マンション売却でかかるお金と戻ってくるお金について徹底解説

マンション売却

マンションを売却したいけれど、どのくらい費用がかかるのかわからないという不安はありませんか?マンション売却では、かかるお金と戻ってくるお金があります。このお金の流れについて詳しく知っている人は、意外に少ないかもしれません。

お金の流れを知らないままでマンションの売却を進めてしまうと、思わぬ費用が生じたり、多くの税金を支払わなければならなかったりするなどのリスクがあります。お金の流れを知っておけば、スムーズにやり取りを進められるだけでなく、節税して出費を抑えることも可能でしょう。この記事ではマンション売却に関わるお金の流れと、節税する方法についてまとめました。

マンション売却の流れ

一般的に、マンション売却は以下のような流れで進めていきます。

  1. 必要な情報や書類を調べる
  2. マンションの査定を依頼する
  3. 媒介契約の締結
  4. 売却活動

事前に大まかな流れを知っておけば、マンション売却をスムーズに進めていくことが可能です。大まかな流れとともに、その内容についても詳しく見ていきましょう。

マンションの情報や必要な書類を調べる

まず、売却を検討しているマンションに残債がないかを確認しましょう。残債のあるマンションを売却する場合は、一括返済して抵当権を抹消登記する必要があります。なぜなら、抵当権が設定されたままのマンションを購入してもらえる可能性は、極めて低いからです。

一般的に、住宅ローンを借りる際には抵当権が設定されます。抵当権とはローンの返済が滞ったり、返済不能になったりした場合に、債権者が裁判所に申し立て、競売にかけて優先的に返済を受けられる権利です。残債を一括返済する際は、住宅ローンを完済したら手元にいくら残るのかも、事前に確認しておきましょう。

また、売却手続きに必要な書類を用意する必要もあります。多くの場合は、下記8種類の書類が必要です。ただしこれらの書類以外にも必要になることがあるため、自分で判断せずに不動産会社に確認しましょう。

  • 登記済権利証
  • 間取り図と測量図
  • 固定資産税納税通知書
  • 実印と印鑑証明
  • 身分証明書
  • 建築確認済証、検査済証
  • 地積測量図、境界確認書
  • マンションの利用規約

さらにマンションの売却に関わる費用についても、事前に調べておく必要があります。売却に関わる費用として代表的なのは、以下の3種類です。

  • 売却が成立した際に仲介会社に支払う仲介手数料
  • 売買契約書に貼り付けする印紙代
  • 売主が負担する登記費用

上記以外にもリフォームや引越し、不用品の処分などで費用が発生する場合があります。

不動産会社に仲介を依頼する前に、マンション自体の価値や相場も自分で調べておきましょう。あらかじめ自分のマンションの価値や相場を知っておけば、不動産会社の言いなりになるような事態を避けられます。マンションの売却をスムーズに進めるためには、ここで紹介した準備や情報収集が非常に大切です。

マンション売却の際の必要書類について、より詳しく知りたい人はこちらの記事も参考にしてみてください。

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マンションの査定

売却に必要な情報収集と準備ができたら、不動産会社にマンションの査定を依頼します。査定は一社だけではなく、複数の会社に依頼しましょう。同じマンションでも、不動産会社によって査定額が大きく異なる場合があります。査定依頼は、仲介を任せる会社の選定にもつながる重要な機会でもあるため、複数の会社に依頼して比較検討しましょう。

ただし複数の会社に対して、個別に査定依頼するのは手間と時間がかかります。そのため、複数の会社に一括査定を依頼できるサイトを利用するのがおすすめです。以下の記事では、不動産一括査定サービスについて具体的に解説していますので、あわせてご覧ください。

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初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

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不動産会社との契約締結

査定の内容を比較検討して、仲介を依頼する会社を決めます。依頼する会社が決まったら、その会社と媒介契約を締結しましょう。媒介契約には下記3種類があります。

複数の不動産会社で契約が可能な「一般媒介契約」、仲介が一社に限定される「専任媒介契約」、売却サポートは手厚いものの、自分で売却先を見つけたとしても、不動産会社の仲介が必須になる「専属専任媒介契約」の3種類あります。これらのなかから、自分の目的に適した媒介契約を結びましょう。

契約を締結したら、不動産会社と合意の上で売却価格を決定します。

契約の種類 特徴
一般媒介契約 利用したい不動産会社の縛りがなく自由度が高い
専任媒介契約 利用したい不動産会社を1社に絞って集中した売却活動
専属専任媒介契約 不動産会社の積極的なサポートが受けられるが、いくつかの制限がある

売却活動

媒介契約を締結したら、不動産会社が売却活動を開始します。代表的な売却活動は、不動産ポータルサイトや自社サイトへの掲載、新聞の折込チラシ、チラシのポスティングなどです。購入検討者からの問い合わせは、不動産会社が対応してくれます。

購入検討者が内覧を行う場合の日程調整なども、不動産会社が対応してくれますが、内覧時などはその場で売主自らが、マンションのよさをアピールするのも効果的です。売却活動は不動産会社に任せっぱなしにせず、状況に応じて売主自身でもできることはしていくとよいでしょう。内覧や交渉の結果、購入検討者と条件が合えば、売買契約を結ぶことになります。

マンション売却の基礎知識について詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。

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マンション売却のお金の流れ

マンションを売却することによって、売主が得られるお金は下記の3種類です。

お金の種類 得られるタイミング
手付金 売買契約時
売却代金 引渡し時
清算金 引渡し時

手付金は売買契約が成立したら支払われますが、売却契約が成立した証拠としての意味を持つお金で、買主の都合で解約になっても返還されることはありません。一方、売主都合で解約となった場合は、同額を上乗せして返還されます。

手付金の金額は契約内容によって異なりますが、売却代金の10%か100万円としている場合が多いようです。手付金が少額だと契約解除のリスクが高いため、万全を期すのであれば、手付金は多めに設定するのがおすすめです。

その後、買主にマンションを引き渡すタイミングで、売却代金が支払われます。売却代金の支払いは、手付金を引いた残りの金額を支払う方法と、手付金をいったん返した上で、あらためて売却代金の全額を支払う方法の2種類あります。

清算金も引き渡し時に支払われるお金です。その年の1月1日時点で、固定資産税課税台帳に登録されている人が納税義務者とされるため、1月2日以降に売却しても税金は売主が納税しています。引き渡し完了後の金額は買主負担とするため、日割り計算した金額を清算金として、売主に支払われることが通常です

管理費や修繕積立金などで支払い済みのものがあった場合も、引き渡し完了後の分は日割り計算をして、清算金として支払われます。清算金について不明な点があった場合は、仲介を依頼した不動産会社に問い合わせましょう。

マンション売却で支払うお金

マンション売却が成立したら、仲介手数料や印紙税など支払うお金があります。この章では、マンションを売却したら支払わなければならないお金について詳しくまとめました。マンションの売却が成立したあとも、スムーズにやり取りを進めていくために、支払うお金についても理解しておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、仲介を依頼した不動産会社に支払うお金です。媒介契約にもとづいて、売買契約が成立した際に支払う必要があります。一般的に、マンションの売却で支払う費用として、もっとも大きな金額になるのが仲介手数料です。売買金額が400万円を超える場合は、以下の計算式で仲介手数料を算出します。

売買価格×3%+6万円+消費税が仲介手数料の上限

仲介手数料は売買契約が成立した際に半額、引き渡し決済をした際に残りの半額を支払うことが多いです。

仲介手数料の仕組みについてはこちらの記事でも取り上げていますのでご参考ください。

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印紙税

印紙税法によって、課税文書に対しては印紙税が課税されます。マンション売却の売買契約書は課税文書に該当するため、契約金額に応じた額の収入印紙を添付しなければなりません。添付する収入印紙の金額は、売買価格が1,000万円以上5,000万円以下の場合は10,000円、5,000万円以上の場合は30,000円です。

印紙税は租税特別措置法によって、令和4年3月31日まで軽減措置が講じられています。この軽減措置の対象になるのは、平成26年から令和4年3月31日までに作成された契約書です。

登記に必要な費用

マンションを売却して所有権が移転する際に、名義や住所等の移転登記申請手続きを行わなければなりません。この手続きに必要な費用は、売主が負担します。登記の移転手続きを司法書士に依頼した場合は、司法書士への報酬も支払う必要があります。

売却するマンションに抵当権が設定されている場合は、抵当権の抹消登記も必要です。抵当権の抹消登記では登録免許税として、不動産1つにつき1,000円の登録免許税を支払う必要があります。

借入金の繰り上げ返済費用

売却するマンションの住宅ローンがまだ終わっておらず、残債がある場合は一括で繰り上げ返済して、抵当権を抹消します。抵当権がついたままだと、売却できる可能性が極めて低いためです。

繰り上げ返済には一定の手数料がかかりますが、契約内容や手続き方法によって金額は異なるため、事前に金融機関に確認しましょう。金融機関によって無料の場合や、数万円かかる場合などさまざまです。

譲渡税

マンションなど、不動産を売却して得た利益を譲渡所得といいます。譲渡所得は下記の計算式で算出可能です。

売却金額ー取得費+譲渡費用=譲渡所得

譲渡所得には所得税と住民税、さらに令和19年までは復興特別所得税が課されます。譲渡所得は、給与所得とは別で計算される分離課税という扱いです。

譲渡所得に課せられる所得税と住民税の税率は、マンションの所有期間によって変わります。所有期間が5年超の場合は短期譲渡所得、5年以下の場合は長期譲渡所得として扱われ、それぞれの税率は下表のとおりです。

種類 所得税 住民税
短期譲渡所得 30.63% 9%
長期譲渡所得 20.315% 5%

マンション売却でかかる税金や譲渡所得について詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。

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必要に応じて支払うお金

もしマンションの状態が悪かったり、多くの荷物が残ったままだったりした場合は、売却することが難しいため、リフォームやハウスクリーニング、不用品の処分費用がかかります。さらに、住んでいたマンションを売却する場合は、引越し費用が必要になる場合もあるでしょう。

マンション売却時のリフォームについて解説したこちらの記事もおすすめです。

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マンション売却で戻ってくるお金

マンションの売却が成立すると、ローン保証料や火災保険料など戻ってくるお金もあります。ここでは、マンション売却で戻ってくるお金について概要をまとめました。

ローン保証料

住宅ローンを利用してマンションを購入した場合は、住宅ローン保証契約を締結してローン保証料を支払うことが一般的です。住宅ローン保証料を、一括で支払った状態でマンションを売却した場合は、保証が不要になり残りの期間に応じた保証料が戻ってきます

返金される金額は金融機関によって異なります。事前に金融機関に問い合わせて確認しておくとよいでしょう。

火災保険料

マンションの火災保険料を一括で支払っている場合も、住宅ローン保証料と同様に返金されます。ただし火災保険料は、保険会社に連絡して解約の手続きをしなければ、戻ってこない点に注意が必要です。

もし、火災保険料を支払い済みで保険期間が残っている場合は、保険会社に連絡して手続きを行うことを忘れないようにしましょう。

マンション売却時の火災保険料についてこちらの記事でも解説していますのでご参考ください。

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管理費や修繕積立金

マンションの管理費や修繕積立金は、事前に翌月分もしくは数カ月分の支払いを済ましておくことが一般的です。そのため、引渡し日を基準とした日割り計算をして、算出された金額を買主から支払ってもらいます。多くの場合は、仲介業者が売主の代わりに日割り計算と買主への請求を行ってくれます。

マンション売却時の管理費や修繕積立金について詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめです。

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固定資産税及び都市計画税

引き渡し日以降の固定資産税や都市計画税も、買主に清算してもらうことが一般的です。負担割合は法律によって規定されていないため、仲介業者を介して決定します。

多くの場合は、日割り計算で精算することになりますが、起算日はマンションの所在地によって変わります。関東の場合は1月1日、関西の場合は4月1日を起算日とすることが多いようです。マンション売却での固定資産税に関してこちらの記事でも取り上げていますので、ぜひご参考ください。

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マンション売却にかかる税金の節税方法

マンションの売却時にかかる税金は、特別控除や特例を使うことによって節税が可能です。この章では、マンション売却時の各種税金を節税する方法についてまとめてみました。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除によって、譲渡所得から最高3,000万円までは控除されます。3,000万円の特別控除は、居住用財産を売却したときに適用される特例です。居住用財産として認められない場合は、譲渡所得が3,000万円以下でも適用されないので注意しましょう。

軽減税率の特例

10年以上所有している居住用財産を売却して売却益が出た場合は、軽減税率の特例によって譲渡所得税の税率が軽減されます。課税譲渡所得で6,000万円以下の部分が適用対象です。軽減税率の特例は、3,000万円の特別控除と併用することができます

買い替えの特例

マンションを売却した前年から翌年までに、マイホームの買い替えを行った場合に適用されるのが、特定居住用財産の買い替え特例です。具体的には、以下のような適用条件があります。

  • 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年以上であること
  • 居住期間が10年以上であること
  • 売却価格が1億円以下であること
  • 買い替えたマイホームの床面積が50平方メートル以上であること

特定居住用財産の買い替え特例は、譲渡益が非課税になるわけではなく、譲渡益に対する課税の繰延ができる特例であることに注意が必要です。また、3,000万円の特別控除と併用はできません。

買い替え特例について詳しく知りたい人は、こちらの記事も参考にしてみてください。

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マンション売却に消費税はかかるのか

個人が居住用の財産を売却する場合は、非課税扱いとなるため消費税はかかりません。もし、売却するマンションが事務所やテナントなど居住用ではなかった場合は、条件によって消費税が発生する場合もあります。

マンション売却の際に消費税が発生するケースについてはこちらの記事でも取り上げていますので、あわせてご参考ください。

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売買が成立しなかった場合の仲介手数料の支払い

仲介手数料は成約報酬なので、売買契約が成立しなかった場合には仲介手数料は発生しません。しかし、仲介業務の範囲を超える活動を依頼していた場合は、売買契約が成立しなくても、その分の費用を請求されることがあります。成立しないケースも想定して、あらかじめ不動産会社と売却方針を決めておきしょう。

まとめ

マンションを売却することによって、売主は手付金や売却金、清算金を得ることができます。他にもローン保証料や火災保険料など、戻ってくるお金もあります。一方、仲介手数料や譲渡税などは支払わなければなりません。マンション売却の流れとあわせて、お金の流れについても理解を深めておくことが大切です。

マンションの売却では、特別控除や特例を利用することで節税することができます。お金について正しく理解しておくことが、マンション売却成功への第一歩です。ぜひこの記事を参考にして、マンション売却を成功させてください。

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