住宅ローン返済中の財産分与は?トラブルのない分与方法と注意点を解説

不動産売却

離婚後の住宅ローンの支払いについて困っている方は少なくありません。元パートナーと折半して払い続けなければならないのか、どちらか一方が払い続けるのか、それとも家を売りに出したほうがいいのか、など様々な憶測が生まれるのではないでしょうか。

しかし、わからないまま話を進めたり、人任せにしたり、先送りするのは良くありません。離婚時に今後の住宅ローン支払いに関しての取り決めを決めておかなければ、元パートナーと揉めるなど、トラブルの原因になってしまいます。財産分与の方法をきちんと理解して適切な財産分与を行うことが重要です。

そこで今回は、財産分与について、問題を残さない財産分与の方法や注意点などについて解説します。住宅ローン支払いに関して適切な処理をし、ストレスなく新生活をスタートしましょう。

住宅ローンも財産分与をしなければならない

婚姻中に夫婦が共同で築いた財産は、夫婦の共有財産になります。しかし、離婚後はそれぞれの持ち分に分ける、財産分与をする必要があります。

ここでは、財産分与の対象、また住宅ローンの処理方法について見ていきます。

分与する財産は住宅ローンを含む負債も対象

財産分与の対象となる共有財産には、次のようなものがあげられます。

  • 現金・預貯金(婚姻後のものであれば名義人はどちらでもよい)
  • 有価証券(株式・国債など)
  • 投資信託
  • 保険(自動車・生命・損害・学資保険など解約返戻金のあるもの)
  • 不動産(土地・建物など)
  • 自動車
  • ゴルフ会員権
  • 退職金・年金
  • 金銭的価値の高い品物(骨董品・絵画などの美術品・宝石・着物など) など

さらにプラスの財産だけではなく、マイナスの財産も財産分与の対象になります。具体的には次のようなものがあります。

  • 住宅ローン
  • 自動車ローン
  • 教育ローン
  • 生活費のための借金など

住宅ローンも財産分与で公平に分ける

財産分与の割合は、当事者間の話合いで決めるのが原則です。話合いがまとまらない場合や話合いができない場合は、離婚の時から2年以内に家庭裁判所に調停または審判の申立てをして財産分与を求めることができます

家庭裁判所の調停または審判になった場合は、それぞれの収入にかかわらず、2分の1の割合で公平に分けるのが一般的です。専業主婦・主夫で収入がなかったとしても、育児や家事などで財産の形成に貢献したと考えられるので、財産分与を受けることができます。

このように、住宅ローンなどのマイナスの財産も公平に分けるのが基本であると認識しておきましょう。

ただ、婚姻年数、年齢、資産、職業などのさまざまな個別的な事情や、共有財産を築くうえで夫婦どちらかの貢献度が高ければ、割合が変わることもあります。

財産分与の対象とならない財産

一方、夫婦それぞれの個人的な財産(負債を含む)は特有財産といい、婚姻期間中に取得したものであっても財産分与の対象にはなりません。具体的には次のようなものがあげられます。

  • 婚姻後に趣味・浪費・ギャンブルなどのためにそれぞれが個人的に作った借金
  • 婚姻前にそれぞれが取得した財産
  • 別居後にそれぞれが取得した財産
  • 婚姻期間中を含み、それぞれの家族・親族から贈与されたまたは相続した財産

住宅ローンがある家を残して財産分与をする問題点

離婚成立後、家を売りに出したほうがいいのか、それとも住宅ローンを払い続けても家を残したほうがいいのか、判断に迷うのではないでしょうか。

ここでは、住宅ローンの残債がある家を残すかたちで財産分与をした場合に考えられる6つの問題点について見ていきましょう。

家と同等の価値のある財産がない

家以外に家と同じくらいの価値がある共有財産がないと、公平に財産の分配ができません。

家を物理的に分割することはできないので、家と同等の価値のある財産がなければ、家を所有しない側は、仮に家以外の財産のすべてをもらえたとしても公平になりません。そうなると揉める原因になります。

住宅ローンを滞納すれば住み続けられなくなる

家を出て行った側がローンの支払いを続けると決めた場合で滞納されてしまうと、住み続ける側は立ち退きを迫られるリスクがあります。

例えば、妻が子の親権者となり、夫が養育費の代わりとして住宅ローンの支払いをするという取り決めをしたにもかかわらず夫が滞納してしまったとします。すると、最終的には家は競売にかけられ、妻と子は住む家を失ってしまうという不安定な立場をたたされてしまいます。

収入が少ないと住宅ローンの名義変更の難易度が高い

家に住み続ける側がローンの支払い続けると決めた場合でも、家に住み続ける側の収入が少ないと、住宅ローンの名義変更ができないリスクがあります。

例えば、安定した収入が多い夫の名義で住宅ローンを組んでいたとします。離婚後は、妻が家に住み続ける代わりに、ローンの支払いを引き継ぐと決めたとしても、妻の収入が安定していなかったり少なかったりすると、金融機関が名義変更を了承してくれないことがあるのです。

土地が特有財産だと出費が増える

家を建てた土地が夫婦どちらかの特有財産(個人的な財産)の場合、離婚後も経済的な関係が切れない可能性があることです。

例えば、夫の相続で引き継いだ土地に夫婦で家を建てたとします。そして、離婚後は夫が家を出て、妻が家に住み続けると決めたとします。しかし、その土地は夫の特有財産なので、財産分与の対象にはなりません。

そうなると、妻は夫の土地を借りて家に住み続けることになり、夫に借地代を支払うなど、離婚しても夫と経済的な関係が切れないことになってしまいます。

連帯保証人の責任を解消できない

住宅ローンの連帯保証人になっていると、滞納されると金融機関(債権者)から高額な請求がくるということです。

例えば、夫が住宅ローンの名義人(債務者)で、妻がその連帯保証人のまま離婚したとします。夫がローンの支払いを延滞した場合は、妻がその家に住んでいなくても、連帯保証人の責任を逃れることができません。妻は金融機関から高額な返済を求められ、法律上それを拒むことができません。

妻が連帯保証人から外れるためには、金融機関と交渉する必要がありますが、了承を得られるかは金融機関次第です。実際なかなか難しいようです。また、連帯保証人を外れることができたとしても、新たに代わりの保証人を要求されたり、まとまったお金を返済することを求められたりするケースがあるようです。

共有名義のままだと離婚後も連絡手段の確保が必須

家の名義を共有にしておくと、離婚後も相手方と連絡手段の確保が必要になるということです。

離婚後も家の名義を元夫婦で共有にすることもないわけではありません。理由は、家の名義がもともと夫婦の共有でオーバーローンなどの事情により離婚後も共有のままにしたり、相手方が代償金を支払うことができないなどの事情により家の一部の財産分与をするなど、さまざまなケースが考えられます。

しかし、名義を共有しておくと、将来売却したり相続などで両者の合意が必要になる場面があります。そのときに連絡が取れないとトラブルになってしまいます。

住宅ローンは家の売却で精算するのがおすすめ

前の章では、住宅ローンの残債がある家を残すかたちで財産分与をした場合に考えられる問題点を見てきました。このようなリスクを避けるためには、まずは家を売却し、その売却益を住宅ローンの返済にあてるのがベストといえます。

ここでは、家を売却し、住宅ローンの返済にあてる場合に考えられるパターンについて見ていきましょう。

アンダーローンなら利益の財産分与

住宅ローンの財産分与は、家の時価(評価額)から住宅ローンの残高を差引いて計算するのが基本です。例えば、次のように計算します。

家の時価3,000万円-住宅ローン残高2,000万円=差額1,000万円

上の例のように、家の時価が住宅ローンの残額を上回っていること(差額がプラスになっていること)をアンダーローンといいます。そして、差額が財産分与の対象になります。

つまり、家を売却して現金化し、住宅ローンを完済し、なお余ったお金を取り決めした割合に応じて公平に分割します。この方法が後々問題も残さないので、最も理想的といえますね。

財産に余裕があるならオーバーローンでも売却

しかし、次のような計算式の場合だったらどうでしょうか。

家の時価1,000万円-住宅ローン残高1,500万円=差額▲500万円

上の例のように、家の時価が住宅ローンの残額を下回っていること(差額がマイナスになっていること)をオーバーローンいいます。そして、マイナスになってしまった差額も夫婦共同の負債として財産分与の対象になります。

オーバーローンとなった場合は、家を売りに出したほうがいいのか、それとも住宅ローンを払い続けても家を残したほうがいいのか判断に迷うところです。もし経済的に余裕があるなら、自己資金で住宅ローンを一括返済し、家を売却することをおすすめします。

なぜなら前の章で見てきたように、離婚後も住宅ローンがある家を残すと多くのトラブルの種となり、離婚後も経済的・心理的な負担を長期にわたって負うことになりかねません。リスクはできるだけ避け、離婚後は新生活をより良い方向で安定させることに力を注ぐことがいちばん大切だからです。

住宅ローンが残る家の売却のため金融機関に相談

そうはいっても、住宅ローンが残る家を売却するには、自分達の判断だけでできず、住宅ローンの残債を一括返済しなければならないのが原則です。

ただ、例外的に任意売却という方法で売却することも可能です。任意売却であれば、住宅ローンを借りた金融機関(債権者)の承諾を得られれば、住宅ローンの残債があっても家を売却することができます。任意売却は、市場価格により近い金額で売却でき、その売却益で住宅ローンの返済に充てることができます。それでもなお残る残債の返済も、収入や事情に適した金額や支払回数にしてもらえる可能性がでてきます。

仮にオーバーローンになった場合でも、家を売却する方向で、住宅ローンを借りた金融機関に相談してみましょう。

買取やリースバックは仲介より損をする

さて、ひとくちに家を売ると言いますが、不動産の売却方法は、仲介と買取という2つの方法があります。仲介は不動産会社に入ってもらい買主を探す方法で、買取は不動産会社に家を買い取ってもらう方法です。一般的な不動産の売買では仲介の方法がとられます。

ただ、仲介の売却期間は少なくとも2~3ヶ月を要する一方、買取の場合は数週間で手続きが済みます。離婚の場合は時間があまりないという事情から、場合によっては買取をすすめられることもあるかもしれません。

また、同じ理由で、リースバックをすすめられることもあります。リースバックとは、家を不動産会社へ売却し、その不動産会社(オーナー)にリース料(家賃)を支払うことで、引き続きその家に住むことができるというしくみです。買取と同じく売却期間が短くてすみ、買取代金は一括で支払われるので、まとまった現金を得ることができます。

しかし、買取やリースバックは、仲介よりも売却価格が安くなるのが一般的です。また、リースバックのリース料(家賃)は相場よりも高くなります。そして、オーバーローンの場合は住宅ローンを完済しなければ抵当権が解除できないので、そもそもリースバックが利用できません。

買取やリースバックのほうが売却までの期間が短くすみ、手間もかからないので、早く離婚を成立させたいという気持ちから魅力的に感じるかもしれません。しかし、離婚後は生活が安定するまではなにかとお金を必要とします。迷うときは弁護士などの専門家にアドバイスを求めるとよいでしょう。

住宅ローンが残る家を売却するコツ

続いて、できるだけ良い条件で家を売却するコツを3つ紹介します。高額で売却できれば、その分住宅ローンの返済や離婚後の新生活のための資金などに充てることができます。

相場を調べて安すぎる価格設定をしない

家の売却の際には、安すぎる価格設定をしないことが重要です。離婚成立を急ぐあまり、あまりに安値で売却すると、その分住宅ローンの返済に充てる額や、財産分与で受け取れる額が減ってしまい、離婚後の新生活にも影を落としてしまいます。

急がば回れで、複数の不動産会社に査定してもらい、自分たちの家と周辺の家の相場を調べてもらいましょう。1社ではなく、複数の会社に依頼すれば、だいたいどのくらいの価格で売れそうか分かります。不動産一括査定サイトを利用すると、いっぺんに依頼ができるのでとても便利です。

そして、相場や査定額から、自分なりの「これくらいであれば売ってもよい」という希望額を決めておきましょう。その希望額に近い金額で買い手がつきそうであれば、躊躇せずに売却に踏み切ることも大切です。

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営業担当者が信頼できる不動産会社を選ぶ

第2に、不動産会社は会社だけでなく営業の担当者が信頼できるところを選ぶということです。査定を依頼した不動産会社の中から最も高い査定額を出してくれた会社を選びたいところですが、特に、営業の担当者が信頼できなかったり、相性が良くないと、売却活動がスムーズに進まず、離婚の手続きなどにも影響が出てきます。信頼できる営業担当者がいる会社を選ぶことが円滑に物件売却することへの近道です。以下の点を参考に、ご自身にあう会社を探してみましょう。

  • 気軽に質問することができる
  • 聞いたことに対してきちんと答えが返ってくる
  • プラス面、マイナス面ともに平等に説明をしてくれる
  • 自分の要望や事情にあわせた売却プランを練ってくれる

ほかにも、次のポイントをチェックして、信頼できる会社を選びましょう。

  • 訪問査定の結果に根拠が示されているか
  • 似たような条件の不動産を取引した実績があるか
  • 効果的な広告の出し方をしているか

内覧は準備をしてから家の良さをアピールする

内覧のときは準備をしてから購入希望者を迎え入れ、家の良い面ををアピールしましょう。離婚に関する手続きにより多忙な場合、簡単な準備をするだけでも問題ありません。

整理整頓・清掃に関しては、購入希望者に失礼がないように、リビングなどが乱雑に見えないよう整える程度でも大丈夫です。すでに引っ越しの準備をはじめていて、段ボール箱などがたくさんある場合は、できるだけ1か所にまとめておくとよいでしょう。

また、次のことを準備しておくと、購入希望者からの質問にもスムーズに対応できます。

  • 購入時のパンフレットや修繕履歴などの資料を用意しておく
  • この家やこの街で暮らしていて良いところや悪いところをメモしておく

住宅ローン残債ありの家の売却についてより詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。

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住宅ローンで禍根を残さない財産分与の注意点

最後に、住宅ローンの残債があっても禍根を残さずに財産分与をするための大事なポイントを3つ紹介します。

財産分与で合意した内容を文章で残しておく

当事者間で財産分与について合意したことを離婚協議書に記録しておきましょう。離婚協議書とは、親権者の指定、養育費、慰謝料、子どもとの面接交渉など、離婚に関して合意し、取り決めしたことを記録する書面です。

離婚協議書に財産分与の項目を設ける場合は、まずは財産分与の対象となる共有財産をリストアップする必要があります。そして前にも述べたように共有財産には預貯金・現金、不動産、車、保険、有価証券、年金などさまざまな種類があるので、それぞれについて条項を設けます。

例えば、預貯金・現金については、金額、支払期限、支払方法を記載します。また、不動産の所有権を移転する場合には、所有権移転の年月日、登記手続きの期限、公租公課や住宅ローンの負担について記載します。

離婚協議書の書き方が分からない場合は、行政書士や弁護士といった専門家に相談するとよいでしょう。

できるだけ離婚前に財産分与を決める

できるだけ離婚前に財産分与について決めたほうがよいということです。

離婚後の財産分与の除斥期間は2年です。しかし、当事者間で協議しても財産分与方法などについて合意できなかったり、相手がこちらからの協議の要求を無視するなどによって、2年の間に決められないこともあります。そうなると財産分与の請求権はなくなってしまいます。

ただ、財産分与について決まらないまま2年の排斥期間を過ぎてしまいそうなときには、家庭裁判所で調停を申し立てれば、裁判所と調停委員が間に入って話を進めてくれるので、解決できる可能性があります。また、調停が不成立でも、審判で審判官(裁判官)に財産分与の方法を決定してもらうこともできるので、安心してください。

いずれにしても、当事者間で話し合いができない場合やまとまりそうにない場合は、できるだけ早めに弁護士に相談するのがおすすめです。

財産分与の方法によっては税金がかかってしまう

財産分与の方法によっては税金がかかることがあるということです。

財産分与によって受け取った財産は、夫婦の共有財産を離婚に伴い精算・分配したものなので贈与にはあたらず、贈与税がかからないのが原則です。ただし、税務署の調査の結果、財産分与が過大であると認められたときはその過大部分に、脱税目的と認められたときは受け取った財産すべてに贈与税がかかることもあります。

また、離婚時の財産分与で受け取った不動産には、不動産取得税はかからないのが原則ですが、不動産の名義を変更する場合は登録免許税が、また、不動産を所有し続けると毎年1月1日現在の所有者に固定資産税がかかります。

一方、財産を渡した側にも税金がかかることがあります。例えば、夫が婚姻中に取得した賃貸用の土地を離婚に伴い妻に財産分与した場合、夫から妻へ時価で譲渡したとみなされます。そして、土地の取得価額より譲渡した時点の時価の方が高い場合は、その差額(譲渡益)に対して譲渡所得税がかかります

譲渡所得税の計算は、譲渡費用や建物の償却などが考慮されるなど複雑ですので、税の専門家である税理士に相談するのがおすすめです。

まとめ

今回は、住宅ローン返済中の財産分与について、その方法や注意点などについて見てきました。

離婚後の新生活を安定させるためには、離婚成立までに元パートナーとの関係を精算し、トラブルになるようなことは解決しておくことが大切です。そのためにも、離婚が成立するまでに、財産分与について取り決めをし、家を売却し、住宅ローンも完済またはできるだけ返済をし残債を圧縮させましょう。

ひとりで悩んだり、わからないまま事を進めずに、専門家などの力を借りながら、新たな人生を再スタートさせる一歩を踏み出しましょう。

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