マンション売却の基礎知識から各ニーズに合わせた情報まで徹底解説!

マンション売却

マンションを売却しようとする人の多くが悩みや不安を抱えています。人生の中で何度もあることではなく、いったい何から始めたらよいのかわからず困っていませんか?

一口にマンション売却といっても、方法はいくつもあり手順は大きく異なります。知識ゼロで挑むと何百万円も損をする可能性があるのでしっかりと準備をしておきたいです。

そこで本記事では、ケース別のマンションの売却方法や、少しでも高く売却する方法について解説します。手順を踏めば、いつまでも購入希望者が現れず値下げを続けるということも避けられるでしょう。満足できるマンション売却のため、悩みや不安を解消する参考にしてみてください。

マンションを売却する方法

マンションの売却は、不動産会社に仲介を依頼するのが主な方法です。どのような流れで売却を進めるのかや、必要書類について解説していきます。また、仲介以外の売却方法についても解説するので、どの方法が向いているのか検討してみてください。

仲介でのマンション売却の流れ

仲介でのマンション売却とは、不動産会社に購入希望者を探してもらい、内覧や交渉を経て引き渡す方法です。仲介を依頼する不動産会社を探し、引き渡すまでの流れは以下のようになります。

  1. 資金計画を立てるためローンの残債を確認
  2. 売却するマンションの相場を調べる
  3. 厳選した不動産会社に仲介を依頼する
  4. 媒介契約を不動産会社と結ぶ
  5. マンションの売却活動
  6. 見つかった買主と売買契約
  7. 抵当権の抹消や引っ越しをして引き渡せる状態にする
  8. マンションの引き渡し
  9. マンションを売却した翌年に確定申告

不動産会社を厳選するまでに2週間程度、売却活動を始めてから売買契約を結ぶまでに3ヶ月程度、売買契約から引き渡しまでに1ヶ月程度かかります。スムーズにマンション売却が進んでも5ヶ月程度はかかると思っておきましょう。

仲介でのマンション売却の流れについて、さらに詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてみてください。

早期行動でマンション売却を成功させる!売却の流れと費用を徹底解説
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マンション売却の必要書類

マンション売却には主に、売却する本人にかかわる書類、金銭の支払いに関する書類、マンションについての書類の3種類の書類が必要になります。これらの書類は、不動産会社に言われてから用意すれば大丈夫と思っていると、用意に想定外の時間がかかり売却のタイミングを逃すこともあります。

そこで、マンション売却を始める前に、媒介契約時や売買契約時、引渡し時にどんな書類が必要になるのかを把握しておきましょう。売主が個人でマンションを売却する場合、以下の書類が必要になります。

売主に関する書類 金銭の支払いに関する書類 マンションについての書類
  • 身分証明書(運転免許証・健康保険証など)
  • 実印
  • 印鑑証明証

 

  • 売却するマンションを購入したときの売買契約書
  • マンションの維持費について書かれた書類
  • 抵当権抹消の書類
  • 固定資産税納税通知書
  • 固定資産税評価証明書
  • マンションの登記事項証明書
  • 売却するマンションを購入したときの重要事項説明書
  • マンションの建築確認書・検査済書
  • マンションの建築設計図書・工事記録書
  • マンションの耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書
  • マンションの管理規約

必須ではありませんが、マンションを購入したときのチラシがあれば、不動産会社が広告を作成するときに活躍してくれます。手元に必要書類がない場合は、役所やローンを組んだ金融機関、マンションの管理会社などから取り寄せてください。

マンション売却の必要書類について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事を合わせて読んでみてください。

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仲介以外の売却方法

マンション売却は仲介以外にも、買取や賃貸にして収入を得るといった方法があります。それぞれどんな方法なのか紹介していきます。

買取

マンションの買取とは、不動産会社にマンションを直接買い取ってもらう方法です。即時買取と買取保証の2種類があり、以下のような違いがあります

項目 即時買取 買取保証
売却方法 不動産会社が買取 一度仲介で売却活動をし、売却できない場合に不動産会社が買取
売却完了までの期間 1週間~1ヶ月 3ヶ月や6ヶ月など

2種類の買取に共通するメリットデメリットは、それぞれ3つずつあります。

メリット

  • 短期間でマンションを手放せる
  • 買取だと仲介手数料がかからない
  • マンションに欠陥があっても引き取ってもらえる

デメリット

  • 不動産会社が再利用するため仲介より売却価格はが安くなる傾向にある
  • 自由に売却する価格を決められない
  • マンションの売却先は選べない

損をしてもいいから早くマンションを売却したい人には、仲介よりもおすすめの方法です。

マンションの買取について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事を合わせて読んでみてください。

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賃貸

マンションがある地域に数年後には戻って来る予定があるのなら、賃貸にして家賃収入を得るという選択肢もあります。

空室や修繕のコストはかかり、税金の優遇もなくなってしまいますが、入居者が決まれば家賃収入がありコストは経費として計上できます。将来売却することも可能なので、いきなりマンションを売却してしまう前に利益が見込めるか検討してみましょう。

マンションを賃貸にする方法は3種類あり、以下のような特徴があります。

定期借家契約 サブリース リロケーションサービス
  • 期間限定で更新がない賃貸
  • 自由に設定したタイミングで戻ってこられる
  • 不動産会社と契約し空室でも家賃収入
  • 不動産会社が間に入り、通常の賃貸より収入は減る
  • 定期借家契約とサブリースの組み合わせ
  • 管理は管理会社任せ

いずれもマンションの所有者にとっては、自分好みの条件でマンションを活用できます。しかしローンが残っている場合は返済が続くので、賃貸用住宅ローンへの切り替えも視野に入れて、賃貸にするかどうかを決めましょう。

マンションの賃貸について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事を合わせて読んでみてください。

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ケース別でみるマンションを売却する方法

上記で基本のマンション売却の流れを紹介してきました。次はマンションを売却する状況によって、どんな違いがあるのかや注意点を紹介します。下記の5つのマンション売却について詳しく見ていきましょう。

  • 自宅の住み替え
  • ローンが残っているマンションの売却
  • 賃貸に出しているマンションの売却
  • 相続したマンションの売却
  • 離婚によるマンションの売却

自宅の住み替え

自宅の住み替えのためマンションを売却する場合、手順は売り先行と買い先行の2種類があります。

売り先行は、売却活動を始めて売却価格のめどを立ててから、住み替える家の購入計画を立てる方法です。

買い先行は、住み替え先の新居探しを始めて、同時進行でマンション売却を進める方法です。

項目 売り先行 買い先行
メリット
  • 新居の資金計画が立てやすい
  • 新居の購入資金に売却額を充てられる
  • 仮住まいはいらない
  • 理想の新居をじっくりと探せる
デメリット
  • マンションが売却できないと新居の売買契約ができない
  • マンションの売却までに新居が見つからないと、仮住まいが必要
  • 自己資金で手付け金などの支払い
  • 売却できるまでダブルローンになる可能性

どちらも上記のようなメリットデメリットがあり、一概にどちらの方がよいとは言えません。マンションの売却と新居の購入で、どちらに時間をかけたいかで好きな方を選びましょう。

自宅の住み替えについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事を合わせて読んでみてください。

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ローンが残っているマンションの売却

マンションの売却はローンを完済しておくのが基本です。ローンが残ったままだと、支払いが滞ったときに住民は住居を失う可能があるので、購入希望者は現れにくいです。

しかしローンが残っていても、売却価格がローンの残債を上回っていたり、不足分を自己資金で支払えたりするなら、マンションの売却はできます。

自己資金が用意できなくても買い換えローンを利用すれば、新居のローンに残債を組み込めるので、金融機関に相談をしてみましょう。

ローンの返済が困難で滞納しているなら、任意売却を検討してください。任意売却は金融機関の合意を得てからマンションを売却する方法で、仲介での売却価格に近い金額で取引されます。

滞納を続けてなにも対策をしなければ、ローンを組んだ金融機関にマンションを差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。競売は相場より安い価格で落札されやすく、任意売却より損をしてしまうでしょう。

ローンが残っているマンションの売却について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事を合わせて読んでみてください。

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賃貸に出しているマンションの売却

売却するマンションが全て自宅とは限りません。賃貸にしているマンションを売却したいという人もいます。賃貸にしているマンションの場合、オーナーチェンジと空室にしてからの売却の2通りが考えられます。

項目 オーナーチェンジ 空室にしてからの売却
売却方法の内容 賃貸で入居者がいる状態で売却 入居者に退去してもらってから売却
メリット
  • 買主はすぐに家賃収入がある
  • 利回りの計算が簡単
  • 購入希望者の選択肢が広がる
デメリット
  • 買主は契約中の借地権に縛られる
  • 買主に制限が付くため高く売却しにくい
  • 空室にする手間と費用がかかる
  • リフォームが必須なら購入希望者が見つかりにくい

入居者から受け取っている敷金の扱いや、立ち退いてもらうときの対応には注意をしてください。特に立ち退きは、期間に余裕を持ち、立ち退き料の支払いもしないと、マンション売却を想定通りに進められなくなってしまいます。

相続したマンションの売却

相続したマンションを売却したい場合は、相続登記で名義変更をすることから始めてください。相続登記は物件や相続人の調査、書類作成など手間がかかり専門知識も必要です。専門家である司法書士などに依頼すれば、簡単にマンション売却の準備ができます。

相続したマンションを放置しておくと、固定資産税やマンションの管理費などがかかり続け、老朽化によりマンションの価値はどんどん下がってしまいます。自身で住んだり賃貸にしたりする予定がないのなら、早く売却してしまいましょう。

相続したマンションの売却について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事を合わせて読んでみてください。

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離婚によるマンションの売却

結婚してから購入したマンションは、離婚したときに扱いを間違うとトラブルの元となりやすいです。

マンションを残してしまうと、ローンの支払いでもめたり、共有名義のままで将来の売却が困難になったりします。売却してから離婚をすれば、財産分与を平等にでき離婚後に連絡をとる必要もなくなります。

離婚によるマンションの売却は、オーバーローンの場合特に注意をしてください。不足分も財産分与で平等に分ける必要があります。貯蓄を崩したり買い換えローンを使ったりして、ローンの完済をしてください。もし完済できないなら、任意売却も検討しましょう。

離婚によるマンションの売却について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事を合わせて読んでみてください。

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マンション売却に適したタイミングとは?

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マンションは売却するタイミングによって、高値が付いたりすぐに買主が見つかったりします。住居用のマンションと投資用のマンションに分けて、ベストなタイミングをそれぞれ紹介していきます。

マンション売却のベストな時期

住居用として使っていたマンションを売却するなら、以下の3つのタイミングを狙いましょう。

  • 新築マンションの価格上昇時期
  • 引っ越しシーズンの前
  • マンションの大規模修繕の後

新築マンションの価格上昇時期は、予算オーバーが起きやすいので中古マンションの需要が増えてくれます。引っ越しシーズンは毎年1~3月や7~9月です。その時期に売却が成立するよう、シーズン前のタイミングで売却活動を開始していると、短期間で売却が成立しやすいでしょう。大規模修繕は十数年に一度行われます。修繕後なら外観は綺麗になっているので、内覧に来た人の印象はよくなります。

タイミングで注意が必要なのが、社会情勢や経済・金融政策の影響、市場動向の変化です。正確に数年先を予測するのは難しく、想定外のことが起きて売却価格が大幅に下がることもあり得ます。希望的観測で先延ばしをするより、現状で判断してしまいましょう。

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投資用マンションを売却するタイミング

投資用マンションを売却するタイミングは、住居用のマンション売却と少し違ってきます。

  • 入居者がいるとき
  • 所有期間が5年を超えてから
  • マンションの大規模修繕前
  • マンションが築20年前
  • 空室率が上がった時

入居者がいるならオーナーチェンジでの売却が可能です。すぐに家賃収入が見込めるので、高く売却できる可能性が高くなります。

所有期間が5年を超えると、売却で利益がでたときにかかる税率が約半分になります。所有期間が5年間近なら、少し待ってから売却しましょう。

大規模修繕前なら、実際の修繕で不足額の追加徴収や修繕後の積立金の支払いアップなどを避けられます。

築20年前がタイミングの理由は、20年超えだと排水設備などの交換で費用が必要になってくるからです。修繕後では修繕費用を売却価格に上乗せすると、売却しにくくなるのでおすすめしません。

空室率の上昇は運用利回りの低下に直結します。空室対策でリフォームなどに費用をかけても、回収できる保証はありません。売却してしまい、次の投資物件に資金を回した方がチャンスはあります。

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マンションを売却する際の査定と価格の決め方

マンションの売却を、自身の希望価格で進めようと考えてはいませんか?マンションに定価はありませんが相場はあります。相場から極端にズレた価格だと、大損をするかいつまでも買主が見つかりません。そこで売却するマンションの価格の決め方について紹介していきます。

査定依頼は一括査定サイトを利用

手軽に売却するマンションの相場を調べたいなら、Webから申し込みができる一括査定を使うのがおすすめです。一度の申し込みで複数社に査定依頼を無料で出すことができ、結果を比較することで最新の相場を簡単に把握できます。査定結果は不動産会社によって100万円以上違うこともあるので、比較するのが重要です。一括査定のサイトは何十種類も存在するため、特徴や使い勝手を考えて利用してきましょう。

査定は、マンションの立地などの情報だけで結果がわかる机上査定と、実際に担当がマンションを見に来る訪問査定の2種類があります。机上査定ではマンションの傷み具合などまでは反映されません。概算価格を知りたいだけなら机上査定、より正確な価格を知りたいなら訪問査定を利用しましょう。しかし、具体的にマンションの売却を進める場合は、訪問査定を必ず受けなければなりません。

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

■すまいステップはこんな人におすすめ
  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
  • 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
  • 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい

こちらの記事でマンション売却に使える不動産一括査定サイトを紹介していますので、参考にしてください。

マンション査定マニュアル|査定の基本やおすすめサイト9選を紹介!
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査定で見られるポイント

マンションの査定は以下の9つのポイントをチェックされます。

  • マンションの立地
  • マンションの部屋がある階数と方角
  • 間取りと部屋の広さ
  • マンションの築年数
  • マンションの設備(浴室乾燥機や床暖房など)
  • マンションの外観と共有部分の管理状態
  • マンション周辺での自然災害
  • 直近の景気
  • 査定を受けたときの競合の状況

基本的にどのポイントも、自身でどうにかできるものではありません。過度に室内が汚れていなければ、掃除の有無で査定に影響はありません。気軽に査定を受けて結果を把握しておきましょう。

査定で見られるポイントについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事を合わせて読んでみてください。

マンション査定に掃除は必要?査定額が決まるポイントを徹底解説
マンションの査定依頼をしたけど忙しくて掃除どころじゃない、査定でチェックされるポイントは清掃具合で左右するのだろうか、とお悩みではありませんか?本記事では、マンション査定時に掃除は必要なのか、また査定額を決める要因が何であるかを解説します。

自分でも相場を把握しておこう

一括査定を受けなくても、マンションの相場を把握する方法はあります。

土地部分の価値を知りたいのなら、公的な価格指標となる公示地価、基準地価、路線価が参考になります。国や都道府県、国税庁がそれぞれ、毎年土地を評価して発表しています。

実際に売買が成立した価格は、土地総合情報システムとレインズ・マーケット・インフォメーションで調べることが可能です。

土地総合情報システムは国土交通省が運営しています。指定した地域にあるマンションの取引総額や間取り、築年数などが過去15年分わかります。

レインズ・マーケット・インフォメーションは、国土交通大臣指定の不動産流通機構によって運営されています。指定地域の直近1年で売買が成立したマンションの、単価(万円/㎡)や専有面積、成約時期などがわかります。

不動産のポータルサイトに掲載されている価格は、実際に成約する価格とは限りません。いずれの価格も参考程度にして、査定結果の妥当性を考えてください。

マンションの価格相場について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事を合わせて読んでみてください。

【徹底解説】マンション売却の相場の調べ方や高く売却する方法!
マンションを売却する際は、まずは相場を分析することが大切です。相場から離れた売買価格を設定すると、思うように売却できずに売却に余計な手間や時間がかかる可能性があります。今回は、マンション売却における具体的な相場の調べ方や、マンションを高く売る方法を解説します。

査定後の不動産会社の選び方

査定結果がでたら、マンション売却の仲介を依頼する不動産会社を選びましょう。適当に選んでいたら、余計な費用や時間がかかってしまいます。マンション売却に適した不動産会社を選ぶ主なポイントは以下の3つです。

  • 中古マンションの売却実績がある
  • 相場と乖離した査定結果の不動産会社は避ける
  • 納得ができる説明をしてくれて信頼できるか

実績があれば、売却ノウハウが蓄積されていてすでに顧客を抱えている場合があり、短期でのマンション売却も期待できます。

査定結果が相場とかけ離れていれば、客寄せのために高額査定をしている疑いがあります。高額だと買主も見つかりにくいので、結局は値下げする羽目になるでしょう。

不動産会社の担当が、査定の結果や売却の戦略を明確に説明できないと、任せてよいのか不安になってしまいます。また、こちらの要望や不安を真摯に聞いてくれないような営業担当だと、満足のいく売却にはならないでしょう。話してみて信頼できる担当がいる不動産会社を選んでください。

査定後の不動産会社の選び方について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事を合わせて読んでみてください。

後悔しない不動産売却の業者選び!選び方のポイントや注意点を徹底解説
不動産売却では、どの業者に売却を依頼するかが重要です。依頼する業者次第で、売却期間や成約価格が違ってくることも少なくありません。どのような業者がよいのか、選び方のポイントや注意点などを知り、不動産の高額売却を成功させましょう。

売却を依頼する会社を選んだら媒介契約を結ぶ

不動産会社にマンション売却の仲介を依頼するときに結ぶ契約を、媒介契約といいます。媒介契約は3種類あり、それぞれメリットデメリットがあります。

項目 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
メリット
  • 複数の不動産会社と仲介の契約ができる
  • 契約後に個人間取引ができ仲介手数料が不要
  • 窓口が一つでスムーズに売却を進められる
  • 定期的に売却活動の報告がある
  • 自身でも買主を探せる
  • 売却活動の報告の頻度が最も高い
  • 売却活動に力を入れてもらいやすい
デメリット
  • 売却活動の報告義務がない
  • 他社で成約する可能性があり売却の積極性に欠ける
  • 売却ができるかは担当の力量に左右されやすい
  • 囲い込みで売却を逃す恐れ
  • 自身で買主を見つけても不動産会社を介さないと売れない
  • 担当の力量がないと希望より安い価格での売却
おすすめの人
  • 人気エリアにあるマンションを売却したい人
  • マンション売却を近所に知られたくない人
  • 媒介契約の種類に迷っている人
  • 需要が少ないマンションを売却したい人
  • マンション売却を急いでいる人
  • 信頼できる不動産会社を見つけられた人

不動産会社の担当に言われるがまま媒介契約を結ぶと、思い通りのマンション売却ができないかもしれません。それぞれのメリットデメリットに納得をして、媒介契約を結んでください。

媒介契約について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事を合わせて読んでみてください。

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売り出し価格の決め方

不動産会社と媒介契約を結んだら、査定価格を元に売り出し価格を決めていきます。誰しも高額で売却したいと思いますが、現実は理想通りに進みません。担当と話し合い希望価格と最低価格の2つを決めましょう。

希望価格は、相場を参考にした売却する上限値です。売却活動を始めて最初に広告に出す価格で、相場より高すぎる設定だと物件を探している人に見向きもされないでしょう。

最低価格は、値引き交渉で妥協できる下限値です。ローンの支払いや買い換えのための資金など、自身の売却事情を踏まえて設定してください。物件を探している人はできるだけ安く購入したいと思っているので、希望価格だけでなく最低価格も必要になります。

値下げのタイミング

マンションの売却活動を始めて、いつまでも購入希望者が現れないと値下げする必要があります。しかし適当なタイミングで値下げをしてしまうと、高額で売却するチャンスを逃す可能性があるので、戦略が必要です。値下げするタイミングのポイントは以下の3つがあります。

  • スケジュール立てて定期的な値下げ
  • 競合の売り出し状況
  • マンションの築年数

一般的な売却活動期間は3ヶ月程度といわれています。この期間で買主を見つけたいなら、1ヶ月の区切りで値下げをしましょう。短期間で値下げをしてもタイミングの判断が困難なので、期間を区切ることが大事です。

競合が多いなら値崩れに巻き込まれるのを避けるため、すぐに値下げするのは避けてください。当初の想定より売却期間を長く見積もり、値下げのスケジュールを立てます。

マンションの築年数が10年や20年などの節目間近なら、値下げのタイミングを早めてください。例えば築9年と築10年では、物件の検索条件によって表示されるかどうかが変わってきます。

内覧で値下げ交渉を持ちかけられても、まだ購入希望者が現れる可能性があったり最低価格より安くなったりするなら、応じる必要はないでしょう。

マンション売却で発生する費用と税金はいくら?

マンションは売却できた価格が、そのまま手元に残るわけではありません。不動産会社などに払う費用や、国に払う税金を差し引いた額が利益となります。ここではマンション売却で発生する費用や税金、節税する方法を紹介していきます。適切な対策をして最大限手元に残せるようにしましょう。

マンション売却で発生する費用

マンションを仲介で売却をすると、以下の3つの費用が発生します。

費用の種類 支払う理由 金額の相場
仲介手数料 不動産会社への仲介の報酬 (売却価格×3%+60,000円)+消費税
登記手数料 登記変更をするため 個人で手続き1,000円~で専門家に依頼(10,000~30,000円)
印紙代 作成した契約書に印紙を貼る必要があるため 売却価格で変動(500~30,000円程度)

仲介手数料はマンション売却で高額になりやすい費用で、上限は決まっていますが値引きの交渉は可能です。登記手数料は少しでも節約したいなら自身で行いましょう。印紙代は国が決めていて、売却価格が高額になるほど上がっていきます。

上記の3つ以外にも、売却予定のマンションに住んでいるなら引っ越し代、ローンが残っているなら一括繰上返済手数料が発生します。数百円ですが印鑑証明や住民票などの発行でも費用がかかることは忘れないでください。

費用を把握しておけば、マンションの買い換えなどの資金計画を正確に立てやすくなるでしょう。

マンション売却で発生する税金

新しいマンションの所有者には、贈与税や固定資産税が発生します。贈与税は基礎控除が110万円あり、基礎控除を超える財産の贈与で支払う必要があります。低額で贈与をしても、相場との差額で課税されるので注意してください。

基礎控除後の課税価格 税率
200万円以下 10%
400万円以下 15%
600万円以下 20%
1,000万円以下 30%
1,500万円以下 40%
3,000万円以下 45%
4,500万円以下 50%
4,500万円超 55%

参考:「国税庁 No.4408 贈与税の計算と税率(暦年課税)

固定資産税は、毎年支払っていた額から引き渡し日を基準に、日割り計算をして相手に支払ってもらうことができます。事前に買主と交渉をして売却価格に加味しておきましょう。

マンション売却の費用と税金について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事を合わせて読んでみてください。

不動産売却時にかかる税金について解説!負担を抑える方法も紹介します
不動産を売却すると、譲渡所得に対して税金がかかるだけでなく、契約書の締結時に収入印紙が必要になったり、登記に係る登録免許税が発生したりします。ここでは、スムーズに不動産を手放せるよう、税額の計算方法や税負担を軽減する方法について説明します。

マンション売却で利益が発生した場合に支払う税金

マンション売却をして利益が発生したら、譲渡所得税を支払わなければなりません。譲渡所得税は所得税(復興特別所得税を含む)と住民税からなっており、税率はマンションの所有期間で変わります。

所有期間 所得税 住民税
5年未満(短期譲渡所得) 30.63% 9%
5年を超える(長期譲渡所得) 15.315% 5%

利益があるかは、売却するマンションの取得費や売却にかかった費用を差し引いて計算します。

譲渡所得の求め方は以下の通りです。

譲渡所得=売却価格-(取得費+売却にかかる費用)
また、譲渡所得税の求め方は以下の通りです。
譲渡所得税={売却価格-(取得費+売却にかかる費用)-特別控除}×税率
売却価格から取得費などを引いた額が0円以下なら、所得税や住民税の支払いはありません。高額でマンションを売却するのも大事ですが、費用を正確に見積もるのもお金を残すために重要です。

マンション売却で利益が発生した場合に支払う税金について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事を合わせて読んでみてください。

マンション売却で所得税はいくらかかる?税金の種類・節税方法も紹介
「マンションの売却を検討しているけれども、どれぐらい税金がかかるのか」と気になっていませんか。そこでこのページでは、マンション売却で発生する税金の種類や譲渡所得税の計算シミュレーション、節税できる方法などを取り上げましょう。

利益が出たら確定申告をしよう

確定申告とは、前年1月1日から12月31日までに得た収入と、それに要した経費などを計算して課税所得を算出し、その金額に応じた所得税額を申告する作業です。マンション売却で利益がでたら、確定申告が必須となります。もし申告をしなければ税務署から問い合わせがあり、無申告加算税や延滞税も支払うことになります。

確定申告の時期は、毎年2月16日~3月15日の1ヶ月間を基本とし、期限の曜日によって数日前後します。下記の必要な書類を用意しておき、忘れずに申告をしてください。

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の申告書
  • 譲渡所得の内訳書
  • 購入時・売却時の売買契約書
  • マンションの購入時・売却時の売買契約書
  • 登記簿謄本
  • 仲介手数料などの領収書

確定申告はWeb上のe-taxや郵送、税務署への持ち込みで提出できます。e-taxなら24時間提出ができて、必要な数字を入力したら計算間違いもないのでおすすめです。

確定申告について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事を合わせて読んでみてください。

不動産売却で確定申告は不要?税金で損をしない基礎知識を徹底解説!
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マンションの減価償却とは?

減価償却とは、経年劣化などによる価値の低下を計上することです。マンション売却では、取得費の計算をするときに使われます。

取得費と減価償却費の求め方はそれぞれ次のようになります。

取得費=売却するマンションの購入費用-減価償却費
減価償却費=売却するマンションの購入費用×償却率×経過年数

償却率は建物の構造ごとに決まっていて、耐用年数を過ぎたマンションでは建物部分の価値はゼロ円です。

建物の構造 償却率 耐用年数
鉄骨(骨格材の肉厚が3mm以下) 0.052 19年
鉄骨(骨格材の肉厚が3mm超4mm以下) 0.037 27年
鉄骨(骨格材の肉厚が4mm超) 0.030 34年
鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造・鉄筋コンクリート(RC)造 0.022 47年

減価償却が適用されるのは建物部分だけです。土地は経年劣化がなく減価償却を考慮しないので、計算するときは注意してください。

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確定申告をすれば特例が受けられる

マンション売却では特例が複数用意されていて、適用したら課税対象となる利益を圧縮したり税率が下がったりします。マンション売却で使える主な特例は以下の3つがあります。

特例の種類 概要
3,000万円の特別控除の特例 支払う税金の計算で3,000万円まで特別控除を計上できる
10年超所有軽減税率の特例 所有期間が10年を超えていると、所得税や住民税の税率を長期譲渡所得より下げられる
特定居住用財産の買換え特例 売却価格が1億円以下で買い換えをするなら、利益に対する課税を将来に繰り延べられる

3000万円の特別控除の特例と10年超所有軽減税率の特例は併用できるので、確定申告で適用すれば、大幅な節税が可能です。

特定居住用財産の買換え特例は、節税ではなく支払いを将来に回しているだけです。3,000万円の特別控除の特例などは使えないので、どの特例を使うのが一番お得なのかを予め計算しておきましょう。

確定申告で受けられる特例について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事を合わせて読んでみてください。

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もしマンション売却で損失が出たら?

マンション売却で損失が出たら確定申告は必須ではありませんが、申告によって節税することが可能です。

損益通算という制度で、給与所得や事業所得に損失分を加味して税金を計算することができます。毎年年末調整をしているのなら、損益通算によって税金が返ってきます。損失額が大きければ、売却した年とあわせて最長4年間は損益通算ができます。少し手間かもしれませんが、損失が出ても確定申告をするようにしましょう。

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マンション売却のカギを握る内覧

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マンション売却はどんなに適切な価格にしても、内覧での対応を間違えると契約には至りません。そこで内覧のコツや内覧を増やす対策について詳しく解説をします。可能な限り対策をして、マンションを早期に売り抜きましょう。

内覧を成功させるコツ

内覧を成功させるコツは、明るさ・広さ・清潔感・対応の4つがポイントです。

明るい家は暗い家よりイメージがよくなります。窓ガラスは拭いて日の光が入りやすくし、照明が切れそうな明るいものに取り替えておきましょう。内覧当日はカーテンを全開し、全ての部屋の照明を点灯しておけば、暗いイメージは持たれにくいです。

部屋の広さを数字以上は増やせませんが、物を減らせば見た目は広く感じてもらえます。収納と整理整頓によって見た目はよくなり、引っ越しの手間削減にもなります。

清潔感は、トイレや浴室などの水回りを中心に、臭いにも気を配って確保してください。自力での掃除が難しいようなら、ハウスクリーニングに頼るのもよいでしょう。

内覧対応のポイントは、相手の要望にできるだけ答え満足度を上げることです。内覧の日程調整は相手の要望を優先し、マンションの悪い所も隠さず伝えましょう。住んでいる人だからわかる魅力をアピールできれば、成約に繋がります。

内覧件数が少ないときの対処法

売買契約が成立するまでに内覧は5~10件あるといわれています。しかしマンションの売却活動を始めても、内覧が1件もないというのは珍しいことではありません。要因は複数あるので、作成した広告から見直してみましょう。

  • 物件の写真を見栄えのよいものに変更する
  • 間取りの図を高画質のものに変更する
  • 競合と差を付けるアピールポイントの追加
  • 設定した価格が妥当か再検討(値下げも検討)
  • 売却するマンションに付加価値を付ける(家具付きやWi-Fi完備など)

広告作成は不動産会社任せにせず、要望を伝え完成したものをチェックしましょう。

もしいつまでも内覧がないのなら、不動産会社を変更することも視野にいれてください。実は適切に広告が出されていなかったり、担当の対応が悪く内覧の予定が立たなかったりしているのかもしれません。まずは担当変更をしてもらい、それでも現状が変わらなければ、不動産会社を変更しましょう。

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内覧後の返事はいつ届く?

内覧後の返事がいつ届くかは、どのような目的で内覧に来ているのかで変わります。

  • 購入の最終確認での内覧なら、当日か翌日
  • 他の物件と比較での内覧なら、3日程度

もし返事が4日以上経っても来ないなら、脈はないと割り切って次の内覧に希望をたくしましょう。不動産会社の担当には返事が届いているかもしれないので、確認はしてください。

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マンション売却を成功させるためのコツ

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マンション売却は何をもって成功というかは、人によって変わってきます。そこで早く売る方法、高く売る方法、注意点の3つに分けて、コツを紹介していきます。初めてのマンション売却でもコツを実践すれば、後悔することは減らせられます。

マンションを早く売るには?

まずはマンションを早く売る方法から見ていきましょう。相場より安くなる可能性がありますが、諸事情で現金化を急いでいるなら試してみてください。

買取を選ぶ

買取なら買主を探す手間がないので、仲介なら4ヶ月程度かかるところが1ヶ月程度になります。最短なら1週間で買い取ってもらうことも不可能ではありません。

仲介手数料はかからず費用面でお得ですが、買取価格は売却価格の6~7割程度が相場です。不動産会社が買い取ったマンションを再利用して利益を出すため、仲介での売却より安くなってしまいます。

専任媒介契約を結ぶ

仲介で早く売却したいなら、不動産会社と専任媒介契約を結びましょう。一般媒介契約と違い、契約は1社のみなので担当のモチベーションが高くなります。専任媒介契約の契約期間である3ヶ月が過ぎると、他社と契約されてしまう恐れもあるため期待が持てます。

媒介契約の種類によって仲介手数料が変わることはないので、元々複数社に仲介を依頼する予定がないのなら、専任媒介契約がおすすめです。

価格を相場より下げる

多少損をしてでも早く売りたいなら、価格を相場より下げて広告を出しましょう。誰しも相場より安い物件は魅力的に見えます。不具合など特別な事情がなければ、購入希望者にとってはメリットしかありません。

価格を相場より下げるとはいっても、ローンの支払いや買い換えの頭金を考慮した最低価格より下げるのは避けてください。手放すことだけが目的でない限り、売却後に問題が発生してしまいます。

複数社に査定を依頼し、売却力のある不動産会社を選ぶ

不動産会社の実力は、早期のマンション売却にかかせません。十分なノウハウと実績がある不動産会社の担当に仲介を依頼することが重要です。

査定を複数社に依頼すれば、査定時に各社の強みや担当の対応・人柄を見極めることができます。一括査定なら元々不動産会社が厳選されていて、査定依頼も簡単なので利用しましょう。早くマンションを売ってくれる会社に出会える確率が上がります。

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

■すまいステップはこんな人におすすめ
  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
  • 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
  • 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい

マンションを高く売るには?

マンションは高く売却できると、支払う税金が増える可能性はありますが、手元に残るお金も増えます。売却活動や不動産会社探しのちょっとしたコツで、高く売却をしましょう。

売却期間は3ヶ月以上を想定しておく

売却期間は3ヶ月程度かかると紹介してきましたが、どのマンションもその期間で売却できるとは限りません。急いで売ろうとすると無理な値下げをしてしまいます。内覧の数を増やすため値下げし、価格交渉でも値下げに応じていては、すぐに最低価格に達してしまうでしょう。

高く売却したいなら期間は最低3ヶ月という心構えで、買主をじっくりと探してください。計画的な値下げや買主の厳選ができるようになります。

相場を把握して不要な値引き交渉には応じない

購入希望者は少しでも安い価格での購入を望んでいるため、ダメ元でも価格交渉をしてきます。しかし売却をして不利益があるなら、無理をして応じる必要はありません。

相場を把握していれば、それを根拠に価格の妥当性を説明でき、不要な値引きを避けられます。また決めている最低価格があるのなら、どこまで値下げをしたらよいのかその都度迷うことがなくなります。

マンションについての重要情報を営業マンに伝える

購入希望者にとって不利益な情報を隠していると、バレたときに値下げ交渉の種とされてしまいます。そうならないために、マンションの重要情報は営業マンに全て伝えてください。

特に売主しか把握しにくい、近隣住民の情報・管理ルールの変更・共有部分の特徴は、最新の情報を共有しておきましょう。購入希望者が契約を決める決定打になるかもしれません。

魅力的な広告を作ってもらう

内覧を増やす方法でも紹介しましたが、魅力的な広告を作ることは高く売却するために必須の方法となります。

広告から得られる情報が多いほど興味を引きやすいので、室内の写真を沢山掲載してもらってください。さらに魅力が伝わるようキャッチコピーを付け、完成した広告に問題がないかを自身の目でもチェックをしましょう。

自身がマンションを購入するときに、どんな広告だったら興味を持つのかをイメージすれば、情報の漏れなく魅力的な広告になります。

信頼できる営業マンかどうかを見極める

仲介でのマンション売却は、自身が頑張るだけでは満足できる結果になりません。売却活動のメインは不動産会社の担当に任せるので、信頼できる担当を見つける必要があります。担当を見極めるポイントは下記の5つです。

  • 不動産会社自体の評判がよい
  • 話してみて自身との相性がよい
  • こちらの要望を遮らず聞いてくれる
  • 売却活動は売主の事情を優先する
  • 専門的な内容までわかりやすくアドバイスしてくれる

見極めるポイントでどれか1つでも不満があると、マンション売却が終わっても後悔が続く可能性があります。媒介契約を結んでから問題に気づいたのなら、契約期間切れまで待ち別の不動産会社に仲介を依頼しましょう。

マンションを高く売るコツについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事を合わせて読んでみてください。

中古マンションはどう売るのが正しい?高く売却するためのコツを解説
所有している中古マンションをできるだけ高く売りたいと考えていませんか。そこでこのページでは、マンションを高く売るコツだけではなく、中古マンションの売却にかかる期間や費用、売却にかかる費用を抑える方法などを取り上げましょう。

マンション売却で失敗しないための注意点

マンション売却の失敗は自身の要望を最優先したり、ちょっとした確認不足があったりして起こります。人生の中で何度も経験することではないので、知識を身につけて確認をしながらマンション売却に挑みましょう。

査定額だけで不動産会社を選ばない

いくらマンションを高く売却したくても、他社より極端に高い査定額を提示している不動産会社は要注意です。査定額が高くても実際にその額で売却できるとはいっていません。顧客を確保するためにあえて高い査定額を出し、何度も値下げ要求をしていきて他社と同様の額で売却が成立というケースがあります。

騙されないために、どのような根拠をもって高い査定額を出したのかを聞いてください。納得できる根拠があればそのまま仲介を依頼してもよいですが、そうでないなら別の不動産会社にしましょう。

高すぎる売り出し価格を設定しない

マンションの売却は、売主と買主が納得できる価格でないと成立しません。相場より極端に高い価格を付けても、最初から相手にされず内覧希望者も現れないです。

高く売却しなければならない事情があっても、価格設定は相場より1割増し程度までにしておきましょう。中古マンションでは値引き交渉が当たり前なので、1割増しでも最終的には相場での売却に落ち着きます。

不動産会社とのコミュニケーション不足がないようにする

売却活動を全て任せきりにして最低限の連絡しかしていないと、不動産会社の担当のモチベーションは落ちてしまいます。特に、人気のないマンションで買主がなかなか決まらないと、ノルマがあるとはいえ諦めが入るでしょう。

そこで、担当はマンション売却のためのパートナーという認識で、積極的にコミュニケーションをとってください。仕事とはいえ、見知らぬ他人と信頼できる知人とでは、営業の力の入れ方は変わってきます。

買主の与信の確認は大切

買主と売買契約を結んでいても、買主が住宅ローンの審査に落ちてしまうと、ローン特約が条件に入っていれば契約解除になり、手付け金の返金まで必要になります。広告を出し直し再度内覧の対応をしなければならず、引き渡しは数ヶ月先になるかもしれません。

そこで買主と売買契約を結ぶ前に、それとなく与信に問題はないか聞いておきましょう。与信が低そうなら、事前に契約解除になった後の準備を始められます。

設備の不具合に関する告知は必ずする

マンション売却では売主に契約不適合責任を課せられ、引き渡し後に設備の不具合などが起きた場合に修理を請求される恐れがあります。

契約不適合責任はどこまで負わなければならないかは、契約書の内容次第です。設備に不具合があっても、買主へ告知をして不具合を契約書記載していれば、責任は発生しません。契約の解除や損害賠償の請求をされないため、設備の不具合は可能な限り把握し、全て告知しましょう。

マンション売却で失敗しないための注意点について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事を合わせて読んでみてください。

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マンション売却Q&A

投資目的以外でマンション売却を何度も経験する人は少ないです。知識がある人にとっては基本と思えることも、不安の種となってしまいます。そこでマンション売却でよくあるちょっとした疑問を、Q&A形式で解説していきます。

Q1.マンション売却をキャンセルすることはできるのか?

マンション売却を途中でキャンセルすることはできます。しかしやり方によっては、ノーリスクというわけにはいきません。

不動産会社と媒介契約を結び買主を探している段階では、有効期間内でのキャンセルは違約金を請求される可能性があります。スムーズに契約解除をするなら、有効期間を過ぎた時に、更新をせず別の不動産会社を探しましょう。

売買契約を結んだ後のキャンセルでは、買主への手付け金の倍返しや仲介手数料の支払いが発生してしまいます。売却価格が3,000万円なら仲介手数料は100万円を超えるので、よく考えてから契約書にサインをしてください。

マンション売却のキャンセルについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事を合わせて読んでみてください。

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さまざまな事情から不動産の売買契約を白紙に戻したいと悩んでいる方は少なくありません。契約後に解除はできるのか、できたとしても違約金を払う必要があるのでは?と不安に思う方もいるでしょう。本記事では不動産売買の解除について詳しく解説します。

Q2.マンションの売却期間は平均してどのくらいかかるものか?

マンションの売却期間は、平均で3ヶ月かかると思ってください。ただし売却活動前の情報収集や売買契約後の引き渡し期間を含めると、実際は4ヶ月~6ヶ月程度を想定しておいた方がよいです。

もし売却したいマンションが需要のある物件なら、売却活動の期間は短縮されます。首都圏や大阪府などと違い需要が少ない地方のマンションでは、6ヶ月以上かかることもあります。

マンション売却にかかる期間、また、先述したマンションを早く売るコツについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事を合わせて読んでみてください。

マンション売却期間は平均でどれくらい?長期化させないコツまで解説
「マンションの買い替えを考えているので、どのくらいの期間がかかるのか知りたい」と情報を集めていませんか。そこでこのページでは、マンション売却の平均期間やマンション売却期間が左右されるもの、早く売却するコツなどを紹介します。

Q3.マンションがなかなか売れない場合どうすればいいか?

需要のないマンションは、値下げや内覧の対応をしてもなかなか売却できません。売却期間が長引けば、管理費や固定資産税などのランニングコストがかかり続けます。

相場よりも安くてよいなら、不動産会社に買取をしてもらいましょう。仲介手数料は不要で買主を探す手間はないですが、売却価格は仲介より安くなります。

相続前なら、売却予定のマンションの所有権を放棄する方法もあります。名義無しにはできないので、親族に相続してもらうか相続財産管理人を決めて処理してもらいます。相続財産管理人は裁判所への申請が必要で、100万円程度かかることもあるので注意してください。

選択肢として自治体の寄付というのもありますが、ランニングコストを支払うだけの利用価値がないと、拒否されてしまいます。どうしても売却できないなら、自治体に相談だけはしてみましょう、

Q4.マンション売却でリフォームは必要か?

マンションの売却前のリフォームは基本的に不要です。買主は購入してから自分好みにしたいと考えるため、リフォーム代を回収できるほど売却価格が上がることはほとんどありません。

もしリフォームをするなら、水回りなど劣化や損傷が目立ちやすい場所で、かける費用は最低限にしておきましょう。ちょっとした修繕やハウスクリーニング程度の方が無難です。一度不動産会社に相談をしてから、リフォームをしてください。

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マンションを売却するときに、リフォームをした方がよいのかで迷っていませんか。計画性のないリフォームは売却で損をするだけです。この記事ではリフォームが不要な理由や実行する場合の注意点、高く売却するポイントを解説します。ぜひ参考にしてください。

まとめ

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マンション売却は準備段階から確定申告まで、知っておかないと損をしてしまう知識が沢山あります。相場に合わない価格設定や確定申告での特例の未使用で、100万円以上差がつきます。

成功させるために、一括査定で相場を調べ不動産会社は担当が信頼できるかまで厳選、確定申告は使える特例は適用させるようにしましょう。全体の流れを把握してポイントを抑えていけば、迷わずマンション売却を進めていけます。

もし悩みや不安が生まれたら、全て不動産会社に相談してください。自身だけで答えを出すよりよい結果になるでしょう。

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