近年、一棟マンションの売却が通常のマンションよりも大きな利益が期待できるとして、注目を集めています。居住用の賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得ることも一般的ですが、売却して利益を得ることも一棟マンション投資の方法のひとつです。しかし、通常のマンションとは異なる特徴や性質をもつ一棟マンションは、その売却も注意点やポイントが異なるため、注意が必要です。
本記事では、一棟マンションの売却にフォーカスして、その方法や成功させるポイントについて詳しく解説します。よりスムーズな売却を実現するために、ぜひお役立てください。
- 一棟マンションを売却するタイミングは、不動産の価値が下がる前、築年数が20年以内、減価償却期間が満了になった時、あたりがねらい目です。売却手順は、不動産会社に査定を依頼、媒介契約を結んで売却活動開始、購入希望者と契約して引渡し、確定申告、といった流れで行います。
- 一棟マンションを高く売却するには、投資家向けの広告方法を採用する、一棟マンションに強い不動産会社を選定する、物件の賃貸としての価値を高める、見た目を改善する、などを行うといいです。
- 売却前には、マンションの相場や売却にかかる費用を調べておき、売却理由をはっきりさせておきましょう。適正な査定額かどうか、手元に残る金額との兼ね合い、買主先の印象など、事前に考慮して対処しておきたい重要な準備です。
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一棟マンションとは
一棟マンションとは、マンションの一部屋を示すのではなく、マンション全体のことを指します。一棟マンション投資は、購入した一棟マンションのそれぞれの部屋を貸し出して家賃収入を得たり、売却して収益を得る投資のことを言います。
その一棟投資のメリット・デメリットについてそれぞれ見ていきましょう。
一棟投資のメリット
- 利回りの高さ
- 大きな収入を期待できる
- 資産価値が高いため融資で有利
- 運営の自由度が高い
- 収入がなくなるリスクが少ない
一棟投資のメリットとして主なものは上記の通りです。なかでも利回りの高さは、マンションの一部屋を運用する区分投資と比べても大きいメリットです。また、その収入額の大きさも魅力あるポイントです。家賃収入で収益を得る場合に、一室から得られる家賃と複数の部屋から得られる家賃とでは大きな差があることは明らかです。しかし、その売却額も大きいため、売却でもより大きな収益が期待できます。
| 種類 | 利回り | 価格 |
| 区分マンション | 7.54％ | 1,529万円 |
| 一棟マンション | 8.37％ | 1億5,786万円 |
”参考：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ） 「収益物件市場動向四半期レポート＜2020年1月～3月期＞」”
また、一棟投資でより広い土地を所有することは資産価値を認められ、融資にも有利に働く場合が多いです。築年数や経年劣化の影響を受けやすい居住用物件ですが、広く土地を所有することで価格の大幅な下落を避けることができます。
運営の自由度が高いことも大きなメリットの1つです。区分投資の場合でも自由にリフォームや改装をおこなうことができますが、一棟所有では部屋だけでなく共有部分など、マンション全体に自由に手を入れることができます。近年人気が高い宅配ボックスなどの設備や、オートロックなどのセキュリティ面が整うよう改修することで、より多くの利益を見込むことができます。
区分所有で家賃収入を得る場合、その部屋が空室になってしまうと収入が0になってしまいます。一棟マンションを所有していた場合には、全ての部屋が空室になる可能性は少ないため、収入が一切なくなってしまうというリスクが低くなります。
一棟投資のデメリット
- 諸費用・手間がかかる
- 失敗時のリスクが高い
- 買い手が見つかりづらい
一棟投資にはこのようなデメリットが伴います。
一棟投資は利回りが大きく、高額な収益を見込むことができますが、その元手となる資金も大きくなります。個別のマンションであれば数千万から購入できますが、一棟マンションを購入するとなると1億円以上の資金が必要です。もちろんローンで購入することもできますが、購入時頭金として2、3割を支払わなければならない可能性もあります。
また、購入した後にかかる維持費や管理費も区分所有より大きくなります。マンション全体にかかる大規模な管理や修繕には高額な費用がかかります。加えて一棟マンションをオーナーとして管理する手間も軽視できません。管理業務を委託することもできますが、それにも費用がかかってしまいます。
その金額が高いと、失敗した際のリスクも高いことになります。地震や火災の被害にあったとき、場合によっては収入のすべてを失うことになってしまいます。一方、区分投資で複数のマンションの部屋を所有していた場合、そのリスクを分散することができ、被害をより少なくできます。他にも、投資額が高いことは買い手がつきづらいという不利な点もあります。
一棟マンション投資をするなら、メリットだけでなくデメリットも把握してよく検討しましょう。
一棟マンション売却のタイミング
一棟マンションを売却するなら、タイミングを見計らうことでより高額で売却が可能となったり、より短い期間で売却することができます。ここでは、一棟マンション売却の好機として主な3つを紹介します。
不動産の価値が下がる前
一棟マンションの売却では、不動産の価値が下がる前に売却することが鉄則とされています。売却で収益を得るなら、購入時の金額よりも売却額が高くなる必要があります。しかし、不動産は一度価値が下がると再び上昇することは難しく、むしろどんどん下落してしまうことも多いです。売却額が購入にかかった投資額よりも低ければ、損をすることになります。
不動産の価値は、その物件の状態のほかにも情勢や政策、周辺環境にも大きく影響を受けます。投資金額も大きくなりやすい一棟マンション投資なら、そのマンションの価値を常に把握し、価値が下がってしまう前に売却をおこないましょう。
築年数が20年以内
マンションは築年数が浅いほど高く売れる傾向があります。年数がたつにつれて価格が下がっていきます。特に築20年以内のマンションは一年ごとの価格の減少幅が大きいため、時期を待たずになるべく早く売却したほうが高額売却を期待できます。
築年数が20年を超えていても価格の減少は続きますが、それまでに比べれば減少ペースは緩やかになります。急いで売却してしまうというよりは、タイミングを計りながら売却するのがよいでしょう。
減価償却期間が満了になった時
マンションの建物や門、塀などの構築物を償却資産と言い、それが毎年少しずつ古くなって下がる価値を減価償却費として必要経費にすることができます。減価償却費は実際に支払わずにその分を所得から差し引くことで節税につながる制度です。減価償却はそれがかかるものの種類や構造によって耐用年数が定められています。それを減価償却期間と言います。
不動産の減価償却期間は以下のように定められています。
| 種類 | 耐用年数 |
| 鉄骨鉄筋・鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| レンガ造、石造・ブロック造 | 38年 |
| 鉄骨造 | 34年（軽量鉄骨は23年） |
| 木造・木骨モルタル造 | 21年 |
| 簡易建物 | 10年 |
”参考：「国有財産台帳の価格改定に関する評価要領について」
このような減価償却費が所得から差し引けなくなると手元に残る金額が減少してしまう可能性があります。そのため、売却するなら減価償却期間が満了するタイミングで売却すると良いでしょう。
減価償却についてより詳しく知りたい方はこちらをお読みください。
一棟マンションを高く売却するためのポイント
より良いタイミングを見計らって売却すること以外にも、高額で売却するためのポイントがいくつかあります。
投資家向けの広告方法を採用する
一棟マンションを売却するなら、そのターゲットは主に一般消費者ではなく投資家になります。つまり、一般消費者に向けた広告をおこなってもなかなか買い手が見つからない恐れがあります。
通常のマンション売却では、不動産会社がポータルサイトに情報を掲載したり、新聞の折り込みチラシ、フリーペーパーに掲載することが一般的です。投資家に向けた広告なら、不動産ポータルサイトへの掲載にウェイトを置きましょう。掲載料金はかかりますが、その効果にも期待できます。掲載料金には、広告の枠によって価格が変わる従量課金制と、問い合わせの数で価格が決まる反響課金制の2種類があります。
一棟マンションの売却に強い不動産会社を選定する
仲介を任せる不動産会社の質はマンション売却の成功を大きく左右します。不動産会社はそれぞれ得意とする物件の種類が異なります。一棟マンションの売却をおこなうなら、一棟マンションの売却実績が豊富な不動産会社を見つけることが大切です。
一棟マンションに強い不動産会社を厳選するなら、複数の不動産業者に査定依頼をしましょう。実際に売却活動をおこなうのは不動産会社ですから、査定額だけを見て決めるのではなく、担当者の知識量や人柄・態度も見るようにしましょう。その際、各社に直近3年ほどの一棟物件の取引件数を問い合わせておくと良いです。
賃貸物件としての価値を高めておく
一棟物件は賃貸経営を目的とすることがほとんどです。そのため、設備が整っているマンションであったとしても、賃貸物件としての価値がなければ購入希望者が現れない可能性があります。
賃貸物件としての価値は入居率の高さで示すことができます。入居率が低い物件は購入後も空室が目立ち、収益が見込めないことを懸念されてしまう恐れがあります。入居率を上げるなら、フリーレントなどの制度を活用しましょう。しかし、入居率を上げたいからといって家賃の値下げをおこなってしまうと、収益性がさがってしまう可能性もあるので、家賃調整は慎重におこなうべきです。
また、イメージ向上のため、もし家賃滞納をしている入居者がいるなどトラブルがある場合には売却前に解決しておいたほうが無難です。
物件の見た目を改善する
投資家が購入する際にも、賃貸マンションとして運用する際にも、マンションの外装や内装など、見た目はとても大切なポイントです。日々の管理で清潔を保っておくことはもちろん、売却に際して設備の点検や修理、照明の交換などをおこなっておくと良いです。
売却前にリフォームやリノベーションなど、大規模な修繕をおこなうこともできますが、その費用を上乗せした査定額が付くかどうかは保証できません。
一棟マンションの売却手順
続いて一棟マンションの売却の手順を解説します。
- 不動産会社に査定を依頼する
- 媒介契約を結んで売却活動開始
- 購入希望者と契約して引き渡す
- 確定申告を行う
一連の手順をおさえて、スムーズな売却を目指しましょう。
不動産会社に査定を依頼する
まずは不動産会社に一棟マンションの査定を依頼することから始めましょう。複数社に査定を依頼して、見積書や担当者の対応や態度なども含めて比較検討しましょう。とはいえ、いくつもの不動産業者にひとつずつ査定依頼をすることは手間や時間が大きくかかってしまいます。複数の会社に査定を依頼するなら、不動産会社の一括査定サイトを利用すると、諸入力が1度で済むため大変便利です。
媒介契約を結んで売却活動開始
複数の不動産業者から契約を結ぶ会社を選択したら、媒介契約の方法を選んで実際に契約を結びます。不動産と結ぶ媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。複数社と契約を結ぶことができるかどうかや、自分で買主を見つけることができるかどうかなど、それぞれ異なる特徴、メリット・デメリットを持っているため、よく検討してどの契約方法をとるかを選びましょう。
媒介契約を結ぶ際に売出価格も決定されますが、市場に出してからも動きが見られなかった場合には値段を引き下げる可能性もあります。また、購入希望者が値引き交渉をしてくることもあります。市場に出た一棟マンションはネットワークに物件情報を登録したり、不動産ポータルサイトに情報が掲載され、購入希望者を募ります。
媒介契約についてより詳しく知りたい方はこちらをお読みください。
購入希望者と契約して引き渡す
購入希望者が現れたら内見をしたり条件を話し合ったりした後、契約を締結します。内見で期待に沿えなかったり、条件が合わない場合は契約できないこともあります。オーナーと購入希望者がすり合わせをおこなう条件としては、価格面の他にはリフォームの有無、設備の管理、登記費用や支払い方法などが挙げられます。
お互いが合意したら実際に売買契約を結びます。宅地建物取引士の立ち会いのもと署名と捺印をおこないますが、基本的には不動産業者の担当者が立ち会います。この時引渡し日も決定します。引渡しの日には清算や抵当権抹消登記などの手続きもおこなわれることが一般的です。その後不動産への報酬として仲介手数料を支払って売却が完了となります。
確定申告を行う
1月1日から12月31日に収入があった場合、期日までに確定申告をおこない、それに課せられる税金を納めなければなりません。会社勤めであれば、企業が確定申告を代行しておこなってくれることが多いですが、不動産売却をおこなったら必ず自分でその分の申告をおこなわなければなりません。また、先述の減価償却費などの諸経費についても併せて申告します。
一棟マンションの売却でも、必ず確定申告をおこないましょう。一棟マンションの売却で収益があった場合には、その収入額に応じて譲渡所得税という税金が課せられます。経費を計上することによって課税対象になる譲渡所得金額が少なくなります。申告し忘れるようなことがないよう、しっかりと確認しておきましょう。
不動産売却における確定申告についてより詳しく知りたい方はこちらをお読みください
一棟マンションを売却するときの注意点
一棟マンションを売却するうえで注意しておくべき点は複数あります。ポイントをおさえ、高額売却を目指しましょう。
事前にマンションの相場を調べておく
不動産業者に査定依頼をする前に、売却する一棟マンションの価値を知っておくべきです。不動産業者から見積もりを出してもらっても、相場が分かっていないと適正な価格が設定されているかが分からず、実際の価値よりも安く売却してしまったり、反対に高く設定してしまって売れづらくなってしまう恐れがあります。
事前に一棟マンションの相場を調べるなら、土地総合情報システムやレインズマーケットインフォメーションなどのウェブサイトを利用したり、不動産会社のポータルサイトで同じエリアの似た物件がいくらで売り出されているかなども確認してみましょう。ただし、ここで分かるのはあくまで目安であるため、その通りに評価してもらえるとは限りません。
マンションの相場を知るための手段についてより詳しく知りたい方はこちらをお読みください
売却にかかる費用を把握しておく
不動産の取引では、購入時だけでなく売却時にも費用がかかってしまいます。一棟マンションが売却に至ったとしても、売却にかかった費用が大きくなってしまっては手元に残る金額が少なくなってしまいます。まとまった資金の調達として売却をおこなうなら、売りに出す前にコストもしっかりと把握しておく必要があります。一棟マンションの売却にかかる費用は以下の通りです。
- 測量費用
- 印紙税
- 仲介手数料
- 住宅ローンの残債
- 抹消登記手数料
- 譲渡所得税
それぞれ状況や不動産の種類で金額や税率が異なったり、支払う必要がない場合もあります。売却する一棟マンションを見ながら計算しましょう。
マンション売却にかかる費用についてより詳しく知りたい方はこちらをお読みください
売却理由ははっきりさせる
一棟マンションの買主は投資家であるため、物件を運用することを目的としています。したがって、もしも収益が見込めなかったことを理由にした売却だとすれば、買主としては購入したくないと思うのが普通です。そのため、その物件がどうして売却されるのかを明らかにしようとします。売却するなら、売却理由をはっきり答えられるようにしておくべきです。
例え売却の主な理由が物件の状態や条件の悪化や、需要の低下であった場合でも、相続のため、資産入れ替えのためなど、不利にはたらかないような理由も明確にしておくとよいでしょう。
一棟マンションの売却に関するQ＆A
一棟マンションは投資目的で所有されるため、他の不動産よりも特殊かつ大きな金額が動く売却になります。トラブルを避けるため、ささいな疑問でもクリアにしておくと安心です。一棟マンションの売却におけるよくある疑問をQ&A方式で解説します。
とにかく早く売却したい場合は？
はやく資金を調達する必要がある場合など、時間に余裕がない売却なら、不動産会社による買取を検討しましょう。
一般的に不動産業者の仲介で売却すると、購入希望者が見つかって契約を結んで引き渡しをおこなうまで資金調達をすることはできません。一方で不動産会社による買取なら、申し込んだ時点で購入者が決まっており、不動産会社と直接取引することによって短い期間で売却を完了することが可能です。
しかし不動産会社による買取では、仲介での売却よりも価格が2割ほど安くなってしまいます。少しでも早く現金化したい場合以外は、仲介で購入希望者を探したほうがよほど資金調達になります。状況に合わせて慎重に検討しましょう。
以下の記事ではおすすめの買取業者をピックアップしているので参考にしてみてください。
マンションの一室を分割で売却することはできる？
マンション全体として所有している場合に、そのなかの一室を分割で売却することも可能です。しかし、その場合にはマンション自体を細分化する必要があります。購入した際の所有権が一棟マンションとなっているため、一部屋ごとに分割し、複数の部屋を所有しているという形に申請し直さなければなりません。その細分化の手続きのことを区分登記と言います。
区分登記は土地家屋調査士に依頼しておこないますが、その費用は数十万円にもなり、部屋数によってはもっとかかってしまう恐れもあります。資金調達の目的で一部を売却したいのであれば、その費用をしっかりと計算しておかないと、むしろマイナスになってしまうケースもあるため十分注意しましょう。
マンションの構造によって、オフィスや事務所などの用途で階数を分けて使用していたり、テナントが含まれていたりするような場合には、部屋数ではなく、階数やエリアに分けて区分登記をおこなうこともできます。土地家屋調査士に相談してみるとよいでしょう。
まとめ
一棟マンションの売却は大きな収益が期待できるとして関心を集めています。しかし、その費用や管理、売却の手間もオーナーにとっては大きな負担になります。事前に正確な知識を身に付けることで無駄なコストを抑え、スムーズに売却することができます。
一棟マンション売却を成功させるためには、メリット・デメリットを理解すること、タイミングを見計らうこと、そして高額売却のポイントをおさえることが重要です。また、一棟マンションは投資に使われる不動産ですから、資金に余裕をもっておこなえることが理想的です。コストなどを把握し、余裕ある資金を用意して、後悔のない売却を目指しましょう。
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