修繕積立金は、マンションの共用部分の維持や修繕の際に必要な費用をあらかじめ積み立てておくお金のことです。この修繕積立金は毎月支払いが発生するため、何に利用されているのか、そして、マンションを売却した際に戻ってくるのか気になっている人も多いと思います。
この記事では、マンションの修繕積立金の基本的な説明と仮に滞納してしまうとどうなるのか、マンションを売却した際に修繕積立金が戻ってくるのかどうかの解説をしていきます。
修繕積立金の知識を深めると、マンションの売却をするにあたってお得なタイミングを知ることができます。この記事を読んで、マンション売却を有利に進められるようにしましょう。
マンションの修繕積立金とは？
そもそもマンションの修繕積立金とは何でしょうか。名前は聞いたことがあるけれど、詳しくは知らないという人やなんとなくは知っているけれど、実際何に使われているのか分からないという人もいると思います。
ここでは、マンションの修繕積立金の基本的な説明をしていきます。
マンションのメンテナンスに使うお金
マンションの設備は年月とともに劣化していくため、設備の修理や改修が必要です。修繕積立金とは、分譲マンションで建物の区分のメンテナンスのために管理組合として積み立てておくお金のことです。主に外壁・屋上・配管・エレベーターなどの修繕に使われます。
修繕費は、建物の所有者が負担することとなるため、賃貸住宅の場合は、建物の所有者であるオーナーが負担しますが、分譲マンションの場合は、所有者は自分自身となるので、その費用を負担しなければなりません。
なお通常、修繕積立金は、管理組合が作成した長期修繕計画に従って計画的に使われていますが、台風や水害、震災等の災害による補修などに使用されることもあります。
管理費とは別に支払う必要あり
管理費と修繕積立金は別で、管理費は共用部分の水道光熱費や消耗品の購入、管理会社への委託費用などとして支払われているものになります。
そのため、修繕積立金は管理費とは別に支払う必要が生じます。修繕積立金と管理費の用途の違いについて表にまとめましたのでご参照ください。
| 修繕積立金の用途 | 管理費の用途 |
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このように、修繕積立金は長期的に計画された補修や改修に使用されますが、管理費はマンション設備を日々維持するための費用として使用されます。
相場は築年数などによって変わる
修繕積立金は、築年数や広さによって変わり、築浅なほど相場は安くなっています。こちらは、完成年度別の修繕積立金の平均額をグラフ化したものです。
”参考：国土交通省「平成30年度マンション総合調査（p.258）」”
この表を見ると、10,000円～15,000円程度のマンションが多いですが、築年数が浅くなるにつれ、7,500円以下のマンションが多くなっていることが分かります。
住む時間が長いほど上がっていくのが通常
マンションの修繕積立金は、売主側がマンションを売りやすくするために初期費用は安く設定されており、将来足りなくなった分が徐々に加算されていくのが一般的です。
マンションの購入希望者にとって、住宅ローンと管理費・修繕積立金は月々の出費に直結するため、大きな判断材料になります。そのため、本来の修繕積立金の相場よりもできるだけ安く設定されている場合が多いのです。
しかし、本来の相場よりも安い価格で設定していると、いざ工事を行う際に、当然費用が足りなくなってしまいます。そこで、足りなくなった分が加算され、月々の修繕積立金の金額が上がるという仕組みになります。
工事費高騰が理由で値上げされることも
修繕積立金は、工事費用が高騰することが理由で値上げされることがあります。工事費用には、工事の材料費や機材の費用、人件費等が含まれています。この工事費用が高騰してしまうと、修繕費用も値上がりしてしまいます。
先ほど、マンションの修繕積立金は、マンションの広さや築年数によって変わると言いましたが、その要素だけでは決まらないことも往々にしてあるため、毎月固定の金額ではなく、値上げの可能性があるということを頭に入れておきましょう。
マンション売却にかかる費用について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
自分が支払った修繕積立金の所在について
ここまでで、マンションの修繕積立金がどのような目的で回収され、何に使用されているのかについてはご理解いただけたことでしょう。次は本題の、マンション売却時に今まで支払った修繕積立金が返ってくるのかどうかということについて言及していきます。
修繕積立金が返還されることはない
結論から言いますと、修繕積立金が返ってくるということはありません。なぜなら、修繕積立金はマンションに住む全員のマンション内での生活のために使われるお金で個人のお金ではないので、売却時に返還されることはありません。
何より、20～30年と長いスパンで積立金の金額を決めているため、誰かがマンションを売却するたびに返還をしていると将来の修繕費用が足りなくなってしまいます。
自分が使用してない分であっても返還はされない
修繕積立金が返ってくることはないと言いましたが、例えば、エレベーターの修繕がされる前に売却したため、自分が使用していないエレベーターの修繕費用は戻ってくるのではないかと考える人もいるかもしれません。
しかし、そのような場合においても修繕積立金が返ってくることはありません。過去に特例も存在せず、規約で定められている以上、返金の必要がないという判例もあります。仮に弁護士に相談したり、裁判などを起こしても結果が変わることはまずないと考えるべきです。
修繕積立金は組合の財産として扱われている
修繕積立金は組合の財産として扱われているため、マンション居住者の財産としては扱われていません。仮に、マンションの建て替えなどによって、マンションの管理組合が解散した場合は、所有者の負担割合に応じて、修繕積立金を精算するため返金されるというケースもありますが、売却などの個人の理由で返金されることはまずありません。
また、マンション売却時、所有権が移転されると同時に、修繕積立金もそのまま買主へと引き継がれます。そのため、修繕積立金が返ってくることはありませんが、売却する際には、管理組合の修繕積立金の残高も考慮されて価格が決定されます。
詳しくは管理規約を確認しよう
マンションの購入者は管理組合が定めた管理規約に従う必要があります。マンション購入時にもらった管理規約書類にも修繕積立金が返還されない旨の記載は必ずあるので、どうしても納得いかない場合はそれを確認してみましょう。
新築でマンションを購入して、一度も大規模改修を経験しないまま売却をする人にとっては損をしてしまったような気がするかもしれませんが、規約上仕方がないことだと割り切りましょう。
修繕積立金を滞納している場合
では、マンションの修繕積立金を滞納してしまうとどうなってしまうのでしょうか。マンションの修繕費用はマンションの共用部分の維持や補修に使用される重要なお金です。ひとりでも滞納があると、他の住人にも迷惑をかけてしまうこととなります。
ここでは、修繕積立金を滞納してしまった場合のリスクや、滞納がある状態でのマンション売却について解説します。
訴訟や競売のリスクが出てくる
修繕管理費の滞納があると、マンション管理や先の修繕に影響を及ぼすので、管理組合としては何らかの対処をする必要があります。
修繕積立金は銀行の口座から自動で引き落としになっている場合が多いですが、引き落としのときに残高が不足していると、滞納してしまうことになります。翌月にまとめて引き落とされることもありますが、何ヶ月も滞納してしまうとかなりの額になってしまうので、滞納してしまった場合は早めに支払うようにしましょう。
管理組合は、修繕積立金の滞納者に対して、まず「文書等による催促」を行います。これは、初期段階での滞納者に対して、一般的な催促方法といえるでしょう。
過去には、文書による催促を行っても、修繕積立金を滞納し続けてきたことによって、訴訟や競売にかけられた事例があるため、早い段階で滞納金を支払うよう注意が必要です。
5年経つと時効になる
修繕積立金の滞納は5年経つと時効になるので、管理組合としてはそうなる前に請求や差し押さえ、仮押さえなどの処置を行う場合が多いです。このような法的な処置がとられている最中には、時効は一時的に中断される形となり、滞納から5年で時効は成立しないため注意が必要です。
この場合の請求とは、訴訟や裁判所を通した支払いの督促などが該当します。管理組合は、滞納者からの異議がなければ強制執行によって、滞納者の財産を差押えて回収することができます。また、滞納者からの異議があった場合は、訴訟に移行します。
また、滞納者が財産を処分することを禁止もしくは制限したりすることを差押え(仮差押え)といいます。一方、承認とは、現在修繕積立金を滞納しており、滞納分を支払うことを滞納者が認めることです。滞納を証明する書面に署名・捺印したり、一部でも滞納金を支払うと時効は中断されます。
滞納したまま売却することは可能
マンションの修繕積立金を滞納したまま売却することは可能です。しかし、売却時に修繕積立金がそのまま買主へと引き継がれるように、修繕積立金を滞納すると、その滞納分も買主に引き継がれてしまいます。買主に滞納分の請求が行われることになるため、売買契約前に滞納している旨を伝えておく義務が生じます。買主にきちんと説明し納得してもらった上での売却でないとトラブルになる可能性があるため、注意が必要です。
マンションの購入希望者は、購入検討時に修繕管理費用も大きな判断材料となります。当然、滞納があれば大きなマイナスポイントとなり、購入検討者が減ってしまうため、支払いが可能なのであれば滞納金をあらかじめ支払ってから売却するべきでしょう。
マンション売却は修繕積立金の増額前が狙いどき
売却時に修繕積立金は戻ってこないため、マンション売却を検討しているのであれば、不必要に修繕費を支払いたくないものです。そこで、ここからは修繕積立金の値上げのタイミングに着目し、マンション売却に適した時期について解説していきます。
築年数が5年や10年目の節目になったとき
マンションの修繕積立金は毎月固定でなく値上げされることがあるとお伝えしましたが、増額方式について「段階積み上げ方式」と「一時金方式」の2種類の方式があります。多くのマンションでは、前者の「段階積み上げ方式」が採用されています。
それぞれの特徴や注意点は以下の通りです。
| 特徴 | 注意点 | |
| 段階積み上げ方式 | 5年、10年などの単位で値上がりする | 所有者の負担が後々増えてしまう |
| 一時金方式 | 毎月の修繕積立金とは別に大規模修繕のタイミングや10年ごとなどの単位で支払う | 買主にいつ頃いくら支払う必要があるかを伝える必要はあるが、そのタイミングに注意 |
段階積み上げ方式は、5年、10年などの単位で修繕積立金を値上げするといった方式です。5年ごとに30％という値上げ方法を採用している組合が多いですが、所有者の負担が後々増えるうえに、計画通りに増額ができず、修繕積立金が不足してしまうといった問題点もあります。
一時金方式は、毎月の修繕積立金とは別に大規模修繕のタイミングや10年ごとなどの単位で、修繕金を回収する方式です。10年後に30万円の支払いなどで決めている場合が多いです。
マンション売却時に、修繕積立金の増額が正式に決定していなければ、買主に伝える必要はありませんが、すでに増額が決定している場合には、告知義務が生じます。この際、一時金は居住期間に関係していないため、買主は購入後すぐに修繕費用の一時金を支払わなければならないというケースもあります。
買主にいつ頃いくら支払う必要があるかはもちろん伝える必要はありますが、そのタイミングに気を付けないと契約してもらえない可能性が高くなります。契約直前に伝えると契約が見送りになってしまうというリスクがあるため、あまりおすすめできません。スムーズに取引を進めるためにも、できるだけ早めに伝えるよう準備をしておきましょう。
このように、修繕積立金は5年や10年などの節目に値上げされることが多いようです。売却時に修繕積立金は戻ってこないため、この値上げの周期を意識して、マンションの売却を行うと良いでしょう。
空室の増加による値上げ
マンション内の空室が増えれば増えるほど、区分所有者が減るため、一戸あたりの負担額が増えてしまいます。マンションの空室が増える原因としては、老朽化や耐震不足、相続発生時の相続放棄などが挙げられます。高齢化が進み、介護施設に入居する際に、管理を依頼された親族がそれを放棄し、修繕積立金も滞納してしまうといったパターンもあるようです。
空室が増え続けると、修繕積立金を値上げしても、全体の修繕費用が不足し、必要な修繕が行えなくなってしまいます。それによってさらに老朽化が進行し、さらに空室が増えてしまうという負の連鎖が起こってしまいます。
空室が原因で修繕積立金が値上げしてしまうのが一番怖いパターンといえそうです。
大規模修繕が決定したとき
外壁の修繕などのタイミングで5年、10年とは別のタイミングで高額な修繕費を請求されることもあります。一時金方式の場合には、この工事のタイミングとの兼ね合いで、10年ではなく、大体12年ほどと設定している組合も多いです。
過去に修繕積立金の値上げを行っている場合には、その周期を確認して、5年や10年のタイミング以外にも、この12年のごとの周期を意識して、マンションの売却を行うと良いでしょう。
マンションの売却時期を見極める時期について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
また、マンション売却の前には現在の相場を知っておくことが大事です。知るためには、手軽に複数の不動産会社から査定をしてもらえる一括サイトがおすすめです。
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まとめ
いかがでしょうか。マンションの修繕積立金は居住年月や支払い総額、改修や補修工事の有無にかかわらず、売却時に返ってくるということはないため、マンション売却を検討している場合には、自分が使用しない修繕費用はできるだけ余分に支払うことなく売却したいものです。
そこで、大体の修繕積立金の値上げのタイミングを知っておくだけでも、その前に売却活動を始めることで、出費を最小限に抑えることができます。タイミングとしては、5年・10年・12年ごとの周期で修繕積立金の値上げが行われることが多いため、それをひとつの目安として売却を検討すると良いでしょう。
できるだけ不必要な出費を抑えて、マンション売却をお得に進めていきましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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