マンション売却で手数料と税金が必要になる?節約術まで一挙解説

マンション売却

マンションを売却するときに、思いがとらわれがちになるのは売却益かもしれません。しかし、売却時に忘れてならないのは手数料と税金についてです。

どんな費用がかかるのかをあらかじめ知っておくと、それを加味した売却額を設定することもできるので、知識をつけておくことはマンション売却時に不可欠なことといえます。

この記事では、売却にかかる手数料と税金の種類を紹介し、節約する方法までお伝えします。売却前から備えて賢くマンションを売却しましょう。

マンション売却でかかる手数料

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マンション売却をする際には、利益が出るか出ないかにかかわらず支払わなければならない手数料がありますが、大きく分けて以下の4種類です。

  • 不動産会社への仲介手数料
  • ローン一括返済の手数料
  • 司法書士への登記手続き依頼手数料
  • 各種証明書取得のための手数料

上記の司法書士登記への手続き依頼手数料は、売主が依頼する場合にのみかかる手数料で、それ以外の手数料はマンションの売却に限らず、不動産売却のときには必ず発生する手数料です。特に不動産会社への仲介手数料の金額は馬鹿にならず、あらかじめ把握しておかなければ請求書を見て驚くことになりかねません。

不動産会社への仲介手数料は、具体的にどのようなサービスに支払われるものなのでしょうか?

仲介手数料とは

仲介手数料は売却額の5~7%が相場で、手数料という名前とは裏腹にかなりの額を占めています。では、どんな活動のために支払う必要があるのかについて、さっそく見ていきましょう。

不動産会社への報酬

マンションを売却するときには、買主探しを代行してもらうための「媒介契約」という契約を、不動産会社と結びます。この契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3つの種類があり、それぞれの契約内容は、買主探しをどれほど積極的にバックアップしてもらえるかという点に違いがあります。

バックアップのために不動産会社がしてくれることは、主に広告活動です。チラシを作って配布したり不動産情報サイトに掲載したりと、さまざまなアプローチ方法で売却活動を支援してくれます。そういった活動が実を結んで契約につながったときに、それまでの活動成果に対する報酬として仲介手数料を支払います。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、不動産会社が好きな金額や活動に要した費用を自由に計上できるものではありません。手数料は、国が宅地建物取引業法で定めた上限額にのっとって計算されます。この上限額は一律ではなく、売却した金額に対してのパーセンテージで決まります。

以下は定められた上限額の一覧です。

売却した価格 仲介手数料の倍率
200万円以下の部分 売却外の5%
200万円~400万円以下の部分 売却額の4%
400万円以上の部分 売却額の3%

この倍率で求められた金額に、消費税が加算された金額が仲介手数料ですが、この倍率には注意点があります。例えば1,000万円で売却した場合は、1,000万円の内の400万円分には「×3%」で求められ、残りの600万円分は4%の倍率と5%の倍率分に分けて計算されるという点です。

しかし、毎回売却した額を分割計算するのはややこしいので、400万円を超えた取引の場合は、変わらない倍率分があらかじめ6万円の手数料として割り出されています。

仲介手数料=売却価格×3%+6万円
ただし一つ注意したいのは、地方で空き家になっていて高値で売ることができない不動産の場合です。それらの不動産を仲介依頼した場合は、長く売れ残る確率が高いだけでなく、所在地が遠方で不動産会社が調査するのにも手間暇がかかります。
その点を考慮した法改正が2018年1月1日に行われ、売却価格が400万円以下の物件だった場合は、仲介手数料の上限が18万円までアップしました。

繰り上げ返済手数料

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通常の不動産売買において、マンション売却前までにローンをすべて払い終えているというケースは少ないでしょう。ローンが残っていると、名義変更をすることができなくなってしまうため、多くの人はローンの一括返済という手段をとります。この返済方法は通常の分割返済とは異なるので、手続きするためには手数料が必要です。

この手数料の金額は、借り入れている銀行や固定金利かそうでないか、また手続きの方法によっても変わります。これは一つの目安ですが、一般的な相場として大手金融機関は5,000円前後中小金融機関は1,000~3,000円前後です。また金融機関によっては一括返済無料と打ち出しているところもあります。

自分が借り入れをしている金融機関に前もって手数料を確認することで、事前に手数料を準備しておくことができます。

マンション売却でかかる税金

マンション売却時に必要になる手数料は、意外に多くの種類がありますが、マンション売却にかかる出費は手数料だけではありません。忘れてはならないのが、マンション売却利益に課される税金です。また多額ではありませんが、利益があるなしに関係なく必要な税金もあります。次の部分ではその点を詳しく取り上げましょう。

利益がでた場合に譲渡所得税がかかる

マンション売却で利益が出たときにかかる税金の種類は、主に以下の3つです。

  • 所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

これらの税金は、マンション売却のためにかかった仲介手数料などの費用や、マンションを取得した価格を差し引いた純粋な利益分に課税されます。

上記では3つの税種を上げましたが、この3つを合計した額を譲渡所得税といいます。譲渡所得税は次の計算式で求めることができます。

譲渡所得税=所得税+住民税+復興特別所得税
それぞれの税率は、売却する不動産を所有していた年数によって差があり、5年以内、5年以上、10年以上の区分で変わります。

印紙税

印紙税は、買主と売買契約を締結する際に作成される売買契約書に添付して納税するものです。この税金は、主に売買契約取引で発生する手続きに対しての費用ですが、契約金額によって納める額も変わります。

国税庁ホームページには、契約金額に応じた印紙代金一覧が掲載されています。その一覧には通常の税率に加え、平成26年4月1日から令和4年3月31日まで適用される、軽減税率で導き出された印紙代金も掲載されているので参考にしてください。

印紙代金一覧から、主な印紙税の税率を以下に挙げてみました。

契約書記載金額 通常税率 軽減税率
500万円超えから1千万円以下 1万円 5,000円
1千万円超えから5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超えから1億円以下 6万円 3万円

補足ですが、万が一印紙税を納税し忘れた場合は、最悪元の徴税額の3倍にあたる過怠税が徴収される恐れがあります。印紙を貼り付けて納付することが前提のため貼り忘れは起こりにくいのですが、万が一に備えて二重チェックするなどの手段を講じておくと安心です。

参照:国税庁ホームページ

登録免許税

登録免許税は、売却益に関係なく課税される税種の一つです。

登録免許税は、所有権移転登記や抵当権抹消登記などの名義変更に関わる登記に課される税金
この登録免許税は、売主と買主側それぞれが登記をする際に支払う必要があり、売主はローンの抵当権を抹消するときに、買主はローンを組んだときと所有権移転のときに課税されます。
基本的に、登記をする際には不動産ごとに名義変更が行われますが、例えばマンションを売却したときには同時に土地も売却します。そうすると、その名義変更も土地と建物両方で行われる必要があるため、不動産ごとに課税されるというわけです。
課税額は各不動産につき1,000円なので、土地登記に1,000円、建物登記に1,000円で合計2,000円の登録免許税を支払う計算になります。

マンション売却でかかるその他費用

マンション売却時には各種手数料や税金以外にも、さまざまな手続きや引っ越しなどの際に必要になる費用があります。どんな費用なのかをそれぞれ詳しくみていきましょう。

司法書士への報酬

司法書士は抵当権抹消の手続きや権利証確認のために、売主と買主の間に入ってくれる役目を果たしてくれます。司法書士への手数料はその手続きごとに支払いをしなければなりません。手数料金額は司法書士によってもさまざまですが、各手続きの相場は以下のとおりです。

手続き内容 手数料相場
抵当権抹消手続き代行 約1万5千円前後
住所や名義変更手続き代行 約1万円前後

もちろん自分で手続きを行うこともできますが、これらの手続きは失敗が許されないため、ほとんどの取引の場合は司法書士に間に入ってもらうのが普通です。

また、お金がきちんと支払われるのか心配な売主と、権利書や名義変更がきちんと行われるか不安な買主双方の万が一のことを考えて、第三者で法律のプロでもある司法書士に依頼する必要があります。

仲介依頼をしている不動産会社は媒介契約を結ぶ際の契約書に、あらかじめ司法書士へ支払う手数料込みの金額を提示してきます。マンション売却の際には契約内容をきちんと確認し、司法書士への依頼料がいくらいになっているか確認しておくと、費用を試算するのに役立ちます。

引越し費用や不用品処分費

マンションを売却してもその後の生活は続いていくので、引っ越しする際の費用や不用品を処分する費用などを、あらかじめ見積もっておく必要があります。

引っ越し先が賃貸だった場合にかかる費用は主に次の項目です。

  • 敷金礼金
  • 仲介手数料
  • 初月の家賃

さらに、もし買い換えだった場合には以下の費用もかかります。

  • 新居の頭金
  • 月々のローン返済額
  • 購入時の手続き費用
  • 仲介手数料
  • 固定資産税

これらの費用は、引っ越し先が賃貸であれ新居購入であれ、売却とは別にかかる費用です。もちろん、売却利益がある場合には利益分をあてがうことができます。ただし、ほとんどの場合は売却前に引っ越しを完了しておく必要があるので、売却したお金が入る前に支払わなければなりません

先に引っ越しにかかる大まかな金額を割り出しておくと、売却前のさまざまな手続きをしなければならない期間に慌てる心配がなくなります。

各種証明書書類の費用

売却時には、買主が手続きをする際に必要な固定資産税評価証明書や、実印であることを証明する印鑑証明書、登記名義人の現住所が異なるときに必要な住民票を取得する必要があります。

これらの証明書を取得するときには、それぞれ以下の費用がかかります。

書類 取得金額
印鑑証明書 300円前後
住民票
固定資産税評価証明書 300円前後
※東京都1通目400円、2通目100円

金額はその他費用に比べれば微々たるものですが、先に知っておくと細かく試算する際の助けになります。

汚れが目立つ場合はハウスクリーニング費用

売却前にしておきたい準備として不動産のクリーニングがあります。ただし汚れが目立つ箇所は、値引きされて売却価格にも影響してしまうため、プロに依頼したいと感じるのは普通のことです。しかし、このハウスクリーニング代にもそれ相応の金額がかかります。ルームタイプとケース別の相場を見てみましょう。

居住ケース ルームタイプ クリーニング代
居住中マンション 1R・1K 2.5~4万円
1~2LDK 3~7万円
3~4LDK 5~12万円
5LDK以上 10万円以上
空き家マンション 1R・1K 2~3.5万円
1~2LDK 2.5~6.5万円
3~4LDK 5.5~9万円
5LDK以上 8.5万円以上

空き家であれば引っ越しの際に、ある程度自分できれいに清掃しているので若干安くなります。しかし、直前まで居住していた場合は汚れが多いことから価格が上がりがちです。

ハウスクリーニング代を抑えるコツは、水回り以外の床や壁などは自身でクリーニングすることです。そうすることで、余分な費用が抑えらえるだけでなく家の状態をある程度把握できるので、売却価格を見積もる際にも役立ちます。

マンション売却にかかる費用一覧

ここまでで、マンション売却にかかる手数料の相場と税金その他費用について見てきましたが、以下の表に取り上げた費用を総括してみました。

売却にかかる費用一覧 手数料相場
仲介手数料 売却価格×3%+6万円
ローンの繰り上げ返済手数料 1,000~5,000円前後
譲渡所得税 所得税+住民税+復興特別所得税
印紙税 5,000円~6万円前後
登録免許税 各不動産1,000円
司法書士手数料 1万円~
引っ越し費用 各引っ越し方法や場所による
各種書類取得費 300円前後 ※場合により400円前後
ハウスクリーニング代 2~10万円前後

この表の情報を参考に、必要な資産を概算することができます。また、表の項目を活用してチェックリストを作成するのもおすすめです。

マンション売却で戻ってくる費用

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これまで取り上げた内容を見ると、マンション売却にはいろいろな費用がかかり、損をすることばかりだと感じていませんか?実は、マンション売却時には戻ってくる費用もあります。

不動産を売って、さらに費用が戻ってくるとは具体的にどのような費用が返金されるのか、詳しく解説していきます。

住宅ローン保証料

まず知っておきたいのは、住宅ローン保証料とはどのようなもので、いつ支払っているものなのかということです。

住宅ローンを設定する際に、連帯保証人を立てる代わりに保証会社を利用するために支払われる料金。マンション購入時のローン借入の際にすでに支払っている費用。
補足情報として、この住宅ローン保証料は抵当権とは別物です。抵当権は債務不履行があった場合に、金融会社が差し押さえできる権利です。対して住宅ローン保証料は、債務者がローン支払いができなくなったときの保証を、保証会社に依頼するという意味合いがあります。
マンション売却の際に一括して残債を返済したときに、保証会社との保証関係は必要なくなります。そのため、保証会社は事前に設定した保証期間のうち、残っている期間分保証料を返還してくれるのです。
戻ってくる保証料の額を知りたいときには、ローンを組んでいる金融機関を通して保証会社に問い合わせることができます。それぞれの会社によって保証額は異なりますが、相場として30年ローンの場合は1,000万円あたり20万円程です。

各種精算金

マンション売却は必ずしも固定資産税の納税時期や、マンション管理費の支払い時に行われるわけではありません。そのため、売主は事前に年間分の固定資産税マンションの管理費を支払っていることが多く、駐車場代金などもその中に含まれることも多いでしょう。

そこで買主が住んでいる間の金額を、売主との話し合いのもとで清算する必要が出てきます。この清算行為は、法務局やその他官公庁が定めているものではないため、あくまで個人間のやり取りになります。

しかし、売主としては当然返還してもらうべき費用なので、買主との売買契約までの間に何カ月分の税金や管理費、その他費用を支払ってもらうのかを決めておくことで、スムーズな取引につながります。またトラブル防止のためにも清算する内容を決める際には、仲介を依頼している不動産会社に間に入ってもらうことも一つです。

火災保険料

マンション売却の際に、ほとんどの人は火災保険に加入していることでしょう。この火災保険も上手に解約すれば返金対象になります。返金してもらえる火災保険タイプの条件は以下です。

  • 長期間で契約している
  • まだ契約期間内である

この2点を満たしていれば、火災保険料を返還してもらうことができます。返金の際には「未経過料率」というパーセンテージを、はじめに支払っている火災保険料に掛けて割り出されます。

火災保険返還料金=長期一括保険料×未経過料率
この未経過料率は保険会社によって多少の差はあるものの、たいてい以下の率が用いられます。
経過月数 経過年数 ※10年契約の場合
0年 1年 2年 3年 4年 5年 6年 7年 8年 9年
満1カ月 97% 88% 79% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
満2カ月 96% 88% 78% 69% 59% 49% 39% 29% 19% 9%
満3カ月 95% 87% 77% 68% 58% 49% 39% 29% 18% 8%
満4カ月 94% 86% 77% 67% 58% 48% 38% 28% 17% 7%
満5カ月 93% 85% 76% 66% 57% 47% 37% 27% 17% 6%
満6カ月 92% 84% 75% 66% 56% 46% 36% 26% 16% 5%
満7カ月 92% 84% 74% 65% 55% 45% 35% 25% 15% 4%
満8カ月 91% 83% 74% 64% 54% 44% 34% 24% 14% 4%
満9カ月 91% 82% 73% 63% 53% 44% 34% 23% 13% 3%
満10カ月 90% 81% 72% 62% 53% 43% 33% 23% 12% 2%
満11カ月 90% 81% 71% 62% 52% 42% 32% 22% 11% 1%
満12カ月 89% 80% 70% 61% 51% 41% 31% 21% 11% 0%

火災保険料は、長期で契約している場合はもともとの契約金額が割高ではないため、戻ってくる金額は数万円程度と見込んでおくとよいでしょう。

さらに知っておきたいのは火災保険の解約タイミングです。通常マンション売却の契約締結から引き渡しまでには、1~2カ月ほどかかります。もしその期間中に火災が発生してマンションに損害が出た場合は、まだ火災保険を解約していなければ補償対象になります。しかし、引渡し前に解約を済ませてしまっていれば、そのような非常事態時に補償してもらえなくなってしまいます。

そのため、引き渡し後の無駄な契約期間を引き延ばさないという観点からも、解約のベストなタイミングは引き渡し直後という点も覚えておきましょう。解約する際は、契約者自らが連絡を取る必要があります。保険会社の連絡を待たずに、自分のほうから解約したい旨を伝えるということも忘れないようにしたいものです。

マンション売却でかかる税金の節約方法

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マンション売却で支払うべき費用のうち一番金額が大きいのは税金ですが、この税金を節約することができれば費用面でかなりの助けになります。主に4つの節税方法がありますが、それぞれの内容を把握しておき自分に合った制度を活用して賢く利益アップにつなげましょう。

3,000万円の特別控除

この制度はマンションを売却した際に出た利益のうち、3,000万円分は非課税にするというお得な制度です。この制度が利用できる条件は、主に以下の要項です。

  • 所有者がそれ以前にこの制度を利用したことがないか
  • その不動産を自身の居住目的で使用していたか
  • 親子間や生計を共にする親族間での取引でないか

3,000万円分の税額が控除されることで、販売益分をまるまる税金免除してもらうことができるケースもあります。自分の売却益のうち、純粋な利益分はどれほど出るのかを割り出しておくと、この控除を受けたときにどれほど得するのかが分かります。ぜひ控除利用したときの金額を、事前にシミュレーションしてみましょう。

10年超所有軽減税率の特例

この特例は、マンションの所有期間が10年を超える場合に利用できる制度です。通常は売却で出た純利益には39%程度の税率が課税されますが、この軽減税率を利用すると14%分の税率まで減税してもらえます。

また、この制度は上記の3,000万円特別控除と併用することが可能なので、3,000万円分の控除を受けたあとでまだ課税される売却益がある場合の救済策にもなっています。

この特例を受けられるのは、基本として所有期間が10年以上であること、以前にこの制度の利用がないこと、当該不動産を自身のマイホームとして使用していたかなどの条件を満たしていることが必要です。

特定居住用財産の買換え等の特例

マンションを売却し、新たなマイホームを購入するときに活用できる制度です。この制度の特徴は、売却したときの利益が非課税になるのではなく、次にマイホームを売却するときまで繰り延べられるという点です。

この制度を活用すると、支払うはずだった税金を次のマイホームを購入する資金にしたり、引っ越し費用に回したりすることができます。

以下は制度の利用条件です。

  • マンション所有・居住期間が10年を超えている
  • 次購入マイホームの土地が500㎡以下、建物が50㎡以上
  • 売却前年から数えて3年以内にマイホームを購入すること

これらの条件を満たしていればこの制度を活用できますが、売却後に3,000万円特別控除を受けている場合は適用外になります。自分のケースでは、どの特例措置を受けたほうがお得なのかを比較考慮して利用しましょう。

居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

この制度には利用できる2つのケースがあります。

1つ目のケースは、マンション売却後に購入した新居が売却額を上回り、損失が出たというケースです。このような場合に利用すると、マンションの売却で出た損失と同じ額分の給与所得には、所得税が課せられません。一般的に、給与所得は売却額に比べると少ない額なので、余った損失分はその後3年間は給与に課せられるはずだった所得税額に反映されて、所得税が免除になります。

2つ目のケースは、マンションで得た利益で残ったローンを支払ったにもかかわらず、支払いきれないローン残債が出てしまったという場合です。この場合も、ローンの残債額と同じ金額分の給与所得に課せられるはずだった所得税が免除になります。それでも損失分が出る場合は、1つ目のケースと同様にその後3年間までは、損失相当分の給与所得への課税が免除されます。

ただし注意したいのは、この特例措置も3,000万円控除と併用できないという点です。売却で利益が出たのちに3,000万円控除をしたら、マイナスが出たという場合には使うことができません。

不動産売却時に受けられる特別控除とは?適用条件や必要書類を解説!

まとめ

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マンション売却に関わる手数料やその金額、またそれにまつわる税金やその他費用についてみてきましたが、これらの費用はすべて合算すると、甘く見ることができない金額といえます。マンション売却の計画が持ち上がったら、不動産の仲介手数料や売却時に請求される税金、手続きにかかる費用、ハウスクリーニング代にどれほどの費用を割かなければいけないのかを、試算しておくことが大切です。

賢く費用を計算することにより、次のマイホームを購入する際や引っ越す際に、安定した経済の土台固めができます。ぜひこの記事内容を活用し、マンション売却にかかる手数料や費用を把握して、失敗のないマンション売却につなげましょう。

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