マンションを購入すると「管理費」や「修繕積立金」を毎月支払う必要がありますが、そのマンションを売却することになった場合、今までに支払った金額は返金されるのか疑問に思う方は多いのではないでしょうか。また、マンション売却を検討する際、管理費はいつまで支払えば良いのか、というところも気になりますよね。
この記事では、マンション売却後の「管理費」は何に使用されているのか、返金有無や売却後の請求、支払期間などをご紹介します。この記事を最後までお読みいただき、ぜひマンション売却にお役立てください。
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マンション売却をしても管理費は戻らない
管理費とは、マンションを維持・運営するための費用であり、日常の管理資金として使用されます。一方の修繕積立金も使用目的は同じですが、不測の事態が起きたときの修繕及び工事費用にあてられるお金になるため、長期的な使用を考えられた管理組合のための積立金になります。
また、マンションを売却したからといって、一度支払った管理費が戻ることはありません。これは修繕積立金も同様です。管理費と修繕積立金は、売却時に返却されないという旨は、管理規約にも明確に示されています。
マンション管理費とは？
マンションの管理費とは、具体的に何に使用されているのでしょうか？ また、金額はどのようにして定められているのでしょうか? この章では、管理費の使用用途や金額の割り出され方、支払い義務がある人、管理費と修繕積立金の詳しい違いについて、ご説明します。
管理費は快適なマンション生活をおくるための費用
まず、管理費が何に使用されるのかを以下にまとめました。
- 管理人の人件費
- 清掃費用
- 電気、エレベーター、警備システムなどの付帯設備費
- 設備機器の点検費用
- 管理組合の運営に要する費用
上記の使い道で分かる通り、管理費は個人ではなく、入居者全員のマンションでの生活のために使われるお金になります。また、管理費は修繕積立金と一緒に次月分を「前納」していることがほとんどです。例えば、３月分の管理費と修繕積立金は、２月中に支払われていることになります。
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管理費は専有面積に応じて金額が決まる
管理費は、一般的に専有面積の割合に応じて負担する金額が決まります。またその具体的な金額は、管理組合の規約や決議によって定められます。そのため、実際に床面積が同じであっても、営業用目的の利用なのか住居目的の利用なのかによって、管理費に差が出ると言われています。もちろん、限度を超えた差を設けることはできないため、そのような定め方をした規約や決議は無効になります。
また、理解しておきたいのは「修繕積立金」は築年数が立つほど高くなるということです。更に、修繕積立金が上がるタイミングは、5年、10年という節目が多いとされています。理由としては、「5年で30%」と5年ごとの時期をめどに刻まれていくケースが一般的とされているからです。
マンション売却を検討するのであれば、修繕積立金の増額前が狙い目です。増額してから売り出せば、売却金額も上がり買い手側の負担も大きくなるため、なるべく安いうちの方が買い手がつきやすいからです。売却の際にはこのような増額時期もしっかり押さえておきましょう。
管理費は所有権のある人が支払う
次に、管理費の支払い義務について解説します。また、マンションの売却が決まった場合、いつまで支払わなくてはいけないのでしょうか。
管理費は住んでいなくても支払い義務がある
マンション所有者に管理費・修繕積立金が請求されます。これは、物件に住んでいる、住んでいないは関係がなく、所有者には必ず支払い義務が生じます。そのため、住居人が、自分の家族や子供、賃借人であったとしても、物件の所有者が異なる場合、管理費を納める義務があるのは所有者になります。
売却が決まっても引渡し日まで売主が支払う
マンションの売却が決まり買い主と売買契約を結んでも、実際に引渡しされるまでの期間は、売り主に管理費の支払義務が生じています。これは修繕積立金も同様です。マンションを売却してしまうのに、管理費などの支払義務があることに不満を感じる方も多いと思います。しかし、マンションの売却後、引渡しが終わるまでは必ず支払わなければいけないため、なるべく早く売却手続きを終わらせることが無駄な出費を抑える方法になります。
管理費と修繕積立金は用途が異なる
先に少し述べた「修繕積立金（修繕費）」ですが、これは管理費と同じように請求される支払義務のある費用になります。修繕積立金を詳しく説明すると、定期的な建物のメンテナンスを行うための費用になります。それぞれのマンションには、長期修繕計画（建物劣化診断を含む）が立てられています。それを基に、小規模から大規模な修繕工事までが実施されます。
また、大規模修繕工事は物件によって異なりますが、おおよそ10〜15年のサイクルで執り行われる事が多いです。即ち、修繕積立金とは、劣化などを修繕する計画が管理組合（管理会社）によって立てられており、それに備えて積み立てていくお金になります。
修繕積立金の主な使い道は以下の通りです。
- 外壁、屋上などの塗り替えや防水の修繕
- 給排水などの配管設備の維持管理
- 通信設備の取替修繕
- 消防・防災用設備の取替修繕
- 自然災害時の修繕
- エントランスの改修工事
引渡し後の管理費は清算できる？
売買契約が成立したあとの管理費の精算はどのように行われるのでしょうか。引渡し後の管理費の精算方法と、実際に行われている支払いケースについてご紹介します。
引渡し後の分は日割で清算
管理費の支払いは、前払いであることが一般的です。しかし、前月分に支払っていることを考えると、例えば3月10日に引き渡しが完了した場合、3月11日以降は所有者が買い主になり、本来それ以降の管理費は買主が負担するべきところですが、既に4月分までを売主側で支払っていることになります。
このような理不尽なことにならない為の対応策として、マンション売却時には管理費の精算が行われます。精算の際には、1ヶ月分の管理費を日割計算し、引渡し後の費用分は買い主に請求されます。
実際は売主が1ヶ月分負担することが多い
月途中での不動産の引渡しが行われた場合の管理費は、日割計算で売り主と買い主の両者が支払います。しかし実際は、売り主が全額負担をするケースが多いです。理由としては、1ヶ月に支払う金額は少額のため、日割計算で割り出す方が面倒であるからです。また、売り主の中には、売買契約を結んでくれた買い主へのお礼として、引渡し月の管理費を全額負担するというケースもあります。
売却後は管理費等の請求がこないように届出
実際に、マンションの売却が決まったら、管理会社へ売却成立になった事を報告する必要があります。これは、売却し、引渡し後の管理費を請求されないようにするための手続きになります。また、管理会社への連絡や書類提出のタイミング・連絡を怠ってしまった場合のデメリットについてもご紹介します。
マンション売却が決まったら管理会社に連絡
分譲マンションに住んでいる場合、所有者はマンション管理組合に必ず加入しています。そのため、分譲マンションを売却する場合は、組合の資格も一緒に手放す必要があります。マンション売却の際には、組合員の「資格損失届」を管理組合から取り寄せる手続きを忘れず行いましょう。
また、組合員資格喪失届けは管理組合の理事長宛に提出しますが、理事長に直接提出するケースは少なく、共有部分の管理会社に提出するのが一般的です。不明な場合は、管理会社に問合せすることで、対応してもらえます。
管理組合への書類提出は決済後に行う
売買契約が結ばれ、決済と引き渡しが行われたタイミングで、管理組合に「資格喪失届」などの必要書類を提出します。（不動産の売買では、売買契約後に引き渡しと決済が行われるのが一般的です）そのため、管理組合への連絡は決済直後に行います。ただし、書面での対応が必要になるため、組合に売却することを事前に伝えておき、提出書類や手続きについて確認しておくと実際の手続きがスムーズに行えるでしょう。
また管理組合の所有者変更については、「売り主が管理組合に引き渡しが行われたことを連絡、その後買い主によって所有者変更が行われる」といった流れになります。
届出を忘れると管理費の請求が続くので注意
所有者が変わる旨の連絡を管理会社へ怠ってしまった場合、管理費の請求が売却後も続くことになります。管理会社は、連絡が来ない限り所有者がまだ不動産に住んでいるものとして扱うからです。申し出を怠ったことにより引き落としが行われた場合、その超過分の払い戻しの作業が必要になります。
また、管理組合も本来であれば不要である手続きを行わなければならず、大きな迷惑がかかります。このような事態を避けるためにも、転居の際の連絡は必ず行うように注意しましょう。
マンションの管理費は滞納するとどうなる？
管理費を支払いを滞納し続けるとどのようなリスクがあるのでしょうか。ここでは、管理費滞納が理由で起こる様々なケースをご紹介します。
マンション売却に悪影響を与える
管理費を滞納していると、いざマンション売却を決めたときにスムーズに取引が進まない可能性があります。その例として、以下のようなことが考えられます。
- マンションの査定額が下がる
- 買い主が見つかりにくくなる
- 滞納を告知されて物件のイメージが悪くなる
一つずつ詳しく見ていきましょう。
マンションの査定額が下がる
売り出す前に滞納した分の支払いが必要になるため、売値から滞納分を差し引いて精算する方法が一般的にとられます。そのため、不動産の査定額は通常の売却よりも下がってしまいます。例を出すと、1000万円で売れるはずの物件に、20万円の滞納金額があった場合、実際の売り出し価格は980万円になるという事です。
また、滞納分を支払わずに物件を売却した場合、滞納分の料金は次の所有者へ継承されます。これは、区分所有法7条で規程されており、不動産の買い主が支払わなければいけません。しかし、この規定を利用して減額を避けるために滞納を隠すなどの行為は絶対に行ってはいけません。
後から滞納分の支払いを求められたり、最悪の場合、売買契約の解除や賠償金など、滞納分以上の請求が求められる可能性がありますので、滞納したまま売買契約を交わす場合は買い主に滞納金額について必ず告知しておきましょう。
管理費を滞納した場合について詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
買い主が見つかりにくくなる
管理費や修繕積立金を滞納している場合でも、マンションを売却することは可能です。しかし、上記でも説明した通り、引渡し後には、滞納分の支払いは買い主に請求がいきます。売り主が、滞納金額をどうしても支払わない場合は、買い主がそのことを承知の上で購入する必要があります。
しかし、滞納分の支払いに同意した上で購入してくれる買い主は少ないため、マンションの売却自体が難しくなり、結果、買い主が見つかりにくくなってしまいます。
滞納を告知されて物件のイメージが悪くなる
管理費を滞納していた事実を、買い主へ告知することは「宅地建物取引業法（宅建業法）」で義務付けられています。一般的には、売り主が仲介する不動産会社へ告知を行い、不動産会社が買い主へ事実を伝えます。もちろん、購入を検討している人にとって、滞納金額があるという事実は、物件に対するイメージを悪くしてしまいます。「滞納分があるなんて知らなかった」といったことが無いように、必ず売却前に管理組合へ確認を行うことが大切です。
最悪の場合マンションが他人のものになる
マンション管理費を滞納し続けると、最悪の場合、マンションの所有権を失ってしまいます。管理費を滞納してしまい、所有権が失われてしまうまでの流れについてまとめました。
管理費の支払いを求めて督促がくる
マンションの管理費や修繕積立金の支払いが出来なくなったもしくは怠った場合、マンション管理組合から、電話や手紙による督促が来ます。初めのうちは、「支払いがされていませんが、口座への入金をお忘れでは無いですか？」「引き落としが行えていないので、すぐにお支払いただけますか？」などの電話での確認による督促が来ます。管理費の滞納が2〜3ヶ月続くと、督促が厳しくなり、電話だけでなく督促状や催告書が届くようになります。
督促を無視すると裁判や差押え
上記の督促を無視していると、管理組合から裁判を起こされてしまうケースがあります。その後の、裁判所による支払い命令さえも無視してしまうと、強制執行により、給与や貯金を差し押さえられて滞納分の回収が行われます。
マンションが競売に出される
管理費の支払いが出来ないでいると、管理組合からマンションを競売に出されてしまう可能性が高いです。競売に掛けられてしまうと、マンションは強制的に売却され、所有権は別の人に渡ってしまいます。このような状態になってしまうと、マンションから出ていかなければならない可能性も出てきます。
マンションの売却代金は、一番最初に住宅ローンの返済にあてられます。売却代金が残っていれば、次に、管理費や修繕積立金の支払いにあてられます。売却代金が残っておらず、支払いが出来ない場合の管理費などは、次の所有者へ請求されます。
また、マンションの売却代金で住宅ローンを返済できなかった場合、債務者は住居を出たあとも、残債の返済義務が残ります。
なお、より高く売却するためには、複数の不動産会社に査定依頼をして比較することが大切です。複数の不動産会社に査定依頼をするときは、一括査定サイトを利用すると便利です。
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- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
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まとめ
マンション売却を行うための、管理費について、使用用途や費用の返却有無、売却時の精算と必要な届出、管理費を滞納した場合のデメリット、滞納し競売に出されるまでの流れについてご紹介しました。
マンション売却では、売買契約後のトラブルを防ぐためにも、管理費などの必要な支払いは、必ず、引き渡し日までに行っておくことが重要です。引き渡した後に、滞納分の金銭があることを買い主が知った場合、買い主側に支払い義務が生じてしまったり、最悪の場合、契約解消や賠償金により、売り主は滞納分以上の支払いが求められる恐れがある為、十分に気をつけましょう。
この記事を参考にしていただき、マンションの売却を行う前に滞納分が無いかを管理組合へ確認し、物件の引渡しまでに必ず手続きを終わらせましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
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