一般的に不動産の売買をおこなう場合、不動産会社の仲介を通すことが基本です。その場合、業者と売買主の間で媒介契約を結びます。
しかし、媒介契約にはいくつか種類があるため、「どの方式を選んでいいのか判断できない」「業者が決めた媒介契約を受け入れていいの？」など、悩まれている方も多いでしょう。
今回は媒介契約について基礎から解説していきます。自分の状況に合わせてより適した媒介契約が結べるよう、状況別におすすめの契約の種類や、契約の流れについても併せて解説します。本記事を読むと媒介契約について知識を整理でき、不動産売買が円滑に進めましょう。
不動産会社との媒介契約とは
そもそもどういったものが媒介契約と呼ばれるのでしょう。媒介契約とは不動産業者と買主や売主が取り決める約束事のことです。売買主の間で結ぶ売買契約と混同されやすいですが別物です。
不動産業者は媒介契約に則ってその後の業務をおこないます。具体的に言えば、売却の場合は物件広告を出したり、購入希望者からの連絡を受け、内覧の仲介や契約書の作成など売却活動全般にわたります。対して物件を購入する場合は、希望条件を聞いて物件を探し、他の不動産業者への連絡や契約の仲介などをおこないます。
つまり、自分の不利になるように媒介契約が結ばれると、有益な業務がなされない恐れもあるため、契約内容や種類を確認したうえで契約を結ぶことが大変重要であると言えます。
不動産会社と結ぶ媒介契約の種類
各不動産業者は独自に媒介契約書を作成します。契約者の不利が起こらないようある程度の基準が設けられており、契約書はそれに則って作られます。媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約、そして専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれに異なる特徴や長所があります。
以下に、3種類の媒介契約の違いを表にまとめました。
| 特徴 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
| 複数社との同時契約 | 〇 | × | × |
| 活動報告の頻度 | 定めなし | 2週間に1度 | 1週間に1度 |
| レインズの登録 | 定めなし | 契約から7日以内 | 契約から5日以内 |
| メリット | ・自由度の高さ | ・比較的活発な業務が期待できる ・自己発見取引も可能 |
・細かい業務報告が期待できる |
| デメリット | ・精力的な活動が見込まれない | ・1社のみの契約に限られる | ・1社のみの契約に限られる ・自己発見取引が禁止 |
一つずつ、具体的にご説明します。
自由度の高い一般媒介契約
複数の業者と並行した契約が可能であるという点が一般媒介契約の一番の特徴です。多数の業者に販売活動を依頼することができるため、物件が人の目に触れる機会を増やすことができます。また、自分で売買主を見つけることが可能であることも注目すべき長所です。他形式の契約と比べて一般媒介契約は拘束されない契約と言って良いでしょう。
対する短所として、契約を結ぶ業者が複数あることで不動産業者の精力的な活動が見込まれない点です。これは事業者側から考えて、精力的に活動をおこなっても他の会社で成約があると収益が入らないことが理由です。
明示型と非明示型の違い
一般媒介契約には、明示型・非明示型の2種類の契約方法が存在します。これらの契約の違いは、他に契約を結んでいる会社の情報を明らかにするか否かです。契約時明示型を選ぶと、他に契約した業者の名称や所在地などの情報をきちんと伝えなくてはいけません。
一般媒介契約の場合、基本的に明示型の契約が普通です。一般媒介契約の「精力的な活動が見込まれない」という短所も、他社の諸情報を示すことで解決できるかもしれません。特に売主が結んだ会社の中にライバル会社が含まれていた場合、精力的な活動が見込まれます。
ただし、明示型は他社と契約するたびに報告の連絡をしなければならないため、手間がかかることは否めません。非明示型の契約をおこなうためには、契約時に特約として提案することになるため注意が必要です。
契約する不動産会社が1社に限られる専任媒介契約
一般媒介契約と反して、専任媒介契約で契約する不動産業者は1社のみに制限されます。ただし、自分で売買主を見つけることは可能です。不動産会社側から専任媒介契約での取引を勧められることも少なくありません。
1社だけの限定的な契約で、制約の多さを感じる方もいらっしゃるでしょうが、多少の制限はあるものの、それによる利点も存在します。専任媒介契約は契約を結んだ不動産会社側に活動の進捗報告の義務や、売却のときにレインズへの情報提供の義務が課せられることが長所でしょう。
専任媒介契約の場合、活動の進捗報告は2週間に1度以上の頻度でおこなわれます。こういった報告の義務は一般媒介契約には定められておらず、どのように物件探しや売却が進んでいるのか不透明であるという難点があります。対して専任媒介契約では、仲介活動がどう進んでいるのかの報告があるため安心です。
それに加え、媒介契約締結から7日以内のレインズへの情報登録の義務もあります。レインズとは不動産流通標準情報システムのことで、不動産の物件情報を管理し、認定された事業者が閲覧できるネットワークシステムです。レインズに登録されると、各地の不動産業者が情報を閲覧でき、売却期間を短くすることが期待されます。
このように、1社とだけの限定された契約しか結べないという欠点はありますが、業者に課せられた定期的な活動報告やレインズへの情報登録する責任により業者が一層活動的になる性質があります。
更に細かく業務の報告がもらえる専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も1社とのみの契約に制限されます。専任媒介契約と違うのは、自分で発見した売買相手との契約が禁止されるところです。専属専任媒介契約の期間内で自分で発見した売買相手との売買をおこなう場合、個人間での売買ができず、契約を結んでいた業者に仲介を頼んで仲介手数料を支払わなくてはなりません。
専任媒介契約と比べ業者の活動が手厚くなることは長所の1つです。専属専任媒介の活動報告義務は1週間に1度とされ、レインズへの物件情報を登録しなければならない期間は契約から5日以内と決められています。
特に専任媒介契約よりも短い頻度で活動報告がおこなわれることは、買主や売主にとって大きな長所です。より細かい活動報告で、安心感がもたらされるでしょう。
どの媒介契約がおすすめなのか
3種類の媒介契約の概要がおわかりいただけたところで、続いてはそれぞれの長所・短所をもとにどんなケースでどの媒介契約がおすすめできるかを解説します。
一般媒介契約がおすすめの人
- 売却する物件に人気がある
- 複数業者とのやりとりが苦にならない
- 不動産の売買経験がある
- 売り出し価格にこだわりがない
上記の条件を満たせば一般媒介契約を結んだほうがメリットを享受できます。一般媒介契約は業者による販売活動が不十分であることも予想されますが、売りたい物件自体の魅力が大きい場合は活動なくしても購入希望者が見つかることが想定できます。加えて自己発見による取引も可能であり、拘束のない自由な売却が期待できます。
ただし、複数の業者との並行したやりとりが必要となります。そのため、売買経験がある方や、並行したやりとりに時間や手間をかけられる人におすすめです。そのうえ、不動産の魅力自体でなく安さで早期売却を目指すように売却活動がおこなわれる傾向があり、一般媒介契約は値段にこだわらずなるべく早く売却したい場合に適切でしょう。
専任媒介契約がおすすめの人
専任媒介契約でのメリットが大きいのは次のようなケースです。
- 売却する物件が不人気
- 希望売却価格が決まっている
- 自身で売買相手を探すつもりがある
売りたい物件が人気の地域に位置していない場合や、間取りが特殊である場合など、需要が高いとは言えない場合は時間をかけて専門家による売却活動を通じた売却が有効でしょう。
また、希望売却価格が決まっている場合も1社と契約を結んでじっくりと売却をおこなわなければならず、一般媒介契約では希望がかなわないこともあります。締結前、知り合いに取引してくれそうな相手がいる場合や、自分でも取引相手を探す予定がある場合には専任媒介契約を選んで契約しましょう。
専属専任媒介契約がおすすめの人
- 信頼できる担当者が見つかった
- 活動内容を詳細に知りたい
- 自分で取引相手を探すつもりがない
- 特典を利用したい場合
専属専任媒介契約は自己発見での個人売買が禁止されており、制限が大きい契約方法です。とはいえ、信頼できる担当者がいる会社と出会えた場合はそのメリットを享受できるでしょう。専任媒介契約よりも頻度の高い活動報告を受けることができ、おこなわれている活動を詳細に知りたい人に適した契約方法です。
また、契約形態による特典を設けている場合にもおすすめです。例えば、期間内に売却できなければ提示した金額で買い取りをおこなってくれたり、仲介手数料を割引きするキャンペーンなどがあります。信頼のおける担当者がいて、自分で取引相手を探すつもりがない場合、そういった特典を活用することを目的に専属専任媒介契約を選ぶのも良いでしょう。
不動産会社との媒介契約で支払う手数料とは
不動産の売買を不動産会社の仲介を通しておこなう場合、仲介手数料が発生します。ここでは、仲介手数料計算方法や、他にかかる可能性がある費用について確認しましょう。
売買成立時の仲介手数料
不動産仲介業者は、仲介手数料によって収益を獲得しています。仲介手数料は売買の活動が実った場合の成功報酬であり、売買契約が成立しなければそこまでの広告費などは発生しないこととされています。
仲介手数料は宅地建物取引業法によってその上限額が定められています。上限額は取引額に応じて定められ、3つのうちどの媒介契約を選んでもその上限は変わりません。売却でも購入でも仲介手数料がかかりますが、新築物件の購入では請求されないことも多いです。
仲介手数料の上限額は以下のように概算できます。
仲介手数料の交渉はできる
宅地建物取引業法は仲介手数料の上限額のみを定めているのであって、下限額は定められていません。キャンペーンで仲介手数料を割り引いたり無料にしている業者もあります。そのため、仲介手数料額の値引き交渉も可能です。
しかし、無理のある値下げ交渉をしてしまうとその後の活動に悪影響が出る恐れがあります。値引き交渉はタイミングやコツをつかんでおこないましょう。
仲介手数料の値引き交渉のコツについてはこちらの記事を参照してください。
特別な要求をしたら別途手数料の支払い
通常、不動産売買では仲介手数料以外の費用を不動産会社に支払うことはありません。しかし、状況によっては広告料など別途で支払いが発生する可能性もあります。
通常の活動に含まれない業務を依頼した場合がそれに当たります。例えば、遠方の物件の売買で定期的なメンテナンスを依頼した場合や、他の物件では出さないところへの広告宣伝や、加えて費用がかかる広告作成を依頼した場合、広告費を請求することはできません。
このように費用がかかるかどうかは、媒介契約書に記された業務の範囲や追加料金についての記載を参考にしましょう。
不動産会社と媒介契約を結ぶ期間
媒介契約では活動内容や仲介手数料の価格などだけでなく、契約期間についても定められます。契約期間内に契約を解除すると違約金が発生することもあるため、契約を結ぶ際にはその期間に関してもしっかりと確認しておく必要があります。
契約期間の目安は3ヶ月
下表に示したように、媒介契約の契約期間は3ヶ月以内が一般的です。専任媒介契約や専属専任媒介契約は契約期間は3ヶ月以内と定められており、それ以上の契約期間を設けることはできません。これらの契約は、不動産業者が1社に限られるなど売買主の立場が不利になることが多いため、比較的短い契約期間が設けられています。
一方で一般媒介契約は契約期間が法的に定められていません。しかし、行政の指導で3ヶ月を目安にすることとされているので、あまりに長期的な期間を定めている場合は理由を聞くなど慎重におこなった方が良いでしょう。
注意したいのは、ここで定められているのは最大の契約期間であり、3ヶ月に満たない1ヶ月や2ヶ月での契約も可能だということです。つまり、契約を結ぶ際に3ヶ月よりも短い期間での締結を提案することもできます。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
| 法的定めなし（3ヶ月が目安） | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
基本的に自動更新されない
契約期間が満了すると契約は終了され、基本的に自動更新されることはありません。契約の終了時期が迫ると不動産会社から後進の打診があるため、状況に合わせて契約するかしないかを決定しましょう。
しかし、自動的に更新されるように契約を結ぶこともあります。それは契約時に自動更新の特約をつけるような場合で、再契約の手間をかけることなく更新できます。
ただし、明確な説明なしに不動産業者が自動更新の特約を含んで契約作成することもあるため、契約解除の可能性がある場合は、契約する前に確認し、特約を削除してもらう必要があるため注意しましょう。
専任媒介契約の期間と満了後の対応についてはこちらも参考になさってください。
一般媒介契約は好きなタイミングで契約解除できる
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約を結ぶことを前提とされているため、電話のみでいつでも契約解除できることが一般的です。他社で売買契約を結ぶことになったら契約解除することがわかっているため、断りの電話を入れても理由を追及されたり引き止められるようなことはありません。
一方で専任媒介契約や専属専任媒介契約は契約期間中の途中解約は難しいです。絶対にできないわけではありませんが、違約金がかかったり、トラブルに発展することも多いため慎重におこなわなければなりません。ただし、不動産会社が十分な活動をおこなっていないなど、仲介業務を怠っていると明確にわかる場合は違約金など支払うことなく解約することができる場合があります。
専任媒介契約の途中解除に対するペナルティに関してはこちらの記事で詳しく解説しています。
不動産会社と媒介契約を結ぶまでの手順
続いて媒介契約を締結するまでの手順をご紹介します。不動産会社と媒介契約を結ぶまでの一連の流れは以下の通りです。
- 利用する不動産会社を探す
- 自身に合った媒介契約の種類を選ぶ
- 必要な書類を用意して媒介契約を結ぶ
それぞれのステップについて詳しく見ていきましょう。
利用する不動産会社を探す
不動産会社選びは不動産売買において重要なポイントです。特に売却時には、売却活動をメインでおこなうのは不動産会社であるため、より慎重におこなう必要があります。
不動産売却では、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することが大切です。その際は一括査定サービスを利用することをおすすめします。一括査定サービス利用時の不動産会社探しのコツは以下の通りです。
- 査定額が相場と大きく離れていないかを確認
- 販売実績や行政処分情報で信用できる企業かチェック
- 大手企業に限らず中小企業も含めて査定に出す
- 対応の迅速さや対応の良さをチェック
- 担当者の説明がわかりやすいかで判断
対して、購入時により良い不動産業者を選ぶポイントは次の通りです。
- 予算設定が無理のない範囲かどうか
- メリットだけでなくリスクも伝えてくれるか
- こちらの要望に応じてくれるか
- 対応が迅速かどうか
- 買主が損しないように物件紹介してくれるか
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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
自身に合った媒介契約の種類を選ぶ
契約を結ぶ不動産会社を選んだら、今度はどの媒介契約を締結するか選択します。不動産会社や取り扱う物件によっては専任媒介契約や専属専任媒介契約に限られる場合もありますが、基本的にはどの契約にするかは売主や買主が選択することができます。
媒介契約の内容や特典は、不動産業者によって異なります。契約の内容を詳細まで確認してから、自分や物件に適した契約を結ぶことにしましょう。
後悔しないおすすめの不動産会社選びについてこちらも参照してください。
必要な書類を用意して媒介契約を結ぶ
媒介契約の種類を選んだら、書類を準備して媒介契約を結びます。
以下は売却時に必要な書類の一覧です。
- 身分証明書
- 住民票
- 印鑑証明書、実印
- 売却する不動産の権利証
- 物件取得時の契約書
- 販売時のパンフレット
- 固定資産税評価証明書
- リフォームの図面などの証明書
- 耐震診断報告書など物件の情報がわかる資料
不動産の媒介契約でよくある疑問
最後に不動産の媒介契約に関してよくある疑問とその答えをまとめました。疑問を解消して不動産売買の成功を目指しましょう。
不動産売買での囲い込みとは
不動産売買で媒介契約を結ぶ場合、注意を怠ると囲い込みをされる危険があります。不動産会社は売却時にも購入時にも仲介手数料を得ることができます。そこで、売主と買主の双方から仲介手数料を得ようと、自社の仲介で売却する物件と自社の仲介で購入を希望している人とを結びつけようと考えることがあります。
それだけであれば、場合によっては早く売買相手が見つかるなどのメリットを享受できる場合もあるため問題はありませんが、自社の利益のためだけに他社からの購入の申し出を断ったり、他社仲介の物件を紹介しないなどの行為に発展する恐れがあります。そういった売主や買主に不利益な行為をすることを囲い込みと言います。
一般媒介契約は複数社で媒介契約を結ぶため、囲い込みの心配が少ないと言われています。専任媒介契約や専属専任媒介契約で囲い込みを避けるには、媒介契約時に囲い込みの心配はないかと担当者に聞くなど、囲い込みの知識があることをアピールしておくだけでも大きな抑止力になるでしょう。
媒介契約には印紙代はかかる？
さまざまな契約を結ぶ際に必要な収入印紙代ですが、媒介契約の際には必要ありません。
ただし、その後売買契約を結ぶ際には取引額に応じた収入印紙代が必要になるため注意しましょう。基本的には売主と買主の双方が平等に負担することがほとんどです。
売買契約時に必要な印紙代は以下の通りです。現在、令和4年3月31日までの期間におこなわれた契約に関しては軽減税率がかけられることとされています。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え1千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円を超え5千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
参考元：国税庁 参考箇所：「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」（2020年11月時点）
媒介契約のクーリングオフはできるのか
媒介契約には基本的にクーリングオフ制度は適用されません。しかし、そもそも媒介契約の種類によっては、媒介契約を違約金などのペナルティなしに解約することが可能です。一度契約をしてしまうと、媒介契約を解約するのにも違約金がかかるなどのデメリットが発生するため、しっかりと契約内容を確認して売買に臨む必要があります。
ただし、不動産会社の強引な勧誘によって物件を購入してしまった場合など、売買契約は消費者を保護する目的でクーリングオフ制度を利用できる可能性もあります。
まとめ
不動産売買の媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ異なる特徴やメリットを持っています。不動産会社に言われるがままに契約方法を選んでしまう前に、提示された契約内容がどのようなものであるか、自身や物件に適した内容かどうかをしっかり見極める必要があります。
媒介契約を結ぶ前に売却する物件や、購入したい物件、自分の収入状況など、しっかりと情報を整理しておくと、スムーズに、より良い契約方法を選ぶことができるでしょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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