことをおすすめします。以下のマンション査定の無料・有料の比較表も、チェックしてみてください。

マンション査定の費用 特徴
無料査定
  • 不動産会社が査定する
  • 営業的なアプローチになっている
  • 査定価格は高めの傾向にある
  • 売却価格は査定価格よりも低め
有料査定
  • 不動産鑑定士により査定される
  • 証拠資料の側面あり
  • 査定価格は低めの傾向にある
  • 売却価格は査定価格よりも高い可能性大

どちらにもメリット・デメリットがありますので、しっかりと情報を収集してから、査定を依頼しましょう。

また、マンションを売却する際は、次の費用がかかる可能性があることも、認識しておいて損はありません。

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 登記に関連する各種費用
  • 売買契約書に必要な印紙税
  • 建物状況調査費
  • 測量費
  • 固定資産税精算金
  • 所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税 など

しつこい不動産会社からの営業はどう断るか

査定依頼すると、不動産会社からしつこく営業される可能性もあります。その際は、曖昧な返事をしているといつまでも電話がかかってくるため、はっきりと断ることをおすすめします。それでも営業されてしまう場合、次の対処方法を参考にしてください。

営業を断る方法 詳細
警察や国民生活センターに相談する 断っているのに何度もマンション売却の勧誘が来る場合におすすめ
監督官庁へ相談する 不動産会社の監督官庁である国土交通省は、業者の名前から免許番号を調べて注意・罰則を与えられる

まとめ

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マンションを査定する方法は、机上査定と訪問査定の2種類があります。精度の高い見積もりを求めている人は訪問査定、手軽に査定を依頼したい人は、机上査定を選びましょう。マンション査定の結果はあくまでも目安で、いつまでも売却ができない場合、値下げせざるをえなくなる可能性があることも認識しておいてください。

そんなマンション査定の評価ポイントは、立地条件や構造・築年数、部屋がある階数や方角、査定をする部屋の傷み具合などです。それぞれの詳細を知り、査定額アップを目指しましょう。

マンション査定で損をしない対策は、複数社に依頼をして結果を比較することと、リフォームはしないで掃除や整理整頓すること、高額の査定結果だけで売却の依頼先を決めないことです。しつこい不動産会社からの営業は、曖昧な返事をしているといつまでも電話がかかってくるため、はっきりと断ることも重要です。

さまざまなマンション査定のポイントをおさえ、賢く正しく、そして高く、不動産を売却しませんか。

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