自分の土地の境界について正確にご存知ですか？「不動産会社に確定測量を受けるよう勧められた」「隣地との境界がわからず困っている」」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。
土地の正確な境界がわからなければ、その価値を正確に導くことはできません。そこで役立つのが、隣地との境界を明確にする境界確定測量です。測量費はかかるものの、売却利益に大きく影響するだけでなく、隣人トラブルの回避にもつながります。
そこで今回は、土地や戸建て物件といった不動産売却を検討している方に向けて、境界確定測量の費用相場を詳しく解説します。また、境界確定測量の基礎的な知識から、費用負担を軽くするポイントまでご紹介していくので、ぜひ参考にしてください。
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境界確定測量についての基礎知識
まず、境界確定測量について基本的な知識をご紹介します。境界確定測量は、不動産を売却する人が必ず受けなければならないというものではありません。簡易的な測量で事足りる場合や、そもそも測量が必要ないこともあります。基本をしっかり理解し、確定測量が必要か否か判断しましょう。
境界確定測量とは
境界確定測量は、隣地との境界を設定するために行われる測量の一種です。測量は境界確定測量（確定測量）と現況測量の2種類に分けることができ、それぞれ次のような特徴を持っています。
| 境界確定測量 | 現況測量 |
|
|
確定測量は、隣地所有者の立ち会いのもと土地の境界を定め、土地の面積を正確に測ることを目的として行われます。確定測量の後作成される境界確定測量図や筆界確認書は、土地売却をはじめ、公的に利用できる信頼性の高い資料です。
測量の費用負担は売主が基本
不動産を売却する際、確定測量が必要になった場合には、基本的に売主がその費用を負担することになります。
法的にいうと、どちらが負担しなければならないといった明確な決まりはありません。交渉によっては、買主側に負担してもらうことも可能です。
ただし、買主は不動産を購入するために多額の費用を支払うため、測量費といった費用がかかるとなると購入を見送るケースも多いです。仲介する不動産会社から、売主側で負担するように勧められることも珍しくありません。
早期売却を目指すためにも、売却する際は測量費がかかることを前提として計画を立てておくとよいでしょう。
土地売却にかかる費用を解説したこちらの記事も参考にしてください。
確定測量が必要になる3つの売却パターン
不動産売却をする際、すべての場合で確定測量が必須というわけではありません。確定測量を行う必要のある売却パターンは次の3つです。
- 境界が明確でない土地を売却する場合
- 不動産を分筆して売却する場合
- 相続をしてから売却する場合
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
境界が明確でない土地を売却する場合
隣地との境界が定められていない土地の売却なら、引き渡す前に確定測量を行いましょう。ただし、築年数が新しい戸建物件や、数年内に取引した土地であれば、確定測量がすでに行われていることも多く、新たな測量は必須ではありません。
不動産売却に確定測量が必要な理由は以下の3つです。
- 土地の面積次第で売却価格が左右されるため
- 境界の越境を防ぐため
- 隣地所有者や買主とのトラブルを防ぐため
境界を確定させ、土地面積を確実にすることで、売りたい不動産を正しく評価してもらうことができます。また、越境がないか確認することも重要です。塀や屋根が数センチはみ出して設置されるといった越境は、自分や隣地所有者が気が付かないうちに起こることも珍しくありません。
隣地との境界を明らかにしていないと、売却後に買主が建物を建てた際に境界トラブルが発生することも考えられます。さらにその後、「売買時に渡された図面と実際の境界が違った」というように、売主と買主のいざこざに発展することもあり得ます。
土地売買の境界明示義務について詳しく解説したこちらの記事もおすすめです。
土地を分筆して売却する場合
土地を分筆して売却する場合にも確定測量が必要です。
分筆とは、土地を法的に分割することをいいます。例えば、分譲地を造成する際や、土地の相続人が複数いる場合などにこの分筆手続きが行われます。分筆することによって、相続人がそれぞれ土地の権利を持ち、住宅ローンも各自で組めるようになることが利点です。
前提として、確定測量をしておかないと分筆時の登記手続きが行えないため注意しましょう。分筆で問題が起きる原因の多くは、明確な境界線をどう決めるかという点です。簡易的な測量で分けてしまうと、土地の大きさについてトラブルが生じる恐れがあるため、専門家や隣地所有者が立ち会う正確な確定測量が用いられます。
土地を分筆して売却する方法について詳しくはこちらをご覧ください。
相続してから売却する場合
不動産や土地を相続した時には、確定測量が特に重要です。これは、相続税の申告時に確定測量図の提出が必要な場合があることに由来しています。
相続税は現金で納付することが一般的です。しかし、現金での納付が厳しい場合には、物納（※3）で対応してもらえる可能性があります。物納を行うためには、相続税の申告時に境界確定測量図の提出が必要です。相続税の価格を決める目的であれば、簡易的な現況測量で問題ありません。
また、相続されるような不動産は築年数が古く、境界がそもそも定まっていなかったり、以前設置した境界を示す杭が劣化してずれていたりする場合があります。以前行った確定測量の図面があったとしても、その後売却する場合には、トラブルを避けるため確定測量を行いましょう。
※
3）税金をお金以外で納める方法のこと。不動産や船舶、社債・株式などが対象。
相続した土地にかかる税についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめします。
境界確定測量にかかる費用
境界確定測量にかかる費用は、35～80万円といわれています。価格に大きく開きがあるのは、官民査定の有無によるものです。
官民査定とは、官有地（※1）と民有地（※2）の境界を明確化することをいい、官民査定込みの確定測量では、多くの場合費用が加算されます。
以下は、官民査定あり／なしに分けて確定測量の費用相場をまとめたものです。
| 確定測量（官民査定あり） | 確定測量（官民審査なし） |
| 60～80万円 | 35～45万円 |
それぞれの詳細と、費用の内訳について以下で詳しく解説します。
※
1）国や行政が所有する土地や道路のこと。
2）官有地に対し、民間が所有する土地のこと。
官民査定がある場合の費用相場
官民査定がある確定測量の相場は60万〜80万円です。
官民査定は、所有する土地の隣接道路が官有地である場合に必要となります。官民査定では、官有地の所有者である行政と民有地の所有者の立ち会いのもと境界を確認します。お互いの公平を期すために、官民査定は大変重要です。
この官民査定をおこなう確定測量は、調査規模が大きく、費用が高めになる傾向があります。官有地と隣接している土地では、基本的に官民査定を避けられないものと考えてよいでしょう。
また、官民査定は時間をかかりやすい場合が多いです。土地の売却を考えている場合、売買契約を結ぶまでに測量を終える必要があるため、引き渡し日を考慮して早めに査定を依頼しましょう。
官民査定がない場合の費用相場
官民査定がない場合の確定測量の費用は、35万〜45万円といわれています。官民査定がある測量と比べ、半分程度の負担です。とはいえ、土地が広かったり、形状が複雑だったりする場合は、相場以上の費用がかかることもあります。
所有する土地が他の民有地のみと接する土地であれば、官民査定なしで確定測量を受けることができます。ただし、隣地が民有地であっても、隣地所有者との立ち会いは必要です。こうした立ち会いのもと行われる境界確定を、官民査定に対して民民査定と呼ぶこともあります。互いのスケジュールを調節する必要があるため、時間に余裕を持って行いましょう。
確定測量にかかる費用の内訳
上述のように、確定測量は相場で官民査定ありの場合は60万〜80万円、なしの場合は35万〜45万円ほどの費用がかかることがわかりました。そこで気になるのが、確定測量にかかる費用の内訳です。
以下の表で、確定測量の工程と費用の内訳を確認してみましょう。
| 作業工程 | 作業詳細 | 費用内訳例 |
| 事前調査 |
|
62,000円〜100,000円前後 |
| 測量業務 |
|
120,000円〜140,000円前後 |
| 書類作成 |
|
19,600円〜49,200円前後 |
| 官有地境界確定 |
|
61,000円〜99,000円前後 |
| 民有地境界確定 |
|
17,400円前後 |
上記のように、接した土地が民有地の場合、工程が比較的少なく、費用もかかりにくいです。一方、官有地と接する場合、協議や立合いが必要で時間や工程を要し、費用が上乗せされるため費用が大きくなります。
確定測量の費用が高くなる理由
官民査定の有無にかかわらず、確定測量の費用が高くなる場合があります。測量費用が高額になる主な理由は以下の通りです。
- 土地が広い
- 土地の測量が難しい
- 資料が古いもしくは資料が無い
- 隣接する土地所有者が多い
- 相続問題などで裁判中である
- 急いで確定測量をしたい
いずれかが該当する場合は、負担が増える可能性を考えて準備するとよいでしょう。
確定測量の費用を節約する5つのポイント
工夫次第で確定測量費用の負担を減らすことは可能です。費用を抑えることができれば、不動産売却で最終的に残る利益が多くなります。
確定測量にかかる費用を節約するには、次の5つのポイントをおさえましょう。
- 複数社で見積もりをとって比較する
- 隣地所有者との交渉は円滑に進める
- 不動産の買主と費用の交渉をする
- 確定申告で費用として計上する
- 買主と合意して確定測量なしで売却
それぞれのポイントについて以下で解説します。
複数社で見積もりをとって比較する
まず最初に実践すべきポイントは、複数社で見積もりをとって比較することです。
確定測量の費用は、依頼する土地家屋調査士事務所によってまちまちです。数千円から数万円という単位で差が出ることもあります。複数社で見積もりをとって比較することで、より良心的な価格で測量を行う業者を見つけることができるでしょう。
売却の仲介を依頼する不動産会社から、適切な業者の紹介を受けられることもあります。しかし、他社と比較せずに選んでしまうと、不当な価格を要求されても気づけないという点は大きなデメリットです。費用を抑えたいなら、複数社に見積もりを依頼しましょう。
隣地所有者との交渉は円滑に進める
費用を抑えるためには、隣地所有者との円滑な境界交渉も大切です。なぜなら、確定測量は要する時間が長いほどお金がかかる傾向があるからです。境界の認識に違いがあったり、越境したものをどうするかで揉めたりすると、必要以上の時間がかかり費用ロスとなってしまいます。
また、最悪の場合には裁判に発展してしまうことも考えられるでしょう。その場合はさらに確定測量に時間がかかる上、裁判費用までかさむことになります。そういった事態を避けるため、隣地所有者との交渉は礼儀正しく、相手への気遣いを持って円滑に進めるよう心がけましょう。
不動産の買主と費用の交渉をする
不動産の買主と費用の交渉をするのもおすすめです。
通常、確定測量は事前に売主が依頼し、費用も売主が支払います。しかし、もし売り出し前に買主が現れた場合、買主が費用を負担するのも不思議ではありません。
買主に確定測量の費用負担を提案するなら、かかる費用を明確にした資料を用意するなどして相談しましょう。うまく交渉ができれば、費用の一部を負担してくれる可能性があります。買主に心当たりがあるなら、交渉を持ち掛けてみるのも手です。
確定申告で費用として計上する
確定測量でかかった費用を確定申告で計上し、負担分を節税するという方法もあります。測量の費用を直接節約するものではありませんが、売却後かかる税負担を軽減することが可能です。
不動産を売却したら、利益を所得として確定申告し、納税しなければなりません。不動産売却で納める税金を譲渡所得税といい、その課税対象となる部分を譲渡所得といいます。それぞれの計算式は次の通りです。
確定申告時には、税金控除の申請も併せて行うことができます。確定測量の費用は譲渡費用に含まれるため、売却金額から差し引いて税金負担を軽減することが可能です。
土地売却時の確定申告についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
買主と合意して確定測量なしで売却
通常、確定測量は売却に必要不可欠ですが、地価が低い郊外の土地売却に限っては例外です。費用の負担を軽くするために、確定測量を行わないという選択をする売主も珍しくありません。
地価が低い土地は、近隣に住宅が少ない田舎に多く、土地が広大である場合がほとんどです。その面積が故に測量費がかさむことや、近隣地と接地しておらず、トラブルが起こるリスクも少ないことから、確定測量を行わないという売買もあります。事情を説明し、買主が同意するのであれば、確定測量を行わずに費用を節約することができます。
確定測量を行わないなら、売主と買主が同意した上で登記簿に記載された公募面積で取引することになります。
境界が未確定の筆界未定地の売却については詳しくはこちらの記事をご覧ください。
境界確定測量の流れ
最後に、確定測量の流れについて見ていきましょう。一般的な確定測量の手順は次の通りです。
- 複数社に見積もりを依頼する
- 業者に書類を提出する
- 土地家屋調査士が現地で測量する
- 関係者立ち会いのもと境界を確認する
- 境界に杭や標を設置し書類を作成
流れをつかんでおけば、実際に確定測量をするときにもあわてず対処できます。それぞれの工程を確認していきましょう。
複数社に見積もりを依頼する
まずは、土地家屋調査士の事務所を複数見つけ、見積もりを依頼しましょう。事務所によって対応しているエリアが限定されている場合や、地域によって料金設定が異なる場合があるため、できる限り近隣の事務所に依頼することをおすすめします。
電話だけでなく、ホームページ上で簡単に見積もりが依頼できるような業者も増えています。数ヶ月やり取りをすることになるため、料金だけでなく対応のよさなどを含めて判断しましょう。
業者に書類を提出する
見積もりを比較して実際に依頼する業者を選んだら、書類を用意して正式な依頼をしましょう。提出が必要な書類は以下の通りです。
| 必要書類 | 内容 | 申請方法 |
| 公図 | 大まかに土地の形状や境界線を記したもの | 法務局で取得 |
| 登記簿謄本 | 土地の権利関係等を記したもの | 法務局で取得 |
| 共同担保目録 | 不動産の抵当権を持つ者を一覧で確認できる | 法務局で登記事項証明書を取得 |
| 地積測量図 | 公的な測量図 | 法務局で取得 |
| 建物図面 | 建物の形状や敷地との位置関係を記したもの | 法務局で取得 |
これらの書類は、仮境界を定めるために必要な資料です。どれも法務局で申請できるので、取得し忘れがないようにしましょう。
土地家屋調査士が現地で測量する
提出した書類に基づいた下調べが終わると、土地家屋調査士が現地で測量を行います。この際立ち会いは必須ではありません。基本的には土地家屋調査士のみで仮杭を設置して、仮境界を定めていきます。
そして、この測量で作成される書類が現況測量図です。現況測量図は、地積測量図などといった資料を参考に現状の調査をし、仮に境界を定めた測量図のことをいいます。境界の認識を隣地所有者とすり合わせていく際、特に重要になる資料です。
立ち会いは必須ではありませんが、この時点で隣地所有者には測量を行うことを話しておくことをおすすめします。相談がないまま業者が入り、土地を測量されることは気持ちのよいものではありません。現地測量のおおよその日取りがわかったら、隣地所有者に伝えておくとよいでしょう。
関係者立ち会いのもと境界を確認する
現状測量が終わったら、いよいよ関係者立ち会いのもとで境界を確認します。これがいわゆる官民査定や民民査定です。
関係者立ち会いのもとで行われる境界の確認では、書面でその結果と情報をしっかりと記すことになっています。これは、境界確定後にトラブルを避けるために行われるもので、お互いに境界を確認したら境界確認書という文書に記録を残す仕組みです。
無事に査定が終わると、ようやく確定測量図の作成に進むことができます。最終的には関係者すべての署名と捺印をすることで、確定測量図は正式な書類として完成するのです。
境界に杭や標を設置し書類を作成
晴れて確定測量図が認定されたら、境界杭や境界標を設置します。境界杭・境界標とは、確定測量で定められた境界を明確にしておくために設置する目印のようなものです。石杭やプラスチック杭などさまざまな種類から、土地に最適な境界杭を選んで設置します。
また、同時に確定測量図と登記簿の情報が合っているかの確認も行います。測量結果と登記簿の情報が異なる場合には、土地地積更正登記が必要になります。土地家屋調査士に、登記手続きの代行を確定測量と併せて依頼することが一般的です。
登記上と面積が異なる場合は確定測量図が優先されるため、急ぐ必要はありませんが、引渡し前には登記手続きを完了しておくようにしましょう。
なお、不動産会社に物件の査定を依頼するときは、一括査定サイトを利用すると便利です。
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一括査定サイトに関してより詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。
まとめ
境界確定測量は、不動産を売却する上で重要なステップです。確定測量に必要な費用は35～80万円と非常に幅があり、官民査定の有無や土地の状況、依頼する業者などさまざまな要因で費用が左右されます。土地が広い場合や関係者が多い場合などでは、特に費用が膨らみやすく、売却にかかる費用としても決して無視できない金額です。
しかし、工夫次第ではその費用を節約することができます。業者の見積もりを複数社見比べて良心的な土地家屋調査士に測量を依頼し、ロスを出さず円滑に測量が終わるよう努めましょう。
今回ご紹介したポイントを参考に、費用をできる限り抑えながら確定測量を行い、トラブルのない不動産売却へとつなげましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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