「日本で空き家が増え続けている」というニュースを聞いたことはないでしょうか？現在、地方を中心に家余りの時代になっており、新築物件も絶えず供給され続けているため、全国で空き家が急増している状況です。
それにともなって国や地方自治体もさまざまな対策を打ち出しているので、家の解体やリフォームに補助金が使える場合もありますが、古い空き家の放置によって固定資産税が6倍になってしまう可能性もあります。空き家を持っている人は、そのまま放置せずに上手い活用策を考えなければならないです。
本記事では、空き家を放置するリスクについて説明するとともに、空き家を有効活用するための方法について詳しく解説します。特に空き家の処分に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。
空き家が増えている理由
まず、空き家が増えている具体的な理由について知っておく必要があります。主に次の3つの原因があるといわれており、いずれも不動産業界や日本全体の構造的な問題であることがわかります。
- 新築住宅の着工数が増えているから
- 新築住宅の需要が高いから
- 少子高齢化が進んでいるから
以下で詳しくみていきます。
新築住宅の着工戸数が増えているから
日本では結婚や出産、仕事からのリタイアなど、さまざまなライフステージの変化をきっかけに新居を構える人が多く、常に新築物件のニーズがある状態です。そのため、下表のように不動産市場では年度によるばらつきはあるものの、毎年80万～90万前後の新築住宅が着工されています。
【過去10年分の新築住宅着工数】
| 年度 | 新築住宅着工数 |
| 平成21年度 | 775,000戸 |
| 平成22年度 | 819,000戸 |
| 平成23年度 | 841,000戸 |
| 平成24年度 | 893,000戸 |
| 平成25年度 | 987,000戸 |
| 平成26年度 | 880,000戸 |
| 平成27年度 | 921,000戸 |
| 平成28年度 | 974,000戸 |
| 平成29年度 | 946,000戸 |
| 平成30年度 | 953,000戸 |
”参考：国土交通省「平成30年度住宅経済関連データ」”
新しい住宅が増え続けている一方で、古くなった住宅は固定資産税や解体費用の問題から、取り壊されずにそのまま残っているケースが多いです。
下表は戸建ての解体費用の目安ですが、最低でも100万円以上のお金がかかるケースが多いため、資金的な理由で解体せずに放置している人も少なくありません。
| 構造 | 20坪 | 30坪 | 50坪 |
| 木造 | 80～100万円程度 | 120～150万円程度 | 180～240万円程度 |
| RC造 | 120～160万円程度 | 180～240万円程度 | 250～380万円程度 |
| 軽量鉄骨造 | 120～140万円程度 | 180～200万円程度 | 220～320万円程度 |
また、住宅を解体して更地にすると軽減措置がなくなるため、土地の固定資産税が高くなってしまうのも空き家が減らない一因となっています。
新築住宅の需要が高いから
中古の住宅を購入するよりも新築物件を購入したいと考える人が多く、中古住宅よりも新築住宅の人気が高いことも空き家が増え続ける理由となっています。
もっとも、最近では中古物件をリフォームして長く使いたいと考える人も増えていますが、リフォームにも相当の費用がかかるため、新しく綺麗な新築を購入したいと考える人の方が多いのが現状です。
新築住宅の需要が高いため、不動産関連業者もどんどん新しい住宅を市場に供給し続けるようになり、結果として実際に居住する人に対して住宅の数が増えている状況が続いています。
少子高齢化が進んでいるから
日本全体で少子高齢化が進んでいるのも空き家問題の一因です。進学や就職、結婚などで実家を離れ、将来的に新しい家を購入する人が増えると、結果的に高齢者のみの世帯や高齢者の単身世帯も増えることになります。そのまま世帯主が亡くなっても、家を相続した子供は別に住宅を持っているため、結果的に空き家となって放置されているケースが多くみられます。
相続した住宅を解体するにも費用がかかり、更地にすると固定資産税が高くなるため、何もせずに放置している人が多いのが現状です。空き家問題は日本の構造的な問題ともいえるでしょう。
空き家を放置する3つのリスク
このように、日本に空き家が増え続けているのは不動産の需要と供給の問題や、人口構造の問題など、さまざまな要因が絡んでいます。空き家をそのままにしておきたい人が多い一方で、住んでいない家を放置するリスクもあります。具体的には次のような問題が起こる可能性を考えなければなりません。
- 固定資産税が6倍になる
- 周辺住民への被害が発生する
- 犯罪発生の確率が高まる
以下で解説していきます。
固定資産税が6倍になる
すでに説明したように、土地は更地よりも住宅が建っている方が固定資産税が安いです。更地の状態がもっとも固定資産税が高いため、たとえ住んでいなくても空き家として放置している人が多い理由のひとつになっています。
ただし、古い物件で倒壊の危険がある場合や、周辺の景観を損なうなどの問題が生じた場合、自治体は当該物件を「特定空き家」に指定します。すると固定資産税の軽減措置が受けられなくなり、結果として今までの6倍の固定資産税を納付しなければならない可能性があります。
詳しくは後述しますが、これまで6分の1で済んだ固定資産税の軽減措置が受けられなくなるわけです。
周辺住民への被害が発生する
空き家の老朽化が進んで倒壊の危険性が出てきたり、害虫や害獣が繁殖したりすると、周辺の住民に迷惑がかかってしまう可能性もあります。特に建物の倒壊は人の生命に関わってくる問題なので、放置はできません。
1981年に建築基準法が改正され、新しい耐震基準が導入されました。それ以前の物件は古い耐震基準（旧耐震）の建物で、震度5程度の地震には耐えうるように設計されていますが、震度6以上の地震は想定していません。そのため、大地震が起こると倒壊してしまうリスクが高いです。
全国で旧耐震の物件は150万戸を超えるといわれているので、特に古い空き家を持っている人は建物の耐震性にも注意しましょう。
犯罪発生の確率が高まる
誰も住んでいない家をそのままにしていると、不法侵入や放火、盗難などの犯罪が発生する可能性も高くなります。「盗られるものがないから問題ない」と考えている人もいるかもしれませんが、盗難によって個人的に被害を受けるだけでなく、近隣の家まで狙われてしまうリスクも考えなければいけません。
特に放火は周辺の住宅にも燃え移ってしまう可能性が高いため、他者に深刻な被害をもたらすケースも考えられます。日本では毎年3万～4万件の火災が発生していますが、そのうちの10％以上が放火あるいは放火の疑いがある火災です。決して油断できる数字ではないでしょう。
自分だけの被害では済まない可能性があるので、空き家の放置にはリスクをともなうことを認識する必要があります。
空き家問題に有効な4つの対策
空き家を放置しておくリスクについて説明しましたが、空き家問題を解消するための個人的な対策はあるのでしょうか？
現在、有効とされる対策は次のとおりです。
- 賃貸物件として貸し出す
- 賃貸住宅に建て替える
- 古家付きのまま売却する
それぞれみていきましょう。
賃貸物件として貸し出す
まず、現在の建物をそのまま賃貸物件として貸し出す方法が考えられます。戸建ての賃貸が難しい場合は、改修を加えてシェアハウスや民泊施設にするのもよいでしょう。
物件のリフォームやハウスクリーニングが必要になる場合が多いですが、建物を解体して建て直す必要がないため、上手く借り手が見つかれば日常的に物件を管理する手間が省けるうえに家賃収入も得られます。全国に賃貸アパートやマンションは多いですが、賃貸の戸建ては意外と供給量が少ないため、立地がよければ相応のニーズがあります。
ただし、賃貸物件としての運用は貸主としての責任を果たす必要があり、水道や電気、ガス周りのトラブルに対処しなければなりません。また、借り主がいない間はしっかりと物件の管理をする必要があります。
賃貸住宅に建て替える
空き家を解体してアパートやマンションなどの賃貸物件に建て替える方法も考えられます。建物の解体費用と新築物件の建造費がかかるため、初期段階で相当のお金がかかりますが、立地や環境がよければ賃貸としての需要が高いため、将来的に大きくプラスになる可能性もあります。
逆に借り手がいなければ新築費用が無駄になってしまうため、空き家を解体する前に賃貸の需要があるかどうかを見極める必要があります。不動産会社など専門家に相談してみるのもよいでしょう。
古家付きのまま売却する
物件をそのまま古家付きの土地として売却する方法もあります。立地が多少不便でも安く購入できるなら住みたいと考えている人も増えているので、田舎暮らしに憧れている人や自分たちの手で古い家をリフォームしたいと思っている人をターゲットにするのがよいでしょう。
古家付きで売却するメリット・デメリット
古家付きで物件を売却するメリットを挙げてみます。
- 解体費用がかからないので費用を抑えられる
- 家具や家電も処分せずにそのまま売却できるケースもある
- 早期に売却できなくても固定資産税が安く済む
価格次第ですぐに買い手がつく可能性もありますし、場所によっては築後50年以上経過した古民家と呼ばれる物件でも一定のニーズがあります。そのままでは売れなくても、簡単なリフォームをすることで買い手がつくこともあるでしょう。
一方、次のようなデメリットもあります。
- 更地で売るよりも売却価格が安くなることがある
- 建物に瑕疵（問題）があった場合に担保責任が生じる
- 土地の購入を目的とした相手には売れづらい
古い住宅の場合、どこかしらに瑕疵（問題）を抱えている可能性が多く、売却するにあたって担保責任が生じるかもしれません。売却後にトラブルにならないように、事前に修理・修繕をしておきましょう。
解体して更地にしてから売却する
建物を解体して更地にして売却する方法もあります。買主はすぐに土地を自分の好きなように運用できるので、古い家が付いているより買い手がつきやすい傾向にあります。売手にとって建物の解体費用はかかりますが、売却後に建物の瑕疵をめぐってトラブルになるリスクがありません。
更地にして売却するメリット・デメリット
空き家を解体し、更地にして売却するメリットは次のとおりです。
- 買い手の土地活用の選択肢が広がるので売れやすい
- 古家付きの土地よりも高く売れることが多い
一方、更地として売る場合には次のようなデメリットがあります。
- 建物の解体費用がかかる
- 地中に埋設物が見つかった場合、撤去費用がかかる
- 売れない期間が長ければ、高い固定資産税を払わなければならない
- 建物の滅失登記費用がかかる。
一般的に古い家が付いた土地よりも更地の方が売れやすいですが、古民家を安く購入したいという人もいます。その土地のニーズを把握したうえで、古家付きで売るのか更地にしてしまうのかを決めましょう。
家の解体費用についてより詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。
不動産を売却するときは、複数の会社から査定を受けられる一括査定サイトを利用して、相場を知っておきましょう。
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行政による空き家対策の事例
次に、行政による空き家対策の事例をみてみましょう。増え続ける空き家は社会問題化しているため、国や地方自治体もさまざまな対策に乗り出しています。
- 解体費用の補助金制度
- 新しい賃貸借契約のDIY型賃貸
- 売手と買手をマッチングさせる空き家バンク
- 空き家対策特別措置法による特定空き家の指定
それぞれみていきましょう。
解体費用の補助金制度
自治体によっては老朽化した家の除去に対して補助金や助成金を出してくれるところがあります。具体例をいくつか挙げてみましょう。
| 地域 | 条件 | 補助金額 |
| 東京都新宿区 | 特定緊急輸送道路の沿道にある建物（鉄骨造や鉄筋コンクリート造）で、昭和56年5月31日以前に着工されたもの | 最大6分の1の費用を補助 |
| 東京都足立区 | 昭和56年5月31日以前の老朽化した建造物 | 解体費用の2分の1（※戸建住宅・共同住宅の場合は上限50万円、特定建築物の場合は上限100万円） |
| 愛知県名古屋市 | 老朽化して危険な建物 | 改修工事にかかる費用の2分の1（※上限60万円） |
| 岩手県釜石市 | がけ地の崩壊などにより、住民の生命に危険をおよぼす地域にある住宅 | 除去や移転に要する費用を上限80万2千円の範囲で負担 |
岩手県釜石市のように、崩落の可能性があるがけ地に建っている住宅の除去や、移転費用を補助金で賄えるようにしている自治体は多くあります。上記はあくまでも一例に過ぎないので、空き家のある地域の地方自治体に問い合わせて、補助金や助成金が利用できないか確認してみましょう。
なお、現状では国から個人向けに補助金・助成金が出されることはありません。あくまでも各地方自治体が独自に設定している補助金制度を利用することになります。
新しい賃貸借契約のDIY型賃貸
戸建て住宅を賃貸物件として貸し出す場合、一般的には貸主がリフォームを行いますが、借主側が費用を負担するタイプの「DIY賃貸」と呼ばれる形態も国土交通省から推奨されています。空き家の売主と買主をマッチングさせるための特別な賃貸借契約です。
DIY型の賃貸借では通常の賃貸借契約に加えて、借主が貸主に対してDIY工事の申請書を提出し、貸主側は承諾書を発行します。双方がDIY工事に関する詳細な取り決めに関する合意書を取り交わすことにより、借主は持ち家感覚で物件の改修が可能になるわけです。
貸主は物件の原状回復をせずに貸し出すことができ、借主は自分の好みの改修をDIYとして行うことができるなど、さまざまなメリットがあります。
| 立場 | メリット |
| 貸主側 |
|
| 借主側 |
|
物件の改修費用を負担するのは難しくても、現状のままならば貸し出してもよい人におすすめの賃貸借契約です。
売手と買手をマッチングさせる空き家バンク
地方自治体が空き家の売主と買主をマッチングさせるために空き家バンクに情報提供をしている場合もあります。以前は各自治体ごとに空き家物件を検索する必要がありましたが、現在はat homeやライフルホームズなどの不動産情報サイトが全国対応の空き家バンクを運営しているため、自宅から簡単に全国の空き家情報を調べることが可能です。
買主にとっては、不動産仲介業者を通して空き家を購入するより安く済むため、物件を空き家バンクに登録してもらえば買い手がつきやすくなります。ただし、各自治体は売買契約や仲介に一切関与しないため、売主と買主が直接交渉しなければいけません。後のトラブルを防ぐために、あえて仲介業者を間に入れることもあるようです。
空き家対策特別措置法による特定空き家の指定
平成27年5月に空き家対策特別措置法が施行され、倒壊の可能性がある住宅や周辺環境を損ねる住宅、衛生面で問題を生じさせる可能性のある物件が「特定空き家」として指定されることになりました。
特定空き家に指定されると、まず行政からの指導が入ります。指導によって物件の状況が改善されれば問題ありませんが、改善されなければ行政勧告となり、それでも放置されている物件は固定資産税の軽減措置が受けられなくなります。
本来、住宅が存在している200㎡までの土地は6分の1、200㎡を超える土地部分に対しては3分の1まで固定資産税の減額（固定資産税の住宅用地特例措置）が受けられます。この特例措置があるために、更地にするよりも住宅を残したおいた方が固定資産税が安く済んでいたわけです。
しかし、特定空き家に指定されたにもかかわらず、そのまま放置していると特例措置が受けられなくなります。結果として、従来の固定資産税の6倍の額を納付しなければならない可能性があるので注意しましょう。
特定空き家に指定されないためには、住宅を安全かつ衛生的に管理することが必要です。どうしても管理するのが難しい場合は、更地にして売りに出したり、賃貸住宅に建て替えて運用するなどの工夫が必要となります。
空き家対策に関するQ&A
最後に空き家対策に関して、よくある質問を紹介していきます。回答を参考にして対策していきましょう。
解体費用がない場合は？
空き家対策を考える際、もっとも大きな問題となるのが解体費用についてでしょう。解体費用の工面が難しく、仕方なく空き家を放置している人も多いです。上述のように補助金を出してくれる自治体もありますが、全国すべての自治体が空き家対策として補助金や助成金を出しているわけではなく、条件にあてはまらない物件も多くあります。
ただし、解体費用を一括で支払うのが難しくても、金融機関によっては空き家の解体ローンを用意しているところもあるので、資金が足りない場合は利用するのも手です。
JAバンクを中心に全国でさまざまな地方銀行が解体ローンを提供しています。最寄りの銀行や信用金庫などで解体ローンを利用できないかチェックしてみましょう。
相続した空き家を売却する場合に必要な手続きは？
相続した空き家の売却を検討しているものの、具体的な手続きがわからないという人もいます。相続した家を売るためには、まず当該不動産の名義変更手続きが必要で、被相続人名義のままで売却はできません。
不動産を相続した場合の名義変更の流れは次のとおりです。
- 当該不動産の登記簿謄本を取得し、現在の所有者を確認する
- 相続人の戸籍や住民票を確認する
- 当該不動産の固定資産税の評価証明書を取得する
- 相続登記に係る申請書を取得する
- 相続登記申請書を作成する
- 作成した書類を法務局に提出する
空き家の名義変更は相続人自身が行うこともできますが、相応の時間と手間がかかるため、一般的には司法書士に依頼します。司法書士の依頼料は3～10万円程度が目安で、さらに不動産の固定資産評価額にしたがって登録免許税の納付が必要となります。
| 固定資産評価額 | 登録免許税（※相続の場合） |
| 500万円 | 2万円 |
| 1,000万円 | 4万円 |
| 2,000万円 | 8万円 |
| 3,000万円 | 12万円 |
古い空き家の場合、固定資産評価額が数千万円になるケースは稀なので、大体5万円程度を見込んでおくとよいです。司法書士への報酬と、登録免許税、戸籍謄本や固定資産評価証明書の発行など諸々の費用を含めて12～20万円ぐらいが相場でしょう。
なお、名義変更をした不動産を売却する場合には、相続人全員の同意が必要となるので注意してください。
相続した空き家の処分に使える特例は？
平成28年度の税制改正によって、相続した空き家の処分に利用できる特例措置が設けられることになりました。具体的には、空き家の相続人が耐震リフォームを施した家を売却したり、建物の解体を行った土地を売った場合、譲渡所得から3,000万円の控除が可能です。
特別控除を受けるためには、空き家のある地方自治体で被相続人居住用家屋等確認書を公布してもらって確定申告をする必要があります。若干の手間はかかりますが、譲渡所得にかかる税金がなくなる可能性があるので、積極的に利用すべき特例といえるでしょう。
不動産売却時に受けられる特別控除についてより詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。
まとめ
現在、日本で注目されている空き家問題の背景と、空き家を有効活用するための施策やポイントについて解説しました。建物を解体して更地にするよりも、空き家のままにしておく方が固定資産税は安くなりますが、行政に「特定空き家」に指定されると、最終的に6倍もの固定資産税を納付しなければならない可能性も出てきます。
特に古い住宅は倒壊の危険があったり、近隣の迷惑になってしまうリスクもあります。解体やリフォームに利用できる補助金やローンも多くありますので、できるだけ放置せずに有効な利用法を考えましょう。
相続した住宅を重荷に感じてしまう人も多いですが、上手く活用できれば資産として運用もできるので、ぜひこの機会に空き家の活用法を考えてみてはいかがでしょうか。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
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