マンション売却は減価償却をして税金計算!基礎知識や計算方法も解説

マンション売却

マンション売却で税金を計算するときに「減価償却」という言葉を聞いたことがありませんか?

マンションや戸建てなどの経年変化とともに劣化していく財産は、税金を計算する際に算出する資産価値を、劣化具合に合わせて調整しなければなりません。そのことを経理用語で「減価償却」と呼んでいますが、この減価償却を行うとマンション売却時に支払う税金を節約することができます。

この記事では、マンション売却時にかかるどの税金が減価償却の対象なのか、またその方法を詳しく解説していきます。

監修いただいた専門家
宮里 恵
ファイナンシャルプランナー

そもそもマンション売却にかかる税金とは

マンション売却で気になるのが税金のことですが、正直どんな税金が課されているのか分からないという人は多いもの。そこで、はじめにつけておくとよい知識や、売却の際に必要になる税金の種類について解説していきます。

マンション売却で支払う税金の種類

マンション売却で支払うべき税金は主に以下の5つが挙げられます。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 復興特別税
  • 住民税

印紙税は売買契約をする際にかかる税金で、契約書に貼り付ける収入印紙代の形で支払います。また、登録免許税はマンション購入時に組んだローンを完済し、債権者である銀行の抵当権抹消をする手続きの際に必要な税金です。譲渡所得税、復興特別税、住民税はマンション売却で利益が出たときに支払う必要があります。

減価償却は譲渡所得の計算で必要

減価償却は、譲渡所得税を計算するときに必要になる作業です。譲渡所得とは、いわゆる売却で得た純利益のことを指しますが、この利益を計算する際には以下の計算式を使用します。

マンションの売却金額ー(取得金額+売却活動費用)=譲渡所得
この計算をするときに出てくる取得金額は、マンション購入時の価格とも捉えられます。ただしマンションは年数がたてば劣化する資産なので、単に購入時の金額を取得金額とすることはできず、劣化が進んだ売却時の資産価値に相当する金額を割り出す必要があります。
正確に売却時の価値を割り出すときに必須なのが、この「減価償却」という方法です。では、この減価償却をしつつ税金を割り出すにはどういった計算方法があるのでしょうか?続く部分で計算方法をご紹介していきます。

マンション売却の税金を減価償却を使い計算する方法

マイホームとしてのマンションを売却する際には、定額法という減価償却費用計算方式を使用しますが、以下の計算式で求めることができます。

取得費×0.9×償却率×経過年数=減価償却費

減価償却費を正確に知るためには、まず減価償却されるマンションの購入時の金額や譲渡するときにかかった費用、耐用年数や償却率などについて知る必要があります。それぞれを詳しくみていきましょう。

減価償却前の取得費や譲渡費用を調べる

減価償却後の金額を調べるためには、大元の取得費や譲渡費用を算出しておく必要があります。そもそも減価償却するのはどの不動産なのでしょうか?

これは、減価償却の概念を知っておくと判断する助けになります。基本減価償却は劣化する資産に当てはめられるので、経年劣化することがない土地は減価償却することができません。しかし、その土地の上に建っている建物は朽ちていくものです。

POINT! 建物部分であるマンション自体が減価償却の対象になる
マンションの減価償却をする際は、マンション購入時の価格から土地の代金を差し引いた「マンション自体の価格」を算出しておきましょう。
さらに、マンション売却活動のときにかかった譲渡費用も、合わせて算出することができます。

譲渡費用に該当する項目

国税庁では譲渡費用として計上できるものを知るときに、助けになる項目を公開しています。

(1) 土地や建物を売るために支払った仲介手数料

(2) 印紙税で売主が負担したもの

(3) 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料

(4) 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額

(5) 既に売買契約を締結している資産を、さらに有利な条件で売るために支払った違約金
*土地などを売る契約をしたあとで、その土地などをより高い価額で他に売却するために、既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のこと

(6) 借地権を売るときに、地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

引用元:国税庁 No.3255 譲渡費用となるもの

この項目にある情報を整理すると、譲渡費用とは不動産売却のために直接かかった費用のことを指します。なお、固定資産税や修繕などの維持管理費用は、譲渡費用には当たりません。
またよく勘違いされる点として、抵当権抹消手続きのために司法書士へ依頼した費用や、登記簿の所有権に関わる住所変更のためにかかった費用は、譲渡費用と認められていないので注意しましょう。

マンションの構造から償却率を判断

マンション自体の購入価格や譲渡費用が割り出せたら、次に考えたいのは償却率です。償却率とは、1年単位で建物が老朽化する割合を表したもので、この率は法定耐用年数によって決まります。法定耐用年数は、建物の構造用いられ方を考慮して割り出されます。

以下は年数ごとに決められた償却率です。

建物の構造 耐用年数 償却率
木骨モルタル法 30年 0.034
木造 33年 0.031
厚さ3mm以下の鉄骨材 28年 0.036
厚さ3mm以上4mm以下の鉄骨材 40年 0.025
厚さ4mm以上の鉄骨材 51年 0.020
鉄筋コンクリート 70年 0.015

一般的に、マイホームを売却する際は定額法での減価償却計算式が使用されますが、償却率もそれに合わせて上記表記載の率が用いられます。ご覧の通り、耐用年数が高いほど償却率は低くなります。

経過年数は築年数と間違えない

マイホームとしてのマンションは、一般的な資産を減価償却する場合とは違うルールがあります。それは、年数単位で老朽化具合を計るという点です。

この経過年数を計算するときによくある勘違いとして、築年数と混同してしまうことが挙げられます。確かに老朽化を計るだけなら築年数を考慮できますが、そうすると中古マンションを購入して転売する場合は、以前の所有者が計算に入れた老朽化具合まで二重に含めてしまいかねません。

経過年数のとらえ方として以下の点を覚えておきましょう。

POINT! 売主が住んでいる期間にどれほど老朽化しているか
マンション購入からマンション売却までの保有期間を経過年数として計上すると、失敗なく減価償却費を割り出せます。

特別控除を使い課税譲渡所得を求める

マンションを売却した際は売主の課税負担を減らすために、減価償却とともに利用できる特別控除があります。特別控除には4つの種類があり、それぞれ控除される額や受けられる条件が違います。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除は、多くの人がマイホームを売却した際に利用できるもので、売却金額の3,000万円分は非課税とする取り決めです。一般的に、マイホーム売却金額は3,000万円を超えますが、それでも売却金額の半額以上にあたる部分が非課税になるので、売却金額によっては減価償却も合わせると実質納税費0円も可能になります。
この控除を受けられるのは以下の場合です。
  • 所有者が当該不動産に住んでいる
  • 買い換え特例等併用できない特例を受けていない
  • 親子間または生計を共にする親族への譲渡ではない
  • 家賃利益が出ている不動産ではない

これらの条件にあてはまっている場合は、特別控除を受けられます。また、もし所有者がその不動産に住まなくなっていても、3年が経過した年の12月31日までに売却することができれば、この控除を利用することができます。

例)2020年3月10日で住まなくなってから3年が経つ場合
→ 2020年12月31日までに売却なら控除適用できる
さらに、この3,000万円控除を利用しても税負担が軽減できない人には、別の控除方法を併用することができます。

長期譲渡所得の軽減税率

この特例は、当該不動産を10年以上所有しているときに利用できるもので、3,000万円控除と併用できるというメリットもあります。
一般的に課税する際には決まった税率がありますが、この特例を利用すると、売却金額から3,000万円分の控除額を差し引いた残金に課せられる税率が低くなります。この控除を受けるための条件は以下の通りです。
  • 以前にこの控除を受けたことがない
  • 所有者が当該不動産に住んでいる
  • 土地と建物の両方が所有から10年以上たっている

なお「所有から10年」の数え方ですが、当該不動産購入から売却した年の1月1日までの期間で10年と数えられます。

特定居住用財産の買い換え特例

この特例は、マンションを売却してさらに別のマイホームを購入するなど、買い替え時に利用できる特例です。特例内容は「売却した金額分の課税額は、次回マイホームを売却するときまで請求しない」というものです。もし新しくマイホームを購入する予定がありマンションを売却するなら、この特例を受けられるかどうか検討してみるとよいでしょう。
この特例を受けるタイミングは、マンションを売却して次のマイホームを購入したあとになります。そうでなければ、本当にマンション売却後にマイホームを購入したかが証明されないためです。
特例を受けるためには、以下の条件を満たしていなければなりません。
  • 次購入分のマイホーム面積が建物50㎡以上、土地500㎡以下である
  • 売却する不動産が売却年の1月1日で居住してから10年を超えていること

また売却後購入する不動産に関して、一つの注意すべきポイントがあります。

POINT! 新たに購入する不動産の金額は、次の売却時課税を考慮に入れて設定する
この特例は所得税を非課税にするものではなく、繰り延べるだけの特例です。新たに購入した不動産をさらに転売したいとなったときは、繰り延べられていた税金額が一気に課税されて、後々厄介なことになりかねません。
よって、特例を受けることばかりに気をとられて高額な不動産を購入するのではなく、特例を受けたことで生じる注意点もよく考えて利用しましょう。

売却損をその他所得と相殺する方法

マンションを売却して、新たにマイホームを購入したときに損が出てしまう場合があります。そんなときに、さらに課税までされてしまっては、泣きっ面に蜂状態になってしまいます。
そのような損が出た場合に、税負担を軽くすることができる1つ目の方法が「損が出た金額を給与所得で相殺する」方法です。具体的にいうと以下のような事例があります。
例)
3,000万円でマンションを売却し、4,000万円の新居を購入した場合の損失は1,000万円。
その年の所得額は500万円なので、給与所得は損失分よりも低いことが認められる。
この特例適用後は、通常その年の給与にかかる所得税が0円となる。
またこの場合は、まだ-500万円分の損失なので次の年の給与所得分まで非課税となる。
さらに、この3,000万円控除を利用しても税負担が軽減できな
上記のように損失した分は課税されなくなるので、税金を払うことで損失が広がらないように配慮されており、主に次のマイホームを購入した際に用いられます。

債務で生じた損をその他所得で相殺する方法

次のマイホームを購入していないのに損失が出るケースもありますが、そんなときにも税負担を軽減できる方法があります。先ほど考えた例は、売却した金額と新居の金額差で損が出る場合でしたが、今回はローン残高を返済することができなかったという場合に使えるものです。
相殺方法は、売却損をその他所得と相殺するときと同じですが、この場合はローン残債分と年間所得を相殺することで、所得税を0円ないしは減税することができます。
「売却損の相殺」と「債務で生じた損を相殺」のいずれの場合も、税軽減の特例を適用するためには以下の条件を満たしていなければなりません。
  • 所有者が住んでいる不動産であること
  • 所有期間が売却年の1月1日で5年を超えていること
  • 要件を満たしたマイホームを購入しているもしくはローン残債があること

万が一マンション売却で損が出てしまったときには、この条件にあてはまっているかチェックしてみましょう。この条件にあてはまっていれば、損した金額分で税負担を軽減できます。

所有期間ごとに決まった税率で税金の支払い

マンションをどれほどの期間保有していたかで、税率が変わってくるという点も知っておく必要があります。また、所有期間10年超えの際に特例措置を適用すると、どれほどの税率になるかも合わせて知っておくと計算するときに役立ちます。

所有期間が5年以下の場合と5年超だった場合

先に考えたいのは所有期間が5年以下の場合と、5年超だった場合の譲渡所得税率です。

保有年数 所得税 復興特別所得税 住民税
保有期間5年以下 30% 所得税×2.1% 9%
保有期間5年超 15% 所得税×2.1% 5%

それぞれの税率を合計すると、所有期間が5年以下であれば39.6%に対して5年超では20.315%と、税率が約半分違うということが分かります。マンションを売却する際に節税したいなら、保有期間が5年以上たってから売却したほうが得策です。

所有期間10年を超えた際の特例を利用した場合

さらにお得なのが、所有期間10年を超えた際の特例を利用した場合です。

保有年数 所得税 復興特別所得税 住民税
控除利用後残金6,000万円以下 10% 所得税×2.1% 4%
控除利用後残金6,000万円以上 15% 所得税×2.1% 5%
3,000万円控除利用後の残金が6,000万円以下であれば、15%を切った税率で課税金額を算出できます。所有期間がすでに10年に届きそうなときには、この特例が適用されるまで待ってから売却したほうがよいでしょう。

3つのパターンでマンション売却の税金を計算

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税金を割り出す方法や利用できる特別控除について考えてきましたが、マンションを売却する際に考えられる3つの具体的なパターンから、さらに知識を深めてみましょう。

特別控除で利益が出ないマンション売却

厚さ3mm以下の鉄骨材を使用したマンションを購入したときの金額は3,000万円で、住んでいた年数は3年間のケースで、まずは減価償却をしてみます。

減価売却 : 3,000万×0.9×0.036×3=2,916,000円

これで減価償却が終わり、取得費を割り出せたことになります。ちなみに、この計算式は先に挙げた定額法による減価償却計算式を使用し、償却率は鉄筋コンクリート率に合わせています。

次に算出したいのは譲渡所得ですが、土地代を含まずに購入時と同じ3,000万円で売却したと仮定しましょう。今回のケースでかかった譲渡費用は100万円とします。

譲渡所得額 : 3,000万-(2,916,000+100万)=26,084,000円
譲渡所得額は2,608万4,000円になりました。さらに、ここで3,000万円の特別控除を利用したとします。今回の金額は3,000万円分に満たないため、請求される税金は0円になります。
このように3,000万円の控除を利用すると、譲渡所得税額が完全に相殺されるパターンがあります。

5年を超えて所有したマンション売却で利益

次に見ておきたい例は、所有期間が5年を超えているマンションを売却した場合です。今回のケースも、厚さ3mm以下の鉄骨材を使用したマンションを購入したときに、金額が3,000万円だった場合を例に挙げて考えます。

まずは減価償却から求めますが、所有年数が5年を超えているため5乗した計算式で割り出してみます。

減価売却:3,000万×0.9×0.036×5=4,860,000円
取得費は486万円となりました。次に譲渡所得額を割り出します。
土地代を含まない売却額は6,000万円と仮定し、譲渡費用は100万円だったとします。
譲渡所得額:6,000万-(4,860,000+100万)=54,140,000円
譲渡所得額は5,414万円でしたが、ここで3,000万円の特別控除を利用したとしましょう。その場合の譲渡所得額は2,414万円となります。特別控除を使っても、利益が出ているので譲渡所得税を求める必要がありますが、それぞれ以下の計算式で求められます。
譲渡所得税:2,414万円×0.15=3,621,000円
復興特別所得税(2,414万円×0.15)×0.021=76,041円
住民税:2,414万円×0.05=1,207,000円
計 4,904,041円
支払うべき譲渡所得にかかる税額は490万4,041円でした。
ここで少し補足したい点は復興特別所得税です。復興特別所得税に限っては、割り出された譲渡所得額に直接税率をかけるのではなく、基準所得税額(譲渡所得税額)に税率をかける決まりになっています。その点を注意して税金を割り出しましょう。

軽減税率の特例を使ったマンション売却の税金

次に取り上げるのは3,000万円特別控除を利用し、なおかつ所有期間が10年を超える場合です。先に取り上げたように特例措置の併用対象なので、その際にどれほどの譲渡所得税になるのかを見ていきましょう。

今回は鉄筋コンクリート造りのマンションで、購入したときの金額が3,000万円だった場合とします。それではまず減価償却から行ってみましょう。

減価売却:3,000万×0.9×0.015×10=4,050,000円
建物の所得額は405万円となりました。次は譲渡所得額を割り出します。今回の販売額は7,000万円とし、売却活動にかかった費用は200万円だったとしましょう。
譲渡所得額:7,000万-(4,050,000+200万)=63,950,000円
譲渡所得額は6,395万円となりましたが、ここで3,000万円特別控除を適用すると3,395万円となります。
それではこの所得額に税率をかけていきましょう。
譲渡所得税:3,395万円×0.1=3,395,000円
復興特別所得税:(3,395万円×0.1)×0.021=71,295円
住民税:3,395万円×0.04=1,358,000円
計 4,824,295円

所有期間が10年を超える場合の譲渡所得にかかる税額合計は482万4,295円となりました。

先に取り上げた所有5年超えに比べると、79,746円も安い税額になっています。

【Q&A】マンション売却の減価償却や税金

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マンション売却時の税金や計算方法、減価償却をする方法などを見てきましたが、売却時の税金に絡んでまだ分からないことがあると感じている人も多いのではないでしょうか?

そこで、マンション売却時に多くの人が感じる疑問点を取り上げて、一つずつ解決していきます。

マンションの取得費が不明ならどうする?

マンション購入からかなりの年月が経っていると、取得費が不明ということが起こりえます。そういった場合は、一番計算しやすくて分かりやすい方法でもある、売買契約書に記載されている消費税から逆算する方法を用います。

もし土地と建物代が一緒に記載されている場合は、消費税額を購入当時の消費税率で割ることができます。

記載消費税額(例:150万)÷ 消費税率(例:0.08)= 建物購入金額(例:18,750,000円)
万が一売買契約書に消費税の記載がない場合は、マンションを購入した際の固定資産税納税書から導き出せます。しかし、この方法は計算がやや複雑なので、税理士や信用のある不動産会社などプロの力を借りる必要があります。
また、すべての書類がなく所得費が分からない場合は、奥の手として概算取得費を用いましょう。こちらは、不動産を売却した金額に5%をかけることで求められます。ただし便利な算出方法ではありますが、本来の購入金額を上回る取得費になるケースが多いので、最終手段にするようにしましょう。

事業用のマンション売却は減価償却が変わる?

賃貸として活用している事業用マンションは、減価償却の計算式として定率法を選ぶことができます。定率法とは、取得費から減価償却費の総額を差し引いた未償却残高に、一定の割合で償却率をかけていく方法です。そのため初年度は大きくなりがちですが、年々緩やかに金額が下降していきます。

その計算式は以下の通りです。

前年末時点の未償却残高×償却率=減価償却費
定率法では減価償却する際の償却率も変わってきます。以下は主な構造においての耐用年数別償却率です。
建物の構造 耐用年数 償却率
木骨モルタル法 30年 0.067
木造 33年 0.061
厚さ3mm以下の鉄骨材 28年 0.071
厚さ3mm以上4mm以下の鉄骨材 40年 0.050
厚さ4mm以上の鉄骨材 51年 0.039
鉄筋コンクリート 70年 0.020

定率法とは別に定額法という計算式もあります。この方式は、マイホームマンションを売却するときによく用いられるものですが、事業用マンションで定額法を使う場合は、マイホームとは別に以下の償却率になります。

建物の構造 耐用年数 償却率
木骨モルタル法 20年 0.050
木造 22年 0.046
厚さ3mm以下の鉄骨材 19年 0.053
厚さ3mm以上4mm以下の鉄骨材 27年 0.038
厚さ4mm以上の鉄骨材 34年 0.030
鉄筋コンクリート 47年 0.022

事業用マンションを売却する際には、この償却率をおさえて減価償却するようにしましょう。

税金や減価償却の相談先はどこがよい?

マンション売却に関連する税の支払いや計算は個人では限界があることも多いので、いざというときに頼れる相談先があると安心です。

POINT! 国が提供している税金に関しての相談窓口を利用しよう!

国税庁では電話相談センターを用意し、税金で困ったときの備えがされています。電話だけでなく、ホームページで調べられるようにもなっているほか、各管轄地域の税務署に相談することもできます。

最寄りの税務署は、国税庁ホームページから住所を入力して調べられるので、困ったときには活用してみましょう。また、税金に関する知識をインプットすることや手続きが面倒という人は、税理士に任せてしまうということもできます。

税理士に依頼する際は有料になってしまいますが、依頼前に無料相談会を利用して対面で話を聞くという方法もおすすめです。

まとめ

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マンション売却のときに頭を抱えてしまう税金の支払いですが、減価償却をする方法や支払うべき税金の種類、税の軽減措置について知っておくと、いざ税額を計算するとなったときにスムーズに手続きを終えられます。

減価償却の際は、自分の売却するマンションに合った償却率を調べ、譲渡所得額を軽減する3,000万円控除や所有年数10年超え時の軽減税率を活用して、手元に最大限の利益を残せるようにしましょう。

支払うべき税金がある場合には、きちんと収めることで新たなマイホーム生活をスッキリとした状態で迎えられるものです。ぜひこの記事で取り上げた情報を活用して、ストレスなく税金の支払いを行いましょう。

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