マンションを購入したいと思っても、初めての場合は何から始めたらよいのか分からず困ってしまうのではないでしょうか？ 手探りで進めていては、想定していたより期間がかかったり、購入してから住みづらさに気づいたりして後悔するかもしれません。購入してしまうと簡単に住み替えはできず、ローンの返済で苦しい生活が続くこともあります。
そこでこの記事では、手続きを始める前に知って起きたいマンション購入の流れや、用意するべき書類、注意点を解説していきます。これからの人生に大きな影響を与えるためしっかりと準備を整えて、理想のマンションを手に入れましょう。
※株式会社リンクアンドパートナーズによる調査。アンケートモニター提供元：GMOリサーチ株式会社
マンション購入までにかかる期間
中古や新築で既に完成しているマンションを購入する場合は、スムーズに手続きが進むと1～2ヶ月程度で入居することができます。新居での生活を新年度に合わせたかったり、忙しい時期の引っ越しを避けたかったりする人は、期間を把握して購入のタイミングを考えましょう。
まだ完成していない新築マンションを購入予定の人は、入居までに期間がかかることを覚悟してください。完成が1年以上先の場合もあり、手続きは完了していても入居は当分お預けです。また中古マンションでも、リフォームやリノベーションを済ませてから入居する予定であれば、工事期間の分だけ入居は遅くなります。
マンション購入の流れ
マンションを購入し必要な手続きを全て完了するまでに、どのような手順を踏む必要があるのでしょうか。準備段階から手続き完了までの流れは、次の11のステップになっています。
- 希望の条件の整理
- 資金計画を立てる
- マンションの情報収集
- マンションの見学
- 購入申込みと売買契約
- 住宅ローンの審査
- 住宅ローン契約
- 入居説明会
- 決済と引き渡し
- 確定申告
- 給付金などの申請
ひとつずつ具体的にどのようなことをするのか詳しく見ていきましょう。
希望の条件の整理
マンションを購入するため最初にするべきことは、希望の条件を家族で話し合い整理をすることです。これから何十年も住む予定のマンションであるから、次のような条件は最低限話し合っておきましょう。
- どのような生活を家族と送りたいか
- どのような間取りなら快適か
- どれだけの広さが必要か
- 通勤や通学はしやすいか
- 生活に便利な設備はなにが必要か
家族の希望を全て書き出した後に、優先順位や妥協点も一緒に決めておくことをおすすめします。マンションは1点物で、全員の希望を満たせるような物件はなかなか見つかりません。たとえ自分自身でマンションを建てたとしても、立地は限られています。
資金計画を立てる
希望の条件が整理できたなら、次は資金計画作りです。マンションは人生で購入するものの中でトップクラスの価格で、多くの人は住宅ローンで支払います。毎月の返済額が高額過ぎると、日々の生活が苦しく突発的な出費で返済が滞るため、資金計画を立てましょう。
資金計画のため押さえて置くべきことは、次のマンションの購入に必要な予算です。
マンションの購入予算を決めるシミュレーションは、以下の記事でも解説しているので、あわせてご覧ください。
マンションの情報収集
希望の条件や予算が決まったのなら、購入するマンションの情報収集を始めましょう。不動産のポータルサイトであれば、細かく検索条件を指定すると、簡単に現在売り出し中の物件がリストアップされます。
情報はネットだけでなく、チラシや広告、気になっている地域の不動産会社などでも収集してください。特に不動産会社へ問い合わせをすると、ネット上には公開していない優良な物件情報を持っている場合があります。
近年のマンション価格の変動について詳しく知りたい方は、次の記事も参考にご覧ください。
マンションの見学
情報収集で購入してみたいマンションが見つかったのなら、契約を結ぶ前に現物の見学です。新築マンションであれば、モデルルームの見学をして、気になる点はスタッフに聞きましょう。家に帰ってからじっくり検討できるよう、写真やメモを取りパンフレットも貰っておいてください。
中古マンションの場合は、内覧をして日当たりや設備、建物の傷み具合までチェックをしましょう。時間や曜日を変えて複数回内覧をすると、生活環境をイメージしやすくなります。帰る前に最寄りの交通機関へ歩いてみたり、スーパーや銀行などのインフラも確認したりしておくと、後悔はしにくくなります。
マンションの内覧で気を付ける点や事前準備については、次の記事でも解説しています。
購入申込みと売買契約
購入したいマンションが決まったのなら、購入の申込みをするのですが、新築と中古の場合では、少し手続きが違ってきます。それぞれどのようになっているのかを解説していきます。
新築マンションの場合
新築マンションの場合は、購入申込みに先着順と抽選の2通りがあります。抽選では優先順位を付けて複数物件で申込み、後から結果の知らせが届きます。
申込みの段階で証拠金（予約金、申込金ともいいます）として数万円支払う必要があります。この段階ではキャンセルをしても証拠金は戻ってきますが、不動産会社に迷惑がかかるため、特別な事情がない限りはしない方がよいです。
購入する部屋が正式に決定したのなら、不動産会社やデベロッパーと売買契約を結びます。ここまで来るとキャンセルは難しくなり、違約金が発生することもあります。
中古マンションの場合
中古マンションの場合は、まず不動産会社に仲介を依頼するため、媒介契約というものを結び、それから購入の申込みになります。不動産会社の仲介なしでも、手続きを進めることは可能ですが、書類の作成などで専門知識が必要になるため、おすすめはできません。
マンションの売主と価格交渉などを済ませてから売買契約を結びます。新築の時と同様に売買契約まで進んでしまうと自己都合のキャンセルは、違約金が発生することがあります。希望の条件や予算に合致しているのかを、よく考えてからサインをしましょう。
売買契約を結ぶ前の価格交渉や相場については、以下の記事でも紹介していますので、あわせてご覧ください。
住宅ローンの審査
住宅ローンは、申し込めば誰でも融資をしてくれるものではありません。売買契約の前後で事前審査と本審査を受けます。借入額を問題なく返済できるのかを、年収や健康状態、年齢などを基準に審査されます。カードローンなどで定期的な出費が多いと、審査に通りにくくなるため、他の返済は全て精算しておきましょう。
審査にかかる期間は、事前で3～7日程度、本審査で7日程度となっています。金利や返済期間でトータルの支払い額や、毎月の負担が大きく変わるため、金融機関を慎重に選んで審査を受けてください。
住宅ローンで審査されるポイントについては、次の記事でも解説をしています。
また、住宅ローンについて相談をしたいという方は、以下の記事でおすすめの窓口を紹介しています。
住宅ローン契約
本審査を無事に通過できたなら、いよいよ住宅ローンの契約です。借入金額や金利、保証料の支払い方法、引き落とし日などを決めて、契約書にサインをします。
不慮の事故などで返済が滞ってしまわないよう、団体信用生命保険（団信）にも加入をし、もしもに備えておきます。また住宅ローンの契約条件に火災保険への加入も含まれていることが多いです。ローンと保険がセットになっているものも多いので、不動産会社や金融機関の担当者に確認しましょう。
住宅ローンの融資が開始されるまで詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
入居説明会
新築マンションを購入する場合は、入居前に説明会が行われます。図面通りに完成しているのか、引き渡し日や注意事項の確認をしてください。車を所有しているなら駐車場の案内などをしてもらいます。デベロッパーによっては工事段階で、構造などが見える段階で説明会を開いてくれるところもあります。
新居に合わせて家具やカーテンを一新したい人は、説明会の時に採寸しておくと、引っ越し前に準備できるのでおすすめです。
決済と引き渡し
売買契約で決めた日付で、決済と購入したマンションの引き渡しを行います。決済では手付金を引いた額を支払います。振り込みを確認するため、引き渡しは金融機関が開いている平日に行うことが多いです。
不動産会社と媒介契約を結んでいる場合は、引き渡しの時に報酬として仲介手数料の支払いもします。住宅ローンで支払えないことがあるため、別途用意しておきましょう。
また引き渡しの時に登記の手続きをします。この手続きをしていないと、お金を支払っていても物件が自分のものだと証明ができません。新築の場合でも中古の場合でも登記の手続きは必要です。住宅ローンを利用する場合は、金融機関が指定する司法書士が抵当権設定登記とあわせて、所有権の登記手続きもしてくれることが多いです。
支払う仲介手数料の決まり方や上限について、詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
確定申告
収入が給与所得だけの人には馴染みがありませんが、マンションを購入したのなら、確定申告をおすすめします。なぜなら収入にかかる税金を節税できる住宅ローン控除の適用に、確定申告が必須だからです。最大で年間40万円の控除を10年間も受けられるため、申請をしないのはもったいないです。
またマンションの購入資金を贈与してもらっている場合も、確定申告が必要になります。年間110万円を超える贈与を受けた人が対象で、納税をしないと延滞税や無申告加算税を請求されます。
確定申告の時期は、購入をした翌年の2月16日から3月15日です。曜日などで正確な日付は年によって前後するため、所轄の税務署や国税庁のホームページで確認して手続きをしてください。
住宅ローン控除の条件や金額については、次の記事でも紹介をしています。
給付金などの申請
マンションの購入にかかる費用を節約したい人は、確定申告とは別で給付金などの申請もしましょう。例えばすまい給付金という制度では、条件を満たした物件の購入で最大50万円を給付してもらえます。
また省エネ関係でも、複数の補助金が用意されています。予算内で対応しているため、年度の終わり頃では募集が締め切られている可能性は高いです。自治体が独自に行っている補助金も同様です。
これらの補助金は、申請を忘れてもペナルティはないため、催促されることがありません。購入予定のマンションでどの制度が使えるのかは、次の記事でチェックしてみましょう。
マンション購入で必要な書類一覧
マンションを購入して確定申告をするまでには、それぞれの段階でたくさんの書類が必要になります。ここでは次の4つの段階に分けて、書類を一覧で紹介していきます。
- ローン契約時に必要な書類
- 購入時に必要な書類
- 決済・引き渡し時に必要な書類
- 確定申告に必要な書類
ローン契約時に必要な書類
住宅ローンの事前審査を申し込む段階では、次の書類を用意します。
- 本人確認書類（運転免許証や健康保険証など）
- 収入の証明書（源泉徴収票や確定申告書）
- 他の融資を受けているなら償還予定表・残高証明書
- 購入するマンションのパンフレットやチラシ
本審査を受けるときは、上記の書類に追加で次のものも用意しましょう。
- 売買契約書
- 重要事項証明書
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 印鑑登録証明書
- 住民票の写し
収入の証明証については、自営業・フリーランスの人は過去3年分の確定申告書の写しが必要です。また中古マンションの場合は、3ヶ月以内に発行された建物事項登記証明書の提出も求められます。
購入時に必要な書類
購入が決まる売買契約の時には、次のものを用意します。
- 印鑑登録証明証
- 本人確認書類（運転免許証や健康保険証など）
書類ではありませんが、実印（印鑑登録した印鑑）や手付金、売買契約書に貼る収入印紙が必要になります。印紙代はマンションの購入価格で決まり、例えば購入価格が5,000万円なら印紙代は1万円です。また不動産会社によっては、売買契約の時に仲介手数料の半額程度の支払いを求めてくることもあります。
決済・引き渡し時に必要な書類
購入するマンションの決済や引き渡しの時には、次の書類を用意します。
- 印鑑登録証明書
- 本人確認書類（運転免許証や健康保険証など）
- 通帳
- 住民票の写し
追加で実印、マンションの代金や手続きの諸費用、管理費などの精算金を用意します。住民票の写しや印鑑登録証明書など市区町村の役所・役場で発行してもらう書類は、必要な枚数を調べて、一度にその枚数を入手しておくと手間が省けます。印鑑登録証明書については、発行から3ヶ月以内のものを求められる場合があり、注意しておきたいです。
確定申告に必要な書類
確定申告で住宅ローン控除を申請する場合は、次の書類を用意しましょう。
- 本人確認書類（運転免許証や健康保険証など）
- 売買契約書
- 耐震基準適合証明書
- マンションの登記事項証明書
- 確定申告書
紙の確定申告書は、税務署や確定申告会場、市区町村の担当窓口でもらえます。ネットでも、国税庁のホームページから申告する年度の分を印刷したり、申告書を作成・印刷することも可能です。e-Taxを使うとネット上で手続きが完結し、税額が安くなることもあります。
マンション購入にかかる費用
マンションを購入するために用意する予算で、諸費用の内訳は次の通りです。
- 仲介手数料：不動産会社への報酬
- 印紙税：売買契約書や住宅ローンの契約書類で納める税金
- 住宅ローンの事務手数料や保証料：金融機関に支払う手数料
- 登記費用：マンションの名義変更などのため
- 不動産取得税：不動産を取得した人に課せられる税金
- 火災などの保険料：住宅ローンを組むためなどで必要
- 提出する書類の取得費用：印鑑登録証明書や住民票など
購入するマンションの価格にもよりますが、諸費用だけで数百万円になることもあります。基本的にこれらの費用は住宅ローンでカバーできないため、ある程度の預貯金は必要です。資金計画を立てる時に、具体的な数字を使ってシミュレーションをしておきましょう。
マンション購入の注意点
マンションの購入で後悔しないかどうかは、売買契約を結ぶまでの行動で、大きく変わってきます。少しでも後悔するリスクを下げるため、次の3つの注意点に気を配り手続きを進めてください。
- 複数のマンションを比較する
- リフォームすることも頭に入れて物件を見る
- 住宅ローン特約をつけよう
複数のマンションを比較する
気になるマンションの見学までいくと、勢いで購入の申し込みをしたくなりますが、ちょっと待ってください。まだ1件目であれば、他の候補となる物件も見学をしてから、購入するものを決めましょう。
複数のマンションを比較すると、それぞれの良い所や悪い所が見えてきます。まったく同じ条件のマンションは存在せず、階数が1階違うだけでも、住みやすさや部屋からの眺望は違います。抽選を行う新築マンション以外は早い者勝ちですが、焦らずに比較をしてください。
マンション探しを効率よく進めるなら、「タウンライフ不動産売買」がおすすめ
※株式会社リンクアンドパートナーズによる調査。アンケートモニター提供元：GMOリサーチ株式会社
希望に合う住宅を効率よく探すなら物件情報の一括取り寄せサイトが便利です。住みたい街の情報を入れるだけで、複数の不動産会社から希望の条件にマッチした物件情報が届きます。
とくに、編集部がおすすめしたいサービスがタウンライフ不動産売買です。タウンライフ不動産売買がおすすめな理由を以下にまとめています。
リフォームすることも頭に入れて物件を見る
マンションを購入するなら、将来のリフォームも頭に入れて物件を選ばないと、我慢を強いられる生活が続きます。マンションは管理規約により、どこまでリフォームできるのかが決まっています。たとえ新築で大切に暮らしても、経年劣化などでリフォームは避けられないです。強度確保のため、間取りの変更が認められないマンションがあります。
また中古では、リフォーム前提で購入するつもりなら、かかる費用を考慮した物件選びが必要です。傷み具合などを値引き交渉の材料に使い、マンション本体の価格を抑えておきましょう。
中古マンションの値引きのコツについては、こちらの記事でも解説をしています。
住宅ローン特約をつけよう
マンションを購入するために売買契約を結ぶと、基本的に自己都合でのキャンセルでは、支払った手付金は戻ってきません。しかし、もしもに備えて条件を設定しておくと安心ができます。
売却契約をキャンセルしなければならない理由の一つとして、住宅ローンの審査落ちがあります。事前審査を通っていても、100％本審査を通る保証はありません。そこで設定しておくのが住宅ローン特約です。本審査に落ちてキャンセルしなければならない場合は、手付金を戻してくれるというものです。住宅ローンを組む予定なら、売買契約書に必ずこの特約を明記しておきましょう。
まとめ
マンションの購入は慣れない作業の連続で、スムーズに進められても1～2ヶ月はかかります。人生で初経験のことばかりなのに、失敗をすると一生後悔する可能性もあり、勢いで進めるのはとても危険です。
この記事で紹介してきた、希望条件の整理から給付金までの申請、必要になる書類や費用、注意点を把握しておくことで、後悔するリスクは下げられます。新居での生活を始めたい時期を想定して、購入するための準備を始めましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
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