不動産仲介手数料は上限が決まっている?上限額の計算方法を解説

不動産売却

不動産の売買は、不動産会社に仲介を依頼して行うことが一般的です。その際に不動産会社へ支払う仲介手数料は、上限が決まっていることをご存じでしょうか。売買にかかる費用の中でも、高額になる傾向がある仲介手数料について、何も知らずに手続きを進めると損をしてしまうかもしれません。

そこでこの記事では、不動産の仲介手数料について基本的なことから上限の決まり方、安く抑える方法まで解説していきます。不動産の売買は取り扱う金額が大きいことから、金銭の感覚が鈍くなりがちです。今回の内容を参考に仲介手数料に対する知識を身に付け、賢く節約して不動産の売買に取り組みましょう。

不動産仲介手数料の基礎知識

仲介手数料の上限について知る前に、そもそも仲介手数料とはどういう費用を指すのか解説していきます。多くの人は不動産売買に慣れておらず、不安を抱えながら手続きを進めていくことになるでしょう。なぜ支払う必要があるのかや、誰が負担するのか、いつ支払うのかなど、いずれも基本的なことばかりですが、不安を解消しておくとストレスなく売買を進められます。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、仲介業務を行ってくれた不動産会社に支払う成功報酬のことです。不動産会社と結ぶ媒介契約によって詳細を決めて合意した金額を支払いますが、仲介手数料には売買活動を行うための人件費や広告費、不動産会社の利益などが含まれています。

仲介業務が対象となっているため、売却だけでなく中古住宅の購入するときや、賃貸物件を紹介してもらうときにも手数料は発生します。不動産売買の仲介手数料について、詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。

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仲介手数料の負担者

仲介手数料を負担するのは不動産会社と媒介契約を結んだ人です。例えば売主と買主が、それぞれ別の不動産会社と媒介契約を結んでいて売買が成立したときには、それぞれ担当してくれた不動産会社に仲介手数料を支払います。

売主と買主が同じ不動産会社で媒介契約を結んでおり、その不動産会社を通して売買が成立した場合は、売主と買主の両方と媒介契約を結んでいるため、両者供に不動産会社に仲介手数料を支払う仕組です。

前者を片手仲介、後者を両手仲介と呼び、不動産会社にとっては両手仲介のほうが双方から報酬が得られるため、利益は大きくなります

仲介手数料には消費税がかかる

消費税は事業者が事業として行う取引が課税対象です。仲介業務は対価を得て提供するサービスのため、消費税が発生します。売買でも賃貸物件探しでも、仲介を利用した場合は提示された手数料に消費税が含まれています。

不動産売買全体で考えると、仲介を利用した場合に土地部分は非課税で建物部分は課税対象です。個人売買であれば事業として行うものではないため、非課税になります。

仲介手数料を支払うタイミング

不動産を売却する場合は売却活動を始めると、数回の内覧に対応してから購入希望者と売買契約を結びます。そのあとで引っ越しなどを済ませて物件の引き渡しをします。仲介手数料は売買契約を結ぶときに半額、引き渡しのときに残金を支払うのが一般的です。

一括で支払っても問題ありませんが、売買にはさまざまなトラブルがつきものです。売買契約を結んでいても、ローンの審査に落ちたり災害で売却する物件がなくなったりするなど、予想できない問題が起こりえます。そのため万が一に備えて、半額ずつ支払うケースが多い傾向にあります。

仲介手数料がかからないケース

仲介手数料は、仲介業務を行ってくれた不動産会社に支払うものです。そのため不動産会社を通さずに個人で売買を行う場合や、業者へ直接不動産を売却する場合は不要です。

不動産の個人売買は、取引を生業としていなければ無資格でも合法で、口約束だけでも物件を引き渡すことは可能です。仲介手数料がかからないのは良いことですが、その反面、価格の交渉や引き渡し後にトラブルが起きやすいでしょう。

不動産会社への直接の売却は買取と呼ばれ、購入希望者を探しません。よって仲介の業務がなく手数料も支払う必要がないのです。その代わりに不動産会社は転売で利益を確保するため、仲介より買取価格は安くなります。

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不動産仲介手数料の上限について

不動産の売買で仲介手数料はいくらが上限なのでしょうか。際限なく請求されたのでは、売却で利益が出そうな取引でも手元に残るお金が減ってしまいます。ここでは仲介手数料のルールと、上限の具体的な数字を紹介していきます。

上限は法律によって定められている

不動産会社の仲介は、宅地建物取引業法に従って業務を行っていますが、この宅地建物取引業法の第46条により「国土交通大臣が定める報酬を超えて受け取ってはいけない」と決められています。また報酬の額は「売主や買主にわかりやすく掲示しなければならない」とも定めています。

売買と賃貸でそれぞれ上限が定められていて、改正がある場合は事前に告知され、法律の改正については国土交通省のHP、法律の条文についてはe-Govポータルで確認可能です。

下限は定められていない

不動産の売買において、仲介手数料の上限は定められていますが、下限は不動産会社の自由です。多くの不動産会社では、自社の利益確保のために上限で請求しますが、顧客を確保するために下げているところもあります。

法律上は仲介手数料0円でも問題ありませんが、実際は両手取引や買取のような状況でなければ、不動産会社の経営が成り立ちません。基本的に、上限で支払うという前提で資金計画を立てておいたほうが無難です。

上限額を超える請求もある

仲介手数料の上限は、売買のために通常業務を行う場合に適用されますが、次のような追加サービスを利用すると、別途費用の支払いを求められます。

  • 遠方にある不動産を売却してもらうときの現地までの交通費
  • 遠方にある家で売却まで空気の入れ替えなどをしてもらう管理費
  • 遠方に住む購入希望者と交渉してもらうための出張費
  • 売主の希望による追加の広告作成費
  • 土地の測量費
  • 空き家を土地だけで売却するための解体費
  • 不要なものの廃棄費

特に測量費や解体費、廃棄費はその都度実費で請求され、売却のお金が入る前に支払う必要があるため、まとまったお金を用意しておく必要があります。

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仲介手数料の上限額早見表

仲介手数料は売買する不動産の金額で決まっていて、上限は次の表のようになっています。

不動産の売買価格 仲介手数料の上限
100万円 5万5,000円
200万円 11万円
300万円 15万4,000円
400万円 19万8,000円
500万円 23万1,000円
600万円 26万4,000円
700万円 29万7,000円
800万円 33万円
900万円 36万3,000円
1,000万円 39万6,000円
2,000万円 72万6,000円
3,000万円 105万6,000円
4,000万円 138万6,000円
5,000万円 171万6,000円
6,000万円 204万6,000円
7,000万円 237万6,000円
8,000万円 270万6,000円
9,000万円 303万6,000円
1億円 336万6,000円

売買価格の3~5%程度は仲介手数料として支払います。購入する場合は不動産の代金に追加で用意し、売却するときは差し引いた額で新居の価格などを検討してください。

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不動産仲介手数料の上限を計算する方法

不動産の売買価格が毎回きりのよい数字になるとは限りません。売却する側なら少しでも高くしたいため、さまざまな費用を考慮して数百円単位まで交渉する人もいます。正確な上限の把握は売買の資金計画に大いに役立つため、ここでは仲介手数料の具体的な計算式や計算例を紹介していきます。

売買価格の金額ごとの計算式

仲介手数料は不動産の売買金額によって変わり、次の3段階になっています。

不動産の売買価格 仲介手数料の上限の計算式
200万円以下の部分 金額×5%+消費税
200万円越え400万円以下の部分 金額×4%+消費税
400万円を超える部分 金額×3%+消費税

売買価格が高額になるほど、仲介手数料を支払う割合は減ります。しかし金額が増えることに変わりはないため、大きな負担になるでしょう。

消費税は不動産の売買が行われる時点のものが適用されるため、将来的に増税されれば仲介手数料の支払いも一緒に増えてしまいます。

仲介手数料の上限を求める速算式

仲介手数料の計算式は売買金額ごとに分かれているため、200万円を超える売買では上限の計算に手間がかかります。

350万円で売買する場合

仲介手数料=(200万×5%+150万円×4%)+消費税
500万円で売買する場合
仲介手数料=(200万×5%+200万円×4%+100万×3%)+消費税

そこで、200万円を超える不動産の売買では次の速算式がよく使われています。

不動産の売買価格 仲介手数料の速算式
200万円越え400万円以下 金額×4%+2万円+消費税
400万円越え 金額×3%+6万円+消費税

範囲内の売買価格であれば、金額がいくらでも速算式に当てはめることで、すぐに仲介手数料の上限が計算可能です。

売買価格が1,000万円の場合

2021年7月時点では消費税10%のため、1,000万円で売買が成立した場合は、仲介手数料の上限は次のように計算できます。

通常の計算式

仲介手数料=(200万円×5%+200万円×4%+600万円×3%)×1.1=39万6,000円
仲介手数料の速算式
仲介手数料=(1,000万円×3%+6万円)×1.1=39万6,000円

売買価格が3,000万円の場合

1,000万円のときと同様に、3,000万円の売買では次のようになります。

通常の計算式

仲介手数料=(200万円×5%+200万円×4%+2,600万円×3%)×1.1=105万6,000円
仲介手数料の速算式
仲介手数料=(3,000万円×3%+6万円)×1.1=105万6,000円

不動産仲介手数料を安く抑えるには

100万円を超える金額を請求されることもある仲介手数料は、不動産売買にかかる費用の中でも大きな負担です。しかし次の2つの方法を実践すると、安く抑えられる可能性があります。

  • 仲介手数料の割引を交渉する
  • 仲介手数料を安く設定している業者を選ぶ

ここでは、なぜ安く抑えられるのかや実践方法について解説していきます。

仲介手数料の割引を交渉する

法律で仲介手数料の上限は定められていても、下限は不動産会社の自由です。売買価格で値引き交渉が行われるように、仲介手数料も交渉して同意をもらえれば安く抑えられます。

交渉のチャンスは、不動産会社が利益を得られそうな取引や費用がかからない取引のときにあります。

  • 両手取引で売主と買主から仲介手数料が入る
  • 高額な不動産を売買予定
  • 早期に買主が見つかりそうな人気の不動産を売却予定

いくら支払うかは媒介契約を結ぶときに決めます。あとからでは契約違反となるため、媒介契約を結ぶ前に交渉してください。他社の査定書など用意しておくと、交渉材料として重宝するでしょう。

値引き交渉はむやみに行うものではない

仲介手数料は、不動産会社の担当者の営業成績に直結します。自身の利益を優先して無理な値引き交渉をすると、次のデメリットがあります。

  • 広告活動の制限
  • 担当者の意欲低下
  • 囲い込みが起きる可能性
  • 質の低い不動産を紹介される可能性

囲い込みは担当者が片手取引を拒否し、両手取引しかしようとしない行為です。売主にとっては売却する機会を逃すことになるため、想定していたよりも引き渡しまでに期間がかかるでしょう。

不動産売買にかかる費用の節約は大切ですが、取引を円滑に進めるためにも、むやみに値引き交渉することは避けてください。

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仲介手数料を安く設定している業者を選ぶ

不動産会社によっては、顧客を確保するために仲介手数料を安く設定しているところもあります。期間限定で半額や無料にしていることもあるため、交渉するまでもなく節約が可能です。

しかし、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶことは間違いです。売却する場合であれば、相場に合った価格で査定しているのかや、実績があり信用できる担当者がいるのかも、成功させるためには重要な要素といえます。

仲介を依頼する不動産会社の選び方は、こちらの記事で詳しく紹介しているのでぜひ参考にしてください。

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仲介手数料を安くできる理由

いくら顧客を確保したいからといっても、仲介手数料の減少は不動産会社にとって痛手です。提供するサービスの質が落ちたのでは余計に利用者が減ってしまいます。

仲介手数料を安くしてサービスの質は落とさないために、不動産会社はITを活用して人件費や経費を節約しています。例えば売却活動ではインターネットを活用するため、紙媒体で広告を作成するより広く安く情報の発信が可能です。

不動産仲介手数料に関するQ&A

最後に初めて不動産売買をする人が、仲介手数料についてよく抱く不安について、Q&A形式で解説します。知識がないと、気づかないうちに余計な出費をしてしまう可能性があります。不動産売買を成功させるためにも、些細な問題と思っていることも解消しておきましょう。

上限額以上の手数料を請求された場合はどうするか

悪徳な不動産会社は売主や買主の無知を利用し、特別なことはしていなくても、上限を超える仲介手数料を請求してくることがあります。違法行為が発覚したときは、不動産会社が所属している業界団体(宅地建物取引業保証協会など)や行政へ苦情を出しましょう。行政は各都道府県に、宅地建物取引業免許に関する窓口が用意されています。

苦情が受理されると、担当者に懲役や罰金が科せられます。また悪質な場合は、業務の停止や免許の取り消しもあり得るでしょう。上限以上の請求に気づいたときは、きっぱりと支払いを拒否して問題ありません。

不動産の売買が成立しなかった場合はどうなるか

仲介手数料は不動産売買が成立したときの成功報酬なので、売買契約が結ばれるまでは支払う必要がありません。もし事前に請求してくるようであれば、業界団体や行政へ苦情を入れて支払いを拒否しましょう。

しかし売買契約を結んだあとで、自己都合や相手の都合で引渡しがキャンセルになった場合は、仲介手数料を支払わなければなりません。不動産会社は役割を果たしているため、余計な出費になりますが仕方ないでしょう。なお誰にも責任がない自然災害によるキャンセルでも、売買契約を結んだあとでは仲介手数料は返ってきません。

仲介手数料のサービス範囲はどこまでか

仲介手数料の範囲内では、次のようなサービスを行ってもらえます。

  • 不動産の調査や査定
  • 不動産ポータルサイトへの情報掲載
  • 広告の作成
  • 売買活動の報告
  • 内覧などの現地案内
  • 売買契約書の作成

不動産会社と媒介契約を結ぶ前でも査定であれば無料です。売買活動の報告については、媒介契約の種類によって頻度まで指定されています。情報掲載や広告の作成は、不動産会社によって対応の詳細は変わってくるでしょう。

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まとめ

不動産の売買などで支払う仲介手数料は、法律で上限が定められています。売買金額から簡単に計算できるため、査定を受けたときや広告に記載されている価格から、実際に支払う額を推定しておきましょう。100万円を超えることもあり、資金計画に組み込んでおかなければあとで困ってしまいます。

少しでも不動産売買にかかる費用を節約したい人は、値引き交渉や仲介手数料が安い不動産会社を探してください。下限は不動産会社が自由に決めることができます。複数社で比較して、無駄のない取引を目指しましょう。

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