不動産売却したら年末調整はどうなるの?確定申告の方法も詳しく解説

不動産売却

初めて不動産を売却した場合、「年末調整はどうしたらよいのか」また「他にどんな申請が必要になるのか」が分からず悩んでいる人は多いのではないでしょうか。

実は、不動産で得た利益は給与所得とは全くの別物で年末調整に影響がないので、年末調整を行う会社の経理に申請する必要はありません。ただし、年末調整をしていても別途、確定申告が必要になります。

今回は、確定申告の必要性について詳しく解説したうえで、確定申告の準備や実際に行う方法を紹介していきます。最近不動産を売却した人はもちろん、これから売却する予定のある人も、事前に内容を確認しておきましょう。

不動産売却後は年末調整していても確定申告する

年末調整とは、従業員が納めなければいけない1年間の所得税と、従業員の月々の給与と賞与から差し引かれた所得税額を比較し、所得税の過不足を調整する作業です。

また確定申告は、1月1日から12月31日までの1年間に得た所得の合計金額を計算し、所轄の税務署に申告・納税する手続きのことをいいます。

会社勤めをしている場合、給与所得の他に所得がなければ、勤務先の経理担当が年末調整を行ってくれるので、自分で確定申告をする必要はありません。

しかし、毎年会社で年末調整してもらっていても、不動産売却をした場合は、個人で確定申告をする必要が生じます。不動産の売却に伴う所得は給与所得とは別に「譲渡所得(※1)」として分類され、分離課税(※2)となるためです。

不動産売却を行うと、給与所得者で普段は確定申告をしない人にも税務署から申告書の用紙が届き、管轄の税務署に提出をしなければなりません

なお、マイホームを売却して損失が生じた場合には、確定申告することにより源泉徴収された所得税が戻ってくるなどのメリットもあります。

(※1)譲渡所得:不動産を売却して得た売却益

(※2)分離課税:他の所得と分離して税額を計算し、納税する課税方式

不動産売却での損益関係なく確定申告は必要

不動産を売却した際、売却代金から取得費と諸経費を控除して売却益が出た場合のみではなく、譲渡損失が生じた場合にも確定申告は必要です。確定申告を行わなければ、還付金を得たり減税することはできません

税法上では「売却益が出なければ確定申告の必要はない」とされており、そのように記載されている文献も一部ありますが、損益にかかわらず確定申告を行うことをおすすめします。

売却益があった場合は譲渡所得の確定申告

不動産売却による売却益があった際は、確定申告をして譲渡所得税を納めることが必要です。

建物や土地を売却したときの譲渡所得にかかる税金は、前述の「不動産売却後は年末調整していても確定申告する」でも記載した通り、給与所得をはじめとする他の所得とは分離して計算(分離課税)します。

また、売却した建物や土地の所有期間が、売った年の1月1日現在で5年を超過するかどうかにより、適用される税率が異なります。

なお特例制度が適用されれば、税金がかからないケースもあります。こちらについては、後述の「確定申告の準備/利用できる特例を確認する」で詳しく見ていきましょう。

譲渡損失が出たら損益通算のための確定申告

譲渡損失が出た場合にも、損益通算(※)をするために確定申告を行いましょう。一定の条件を満たせば、確定申告をすることにより、給与などの所得と損益通算して税金を安くする特別控除が利用できます

なお、通算を行っても1回で控除しきれない場合でも、譲渡の翌年以降3年間は繰り越して控除することが可能です。

(※)損益通算:赤字の所得を黒字の所得から差し引くこと。なお、損益通算ができる所得は不動産所得・事業所得・譲渡所得・山林所得の4つの赤字に限定されており、全ての所得で損益通算できるわけではない。

確定申告の期間は翌年の2月上旬から3月中旬

確定申告は、不動産売却後に所得が発生した翌年の2月上旬から3月中旬の間に行うのが一般的です。その際に支払いをする税金は、所得税と復興特別所得税に上乗せられた税金です。

その後、5月くらいに住民税上乗せ分の納付書が自宅に届きます。こちらに関しては、6・8・10・翌1月末日(※)の4期に分けて納付していきます。

(※)末日が土日の場合、期限は週明けとなる。

確定申告しなくてもよい場合とは

売却代金から取得費と諸経費を差し引いて「売却益」が出ない場合、税法上では確定申告の必要はないとされています。

ただし、確定申告をしなければ、たとえば譲渡損失が発生した場合など、所得金額と損益通算して還付金を受けたり税金を減額することはできません

そのため、どんな場合においても「不動産の売却をした翌年には確定申告をする」と考えておくのがよいでしょう。

確定申告の準備

確定申告を行う前の準備には手間と時間がかかります。確定申告は、必要な書類を用意するだけでもかなりの労力を使います。そのため受け付け期間の前から余裕をもって行動することが重要です。

事前準備が必要な書類の種類とその詳細についてまとめました。

確定申告に必要な書類を準備する

確定申告の必要書類は、大きく以下の2つに分けられます。それぞれの書類をわかりやすく表にまとめて紹介していくので、1つずつ確認していきましょう。

  • 税務署・市区町村役場・法務局で入手する書類
  • 自分で準備する不動産に関する書類

また、源泉徴収票の原本も忘れず準備しておいてください。源泉徴収票は給与所得者の場合、前年末~1月頃に会社から支給されるため、紛失しないようにしましょう。

なお年金受給者の場合には、1月下旬頃に日本年金機構より源泉徴収票の原本が送付されてきます。

税務署・市区町村役場・法務局で入手する書類

税務署・市区町村役場・法務局で入手する書類についての詳細は次のようになります。

【税務署・市区町村役場で入手・必要事項の記入が必要なもの】

必要書類 入手場所
確定申告書の用紙(申告書B様式(※1)・申告書第三表/分離課税用(※2)) 税務署
譲渡所得の内訳書(※3)(確定申告書付表と計算明細書) 税務署
戸籍の附票(※)(売却後2ヵ月経過後にされたもの) 売却不動産のある市区町村役場

【売却後、法務局で入手するもの】

  • 売却した土地・建物の全部事項証明書(※5)

なお、確定申告書は税務署で受け取ることもできますが、国税庁公式サイトの「確定申告書等作成コーナー」よりダウンロードすることも可能です。

(※1)申告書B様式:不動産所得や事業所得がある人など、所得の種類に関わらずだれでも利用できる書類

(※2)分離課税用:給与所得などの課税と土地・建物の譲渡などの課税を分離して申告するための書類

(※3)譲渡所得の内訳書:売却した不動産に関する情報(所在地・面積・売却金額)などを記入する書類

(※4)戸籍の附票:戸籍に記載された人の住所異動の履歴を記録したもの

(※5)売却した土地・建物の全部事項証明書:不動産登記簿に記載された内容が正しいことを証明する書面。所有権の移転や抵当権の設定・抹消なども含めた全ての履歴が記載されている。

2. 自分で準備する不動産に関する書類

次に、自分で準備する書類について見ていきましょう。自分で準備する書類は、売却した不動産に関する書類のコピーと領収書になります。

【不動産取得時・売却時に入手済みのもの】

必要書類 入手のタイミング
売買契約書(※1)・建築請負契約書(※2)(コピー) 不動産取得時
一般媒介契約書(※3)
仲介手数料(※4)の領収証(コピー)
登記費用など諸費用の領収証(コピー)
売買契約書(※1)と領収証(コピー)
仲介手数料(※4)の領収証(コピー)
測量費・登記費用など諸費用の領収証(コピー)

これらの書類は申請書類と一緒に提出する必要があります。事前に準備をしておきましょう。

(※1)売買契約書:不動産を購入した際の売買契約書、不動産を売却した際の売買契約書

(※2)建築請負契約:住宅を建設したりリフォーム工事を行ったりする際に、ハウスメーカーやリフォーム工事の施工会社と締結する工事・建築に関する契約

(※3)一般媒介契約書:不動産会社に売却の仲介を一般媒介で依頼する際に記載する契約書

(※4)仲介手数料:不動産の取得時および売却時に不動産仲介会社に支払う手数料

不動産売却の税金を算出

次に不動産売却の税金を算出の方法を見ていきましょう。まずは課税譲渡所得を算出しましょう。譲渡所得額は、次の公式に当てはめて算出します。

課税譲渡所得=収入金額(※1)-取得費(※2)-譲渡費用(※3)

次に、譲渡所得税を計算します。譲渡所得税額は課税譲渡所得に税率をかけて求めます。

譲渡所得税=課税譲渡所得×譲渡所得税の税率

また、売却した不動産の所有年数を確認しましょう。税率は売却する不動産の所有期間により短期譲渡所得長期譲渡所得に分類されます。

(※1)収入金額:不動産の売却代金

(※2)取得費:売却する不動産の建築代金や、売却するためにリフォームした場合の費用など

(※3)譲渡費用:売却のための仲介手数料や印紙代等、不動産を売るために支払った費用

【不動産の所有期間別の税率】

種類 所有期間
短期譲渡所得 不動産を売った年の1月1日で所有期間が5年以下のもの
長期譲渡所得 不動産を売った年の1月1日で所有期間が5年を超えるもの

それぞれの税率は次の通りです。

種類 所得税 住民税 合計
短期譲渡所得 30% 9% 39%
長期譲渡所得 15% 5% 20%
所有期間が10年を超える不動産売却の場合(軽減税率の特例) 10% 4% 14%

なお、売却した不動産がマイホームであれば、所有期間に関わらず譲渡益が3,000万円までは税金がかかりません

さらに、所有期間が10年を超えるなどといった一定の要件を満たすことにより、居住用財産の軽減税率の特例を受けることが可能です。

その場合には、前述した3,000万円の特別控除が適用されて3,000万円までは税金が発生しないうえ、6,000万円までの税率が14%にまで軽減されます。

利用できる特例を確認する

確定申告の際には、利用できる特例があるかどうかを確認することも忘れないようにしましょう。不動産を売却した場合に適用される可能性がある特例は、次の3つです。

  • 3,000万円特別控除
  • 特定居住用財産の買換え特例
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

「特定居住用財産の買換え特例」と「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」という名称を聞いたことがある人は多くないでしょう。

しかし、これらの特例は譲渡損失が出た場合、損失額を給与など他の所得から控除できるという有益な内容なので、事前に確認することをおすすめします。

3,000万円特別控除

マイホーム(居住用財産)を売却したときは、所有期間の長短に関わらず譲渡所得から3,000万円の特別控除が適用されます。

この「3,000万円特別控除」を適用させるには、次のような条件を満たしていることが必要です。

  • 売却した不動産に売り主自身が居住していたこと
  • 親族間の売買ではないこと
  • 売却した年から過去2年間に、同じ特例や譲渡損失の特例を受けていないこと

特定居住用財産の買換え特例

2019年12月31までに住居を買い換えして譲渡損失が発生した場合、損失分を給与などの他の所得から控除できるのが「特定居住用財産の買換え特例」です。

特定居住用財産の買換え特例には、次にあげる条件を満たす必要があります。

  • 住居の売却・買い換えであること
  • 売却不動産の所有期間が10年以上であること
  • 買い換える建物面積が50平方メートル以上、土地が500平方メートル以下であること
  • 売却金額は1億円以下
  • 買い換えた年の翌年12月31日までに住む予定があること、など

なお、こちらの特例は、一度で控除しきれない場合には翌年から3年の間、繰越控除ができます

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

2019年12月31日までに不動産売却し、売却した不動産価格が住宅ローンの残額よりも低く損失が発生した場合には、損失分を給与などの他の所得から控除できます

また、前述の「特定居住用財産の買換え特例」と同様、控除しきれない場合には翌年から3年間、繰越控除ができるのも特徴です。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除には、次の条件を満たしていることが必要となります。

  • 住居不動産の売却であること
  • 売却した不動産の所有期間が5年以上であること
  • 住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
  • 売買契約を締結する前日の時点で、10年以上の住宅ローンが残っていること、など

特例利用に必要な書類も準備する

特例を利用する際に必要な書類を次の表にまとめたので、一覧してみてください。

特例名 必要になる書類
3,000万円特別控除 住民票除票
特定居住用財産の買換え特例
  • 住民票
  • 登記事項証明書(コピー)
  • 売買契約書(コピー)
  • 買換(代替)資産の証明書
  • 先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書
  • 代替資産の取得期限延長承認申請書
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  • 居住用財産の譲渡損失金額の明細書(確定申告書付表)
  • 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
  • 登記事項証明書や売買契約書(コピー)
  • 譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書(売買契約日の前日のもの)

なお、これらの書類は専門的なものが多いため、自分で分からない場合には売却で仲介してもらった不動産会社や信頼できる税理士などに相談することをおすすめします。

確定申告の方法

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書類等の準備が整えば、次はいよいよ確定申告の実行です。ここでは申告に必要な書類の種類と記入方法、そして提出までの流れを説明していきます。

譲渡所得内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)を作成

申告書を作成する前に、譲渡所得内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】の内容を書き込んでいきましょう。今回は「2面」の記入方法について詳しく紹介していきます。

記入の手順は次の通りです。この章の下に譲渡所得内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)の実際の書面へのリンクを貼っているので、それと照らし合わせながら確認してください。

2面が終了したら、3面・4面と進めていきます。建物の償却費計算など分かりづらい項目に関しては、税務署の担当官に相談してみましょう。

項目 記載内容
(1)「所在地」 売買契約書に記載されている物件の所在地を記入する
(2)「どのような土地・建物をいつ譲渡(売却)されましたか。」
  • 土地・建物部分には、
    売却前の現況で該当する項目にチェックを入れ実測面積を記入
  • 利用状況には、該当するものにチェックを入れる
  • 売買契約日には、売買契約書の日付を記入
  • 引き渡した日は、最終代金を受領した日付を記入
「次の欄は、譲渡(売却)された土地・建物が共有の場合に記載してください。」 土地・建物が共有だった場合、売り主の持ち分と他の共有者の住所、氏名、持ち分を記入
(3)「どなたに譲渡(売却)されましたか。」 買い主の住所、氏名、職業を記入
(4)「いくらで譲渡(売却)されましたか。」 譲渡金額の総額を記入
「参考事項」
  • 手付金、残金を記入
  • 譲渡代金で未収金がある場合は、それも記入
「お売りになった理由」 該当するものにチェックを入れる

”参考:国税庁「譲渡所得内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)」”

申告書第一表、第二表を記入

申告書第一表・第二表は、源泉徴収票を見て記入していきます。源泉徴収票の内容を、次に該当する項目に転記していきましょう。

項目 記載内容
収入金額 源泉徴収票の「支払金額」の項目を記入
所得金額 源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」を記入
社会保険料控除 源泉徴収票の「社会保険料等の金額」を記入
生命保険料控除 源泉徴収票の「生命保険料の控除額」を記入
地震保険料控除 源泉徴収票の「地震保険料の控除額」を記入

”参考:国税庁「申告書第一表・第二表」”

なお、第一表の配偶者(特別)控除の箇所に関しては、配偶者の合計所得金額を記入してください。生計を一にする配偶者の合計所得額が38万円以下であれば、配偶者控除を受けられます

申告書第三表(分離課税用)の記入

申告書第三表は、最初に作成した譲渡所得内訳書の内容を見ながら記入していってください。申告書第三表に転記する項目を、次の表に分かりやすくまとめました。

項目 転記内容
分離課税一般分 譲渡所得内訳書の「収入金額」の項目を記入
必要経費 必要経費譲渡所得内訳書の「必要経費」を記入
差引金額 譲渡所得内訳書の「差引金額」を記入
分離課税一般分 譲渡所得内訳書の「譲渡所得金額」を記入
地震保険料控除 譲渡所得内訳書の「譲渡された土地・建物の所在地」を記入

最後に、作成した申告書の数字を転記します。

項目 転記内容
分離課税一般分 申告書Bの第一表の「所得金額合計」の項目を記入
必要経費 申告書Bの第一表の「所得から差し引かれる金額」を記入
差引金額 申告書Bの第三表の「分離課税一般分」を記入(※1,000未満は切り捨て)
課税される所得金額一般分 「1から2を引いた金額」を記入(※1,000未満は切り捨て)

”参考:国税庁「申告書第三表(分離課税用)」”

書類一式を提出する

記入した申告書や用意した書類一式を、所轄の税務署に提出すれば確定申告は完了です。提出方法は、窓口に直接持って行く方法と郵送で送る方法とを選択できます。

なお、確定申告を行うのが初めての場合は、窓口での申請をおすすめします。その場で申請書の作成や提出書類の確認が行えるので、手続きに慣れていなくても安心して手続きを進められます。

また、オンラインサービスの「e-Tax(イータックス)」で確定申告する方法もあります。仕事などで忙しく税務署に出向く時間がない人は、国税庁が運営するこちらのオンラインサービスをぜひ利用してみてください。

e-Taxを利用する方法は、次の2種類があります。

  • マイナンバーカード方式
  • IDパスワード方式

マイナンバーカード方式は、マイナンバーカードとICカードリーダーが必要です。利用者証明用電子証明書の暗証番号(数字16桁)の管理が不要なのがメリットで、数字4桁を入力するだけでe-Taxへログインできます。

一方、IDパスワード方式は事前に税務署へ行って「e-Tax開始届出書」を提出しなければなりません。ただし、「確定申告書等作成コーナー」で作成した申告データを送信する際、 電子証明書による電子署名が不要となります。2019年からはスマホからの申請も可能となり、随分便利になりました。

確定申告についてのQ&A

この章では、確定申告に関してよくある質問をQ&A形式で3点解説していきます。

特に「確定申告をしないとどうなるのか」の項目は、重要な回答を記載しているのでしっかりチェックしてください。要らない出費を抑えるためにも、確定申告は必要不可欠なプロセスです。それでは次のよくある質問を確認していきましょう。

Q1. 確定申告しないとどうなるの?

A. 確定申告が必要にもかかわらず申請を行わない場合、税務署から催促の手紙が送付されてきます。そして、税務署より催促のお知らせが届いてもそのまま放置した場合には、「無申告加算税(※1)」「延滞税(※2)」の罰金が科されることがあります。

これらの罰金が科せられないように、確定申告と税金の納付は期限内にきちんと行いましょう

(※1)無申告加算税:確定申告を期限内に行わなかったことへの罰金

(※2)延滞税:税金の納付が遅れたことへの罰金

Q2. 配偶者が不動産売却したら年末調整はどうするの?

A.売却益が出ても出なくても、配偶者名義で年末調整および確定申告を行ってください。その場合、条件次第では配偶者控除(※1)が受けられなくなります。

その場合、一般的に「扶養から外れる」といわれる状態になり、税金や年金などの保険料を負担しなければなりません。

不動産売却と扶養との関係について、もう少し詳しく解説していきます。配偶者が相続などで不動産をもらい、その後売却した際に譲渡所得が発生して売却益が出たと仮定しましょう。

その場合の税金と健康保険への影響を、扶養の項目別に次の表にまとめました。

扶養の項目 税金 健康保険
扶養の条件 所得が38万円以下 収入が130万円未満
扶養に入れる判断 譲渡所得(譲渡価額-取得費-譲渡費用)<38万 売却額(譲渡価額)<130万未満
不動産売却の影響 扶養から外れる可能性がある(ただし1年間のみ) 一次的な収入のため扶養から外れる可能はない

裏を返せば、不動産売却において利益がなかった場合には配偶者控除を受け続けられ、扶養から外れる心配はありません

合わせて、配偶者控除および配偶者特別控除に関しても見ていきましょう。

【配偶者控除を受けるための条件】

  • 配偶者である(内縁関係は適用不可)
  • 納税者と生計をともにしている
  • 配偶者の合計所得額が38万円以下である
  • 事業専従者(※2)でない

【配偶者特別控除(※3)を受けるための条件】

  • 夫の収入が1千万円以下であること
  • 妻の年間所得が76万円以下であること

(※1)配偶者控除:配偶者の収入が、一定の金額を下回っているときに受けられる控除

(※2)事業専従者:夫が個人事業主で妻がその会社の事業専従者の場合、配偶者控除は受けられない

(※3)配偶者特別控除:夫婦のうち収入の多いほうが受けられる控除

Q3. 忙しくて確定申告できそうもないときは?

A.税理士に依頼することが可能です。書類の用意や申告書の作成など手間のかかる作業を任せることができるうえ、節税対策までしてもらえます。

気になる税理士報酬は一般的に4~5万円といわれていますが、税理士によっては8万円前後かかる場合もあり、一概にいうことはできません。税理士を利用することになった際には、必ず事前に料金を確かめましょう。

なお、依頼は遅くとも12月中に行うようにしてください。例年、年明けから3月半ばまでの期間は税理士にとっての繁忙期で、この時期は新規の依頼を断っている税理士事務所も多いからです。

もし、依頼が可能な税理士が見つかったとしても、締め切り直前の確定申告は「期限後申告」という扱いになってしまいます。

まとめ

不動産を売却した後は、年末調整とは別に確定申告を行わなければなりません。確定申告は「利益が発生していない場合はしなくてもよい」といわれることもありますが、基本的には不動産売却での損益に関係なく必要となります。

なお、受け付け実施される期間が売却の翌年2月1日から3月15日までの1ヶ月間しかないため、行うのを忘れないように注意しましょう。

また、確定申告は書類を税務署や市区町村役場、法務局で入手したり、不動産に関する書類を自分で用意したりなど事前準備が大変で、自らが書類に記入するべき箇所も多いです。

そのため、これまで見てきた「確定申告の準備」「確定申告の方法」の内容をよく把握しておいてください。いつでも実行できる状態になっていれば、実際に確定申告を行う際に効率よく進められるはずです。

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