ペットを飼っていたマンションを売りに出そうと考えているけれど、売却で不利にならないかと心配な人もいるのではないでしょうか？ペットを飼っているすべてのマンションに、当てはまるというわけではありませんが、飼育環境が悪かった場合は資産価値が下がる可能性があります。
今回は、マンション売却でペットが資産価値を下げる理由や、資産価値を下げないための6つの対策、ペットを飼っているマンションを売却するときの基本、ペット対策以外でできるマンション売却のコツについてまとめました。
マンション売却でペットが資産価値を下げる理由
マンションの傷やニオイ、害虫の発生に不快感を抱く人は少なくありません。マンション売却でペットが資産価値を下げる理由についてまとめました。
ペットがつけた傷
人間が普通に生活する中でついた傷は、許容範囲であることがほとんどです。しかし、ペットの犬がフローリングを走り回ったり、猫が壁や柱を爪で研いだりしてできた傷は、不自然に目立ってしまうので印象が悪くなります。特に「人間ではなくペットがつけた」というところが場合によってはネックとなり、そのような傷みが激しいと査定時の大きな減点ポイントになってしまいます。こういった部屋の劣化度が激しいほど、マンションの価格は下がってしまうのです。
ペットのしつけを徹底することで傷を減らすことはできますが、すべての行動をコントロールすることは不可能なため、傷を完全に防ぐことはできません。購入希望者が、想定していたよりもマンション室内の傷が多いと、指摘されて値引き交渉の要因になります。
室内全体についたニオイ
ペットを飼っている家の室内には、常にペットの体臭やフード、糞尿などのさまざまなニオイが漂っており、ニオイは壁紙や家具、クッションなどの布製品にも染みついています。ペットと生活している飼い主は、ニオイに慣れているので自分では意識しにくいかもしれません。しかしペットを飼っていない購入希望者にとっては、耐え難い不快なニオイに感じる場合もあるので要注意です。
消臭対策を施せば、ある程度のニオイを抑えることができますが、完全に消すことは不可能です。ニオイに関しても、購入希望者に指摘されて減額交渉を受ける可能性があります。
内覧中にアレルギー反応
ペットを飼っている家の室内には、抜け毛やダニの死骸が落ちていたり、フケが浮遊していたりする場合があります。そんな状態で、動物アレルギーを持っている購入希望者が内覧に来てしまうと、目のかゆみやくしゃみ、鼻水などのアレルギー反応が出てしまうことも。
部屋に入っただけでこのような症状が出てしまうと、購入希望者の印象は大きくダウンしてしまいます。一度体に拒否反応が出てしまったら、購入は避けたいと思われる可能性が高いです。
また、どれだけ丁寧に掃除しても、アレルゲンを完全に除去することは困難です。購入希望者やその家族が強いアレルギー持ちだと、この部屋で生活していくことは無理だと判断され、見向きもされない可能性が高いでしょう。
害虫の不安
毎日外を散歩するなど、自由に家を出入りできるようにしている場合は、ペットの毛や足の間に紛れて侵入した害虫が、室内で繁殖しているのではという不安があります。害虫を運んでくるのはペットだけではなく、人間も髪や衣服につけて家に持ち帰ることもあるでしょう。しかしペットは外を素足で歩くため、害虫を運んでくるイメージが強いのです。
また完全室内飼いで、害虫が侵入したり繁殖したりする可能性が低くても、ペットを飼っているという理由で、不安を抱く人もいるのが現実です。ペットを飼っていること自体に問題はありませんが、衛生面を気にする人にとっては大きなマイナスポイントになります。
ペット不可のマンションで飼育
これは稀なケースですが、ペット不可のマンションで隠れてペットを飼っている場合もあります。掃除や修繕でペットを飼っていた痕跡をうまく隠したつもりでも、ニオイや細かい傷が見つかり買主に知られる可能性は高いです。
ペット不可のマンションにはペット可のマンションのように、傷がつきにくいフローリングや替えやすいクロスなどの設備が整っていません。よって、ペット不可のマンションで飼育した場合は、資産価値が下がることは避けられません。
動物嫌いや動物アレルギーを持っているという理由で、ペット不可のマンションを選んでいる買主もいます。ペットを飼育していたことを隠したまま売却して、あとからバレると損害賠償を請求されるかもしれません。したがってペットを飼っていたことは、売却前に必ず不動産会社に報告するようにしましょう。
6つのペット対策をしてマンション売却
ペットを飼っていたマンションの資産価値をできるだけ下げないためには、傷の修繕や消臭対策など何らかの工夫が必要です。マンションを売却するときに、実施を検討するべき6つのペット対策についてまとめました。
どこまで傷の修繕をするかは購入希望者と相談
ペットが壁や床につけた傷を直すべきだと判断し、修繕やリフォームを勝手に行うことはおすすめしません。傷は直さなくてもよいので少しでも安く売ってほしい人や、目立つ部分の補修だけでいいという人もいるからです。高額なリフォーム費用をかけてマンションを新品同様の部屋に戻しても、リフォーム費用を上乗せした価格で売れるとは限りません。リフォーム費用を回収できなければ損をしてしまいます。
傷をどこまで許容できるかは人によって異なります。どの程度の修繕やリフォームが必要かは、購入希望者とよく相談して決めましょう。買主が許容できる範囲まで修繕して、費用を負担するのが一番効率のいいやり方です。
第三者の意見を聞いてニオイの元を絶つ
自分自身はペットのニオイに慣れてしまっているので、部屋がどのくらい臭うのかを正確に判断することができません。その場合は友人や知人などの第三者に事情を話し、ニオイの意見を求めましょう。
部屋のニオイを消すためには壁紙の総張替えや、コンクリートのニオイ除去処理などの消臭リフォームが有効です。消臭リフォーム費用の相場は、1平方メートルあたり1,000～3,000円なので、50平方メートルの部屋だと5万～15万円くらいかかります。
クッションやソファなどの布製品は繊維の奥にニオイが染みついているため、スプレーなどの消臭グッズや洗濯で対策しても、完全にニオイの元を断つことはできません。そのため布製品は処分してしまうか、内覧のときだけトランクルームに預けることを検討しましょう。
内覧前に室内の掃除
マンションの内覧希望者が現れたら、普段よりも念入りに掃除を行ってください。掃除機をかけるとペットの毛が空気中に舞ってしまうので、換気をして部屋の空気をしっかりと入れ替えることも大切です。アレルギーや害虫対策にもなるので、毛が一本も落ちていない状態を目指しましょう。
また掃除を徹底したいなら、ハウスクリーニングを利用するのがおすすめです。素人には落とせない汚れも、プロの技術できれいに落としてくれます。特に水回りは汚れが目立ちやすいので、時間がない場合はハウスクリーニングを頼りましょう。
マンション売却の内覧についてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事もあわせて読んでみてください。
内覧中はペットを室内に残さない
内覧希望者が動物嫌いだったり、ペットが興奮して危害を加えたりする可能性もあるので、内覧対応時にはペットを外に連れ出すことがベストです。内覧希望者に、マンションの良さをアピールできるチャンスなのに、ペットに気を取られて内覧に集中してもらえないかもしれません。
できれば掃除の日から内覧が行われる日まで、ペットホテルや知人の家に預けるようにしてください。ペットの毛が落ちていないきれいな状態の部屋で、内覧希望者を迎えられるようにしましょう。
すべての人が動物好きという理由で、ペット可のマンションの内覧を希望するわけではありません。それぞれ違った事情を抱えてマンションを探しているので、相手を思いやる行動を心がけることが大切です。
内覧でペットの飼いやすさをアピール
内覧希望者が、マンションでペットを飼いたいと考えている場合は、ペットが飼いやすいマンションであることをアピールすることが有効です。マンションの売却を成功させる絶好のチャンスなので、積極的にペットの暮らしやすい環境であることを伝えましょう。
例えば犬を飼いたいと考えている人には、おすすめの散歩コースや近隣の愛犬家コミュニティを紹介するのがおすすめです。犬に限らずペットを飼いたいと考えている人には、近くの動物病院やペットアイテムが豊富な店の場所を伝えると、親切な印象を持たれます。
また、足洗い場やペットスペース、リードフックなど、ペット可マンションならではの設備がある場合は、忘れずに伝えてください。話が盛り上がり、その場で成約を決めてくれる可能性もあります。
ペット不可でも飼っているなら素直に白状
マンションの管理規約で、ペットの飼育が禁止されているのに内緒で飼っていた場合は、不動産会社にも購入希望者にも嘘をつかずに正直に伝えましょう。
どんなに掃除をしても、ペットを飼っていたことはニオイや傷でバレてしまいます。ペットを飼っていたことを隠したまま売却することは、信頼関係を壊すことにつながるので絶対にやめましょう。最悪の場合、売買契約を破棄されたり、賠償責任に問われたりする可能性があります。
売却が決まるまでの期間は、ペット不可のマンションでペットと暮らし続けることはできません。ペットと一緒に暮らせる新居が見つかるまでは、仮住まいを用意しましょう。
ペットを飼っているマンションを売却する基本
ペットを飼育しているマンションの売却を成功させるためには、全体の流れや媒介契約の種類について、事前に理解しておくことが大切です。こちらでは、ペットを飼っているマンションを売却するときの基本についてまとめました。
マンションを売却するまでの流れ
マンション売却は、基本的に以下の流れで進めていきます。
- マンションの相場を調査
- 不動産会社に査定を申し込む
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売却活動を開始する
- 買主と売買契約を締結する
- 決済と引き渡しを行う
- 確定申告を行う
マンションの売却が完了するまでには、平均3～6ヶ月程度かかるといわれています。焦って相場よりも安く売却してしまわないように、時間に余裕を持って売却の準備を進めましょう。
不動産会社と結ぶ媒介契約の種類
媒介契約とは、売主がマンション売却の仲介を不動産会社に依頼するための契約です。媒介契約を結んだ不動産会社は売主のために売却活動を行い、売買契約が成立すれば、成功報酬として売主から仲介手数料を得ることができます。
媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類あります。媒介契約は、種類によって他の不動産会社と契約が結べるか、レインズへの登録義務の有無、売主への業務報告の頻度などに違いがあります。媒介契約の違いについては、以下の表をチェックしてください。
| 媒介契約の種類 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 他社との契約 | 可 | 不可 | 不可 |
| レインズへの登録義務 | なし(任意) | あり(契約から7日以内) | あり(契約から5日以内) |
| 自力で取引相手を探して契約 | 可 | 可 | 不可 |
| 業務報告 | なし(任意) | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約の有効期限 | なし(約款では3カ月以内) | 最大3ヶ月 | 最大3ヶ月 |
媒介契約についてさらに詳しく知りたい方は、下記の記事をあわせて読んでみてください。
マンションの売却で必要になる書類
マンションを売却するためには、売却のステップごとに必要な書類を自分で用意しなければなりません。不動産会社にマンションの査定を依頼するときには、次の書類が必要です。
- 住宅ローンの返済予定表か住宅ローンの残高証明書
- 登記済証・登記識別情報
また査定を依頼するときに、用意しておくとよい評価が得られる書類は以下の通りです。
- マンション分譲時の情報が記載されたパンフレット
- インスペクションの結果表
- 建設住宅性能評価
買主と売買契約を締結するときに必要な書類は、以下の通りです。
- 登記済証・登記識別情報通知書
- 固定資産税・都市計画税納税通知書
- 実印と印鑑証明書
- 免許証などの本人確認書類
- 管理費と修繕積立金の確認書
- 付帯設備の説明書
- 物件状況確認書
決済・引き渡し時に必要な書類は、以下の通りです。
- 登記済証・登記識別情報通知書
- 実印と印鑑証明書
- 免許証などの本人確認書類
- 委任状
- 住民票の写し
- 抵当権の抹消に関する書類
- 預金通帳
このように、売却のステップによって必要な書類は異なります。書類がないと売却をスムーズに進めることができないので、不足している書類はないか確認しながら用意しましょう。
マンション売却に必要な書類について詳しく知りたい方は、下記の記事をあわせて読んでみてください。
マンション売却での買取保証の意味
マンション買取とは、仲介で買主を見つけるのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらうことです。買取は早く売ることができるメリットがありますが、相場の7割前後の価格での取引になるというデメリットもあります。
そこで買取保証のある不動産会社を選べば、仲介契約の契約期間内にマンションが売れなくても、不動産会社に買い取ってもらうことができるので安心です。マンションがなかなか売れなくて困っている場合や、転勤で早く引っ越す必要がある場合、借金を返済するために早く現金化する必要がある場合などは、買取保証の利用を検討しましょう。
ペット対策以外で実践したいマンション売却のコツ
マンション売却を成功させるためには、仲介を依頼する不動産会社選びが最も重要です。また、インスペクションで付加価値を高めることもできます。ペット対策以外で実践したいマンション売却のコツについてまとめました。
マンションの査定は複数社で受ける
マンションの査定を受けるときは、複数社に依頼することを心がけましょう。不動産会社によって、マンションの売却が得意な会社とそうでない会社があり、時には査定額に100万円以上の差がでる場合もあります。
複数の不動産会社に査定を依頼すれば、大体の相場を把握することができます。一括査定サイトを利用すれば、簡単に複数の会社に査定を依頼することが可能です。
一括査定サイトのおすすめについて詳しく知りたい方は、下記の記事をあわせて読んでみてください。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
＼ 厳選した優良会社に査定依頼 ／
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信頼できる業者にマンション売却を依頼
信頼できる業者かどうかを調べるために、提示された査定額の根拠について質問してみましょう。納得できる回答が得られた場合は、信頼できる業者と判断できます。
また、マンションの売却をサポートしてくれる担当者との相性も大事です。担当者の力量は、こちらの要望を真摯に聞いてくれるか、素人にもわかりやすく話してくれるかで判断しましょう。話していてストレスを感じず、安心して売却を任せられる担当者を見つけましょう。
売却できるまでの期間に余裕を持つ
マンションの売却には、早くても3ヶ月程度の期間がかかります。売却期間に余裕がなくて焦っていると、無理な値下げをしてしまう可能性があるので、期間に余裕を持って売却計画を立てるべきです。
すぐに売りたいなら買取などの方法もありますが、仲介なら相場に近い価格で売ることができます。売却期間は地域によっても差があるので、近隣のマンションがどれくらいの期間で売れているのかを、不動産会社に確認することも大切です。
マンション売却の期間について詳しく知りたい方は、下記の記事をあわせて読んでみてください。
マンション売却にかかる費用を節約
マンションを売却するためには、仲介手数料や税金、引越し費用などさまざまな費用がかかりますが、売却費用は工夫次第で節約が可能です。売却費用の節約方法は、下記の表をチェックしてください。
| マンションの売却にかかる費用 | 節約方法 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 複数社に査定を依頼して値引き交渉する |
| 登記費用 | 自分で手続きを行う |
| 引越し費用 | 繁忙期を避ける |
| 譲渡所得税 | 居住用財産の3,000万円の特別控除を利用する |
マンション売却にかかる諸費用について詳しく知りたい方は、下記の記事をあわせて読んでみてください。
インスペクションでマンションに付加価値
インスペクションとは、建物の状態を住宅診断士などの専門家が検査し、劣化や設備の状況を診断する調査のことです。不動産会社は、売主がインスペクションを実施した場合は、買主に対してインスペクションの結果を報告する義務があります。
買主が不動産会社と媒介契約を結び、費用を負担して実施する場合もあります。インスペクションの実施には概ね5万円以上の費用がかかりますが、購入希望者の安心につながるので実施を検討してみてください。
ホームインペクションについて詳しく知りたい方は、下記の記事をあわせてご参考ください。
まとめ
ペットを飼っているマンションは、傷やニオイなどの問題を抱えている可能性が高いです。何も考えずに売却してしまうと、買主から値下げ交渉が入り売却価格が低くなってしまうので、事前に掃除や修繕の話し合いをするなど、できる限りの対策を実施しましょう。
マンション売却の基本や、高くマンションを売るためのコツもしっかり押さえ、ペットを飼っているマンションの売却に臨みましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
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