失敗しない住宅査定の依頼方法とは！？必要な事前準備と流れを解説

多くの場合、人生で住宅を売るという機会は何回も訪れるものではありません。そのため、いざ住宅を売却したくなった際に「どのように進めていけばよいのかわからない」という方も多いかと思います。

不動産売却は大きな金額を扱う取引であり、失敗すると多額な損失を出してしまうことがありますので、物件の査定依頼を行う前に、事前に知識を身に付けた上で臨みたいですね。

この記事では、住宅査定を受けるための事前準備と流れ、より高く売るためのポイントなどをわかりやすくまとめました。近いうちに住宅の売却を考えている方や、まだ検討段階の方も、住宅売却を成功させるための情報として、ぜひお役立てください！

住宅査定を受けるときの事前準備

まず、住宅査定を受けるときにしなければならない下準備について詳しく見ていきましょう。住宅査定で高く査定してもらうためには、事前準備をしっかりしておくことが大切です。まず、スムーズな査定を行うためのポイントを３つ紹介します。

必要書類を集めておく

住宅査定を受けるためには、いくつかの書類が必要となります。主な必要書類をリストアップしましたので、下記の表を参考に、一つひとつ手元にあるかチェックしてみましょう。もし必要書類が手元にない場合、査定がスムーズに進まない可能性がありますので早めに準備しておきましょう。書類の取得には時間がかかる場合もあるため、書類準備は日程に余裕を持って進めるのが理想です。

尚、メンテナンス証明書は必須ではありません。ただ、トイレや台所設備などのメンテナンス証明書があれば、メンテナンスが行き届いているという証明となり査定額のアップにもつながる可能性があるため、なるべく用意しておきたいところです。

書類の入手方法が不明な場合は、それぞれの入手先に問い合わせてください。

書類名	入手先
登記事項証明書	市区町村役所
間取り図と測量図	登記所
固定資産税納税通知書	市区町村役所
購入時の物件概要書	不動産会社
利用規約	管理者
メンテナンス証明書	メンテナンス会社

自分でも住宅の相場を調べておく

査定額は通常、不動産会社に算出してもらうことになりますが、不動産会社に任せきりにせず、自分でも相場を調べておくことによって、不動産会社が提示した査定額が適正であるかを判断できます。相場の計算方法は、マンションや一戸建て、または土地だけなど物件種別によって異なりますが、一般的なおおよその相場は、面積×面積当たりの単価で計算可能です。

また、その住宅のセールスポイントもまとめて整理しておくと良いです。ここで言うセールスポイントとは、住宅査定を受ける上で査定額のアップにつながるような情報を指します。

過去にリフォーム済みで新しい設備が取り付けられている等、物件そのものの情報はもちろん、住宅の周辺に駅やバス停があって交通の便が良い、近所に安いスーパーがあって生活しやすい、交番があって治安が良い等の周辺情報も場合によってはプラス材料となります。不動産会社に対して明確に伝えられるように、なるべく多くのセールスポイントを見つけておきましょう。

ローンの残債を確認しておく

現在支払い中の住宅ローンがある場合は、残債を正確に把握しておかなければなりません。なぜならば、住宅ローンは売却前に全額を一括返済する必要があるからです。ローンの残債は、売却査定をする上で重要な情報となります。売却査定をスムーズに進めるためにも、正確な数字を把握しておきましょう。

残債がいくらかわからないという場合は、住宅ローンの残高証明書を入手しましょう。残高証明書は銀行に依頼すれば発行してもらえます。

住宅査定の流れ

次に、住宅査定の流れについて順に解説していきます。不動産の売却を成功させるためには、相場にあった査定額を算出してもらうことが大切です。適正な査定をしてもらうためにも、この流れをしっかりと把握しておきましょう。

不動産会社に査定を依頼する

書類の事前準備が完了したら、不動産会社に住宅査定を依頼します。住宅査定には、大きく分けて「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。それぞれにメリットとデメリットがあるため、状況に応じて最適な査定方法を選べるようにしておきましょう。

簡易査定は別名、机上査定とも呼ばれています。その名の通り、机上で行う査定方法です。不動産会社は、依頼者から住宅の情報をヒアリング、また資料の提出などをしてもらった上でその情報をもとに査定価格を算出します。実際に現地に出向いて査定するわけではないため、訪問査定に比べると査定の精度は低くなる傾向がありますが、短時間で結果を知ることができます。

一方、訪問査定は簡易査定と同様に依頼者からのヒアリングや資料提供を受けた後、さらに現地に訪問して住宅をチェックした上で、査定額を算出する査定方法です。現地に赴いて査定を行うため、時間はかかりますが簡易査定より精度の高い結果を期待できます。

まだ検討段階などで、おおまかな査定価格を知りたい場合は簡易査定がおすすめです。ネットから簡易査定を依頼できる不動産会社も多くあり、気軽に依頼できます。尚、簡易査定だけで不動産会社と媒介契約を結ぶことはまずありません。媒介契約を締結する前には訪問査定を実施するのが一般的です。

通常、媒介契約が決定した段階で不動産会社への報酬（仲介手数料）が発生することとなりますが、査定までは無料の場合が多いです。より納得のいく査定結果が得られるよう、複数の不動産会社へ依頼してしっかり検討していきましょう。

訪問査定の日時を決定する

訪問査定では、不動産会社に現地へ来てもらう必要があり、立ち会いを求められるのが一般的です。その場合は立ち会いの日時を確保しなければなりませんので、スケジュールに余裕を持って依頼するのがおすすめです。その際、査定依頼する前に自分のスケジュールを確認して、いくつか候補日を用意しておくとやり取りもスムーズに進めやすくなります。査定が多少長引く可能性も考慮して、長めに時間を確保しておくと安心です。

万一、事前に決めた立ち会い日時で都合が悪くなった場合は早めに不動産会社に連絡して、立ち会いの日にちを再設定する必要があります。また、査定対象の住宅が空き家の場合でも、立ち会いを求められることがあります。なぜならば、不動産会社だけでは現地でわからないことがあった場合に対処できないためです。

また、書類や資料など査定当日に用意しておくものがあるかも不動産会社に確認しておきましょう。

住宅査定を成功させるためにも、立ち会いを求められたら速やかに応じて日時を決め、話を進めていきたいところです。多くの場合、住宅は販売活動を開始してから実際に売れるまで数カ月間かかります。その意味でも、余裕を持ったスケジュールで早め早めに行動することを心がけましょう。

現地調査を受ける

事前に設定した日時に、不動産会社に訪問してもらって現地調査を受けます。現地での住宅査定では、住宅の内部だけでなく外部についても調査を行います。さらに近隣にどのような施設があるか、住宅周辺の雰囲気などもチェックされることもあるようです。

また、立ち会い時には、その場で住宅に関しての質問を受けることがあります。あらかじめ想定される質問の答えを用意しておくとよりスムーズです。答えた内容が査定額に大きく影響することもあるため、できるだけ正確に答えられるようにしておきましょう。

しかし、評価の高い査定をしてもらおうとして嘘をつくのは逆効果になることはあってもプラスになることはありません。後々、揉め事の原因になることもあります。不要なトラブルを避けるためにも質問には正直に答えることも大切です。

逆に不動産売却に関して不明点がある場合は、立ち会い時を利用して不動産会社に積極的に質問しましょう。住宅の売却は大きな金額が動く取引です。せっかく立ち会い日を確保しているのですから、その時間も有効活用して問題を解消していきましょう。

また、査定にプラスとなりそうなセールスポイントがある場合は立会い時に伝えるのもおすすめです。後日、電話や机上でアピールするよりも現地で直接アピールしたほうがより効果的です。

住宅査定で高く評価されるためのポイント

ここからは、住宅査定で高く評価されるためのポイントを紹介していきます。より満足のいく結果を得られるよう、下記のポイントをしっかりと押さえておきましょう。

複数社から査定を受ける

住宅査定は一社に任せず、複数の不動産会社から査定を受けるのがおすすめです。なぜならば、不動産会社によって得意としている物件が異なり、それぞれ持っている顧客層やネットワークが違うからです。そのため、同じ物件でも不動産会社によって査定結果が変わってきますので、できるだけ複数の不動産会社を比較して、より希望に近い金額を提示してくれる会社を見つけましょう。

例えば、賃貸物件であれば賃貸物件を得意としている不動産会社を、投資物件であれば投資物件に強い不動産会社を選ぶのが理想です。住宅売買を得意としていない不動産会社へ依頼した結果、相場よりも低い査定額を算出されてしまう場合がありますので注意しましょう。

住宅査定額は大きな金額である分、不動産会社ごとの査定金額の差額も大きくなり、その後の販売活動にも大きな影響を与えます。顧客層のタイプが違う不動産会社と契約してしまえば、販売活動をうまくできないためなかなか売れずに残ってしまったり、いい加減な査定をされて予想よりかなり安い金額で売れてしまう可能性もあります。

1件1件依頼するのが面倒という場合は不動産の一括査定サイトなどを使いましょう。大切な不動産の売却ですから、悲しい思いをしないようにできるだけ複数社へ査定依頼を行い、より希望に見合った結果を提示してくれる不動産会社をきちんと見極めることが重要です。

セールスポイントを伝える

先の項目でも少し触れましたが、住宅査定で高く評価されるためにはセールスポイントをしっかり不動産会社に伝えることも大切です。もちろん不動産会社は住宅を見るプロではありますが、査定でその物件のすべてを把握するのは難しいものです。不動産会社の査定に任せるだけではなく、プラスになりそうな情報は積極的に伝えるようにしましょう。

住宅にもよりますが、大抵の場合は実際に住んでみないとわからないポイントがあるものです。セールスポイントとして使えそうな書類がある場合は、事前に用意しておきましょう。査定を受ける住宅がインスペクション（※）を受けている場合は、その結果報告書を提示するのも効果的です。

また、住宅査定では耐震性能も重要なポイントとなります。もし、耐震構造基準に適合している書面があれば、それを見せるのも効果的です。

※「インスペクション（建物状況調査）」とは、国土交通省の定める講習を修了した建築士が、建物の基礎・外壁など建物の主要な部分及び雨水の浸入を防ぐ部分に生じているひび割れ、劣化・不具合の状況を把握するための調査のことです。

住宅査定でチェックを受けるところ

どの不動産会社でも住宅査定時には「ここは必ず確認する」というところがあります。ここからは、そのようなポイントの一例を紹介します。不動産会社へより良い印象を与えるためにも、予めチェックポイントを知り、査定前にできることがないか対策を練りましょう。

築年数や間取り・構造

不動産会社が住宅査定をする際にまず目が行くのが築年数や間取り、構造です。これらの情報は、その住宅の物件としての価値を表すため必ず見られます。家が何でできているのか、耐震構造や防火性能も同時にチェックされます。

さらに部屋の数や広さ、収納が充実しているかもチェックされます。当然、暮らしやすいと判断されるような間取りだと査定額は上がります。もし、収納が充実していたり、台所が使いやすかったりするなど査定にプラスになりそうなポイントがある場合は、しっかりアピールすると良いでしょう。

立地の良さや周辺環境の便利さ

住宅査定では、物件そのものの情報に加えて周辺環境などの立地条件もチェックされます。住宅で暮らす上で、周辺環境は非常に影響が大きいためです。安心して暮らせる・生活しやすいと判断されれば査定価格もアップされます。

駅やバス停が近くにあれば、査定に対してプラスの材料となるでしょう。また、周辺に学校や商業施設があるかも重要です。地元のスーパーや個人店など、実際に住んでみないとわからない情報で査定にプラスとなりそうな事項も、不動産会社にしっかり伝えましょう。

日当たりや通気性の良さ

住宅で快適に暮らすためには、日当たりや通気性の良さが重要です。そのため、これらの情報は不動産査定でもチェックされます。日当たりが良い部屋がある場合は、その点もしっかりアピールしましょう。一般的に、室内の窓が南向きだと日当たりが良いとされます。

住心地を考える上で風通しの良さ、カビの生えにくさもアピールできる重要なポイントです。このような情報は実際にその住宅に住んでみないとわかりづらいポイントですので、忘れず伝えるようにしましょう。

騒音や振動がないか

大きな騒音や振動は、住宅査定においてマイナス要因となります。これらの要素があるとその住宅で快適に暮らすことが難しくなるためです。線路や大きな道路に面している場合は大きな騒音や振動が生じる可能性が高くなるため、査定額が低くなる場合があります。

ただ、騒音が発生しやすい立地の住宅であっても、窓サッシの性能が高くて防音性に優れた住宅は高く評価してもらえる場合もありますので、そのような性能があるのかも事前に確認しておきましょう。防音性に優れた窓サッシなどは、立ち会い時に目の前で実際に開閉して、防音性の高さを体験してもらうのがおすすめです。

住宅査定に関するQ＆A

住宅査定の事前準備と流れについて詳しく見てきましたが、まだまだ疑問点があるかもしれません。そこで、住宅査定に関してよくある質問や疑問をまとめました。まだまだ検討中の方や、今すぐではなくても今後住宅査定を依頼する可能性があるという方は参考にしてみてください。

大きな金額が動く住宅売却において、疑問点や不明点がある状態で手続きを進めていくのは非常に危険です。是非、この機会に疑問や不安は解消しておきましょう。

不動産会社によって査定額が違う理由は？

先に述べた通り、不動産会社によって査定額は大きく異なる場合が多く、それには明確な理由があります。

不動産会社によって得意としている住宅タイプや立地などが違うため、算出する査定額には差が出ます。適正な査定金額を算出してもらうためには、その住居タイプを得意としている不動産会社に依頼するのが理想です。

不得意な住宅の査定を依頼した場合、相場とかけ離れた金額の査定をされてしまうことがあります。相場よりもかなり高い査定をされた場合は、売り出してもなかなか売れずに時間だけが過ぎてしまう危険性があります。逆に相場よりもかなり低い査定をされた場合は、売れても損をしてしまう可能性があるため注意しなければなりません。

不動産会社による住宅査定の差額は、時には数百万円以上になることもあります。そのため、多少の手間がかかっても住宅査定は複数の会社に依頼すべきです。また、住宅査定を成功させるためには、査定を依頼する住宅のタイプを得意としている不動産会社を見つけることも重要です。

査定価格は売却価格を保証するもの？

住宅の査定価格は、売却価格を保証するものではありません。不動産会社が「この価格で販売すれば売れる」と想定した価格です。一般的に査定価格は、3ヶ月ほどの販売期間があれば売れると考えられる価格になっています。販売したらすぐに売れことは想定せず、ある程度の販売活動期間を経た後に売却できるという考え方です。

住宅の売却を考える上で査定価格は非常に重要な目安となり、それ故に査定を依頼する不動産会社選びも重要になってきます。いい加減な査定額を算出されてしまうと、その後の売却活動にも支障をきたしますので、住宅査定は安心して信頼できる不動産会社に依頼しましょう。

また、住み替えで売却を検討している場合は、新しい物件の頭金の確保や住宅ローンの返済ができるかどうかも念頭に入れて計画を立てる必要があります。査定価格＝売却価格と決めて計画してしまうと後で大変なことになる可能性がありますので留意しておきましょう。

査定価格の高い会社を選べばいい？

査定価格は高いのが望ましいと思うかもしれません。しかし、相場とかけ離れた査定価格を出された場合、その査定額をもとにして住宅を売りに出してもずっと売れ残ってしまうという事態になりかねません。そのため、査定額が高くてもその根拠を明確に説明できない会社には注意が必要です。

信頼のおける不動産会社かどうかを判断するための目安の一つとして、販売実績のある会社を選ぶという方法があります。とはいえ、その不動産会社を直接調べたところで本当の販売実績を開示しているかどうかはわかりませんし、複数の会社を一つひとつ自分で調べることは至難の業です。

そのような場合は一括査定サイトを利用してみましょう。複数の会社へまとめて査定依頼ができることはもちろん、登録されている不動産会社は一括査定サイト側が中立的な立場で調査を行ったうえで掲載しているため、より正確な情報や各会社ごとの特徴を一覧で確認することができます。

また、評判や口コミを参考にするのもいいでしょう。納得のいく価格で、かつスムーズに売却を成功させるために、客観的な視野で査定価格を比較することが大切です。

まとめ

住宅査定における事前準備や流れについて紹介してきましたが、いかがだったでしょうか。このように、住宅売却にはまず査定依頼が第一歩となりますが、査定の前に準備しなくてはいけないことはたくさんあります。

必要書類の準備
より高く売るためのセールスポイントの確認
売却する住宅タイプを得意とする不動産会社を見つける

今回は上記の項目を主に取り上げましたが、それ以外にも事前にできることはあるかもしれません。住宅査定には色々な基準はありますが、実際査定するのはあくまでも人ですので、少しでも物件が印象よく映るよう、こまめな清掃や、壊れている部分の修繕などに目を配るのも大切です。

住宅の売却では動く金額も大きく、販売活動の期間も長期に渡る場合が多くあります。大切な不動産の取引ですから、トラブルや不備など発生しないようスケジュールには余裕を持って確実に進めていきたいところです。ぜひこの記事で紹介した情報を参考にして、不動産売却を成功させましょう。

※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf

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