離婚後に家を売却したい!住宅ローンの残債がある場合の対処も解説

住宅ローン

夫婦で住んでいたマイホームは、離婚時であっても物理的に切り分けることは困難です。そこで、家を売ることで現金を財産分与する方法が挙げられますが、住宅ローンの残高がある場合はすぐに売却できるわけではありません。また、残高を財産分与で分け合うことはできないため、その支払いを誰が行うのか、誰が家に住み続けるのかによって複数の選択肢が考えられます。

ここでは離婚する際の家の取り扱い方や、住宅ローン残高がある場合の家の売り方を状況別に解説します。離婚で家を売却したいときの注意点や、トラブルが起きないための対策もあわせて紹介するので、ぜひ参考にしていただき後悔のない選択をしてください。

離婚の際の家の取り扱い方

離婚時の家の取り扱い方は大きく分けて2つあり、夫婦どちらか一方が引き継ぐか売却するかです。さらに離婚時の住宅ローンの名義人や残高、離婚後の生活拠点の選び方によって、次の4通りの選択肢があります。

  • 売却して財産分与する
  • 売却して住宅ローンの返済に充てる
  • 住宅ローンの名義人が住み続ける
  • 名義人ではないほうが住み続ける

どのような方法か、それぞれの特徴をみていきましょう。

売却して財産分与をする

現在の自宅の売却額と住宅ローンの残高を比べ、売却額のほうが高い場合は、家を売却して財産分与する方法が挙げられます。売却額が住宅ローンを上回ることを「アンダーローン」といい、この状態なら住宅ローンを完済したうえで財産分与もできるため、売却を選択する人が多い状況です。

売却金額が住宅ローンを上回るか調べるためには、自宅を不動産会社に査定してもらう必要があります。売り方については、この記事の後半で詳しく解説しているので参考にしてください。

売却して家のローンの返済に充てる

自宅の売却額が、住宅ローンの残高よりも下回る状態を「オーバーローン」といいます。オーバーローンになっている場合は、自宅を売却しても住宅ローンが残ってしまう状態です。そもそも住宅ローンを借りる際は、自宅そのものが住宅ローンを借りる担保になっています。つまり住宅ローン残高が残っている状態では、原則として自由に売却することはできません。

そこでまずは次のような方法を取り、住宅ローンの完済を目指す必要があります。

  • 家を任意売却して住宅ローンの返済に充てる
  • どちらか一方が住み続けて、住宅ローンの返済を続ける

任意売却とは、住宅ローンを借りている金融機関に許可を取ったうえで、家を売る方法です。住宅ローンの一括返済が難しい場合は家を売って残高を減らし、さらに住宅ローンを返済しやすくする目的があります。どちらか一方が住み続ける場合は、住宅ローンと家の名義人を継続して住むほうに変えておくことで、離婚後に住宅ローンの支払いが滞ったり、家を相手に勝手に売られたりするリスクを減らせるでしょう。

しかし住宅ローンの契約時の状況や、離婚前の双方の収入によっても左右されるため、確実に返済できるかどうかが重要です。オーバーローンとはそもそもどのような状態なのか、詳しく確認したい方は以下の記事を参考にしてください。

住宅ローンにおけるオーバーローンとは?メリットやデメリットを解説
住宅の購入価格以上に融資を受けるオーバーローンのメリットとデメリット、利用にあたっての注意点について解説します。住宅の購入代金と諸費用以外の用途でローンを利用すると契約違反となるので、金融機関の規約を守って計画的にローンを組みましょう。

住宅ローンの名義人が住み続ける

住宅ローンの名義人が住み続ける場合は、残りのローンを名義人本人が支払います。また、財産分与の対象になるのはプラスの財産のみのため、マイナスの財産である住宅ローンは財産分与の対象外です。たとえば住宅ローンの名義人が夫で、家に住み続けるのも夫の場合は、夫が継続して住宅ローンを返済します。

しかし、家を出る側が住宅ローンの連帯債務者(共有名義)や、連帯保証人になっている場合は注意が必要です。連帯債務者の場合は、家を出たとしても債務を返済する義務は消えません。また、連帯保証人のままだと、将来的に名義人が支払いを滞った場合は、支払い命令を受ける恐れがあります。

どちらの場合も、離婚して家を出る側の名義や連帯保証を外したり、別の親族に名義人を変更したりするなど、万が一を考えた手続きが必要です。ただし住宅ローンの契約時と同様に、金融機関の審査に通過する必要もあります。

名義人ではないほうが住み続ける

名義人ではないほうが住み続けることで、経済的負担の軽減や生活環境の変化を抑えられます。たとえば学校に通う子供がいる場合は転校させなくて良いため、精神的ショックを軽減できるメリットがあります。また、離婚後に暮らす家があることで住居に関する出費を抑えられ、新しい生活をスタートしやすくなるでしょう。

しかし家や住宅ローンの名義人ではないからこそ、事前の準備や相手との話し合いが必須です。名義人である元結婚相手に、知らないうちに家を売却されてしまうかもしれません。また連帯保証人を外しておかなければ、住宅ローンの返済を請求される可能性もあります。可能であれば、住み続けるほうが名義人になっておくことで、こうしたリスクを避けられます。

もしくは住宅ローンの返済相当の金額を、家に住み続ける側に支払うことを求め、お互いに合意したことを公正証書に残しておきます。公正証書に記されたことは原則として遵守しなくてはなりません。また裁判などで証拠として使える公文書でもあります。合意した内容を公正証書で残すことで、守らなかった場合の対処がしやすくなるでしょう。

離婚で家を売却する際の準備

離婚した夫婦の間で家の取り扱いを放置しておくと、なにかとトラブルの元になります。しっかり準備をして後悔しないためのポイントを、流れに沿って解説します。

家の名義人を確認する

まずは家の名義人を確認しましょう。名義人には、次の2つのパターンがあります。

  • 夫婦どちらか一方が家の名義人(単独名義)
  • 夫婦双方が家の名義人(共有名義)

家の名義人を確認する理由は、家を売る権利を誰が持っているか確かめるためです。たとえば、どちら一方が家に住んでいたとしても、共有名義のままだと売却時に両者の同意が求められます。家を売るためには、離婚する夫婦であっても、名義人次第では両者の合意が必要と覚えておきましょう。

名義人は、2005年以前に家を購入した場合は、登記済証と呼ばれる書類で確認可能です。また2005年以降に購入した場合は、登記識別情報という12桁の秘密の番号が記載された登記済識別情報通知が、名義人に届くようになっておりこの書類で確認できます。

もしくは誰がどのような権利を持っているのか、登記に関わる情報が記載された登記事項証明書を取り寄せることでも確認できます。登記所の窓口や郵送での交付申請、オンラインで交付申請する方法もあるため、遠方に暮らしていたとしても利用できる書類です。

住宅ローンの名義人を確認する

家の名義人が判明したら、住宅ローンの名義人を明らかにします。住宅ローンの返済義務は、原則として借りている人自身が請け負うためです。確認する際は家の名義人と同じく、登記事項証明書で確認できます。また連帯保証人の有無は、住宅ローンの契約書である金銭消費貸借契約書を確認しましょう。

ここで注意したいのは、不動産と住宅ローンの名義人は全く別物であり、家の名義人と住宅ローンの名義人が一致しないケースがある点です。家の名義人と住宅ローンの名義人、そして連帯保証人の関係は、住宅ローンの借り方に応じ、以下の表のように異なります。

住宅ローンの借り方 ペアローン 連帯債務 連帯保証
ローンの名義人 夫婦それぞれが名義を持っている 夫婦二人が名義を持っている 借りた人のみの名義
返済義務がある人 借りた人が返済義務を負うが、返済できなくなった際に連帯保証人が返済義務を負う 夫婦双方が返済義務を負う 借りた人が返済義務を負うが、返済できなくなった際に連帯保証人が返済義務を負う
家の名義人との関係性 夫婦二人とも名義人(借りた額に応じて権利を持つ) 夫婦二人とも名義人(収入に応じて権利を持つ) 借りた額の分だけ借りた人の名義

家の査定をしてもらう

家と住宅ローンの名義人が判明したら、不動産会社に査定してもらい家の売却額を把握しましょう。査定方法は机上査定と訪問査定の2通りあり、メリット・デメリットがそれぞれ異なります。

査定方法 特徴 メリット デメリット
机上査定 データで分かることだけで査定 ・不動産会社と面談不要
・価格だけ知りたい人にも使いやすい
正確な価格が分からないため損をする恐れがある
訪問査定 家に直接訪問して分かることも含めて査定 厳密な査定を行うため適切な価格が分かる 家に不動産会社の担当者が来るため対応が必要

結論から言えば、離婚により家を売却して住宅ローンの残高を減らすためなら、訪問査定がおすすめです。なぜなら机上査定のみだと家の現状が分からないため、訪問査定より査定額が高かったり低かったり差が生じやすくなります。さらに、査定を1社のみに絞ると比較が難しいため、複数の不動産会社から訪問査定を受けておくと、より安全です。

また、表のように査定方法の特徴が異なることから、不動産の価格は査定方法次第で結果が大きく異なるケースがあります。査定方法の特性や査定時の注意点を解説した以下の記事も参考にして、しっかり理解しておきましょう。

不動産査定にはどんな種類がある?メリットとデメリットについて解説
不動産を希望価格で売却するためには、正しい査定方法を選択することが大切です。そのためには、査定方法ごとの特徴について正しく把握することが重要なポイントになります。ここでは、不動産査定の種類やそれぞれのメリットやデメリットについて具体的に解説します。

複数の不動産会社へ査定依頼を行う場合は、不動産の一括査定サイトを活用しましょう。希望にマッチする複数の不動産会社へまとめて査定依頼ができるため、手間が省けて大変便利です。

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

■すまいステップはこんな人におすすめ
  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
  • 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
  • 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい

住宅ローンの残高を確認する

家の査定を受けると同時に確認しておきたいのが、住宅ローンの残高(残債)です。たとえば、住宅ローンの残高が売却額を上回るオーバーローンだと分かれば、任意売却を進めて残高を少しでも減らす方法を選べます。

残高の主な確認方法は次の3つです。

  • 確定申告用に郵送されてくる残高証明書を見る
  • 借入先の金融機関窓口に問い合わせる
  • 返済計画表を確認する

残高証明書や返済計画表を紛失した場合は、金融機関に問い合わせることで再発行を受けられます。ただし、本人確認書類の提出や発行手数料などが必要になったり、営業時間内でないと発行できなかったりなど、制約がある金融機関も多いため、紛失した際は早めに問い合わせましょう。

アンダーローンの場合の売却手順

家の売却額が住宅ローンの残高を上回る状態を「アンダーローン」と言いますが、任意売却であったとしても、高く売却できればそれだけ手元にお金を残せます。双方が納得した形で売れるように、売却方法や手続きをすすめていきましょう。

売却方法を決める

まず決めておきたいことが売却方法です。離婚に関する手続きと並行して家を売る手続きも進むため、売却方法の特徴を理解して選びましょう。

項目 仲介売却 買取
時間 3~6ヶ月、1年近くかかることもある 買取額に納得すれば2週間~1ヶ月程度で売れる
売却価格 買主と協議が必要 一般的に仲介売却より2~3割安くなる
第三者が家に来るかどうか 売主として見学時の対応や説明が必要 不動産会社の担当者のみ
契約不適合責任 売主として負う必要がある 不要
売るときの宣伝 広告掲載で広く買主を探す 広告掲載は不要

時間と手間こそかかりますが、1円でも高く売りたいのであれば仲介売却が選択肢になります。しかし離婚の手続きを優先するのであれば、買取のほうが向いています。その理由は次の3つです。

  • 不動産のプロが買主だから対応がスピーディー
  • リフォーム・仲介手数料が不要
  • 原則として契約不適合責任を問われない

契約不適合責任とは、家を売却する際には分からなかった不具合が見つかったときに、売主側が負う責任のことです。つまり売却後に不具合があったとしても、売主として対応する必要がなくなります。また、訪問査定を受けたあとに出る金額が売却額になるため、早い段階で今後の資金計画が分かる点もメリットです。

実際に売却手続きをする

仲介売却を選んだ場合は、次のように手続きは進みます。

  1. 必要書類を用意する
  2. 一括査定サイトなどを利用して仲介売却に強い不動産会社を探す
  3. 訪問査定時の対応などを比較して不動産会社を決める
  4. 媒介契約(不動産会社と売主間の決め事)を結ぶ
  5. 売却活動で家を売る
  6. 不動産売買契約を結ぶ
  7. 家を引き渡し残高を清算
  8. 翌年に確定申告を行う

翌年の確定申告の注意点として、家を購入する際にかかった費用や売却の経費よりも高く売れた場合は、譲渡所得税が発生します。財産分与の際は、譲渡所得税をどのように支払うのか、確定申告を誰が行うのかを決める必要があります。

買取売却を選んだ場合は、上記と手続きの一部が異なります。

  1. 必要書類を用意する
  2. 一括査定サイトなどを利用して買取の実績が多い不動産会社を探す
  3. 不動産会社に訪問査定を依頼する
  4. 訪問査定で提示された買取価格を比較する
  5. 納得できた不動産会社と不動産売買契約を結ぶ
  6. 売買代金の決済を行う
  7. 不動産を引き渡す

どちらの売り方でも、選んだ売り方が得意な不動産会社を複数探し、査定結果を比較することが重要です。同時に不動産ポータルサイトなどでおおよその相場を調べておき、比較材料を得ておきましょう。

おすすめの一括査定サイトについては、以下のサイトで紹介しているのであわせてご覧ください。

不動産一括査定サイトランキングおすすめ21選!選び方や利用者の声も紹介!
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財産分与をする

売却が完了したら、以下の計算式で財産分与を行う範囲を計算します。

財産分与の対象額=家の売却額ー(住宅ローンの残高+仲介手数料+売却にかかる経費+譲渡所得税)

たとえば売却方法に買取を選択し、売却額が3,000万円で住宅ローンの残高が2,000万円、譲渡所得税は特例の利用によりかからなかったとします。買取の場合には仲介手数料は不要です。これを式に当てはめると、財産分与の対象額は1,000万円になり、2分の1にして分け合うとそれぞれ500万円ずつになります。

また譲渡所得税に関しては、特別控除が適用されるケースがほとんどです。購入時より、よほど高額で売れない限りは発生しません。

財産分与について、お互いに損をしないように公平に分けるための注意点を、以下の記事で詳しく解説しています。財産分与を基礎から学びたい方にもおすすめです。

財産分与とは?不利にならずに離婚後の資産を確保するための4つの注意点
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オーバーローンの場合の任意売却の手順

住宅ローンの残高が家の売却額を上回っているオーバーローンの場合は、売却しても金融機関が設定した抵当権を外してもらえません。そこで、任意売却が候補に上がります。まずは住宅ローンの残高を調べ、任意売却を前提に不動産会社へ相談しましょう。任意売却を前提に不動産会社に相談することで、現在の返済状況や売却までかかるスケジュールを元に、現実的な提案を金融機関に行ってくれるためです。その後、以下の流れで任意売却を進めていきます。

任意売却の許可を得る

物件の売却価格が分かった段階で、住宅ローンを貸してくれた金融機関すべてに相談します。不動産会社から得た査定書を一緒に提示して、物件の売却を進めたい意思を伝えましょう。金融機関は家に対して、抵当権という権利を持っています。これは住宅ローンの返済が滞った際に、金融機関側が家を競売という売り方で売却し、ローン残高を回収できる権利です。したがって、金融機関側が承諾してくれない限りは家を売ることができません。

連帯保証人がいる場合は、連絡して任意売却に了承してもらいましょう。住宅ローンの残高の支払いが滞れば、代わりに支払いを請求される立場です。連帯保証人に迷惑がかからないように、状況を説明したうえで了承してもらうことが大切です。

また、最低限必要な書類として次が挙げられます。

  • 身分証明書(免許証やマイナンバーカードなど)
  • 印鑑
  • 権利証または登記識別情報
  • 不動産を購入した際の資料(図面や写真、建築確認申請書など)

これらの書類は少なくとも不動産売却にあたり、査定を受けるために重要な書類といえるので、あらかじめ用意しておきましょう。また、任意売却はメリットが多いように感じられますが、実際にはデメリットも存在します。

許可を得るために必要な条件や流れ、必要な書類一覧を、さらに詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。

任意売却の流れを徹底解説!ローン返済に困った時の対処の流れまとめ
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売却活動を始める

同意が得られ次第、売却活動を始めます。ポイントは、任意売却であっても「売却活動は通常の不動産売却と同じである」ということです。任意売却だと宣伝して売り出すわけではないため、通常の不動産売却と同じように売主と買主が交渉し、納得したうえで売却が決定されます。

売却を依頼する不動産会社と結ぶ契約を、媒介契約といいます。不動産会社と売主が、お互いにどの程度まで売却活動をするか、その範囲を決めることが目的です。媒介契約には次の3つの契約方法があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

任意売却の際は、1社とだけ契約する「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」が選ばれることが多いです。媒介契約を結び次第、不動産ポータルサイトへの掲載など宣伝が行われます。購入希望者が現れた場合は、内覧対応が必要です。購入希望者と条件が合えば、売主と買主として交渉し売買契約を結びます。引き渡しと所有者移転登記まで完了した時点で、任意売却自体は終了です。

媒介契約について詳しく知りたい人は、以下のサイトで情報を押さえておきましょう。

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残高の返済交渉を行う

任意売却後に住宅ローンの残高がある場合は、分割払いできるように金融機関に交渉を行います。金融機関が任意売却を認めるのは、貸したお金を確実に回収するためです。一括返済を無理に迫り、自己破産させることは目的ではありません。多くの場合は、現在の経済状況に合わせて無理のない範囲で分割払いを設定してもらえます。

交渉を行う際は「生活状況報告書」や「生活状況確認表」と呼ばれる書類の提出が求められます。簡単に言えば家計簿のようなもので、毎月の収入や支出の記載が必要です。しかし、交渉となると「毎月数十万円の返済を求められたらどうしよう」などと不安になる方もいるでしょう。

返済交渉の相談先として弁護士が挙げられますが、借金の返済の交渉を行うことから債務交渉に当たるためです。また不動産会社の中には任意売却に強みをもつ会社もあるため、あらかじめそうした不動産会社と契約しておく手もあります。

離婚で家の名義変更をする手順

家を売らずに住み続ける場合は、家に住んでいる人と家の名義人が異なると、さまざまなトラブルの元になります。しかし名義人の変更は、住宅ローンが完済できているか残高があるのかによって対応が異なります。ポイントを押さえ、トラブルが起きないように事前に準備していきましょう。

必要な書類を準備する

不動産の名義人を変えるために必要な書類は、次の通りです。

  • 登記事項証明書
  • 登記申請書
  • 登記識別情報(2005年以前の購入物件なら権利証)
  • 離婚協議書や財産分与協議書など登記原因証明情報
  • 固定資産税評価証明書
  • 離婚日の記載がある夫婦どちらか一方の戸籍謄本
  • 印鑑証明書(家を譲る側ともらう側双方)
  • 実印(家を譲る側)
  • 住民票(家をもらう側)
  • 認印(家をもらう側)

以上の書類は、自力で集めることも可能です。ただし、書類を取り寄せる手間がかかるため、状況によっては司法書士に依頼して、代わりに名義変更を行ってもらいましょう。また、現在の名義人への変更に同意してもらう必要もあるため、夫婦双方の協力が大切です。難しい場合や話し合いが持てない場合は、弁護士への依頼も検討しましょう。

必要な費用を確認する

名義変更に必要な費用は、登記内容を変更するために必要な登録免許税や書類の取得費、司法書士に依頼した場合の報酬です。大まかな目安を含めると、以下の表の通りです。

費用の名前 金額のポイント 目安
登録免許税(建物部分) 建物の固定資産評価額に2%を乗じる 固定資産評価額による
登録免許税(土地部分) 土地の固定資産評価額に1.5%を乗じる(令和3年3月31日まで) 固定資産評価額による
住民票・印鑑証明書・評価証明書 自治体によって異なる 1通300円
登記事項証明書(登記簿謄本) 不動産の数1つごと、登記前と登記完了後に必要 不動産1つに対し600円
司法書士費用 司法書士によって異なる 書類取得も含めると10万円以上

参考:国税庁No.7191 登録免許税の税額表

金融機関の承諾を得る

住宅ローンが残っている場合は、名義変更の前に必ず金融機関から承諾を受けましょう。一般的に、住宅ローンの契約内容に「名義変更をする際は金融機関からの承諾が必要」と盛り込まれています。もし承諾を受けずに名義変更をすれば契約違反をしたことになり、契約次第では一括返済を求められる可能性が高く、リスクがあるといえます。

承諾が得られなかった場合は、次のような対策が挙げられます。

  • 公正証書で住宅ローンの完済と将来の名義変更を、家を出る相手に約束させる
  • 住宅ローンを借り換えて住宅ローンの名義人を変える
  • 連帯債務や連帯保証人の変更を行う
  • 共有名義を統一する

注意したいことは、住宅ローンの借り換えや共有名義の統一は、家に住む側に安定した収入が求められる点です。経済的に困難な場合は、公正証書で法的な拘束力がある契約を結び、将来の名義人変更の手続きが比較的スムーズになるように、用意しておくことが重要です。

登記の申請をする

住宅ローンが完済している家の名義変更をする場合は、金融機関への相談は不要です。必要書類をそろえ、家の住所を元にその地域を管轄する法務局へ申請することで、手続きが完了します。管轄を調べる際には、法務局のサイトから検索可能です。

法務局に直接おもむくことで、書類の内容について法務局の担当者に相談も可能です。また、オンラインで申請する方法もあります。ただし誰でも簡単にできるかというと、難しい面もあります。まず、オンライン申請の場合は添付書類を別途持参したり、郵送で送付したりする手間がかかります。

また相談時間に関しても、平日の8時30分から17時15分と限られてしまいます。所在地によっては法務局に近くない可能性もあるため、時間を割くことが難しいと分かった時点で、早めに司法書士に相談しておくとよいでしょう。司法書士へ依頼する際は、無料相談会や無料見積もりを活用し、実際の対応を見てから依頼を決めるのがおすすめです。

まとめ

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住宅ローンが残ったままの家は、通常の売却が行えません。離婚後に家に住む人や、家の名義人との関係性によって対応が異なります。トラブルや揉め事も起きることが多いため、離婚時の不動産の扱いに強い弁護士に、余裕をもって相談することも重要です。

まずは、現在の権利関係や住宅ローンの契約内容を調べ、分かっていることと分からないことを明確にしておきましょう。あわせて住宅ローンの残高が返済できるか、複数の不動産会社から査定を受け、現在の価値を確認しておくことも大切です。

現在の状況が分かったら住み続けて住宅ローンの完済を目指す、任意売却をして住宅ローンの残高を減らすなど、できる限りお互いが納得する形を検討していきましょう。

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