マンション売却はその取引額の大きさから、さまざまな手順や手続きを踏む必要があり、少しややこしいと感じてしまいますよね。複雑なマンション売却をスムーズに行うには、どんな書類を事前に準備し、揃えておかなければいけないのか気になる方も多いと思います。
実際に取引を進める際に、急に次までに用意しておく資料を提示されて困ってしまったというようなことを避けるためにも、必要書類が一体どのようなものなのか、またどこで入手できるのかなども確認しておくことが大切です。
本記事では、マンション売却を進めていくにあたって必要な書類を各ステップごとに順を追ってご紹介していきます。マンションの売却活動をしていく間に、何を用意しておくのかわからなくなったときの手引き書のようにして参考にしていただければ幸いです。
マンション売却から確定申告をするまでの流れ
必要書類を見ていく前に、まずはマンションを売却し、その収支状況を確定申告するまでの一連の流れを知識として持っておきましょう。マンション売却の流れを簡単にご紹介します。
- 不動産会社に査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売却活動をおこなう
- 購入希望者と内覧、価格交渉などをおこなう
- 売買契約を結ぶ
- 決済・引き渡し
- 確定申告をする
マンション売却の流れについてより詳しく知りたい方にはこちらの記事もおすすめです。
マンション売却をするために査定を不動産会社に依頼するなら、複数の不動産会社に依頼をして査定価格を比較しましょう。複数の不動産会社に足を運んで依頼するのは、時間がかかります。そこでおすすめなのが、一括査定サイトの利用です。スマホやパソコンでいつでもどこでも利用ができるので是非利用してみて下さい。
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マンション売却で必要な書類まとめ
マンション売却のそれぞれの場面における必要資料を早見表としてまとめました。
| 必要なタイミング | 必ず提示する書類 | 合ったほうがよい 又は必要な場合がある書類 |
| 媒介契約時 | ・登記事項証明書 ・重要事項説明書 ・購入時の売買契約書 ・住宅ローン償還表 ・固定資産税納税通知書 |
・マンションのチラシなどの広告 |
| 引渡しまで | ・本人確認書類・実印 ・住民票 ・権利証 |
・ローン残高証明書 ・マンションのルールに関する資料 ・建物の安全性を示す資料 ・預金通帳 |
| 抵当権抹消登記を 自分でおこなう場合 |
・登記済証or登記識別情報通知書 ・抵当権解除証書 ・金融機関の委任状、登記事項証明書 ・申請書 |
・戸籍謄本、住民票 |
| 確定申告時 | ・確定申告書 （B様式、第三表、譲渡所得内訳書） ・購入時と売却時双方の売買契約書 ・売買代金の領収書、受領書 ・購入時と売却時双方の固定資産税の清算書 ・購入時と売却時双方の仲介手数料の領収書 ・戸籍附票 ・全部事項証明書 ・マイナンバー通知書と身分証明書 又はマイナンバーカード |
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| 相続時の特例を受ける場合 | ・相続税の計算明細書 | – |
| 代理人による売却 | ・代理権委任状 ・本人と代理人の印鑑証明書 ・本人と代理人の本人確認書類 |
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| 成年後見人による売却 | ・売買契約書の写し ・登記簿 ・査定書など売却価格の妥当性がわかるもの ・親族等の同意書 |
（成年後見人の申立時） ・後見開始申立書 ・申立付票 ・後見人等候補者身上書 ・親族関係図 ・本人の財産目録、収支予定表、 健康診断書 ・本人、候補者の戸籍謄本 ・成年後見の登記が まだされていないことの証明書 |
| 法人による売却 | ・登記済権利証 ・法人の印鑑証明書 ・登記事項証明書 ・固定資産税納税通知書 |
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それぞれの場面や必要な資料についてより詳しく見ていきましょう。
マンション売却の媒介契約の必要書類
まずマンション売却で書類の提出が求められるのは、不動産会社と媒介契約を結ぶタイミングです。媒介契約には3種類ありますが、必要書類は概ね変わりません。
業者によっては他の資料の提示を求められる可能性もありますが、媒介契約書を結ぶ際に必要な主な書類は以下の通りです。
- 登記事項証明書
- 重要事項説明書
- 売買契約書
- 住宅ローン償還表
- マンションのチラシ
- 固定資産税納税通知書
売却するマンションの登記事項証明書
登記事項証明書（登記簿謄本）は不動産の登記情報が記載された公的書類で、管轄の法務局で取得することができます。取得費用は窓口で600円、郵送・オンラインで500円、オンライン請求で窓口受け取りだと480円かかります。
郵送でも申請することができますが窓口での受け取りよりも時間がかかるため注意が必要です。
取得の申請の際にはその不動産の地番と家屋番号が必要になります。分からない場合には法務局に問い合わせたり、売買契約書や権利証、固定資産税の課税明細書を確認するなどして事前に確認しておきましょう。
マンションを購入したときの重要事項説明書
売却するマンションを購入した際に発行された重要事項説明書も不動産会社に提出しなければなりません。重要事項説明書には、権利関係や法令上の取り決め・インフラ整備などの特記事項や注意事項について記載されています。
重要事項説明書は売買契約書を結ぶ前の対面での説明が義務付けられているため、売買契約書などと一緒に保管されていることが多いです。もしも紛失してしまった場合は、そのマンションを売却した不動産会社がコピーを保管していることがあるため問い合わせてみましょう。
マンションを購入したときの売買契約書
マンションを購入した際の売買契約書も重要な必要書類のひとつです。土地の所在や売買代金、権利や設備、瑕疵担保に関することや特約・違約についてなどが記載されています。
重要事項説明書と混同されることもありますが、重要事項説明書の方がより詳しく特約や違約について説明されているものと覚えておくと良いでしょう。
ローンを支払い中なら住宅ローン償還表
マンションを購入した際に組んだ住宅ローンは、引き渡し時までに一括で返済しなければなりません。それは主に売却金額から支払われます。そのため、媒介契約を結ぶ前に住宅ローンの残債を把握しておく必要があり、不動産業者から住宅ローン償還表の提示を求められることがあります。
住宅ローン償還表はローンを組んだ金融機関から定期的に送付されてくることがほとんどです。最新の情報を提出したい場合や、紛失してしまった場合には金融機関に問い合わせて送付してもらいましょう。
不動産業者と売主とで相談しながら、住宅ローンの残債も参考にして売却価格を検討していきます。
売却するマンションのチラシ
マンションを購入した時のパンフレットやチラシなどの広告も重要な参考資料になります。必ず提出が求められるわけではありませんが、不動産業者に渡すことで既存の募集図面や構図を参考にすることができ、購入希望者を探すためにチラシなどの広告を作成する作業がよりスムーズにおこなわれます。
購入した際に処分してしまったと言う人も多いかと思いますが、マンションの施工会社や管理会社などで保管されていた場合、有料で再発行してもらえることもあります。再発行を申請するかどうかは不動産会社の担当者と話し合って判断しましょう。
税金計算のため固定資産税納税通知書
固定資産税の納付書と共に毎年1度送られてくる納税通知書も大切な資料です。不動産の価値をはかるためや、買主が負担する固定資産税を把握しておくために使用されます。
毎年所有者の自宅に送られてきますが、もしも紛失してしまった場合には役所で固定資産税評価証明書を発行してもらい、その代わりとして提出しましょう。
売却したマンションの引き渡しまでの必要書類
次に書類の提出が必要になるのは、売買契約を結び、マンションを新しい持ち主に引き渡すタイミングです。引き渡しまでの必要書類は以下の通りです。
- 本人確認書類・実印、住民票
- 権利証
- ローン残高証明書
- マンションのルールに関する資料
- 建物の安全性を示す資料
- 預金通帳
本人確認のための書類と判子
引き渡し時に限らず、不動産売却で何か契約書を交わすようなときには、本人確認書類や実印を持っておくことをおすすめします。
売買契約を結ぶ際、本人確認書類として以下のものを用意しておくと安心です。
- 運転免許証やパスポート
- 住民票（原則発行後3ヶ月以内のもの）
- 実印
- 印鑑証明書（原則発行後3ヶ月以内のもの）
住民票は登記住所と現住所が異なる場合必要になる資料です。住民票や印鑑証明は役所の窓口か、マイナンバーカードがあればコンビニでも受け取ることができます。
登記済権利証（権利証）または登記識別情報
不動産の所有者が売主であることを証明するため、権利証を持参しましょう。権利証は不動産の購入時に法務局から発行されています。
もしも紛失してしまった場合、司法書士に作成を依頼したり法務局に赴いて手続きをする必要があるなど、時間や手間、そして費用がかかることがあるため、なるべく早めにきちんと保管されているか確認しましょう。
ローンが残っていた人は抵当権抹消書類
住宅ローンを組むと、その金融機関に抵当権という不動産を担保にする権利が与えられます。ローンを返済し終えたら抵当権を削除する登記（抵当権抹消登記）をおこなわなければなりません。
一般的には、買主がおこなう所有権移転登記の手続きと共に、引き渡しの際に司法書士に依頼しておこないます。委託して登記手続きをするなら、ローンの残高がわかるローン残高証明書か返済予定表を持参しましょう。
仮に自分で登記手続きをおこなう場合には以下のような書類が必要です。なかには用意まで時間がかかるものもあるので、売買契約が成立した段階で準備しておくと良いでしょう。
- 登記済証または登記識別情報
- 抵当権解除証書
- 金融機関の委任状・登記事項証明書
- 申請書
- 戸籍謄本・住民票（抵当権設定時と住所や名前が変わっている場合）
マンションのルールに関する書類
マンションには他の住民が共同して住んでいるため、ルールや規約、維持管理費などについて書かれた管理規約・維持費規約も重要な資料です。提出する義務がある資料というわけではありませんが、管理体制やルールを知っておくことは、買主にとって大きな安心材料のひとつです。
もしも紛失してしまった場合には、マンションの管理会社に再発行を依頼しましょう。
建物の安全性を示す資料
耐震診断報告書や、地盤調査報告書など、売却するマンションの築年数によっては、新耐震基準を満たしているかどうかの証明として建物の安全性を示す資料の提出を求められることがあります。
お金の振り込み先の確認で預金通帳
引き渡し時には、買主と売主との間でお金のやり取りもおこなわれます。価格が大きいことが多いので、現金で支払うことは少なく、実際には振り込みでの入金が一般的です。そのため、振込先の確認用に預金通帳を持参しておくとスムーズです。
通帳以外にも、金融機関名や支店名・口座種別・口座番号がわかれば、キャッシュカードなどでも構いません。
マンション売却後の確定申告の必要書類
マンションを売却した翌年の2月16日から3月15日の期間で確定申告をおこないます。それによって支払う税額が決まるため、大変重要な手続きです。申請の期間が決まっているため、必要書類の不備があると焦った申告になってしまい、ミスも起こりやすくなります。
確定申告に必要な書類は以下の通りです。
- 確定申告書
- 利益計算のための資料
- 戸籍の附票
- 全部事項証明書
- マイナンバー通知カードと身分証明書、マイナンバーカード
確定申告を記入する3種類の書類
確定申告書B様式、確定申告書第三表、譲渡所得の内訳書の3種類の申告書が必要になります。税務署で受け取ることも可能ですが、国税庁のホームページからもダウンロードが可能で、e-taxでの申請であればフォーマットに沿って申請していくので不要です。
確定申告書B様式と確定申告書第三表は、土地や建物を売った場合の申告に使用する用紙です。譲渡所得の内訳書には、売買に関する諸情報を記載し、譲渡所得の計算用として使用します。
マンション売却の利益を計算するための書類一覧
マンション売却の利益（譲渡所得）を計算するには、実際の売買金額の他にも、そのマンションを購入した時にかかった費用（取得費）や売却にあたりかかった費用（譲渡費用）を求める必要があります。
取得費の計算に必要な資料
- 購入した時の売買契約書
- 売買代金の領収書
- 固定資産税等の清算書
- 購入時の仲介手数料の領収書
譲渡所得・譲渡費用の計算に必要な資料
- 売買契約書
- 売買代金の受領書
- 固定資産税等の清算書
- 仲介手数料等の領収書
マンションの売却後に発行した戸籍の附票
戸籍の附票とは、本籍地で戸籍の原本と保管する資料で、その戸籍が作られてから現在または除籍されるまでの住所の移り変わりが記録されている書類です。
発行は必ず本籍地でおこなう必要があります。窓口だけでなく、コンビニでの交付もできます。必要事項を記載し、切手を貼った返信用封筒・手数料300円分の定額小為替を同封して送ると、郵送で請求することも可能です。
建物や土地の全部事項証明書
売却したマンションの全部事項証明書は法務局で取得できます。窓口の他にも、郵送やオンライン交付請求もおこなわれています。
全部事項証明書とは、登記簿に記載されているすべての内容を表示した証明書のことで、誰でも申請して交付を受けることが可能です。所有権が移転したことや、抵当権の設定や抹消がおこなわれたことなども証明されます。
確定申告をする人のマイナンバー
マイナンバー制度が導入されてから、確定申告にはマイナンバーの証明が必須事項となりました。通知カードと運転免許証などの身分証明書を提示することでマイナンバーカードの代わりとなりますが、e-taxなどが使えることも考えると、マイナンバーカードを持っていたほうが便利です。
マイナンバーカードを発行するには数か月程度時間を要することもあるため、e-taxを使用したい場合など発行を考えているなら早めに申請しておくことをおすすめします。
マンションの売却方法によっては追加で必要になる書類
一般的なマンション売却で必要な資料については上記で触れましたが、続いては少し特殊な売却で必要になる資料を見ていきましょう。
マンションの売却で取得費の特例を受ける場合
相続でマンションを受け継いだ場合、それにかかる相続税をマンションの取得費として計上できるという特例があります。相続から3年以内の売却であれば適用され、取得費が増えることで譲渡所得が減り、それにかかる税金が少なくなるという非常にありがたい特例です。
このような特例を受けるためには、確定申告の際に相続税の計算明細書が追加で必要になります。計算明細書は税務署や国税庁のホームページでダウンロードすることができます。
代理人がマンション売却をする場合
時間や距離、複雑な取引となるようなマンションであるなどの理由で自分で売却することができない場合、代理人を立てておこなうことも可能です。親族や弁護士・司法書士などが代理人としてマンション売却に臨むことがあります。
その場合、以下のような資料が追加で必要になります。
- 代理権委任状（本人の自署・捺印）
- 本人と代理人の印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）
- 本人と代理人の本人確認書類
委任状の作成は不動産売却の仲介を依頼した不動産業者が担います。
成年後見人がマンション売却をする場合
マンションの所有者が精神的な障害や認知症などによって判断能力が低下した場合に成年後見制度を利用することで所有者の権利を守ることができます。代理人による売却では本人による自署・捺印が必要になりますが、成年後見制度ではその子などが代わって売却手続きをおこなうことができるようになります。
成年後見人になるには、家庭裁判所に申し立てる必要があります。状況によって異なりますが、成年後見人として認められるための必要書類は以下の通りです。
- 後見開始申立書
- 申立付票
- 後見人等候補者身上書
- 親族関係図
- 本人の財産目録
- 本人の収支予定表
- 本人の健康診断書
- 本人・後見人等候補者の戸籍謄本
- 成年後見の登記がされていないことの証明書
このように数多くの書類を用意する必要があるだけでなく、2ヶ月程度の期間と、費用も数千～数万円を要するため、慎重に進めましょう。
また、成年後見人による売却には、状況によって売却時にも売却許可の申し立てをする場合があり、新たに書類を用意しなければなりません。
- 売買契約書の写し
- 登記簿
- 売却不動産の査定書など売却価格の妥当性がわかるもの
- 親族等の同意書
法人がマンション売却をする場合
個人が事業を目的としないマンション売却をおこなう場合と、法人がマンションを売却する場合とでは必要書類にも違いが現れます。
法人がマンションを売却するときの必要書類は次の通りです。
- 登記済権利証
- 法人の印鑑証明書
- 登記事項証明書（3ヶ月以内のもの）
- 固定資産税納税通知書
法人での売却では、法人名義の印鑑証明書が必要であったり、個人売却で本人確認のために必要だった住民票の代わりに法人の登記事項証明書を提出する必要があるなどの違いがあります。
まとめ
マンション売却を進めていくにあたって、さまざまな諸手続きが必要となり、その手続きそれぞれで必要な書類が異なっていることがわかりました。必要書類の多さも、不動産売却が難しいと思われてしまう理由のひとつでしょう。
以上にまとめたような資料には、順番やタイミングを前後して提示を求められることもあります。例えば、買主に提示する耐震診断報告書を、査定時や媒介契約を結ぶ際に不動産会社に提出を求められる場合などがそれに当たります。
段階ごとに必要書類を集めていくのではなく、自分で用意できるものや既に所有しているはずのものはすぐに提出できるよう管理しておくとよりスムーズです。
売却を終えたらマンション売却が終わるというわけではありません。確定申告をおこなって、納税が済むまでは気を抜かず、事前に必要資料の把握や準備を怠らないようにしましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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