なかなか売れない土地を所有しており不動産会社に買取を依頼してみたいと考えているけど、「買取と仲介にはどんな違いがあるのか」「買取にはどんなメリット・デメリットがあるのか」などがわからなくて悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
買取と仲介は性質の異なる売却方法です。違いを十分に理解した上で売却しないと損をしたり、後悔したりする可能性があります。
この記事では、土地買取と仲介の違いについて詳しく解説しています。土地買取の流れや買取のメリット・デメリット、買取がどんな人におすすめなのか、より高く買い取ってもらうコツや注意点について解説しているので、土地買取初心者の方は参考にしてください。
土地買取と仲介との違う点
土地の売却には買取と仲介の2通りの方法があります。土地買取と仲介の違いを表にまとめました。
| 項目 | 買取 | 仲介 |
|---|---|---|
| 売却相手 | 不動産会社 | 個人 |
| 売却完了までのスピード | 早い | 遅い |
| 売却価格 | 相場価格よりも安い | 相場価格と同等 |
| 仲介手数料 | なし | あり |
土地買取とは、不動産会社に直接土地を買い取ってもらうことです。一方仲介は不動産会社が土地の売却相手である個人の買主を探して、売主とマッチングさせることになります。買取は仲介のように売却相手を探す必要がないため、短期間で売却を完了させることが可能です。
買取の場合、不動産会社は買い取った土地を転売して利益を得るため、相場価格では買い取ってくれません。仲介では相場に近い価格での売却となりますが、買取は相場よりも低い価格での売却となります。
土地買取では売主と不動産会社の直接取引になるため、仲介手数料は発生しません。ただし、不動産会社から買取業者を紹介してもらう場合は仲介手数料が発生します。
土地買取の流れ
土地買取を依頼するのが初めての方でも、事前に全体の流れを把握しておけばスムーズに買取を進めることができます。土地買取の流れは次の通りです。
- 買取してもらう不動産会社に査定依頼
- 売買契約締結後引き渡し
土地買取の流れは、査定依頼後に売買契約を締結するだけのわずか2ステップで完結します。買取を依頼する不動産会社によっては、土地売却の相談から売買契約を結ぶまで最短1週間で現金化することも可能です。土地の引き渡しが終わったら、土地の買取は完了となります。
土地売買で起こりやすいトラブル、個人取引の場合の注意点について知りたい方は以下の記事もご覧ください。
土地を買取してもらうメリット
土地買取には、次のようなメリットがあります。
- 早く売却できる
- 手数料がかからない
- なかなか売れない土地でも売れる
- 周りに知られずに売却可能
- 測量や解体は不必要
- 契約不適合責任は関係なし
メリットを一つ一つ詳しく見ていきましょう。
早く売却できる
土地買取の最大のメリットは、時間や手間をかけずにとにかく早く売却できることです。買主が不動産会社のため、仲介のように買取希望者が現れるまで待ち続ける必要はありません。土地の所有者である売主と、買主である不動産会社の双方が納得できれば、すぐに売買契約を締結できます。
売却完了までのスピードは選定する不動産会社によって変動しますが、遅くとも1ヶ月以内に売却できるところがほとんどです。特別な事情があって土地を早く売る必要がある場合は、買取を依頼する不動産会社に相談してみましょう。
手数料がかからない
土地買取では売主が仲介手数料を支払う必要がありません。なぜなら、買主は不動産会社に探してもらった個人ではなく、不動産会社だからです。買取では不動産会社の仲介なしの直接契約となるため、仲介手数料が不要となります。
じつは、仲介手数料は土地の売却にかかる費用の中でも割合が大きいです。ただ、仲介手数料は法律で上限が定められています。この仲介手数料の上限は、速算法を使って計算することが可能です。そこで買取を選択することによって売却費用をどのくらい節約できるのか計算してみましょう。
土地の規模にもよりますが、数十万～数百万円かかることもあります。そのため、仲介手数料がないということがその分お得に土地の売却を進められると言えるでしょう。
仲介手数料についてより詳しく知りたい方は以下の記事もおすすめです。
なかなか売れない土地でも売れる
立地が悪い土地や古い家が建っている状態の土地、建築制限のある土地など、仲介ではなかなか買主が見つかりにくい家でも、買取ならすぐに売却することができます。買い手の見つかりにくい事情を抱えた土地でも時間をかけずに売ることができるのが買取の強みです。
周りに知られずに売却可能
買取の場合は売却活動を行う必要がないため、周囲の人に知られることなく土地を売ることができるのです。もしこれが仲介の場合は不動産会社のポータルサイトや折り込みチラシ、インターネットの広告などに土地の住所などの情報が記載されるため、周囲の人に売りに出していることを気づかれる可能性があります。
しかし買取はこういった買主を探す営業を行う必要がないため、気づかれる心配がありません。近所の人に土地を売ることを知られたくない人にとって、買取は大きな利点がある売却方法です。
測量や解体は不必要
劣化の激しい家が建っている土地や隣地との境界線が確定していない土地を買取で売却するときも、建物の解体にかかる費用や、リフォーム費用、測量費用などの負担は一切必要ありません。古い家が建っていたり境界がわからなくても、不動産会社が現状のまま買い取ってくれるためです。
仲介の場合は、売主が解体費用や測量費用を負担しなければなりません。買取の場合は不動産会社が売主から買い取った後に解体や測量を行います。買取を選ぶことによって売主は解体や測量の手間を省くことができるのです。
契約不適合責任は関係なし
買取による土地の売買では、土地を不動産会社に引き渡した後に何か問題が見つかっても売主が契約不適合責任に問われることはありません。契約不適合責任とは土地を売買した後に売主が負わなければならない責任のことです。仲介では契約不適合責任が発生しますが、買取では契約不適合責任が免除されることになっています。
例えば土地の買主が個人の場合、契約不適合責任を請求できる期間を3ヶ月とするケースが多いです。そこでもし売買が成立した後、地中に埋設物が見つかった場合は売主が撤去費用を負担する必要があります。買取ではこのような契約不適合責任の心理的な負担がないこともメリットの一つと言えるでしょう。
土地を買取してもらうデメリット
土地の買取にはメリットだけでなく、次のようなデメリットもあります。
- 仲介よりも低い売却額
- 取引は不利になりやすい
デメリットの部分もしっかりと理解した上で買取を検討しましょう。
仲介よりも低い売却額
土地買取を選ぶ一番のデメリットは、仲介よりも土地の売却金額が低くなってしまうことです。仲介の場合は相場価格に近い金額での売買となりますが、買取の場合は相場の6～8割程度の金額で取引が行われるケースが多くなります。不動産会社が利益を得るためには、相場よりも土地を安く購入する必要があるからです。
また、土地の売却価格が低くなるもう一つの理由として、買い取った土地の再販費用がかかることがあげられます。つまり、建物の解体・整地・測量が必要な土地は何もする必要がない土地と比べて、売却金額が低くなってしまうということです。
取引は不利になりやすい
買取では不動産のプロが取引相手となるため、個人が相手の仲介と比較すると売買取引が不利になりやすいです。専門的な知識がある不動産会社は強気な姿勢で土地の値下げ交渉に臨んでくるため、素人同然である売主はどうしても対応が難しくなってしまいます。
利益を少しでも多く得るために、不動産会社が土地を安く購入しようとするのは当然のことです。価格交渉で不利な立場に陥らないために、売主は不動産売却に関する最低限の知識を身につけておくべきでしょう。
土地買取がおすすめな人
買取のメリットとデメリットが理解できたところで、具体的にどのようなタイプの人が買取を選ぶべきなのかを見ていきましょう。土地の買取がおすすめなタイプの人は、次の通りです。
- 条件の悪い土地を持っている人
- 早く売却を済ませたい人
- 一度売却に出したが売れなかった人
このような条件に当てはまる人は、買取を検討することをおすすめします。
条件の悪い土地を持っている人
土地の条件が悪いとなかなか買い手がつかない状況に陥りやすいです。売れない土地の特徴を見ていきましょう。
- 道路に接していない
- 土地が道路よりも低い
- 駅までの距離が遠い
- 人口が減少しているエリアにある
- 周辺環境に問題がある
このような特徴を持った土地を所有しているなら、買取を選択した方が売却の成功率が高くなるのではないでしょうか。
早く売却を済ませたい人
土地の買取はとにかく早く売却したいという人に向いています。維持費がかかるため、一刻も早く土地を手放したい人や特別な事情があって現金化を急いでいる人にはうってつけの売却方法です。
土地の売却を急いでいる人が仲介を選んでしまうと、時間がかかる上に相場よりも安く買い叩かれてしまう可能性があります。買取を選んだほうが短期間で高く売却できるケースもあるため、安易に仲介を選ぶことは避けましょう。
一度売却に出したが売れなかった人
すでに仲介による売却を依頼しているが、いくら待っても買い手が現れなかったという人は買取に転向することを考えてみましょう。土地の長期所有によるリスクを見ていきましょう。
- 固定資産税・都市計画税の負担
- 維持管理費用の負担
- 近隣住民とのトラブル
売れないまま土地を放置すると、このような不利益が発生します。なるべく早く売って、お金や精神的なストレスから解放されましょう。
より高く買取をしてもらうコツ
土地をより高く買い取ってもらうためには工夫が必要です。土地買取のコツを見ていきましょう。
買取保証の利用
土地の買取には即時買取と買取保証の2つの手段があります。
即時買取はその名の通り、土地をすぐに買い取ってもらう方法です。価格が安くなっても土地を早く売りたい人に向いています。一方買取保証は最初に仲介での売却を依頼し、定めた期間内で売れなかった場合は不動産会社に買い取ってもらえるという方法です。売却自体は急いでいないけど、少しでも高く売りたいと考えている場合は、買取保証のある不動産会社を探しましょう。
相場を調べておく
買取と仲介のどちらにも共通することですが、土地を売却するときは不動産会社に査定を依頼する前に自分で相場を調べておくことが大切です。土地の相場は以下の方法を使って算出することができます。
- 固定資産税評価額から計算する
- 公示地価・基準地価から計算する
- 相続税路線価から計算する
自分の土地の相場を予め調べておくことで、提示された査定額が妥当であるかを判断する事が可能になります。土地の売却で損をしないために、まずは土地の相場の把握に努めましょう。
買取業者は一括査定で探そう
買取を依頼する不動案会社探しに便利なのが、インターネットの一括査定サイトです。一括査定サイトでは、土地の情報を入力するだけで複数の業者に査定を依頼することができます。一括査定を使うことで、土地をより高く買い取ってくれる業者を見つけられるかもしれません。
一括査定には仲介と買取の両方を扱うサイトもあれば、買取専門のサイトもあります。用途や土地売却の方法に合わせて使い分けてください。
買取業者の選び方や一括査定サイトについては以下の記事でも解説しています。
信頼できる買取業者を選ぶ
土地買取で一番大事なのが買取業者選びです。どの買取業者を選ぶかによって、買取価格や引き渡し完了までのスピードが変わってきます。その点もしっかりと比較検討する必要があるでしょう。
ただここで重要なのは、業者と正当な交渉と契約を進められるのかです。買取業者が契約欲しさに言いくるめようとしていないか、自身の希望に沿った交渉もしっかりと検討してくれるか、など信頼できる業者であるか見極める必要があります。
そこで信頼できる買取業者かどうかを判断するために、チェックポイントをご紹介します。
- ネット上の口コミ評判が良いか？
- 買い取り実績が多いか？
- 担当者の対応が誠実か？
- 査定価格の根拠を説明してくれるか？
- 買取保証に対応しているか？
上記のポイントを抑えつつ買取業者と売主の相性が良ければ、満足度の高い取引になる可能性があります。様々な業者を検討して、より経験が豊富で土地を高く買い取ってくれる業者を見つけましょう。
おすすめの不動産買取業者については以下の記事でもご紹介しています。ぜひ比較検討の参考にしてみてください。
土地の需要がある時期に売る
土地は需要がある時期に売るようにしましょう。購入する土地を探している人が少ない時期よりも多い時期を選んだほうが競争率が高くなるため、高額で売却できる確率が高くなります。土地売買の取引が1年のうちで最も増加するのは、新生活の始まりを控えた年明け1月～3月頃です。この時期に合うように買取依頼を出せば、買取価格が普段よりもアップする可能性があります。
土地を買い取ってもらう際の注意点
土地買取では思わぬ失敗を経験することもあります。最後に土地を買い取ってもらう際の注意点を確認していきましょう。
必ずしも買い取ってくれるわけではない
どんな土地でも買い取ってくれるイメージの強い買取業者ですが、再建築不可など土地の状態によっては買い取ってもらえない場合があります。そのような土地では、買取業者でも買取不可になる可能性があることを念頭に置いておいてください。ただし他社で買取不可だった土地でも業者によっては買取可能なケースもあります。諦めずに他の業者をあたってみましょう。
土地売却後は確定申告を行う
土地の買取で売却益を得た場合は確定申告が必要です。逆に売却損の場合は基本的に確定申告は不要ですが、確定申告によって損益通算することもできます。一定の要件を満たしている場合は特別控除を利用して税金を少なくすることもできるため、土地を売ったら忘れずに確定申告を行いましょう。
確定申告と土地売却にかかる税金については以下の記事も参考にご覧ください。
まとめ
土地の売り方には仲介と買取という2つの手段があります。売却相手や売却価格、売却完了までのスピード、費用などの違いをよく理解した上で自分に適した手法を選択しましょう。
土地買取にはさまざまなメリットがありますが、もちろんデメリットもあります。チャレンジする前に良い部分と悪い部分を把握しておくことが、失敗の回避に繋がります。高く売るコツや注意するポイントをしっかりと覚えて、業者と売主の双方が満足できる土地の取引を目指しましょう。
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