任意売却の流れを徹底解説!ローン返済に困った時の対処の流れまとめ

不動産売却

離婚やリストラなど、やむを得ない理由で住宅ローンの返済ができなくなってしまうケースは少なくありません。今現在、ローンの返済に困っていたり、将来的に返済できなったりするかもしれないと不安な人もいるのではないでしょうか?

住宅ローンの返済ができない場合でも、任意売却という形で、金融機関の了承を得て不動産を売却できる可能性があります。物件が競売にかけられるよりも有利な条件での売却が可能なので、ローンの返済に困ったら検討しましょう。

本記事では、さまざまな事情によって住宅ローンを残したまま不動産を売りたい人向けに、任意売却の詳しい流れとメリット・デメリットを解説します。ぜひ参考にしてください!

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなり、さらに不動産を売却しても一括返済額に至らない場合に金融機関の同意を得たうえで売却する方法です。一般的な不動産売却とは違い、住宅ローンの債権者である金融機関の了承を得られないと売却はできません。

以下で詳しく説明します。

任意売却の概要

住宅ローンの返済が何らかの事情で滞ってしまった際に検討するのが、不動産の任意売却です。

ローンの返済ができなければ、担保として抵当権が設定されている不動産が債権者に差し押さえられてしまい、強制的に競売にかけられてしまいます。

それを防ぐために、借入先の金融機関と話し合って今後の返済計画を提示し、不動産についている抵当権を抹消してもらうことで第三者に売却できるようにするのが任意売却と呼ばれる方法です。つまり、住宅ローンを残したままで不動産を売却し、その代金を金融機関への返済の一部に充てることになります。

任意売却をするために必要な要件

任意売却を実行するためには、次の要件が必要となります。

  • 債権者(金融機関)の合意
  • 当該物件が差し押さえられていないこと
  • 売却活動のための時間があること
  • 当該物件に市場価値があること
  • 共有者がいる場合は同意が必要
  • 連帯保証人の同意が必要
  • 管理費や修繕積立金の滞納がないこと

上記のどれも重要な要素ですが、もっとも重要かつ難しいのが債権者である金融機関の同意を得ることです。交渉次第ではありますが、金融機関が納得できるような事情を説明して、しっかりとした債務の返済プランを提示する必要があります。

住宅ローンの返済と抵当権について、詳しくは以下の記事も参考にしてください。

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不動産を任意売却する流れ

では、不動産の任意売却の流れをみてみましょう。

  1. 債権者より督促が来る
  2. 不動産会社へ相談する
  3. 売却する不動産の査定をする
  4. 債権者へ任意売却の申請をする
  5. 売却活動の開始
  6. 購入者と売買契約を結ぶ
  7. 決済し引き渡しをする

順番に解説していきます。

①債権者より督促が来る

住宅ローンを滞納すると、まず債権者である金融機関から支払いの督促が届きます。電話が掛かってくる場合もあれば、ハガキや手紙で届けられることも多いです。少し遅れても滞納分を支払えるようであれば問題ありませんが、将来にわたって支払いの目処が立たない場合は、任意売却を検討することになります。

任意売却の準備が遅くなってしまうと物件が競売にかけられてしまう可能性があるため、債権者との交渉や買い手がつくまでの時間を考慮して、早めに準備をしておくことが重要です。

②不動産会社へ相談する

任意売却をする場合は、まず任意売却を得意とする不動産会社を探して相談するところからスタートします。金融機関からの同意があればすぐに任意売却は可能になりますが、債務者個人が交渉の席に着くことは避ける方が良いでしょう。

金融機関が納得できる理由を示せなければ許可されない可能性が高いので、まずは専門知識をもつ不動産会社に相談して交渉の協力をしてもらいましょう。現在の生活状況やローンの返済状況、管理費など不動産に関する諸々の情報を伝えることで、不動産会社は類似事例を参考に金融機関との交渉に関して専門的なアドバイスをしてくれます。

③売却する不動産の査定をする

協力してもらう不動産会社を見つけたら、状況を伝えて売却したい不動産の査定をしてもらいます。査定額は不動産会社によっても違ってきますから、こちらの相談に親身になって応えてくれるかどうかも含めて、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

売却できそうな金額を不動産会社と相談しつつ決定し、売却までの大まかなスケジュールを設定しておきましょう。

④債権者へ任意売却の申請をする

任意売却をする旨を債権者に申請します。上述のように、任意売却の進行が遅れてしまうと金融機関は物件を競売にかける準備を始めてしまうため、速やかに申請する必要があります。

金融機関から任意売却の合意を得るためには、売却する価格についても慎重に決めなければいけません。債権者としてはリスク回避のために可能な限り高値で売却することを望みます。しかし、高すぎて買手がつかなければ意味がありません。不動産会社と協力して、売りやすい現実的な価格を提示して了承してもらう必要があります

⑤売却活動の開始

売却活動は第三者に対して行われるため、一般的な不動産売却でも任意売却でも、売却手続きの内容に違いはありません。ただし、通常の不動産売却に比べて期限があるので、迅速に行う必要があります。

もし、任意売却の購入希望者が出てこなかった場合は、金融機関が債権者として裁判所に競売の申立てを行うことになります。受理されると競売が開始されるため、それまでに購入者を見つけなければいけません。原則として競売開始後は任意売却ができなくなってしまうからです。

ただし、債権者によっては例外的に競売開始後も任意売却を容認してくれるケースもあるので、入札が開始されるまでは諦めずに売却活動を続けることも重要です。

⑥購入者と売買契約を結ぶ

任意売却での購入希望者が見つかったら、細かい条件の折り合いをつけます。双方の条件が合意すれば、売買契約締結となります。購入者から買付証明(不動産を購入する意思表示のための書類)を発行してもらい、それをもとに返済配当計画書を作成して債権者である金融機関との交渉を行います。

返済配当計画書には債権者への配当額を記載しますが、不動産の売却(予定)価格と不動産業者への仲介手数料や抵当権の抹消登記にかかる費用、債務者である売却主の引っ越し費用などの諸経費も記載します。債権者への配当は売却価格から諸費用を除いた金額となり、債権者から配当計画書が認められれば、購入希望者と売買契約を結びます

⑦決済し引き渡しをする

売買契約書に記載された金額で決済を行い、不動産を購入者に引き渡します。決済および物件の引き渡しの目処は売買契約の締結から1ヶ月ほどなので、その間に引っ越しを含めた諸々の準備をしておく必要があります。

売却価格から諸経費を引いた配当はすべて債務返済に充てられることになりますが、引っ越し代金をはじめとした費用の一部を余剰金として配分してもらえる可能性もあるので、債権者に相談してみましょう。

任意売却に必要な書類と費用

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任意売却のためには、事前にさまざまな書類を準備しなければなりません。また、不動産会社への仲介手数料や抵当権抹消登記のための司法書士報酬など、諸々の費用がかかります。以下、任意売却に必要な書類と費用についてまとめました。

必要な書類

まず、任意売却に必要な書類は次のとおりです。

  • 身分証明書(免許証や健康保険証など)
  • 印鑑
  • 権利証もしくは登記識別情報
  • 不動産を購入した際の売買契約書
  • 不動産の重要事項説明書
  • 建築確認申請書(※物件が建築基準法や条例に適合しているかチェックされた書類)
  • 不動産に関する資料(※間取り図やパンフレットなど)
  • 不動産の固定資産税評価証明書
  • 不動産の写真(※建物の場合は外観・内観の写真。事前に自分で撮影しておくとよい)
  • 固定資産税の納付書(※コピーで可)
  • 借り入れ返済予定表
  • 住宅ローンの借り入れに関する書類(金銭消費貸借契約書、保証委託契約書など)
  • ローンの督促状・催告書(ローン債権者である金融機関から送付されたもの)
  • 管理費・修繕積立金に関する資料(明細書など)

上記すべてが必須というわけではありませんが、できるだけ準備しておく方が、手続きがスムーズになります。ただし、身分証明書や印鑑、登記済権利書もしくは登記識別情報(登記済権利証)のコピーや不動産を購入した際の資料(建物図面など)は必ず用意しておきましょう。

なお、権利証もしくは登記識別情報とは不動産の所有権を公に示すもので、不動産購入時に法務局が発行したものです。平成17年以前は権利証が発行されていましたが、法改正によって平成20年ごろまでに全国の法務局で登記識別情報が発行されるようになりました。

現在、新たに権利証は発行されていませんが、平成17年以前に不動産を購入した人の権利証は登記識別情報と同様の効果があります。任意売却の際に必ず提示しなければならないので、事前に準備しておくようにしましょう。

万が一、権利証もしくは登記識別情報が見つからない(紛失した)場合は、司法書士や公証人による本人確認情報の作成が必要となります。詳しい手続きについては司法書士に相談することをおすすめします。

必要な費用

続いて、任意売却に必要な費用についてです。次の費用は必ず発生するものなので、大体の相場を押さえておく必要があります。

  • 仲介手数料
  • 売買契約書に貼付する印紙代
  • 抵当権抹消登記にかかる費用
  • 引っ越しにかかる費用

基本的に任意売却も一般的な不動産売却にかかる費用と変わりません。不動産会社に支払う仲介手数料と印紙代、抵当権抹消登記のための司法書士報酬などが必要となります。

これらの費用について、不動産の売却代金から精算できる旨について債権者の同意を得られている場合は、売却代金から差し引くことができます。ただし、売却後に想定外の費用がかかったとしても、債権者に支払う額を減らしてもらうことはできません。費用に関しても事前にしっかりと把握しておきましょう。

不動産売却にかかる費用に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。こちらも参考にしてください。

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任意売却と競売の違い

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次に、任意売却と競売の違いについて解説します。

上述のように、住宅ローンの返済が滞って一定期間を経過すると、債権者である金融機関は当該不動産を競売にかける準備を始めます。その間に任意売却の目処が立たなければ、競売の申請を受けた裁判所から「競売決定通知書」が届き、3ヶ月程度で競売が開始されることになります

ローンの債務者が能動的に行う任意売却とは違い、競売は強制的に不動産を売却されてしまいます。競売にかけられるのを阻止するためには、競売の入札が行われるまでに不動産を売却しなければいけません。任意売却と競売の主な違いは以下のとおりです。

強制力の有無

任意売却とは違い、競売は強制力をもっています。債権者が貸したお金を回収するための最終手段が物件の競売なので、裁判所を通じて不動産が差し押さえられ、強制的に売却されてしまうわけです。場合によっては、所有者の意思は関係なく、住んでいた家から強制退去させられてしまう可能性もあります。

さらに競売の情報は新聞やインターネットのメディアに公開されるので、周囲に事情を知られてしまうリスクもあります。一方、任意売却は一般的な不動産売却とほとんど同じプロセスをたどるため、近所や会社などに事情を知られることなく売却することが可能です。

売却価格

競売と任意売却とでは、売却価格も変わってきます。任意売却は通常の売却と変わりがないため、現在の市場価格に近い価格で売れることが多いです。しかし、競売の場合は市場価格の6~7割前後のケースが多いといわれています

売却後に残った債務の返済を考えた場合、強制的に安く売却されるより市場価格に近い価格で少しでも高く売却できる方がよいのは言うまでもないでしょう。できる限り手元に現金を残しておける方法を選ぶことが大事です。

そのためにも不動産の価値をしっかりと把握しておきましょう。一括査定サイトを利用して、複数の不動産会社に査定を依頼すると便利です。

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任意売却のメリット

任意売却の具体的なメリットは、次のようにまとめられます。

  • 仲介売買と変わらない売却ができる
  • 競売よりも高く売れる可能性がある
  • 引き渡しに必要な費用の融通がきく
  • 残債が分割で支払える

それぞれみていきましょう。

仲介売買と変わらない売却ができる

すでに説明したように、任意売却は不動産会社を通じての一般的な不動産売買(仲介売買)と同じように売却できるのが大きなメリットです

競売は、公告によって物件の情報が業界紙や新聞、インターネットなどに公表されるため、住宅ローンの滞納に関する情報が周囲に漏れる可能性があります。一方、任意売却ならば、通常の仲介売買で自宅を売却したのと同じ扱いになるので、プライバシー保護の観点からも有益といえます。

競売よりも高く売れる可能性がある

競売では、物件の購入者も事前に内覧ができなかったり代金を一括で支払わなければならなかったりするなどのハードルがあるため、どうしても市場価格よりも安くなりがちです。一方、任意売却ならば不動産会社の通常の販売活動を経て売却されるため、相場に近い金額で売れる可能性が高くなります。

引き渡しに必要な費用の融通がきく

物件の引き渡しに必要な費用の融通がきくのも任意売却のメリットです。債権者の同意が得られれば、引っ越し費用をはじめとした諸々の費用は売却金額から捻出することができます。交渉次第では最大で30万円程度の引っ越し費用を受領できるといわれており、引っ越しの日程についても債権者と協議して決められます。

残債が分割で支払える

競売の場合、基本的に債務の一括返済が求められますが、任意売却では債権者との交渉によって債務者の事情を考慮した分割返済が可能なこともあります。そもそも任意売却の方が市場価格に近い金額で売れるため、返済すべき債務額も少ないです。

任意売却のデメリット

逆に、任意売却のデメリットは次のようにまとめられます。

  • 債権者が任意売却を認めてくれない場合もある
  • 売却が成立しないケースもある
  • ブラックリストに載るおそれがある
  • 手間がかかる

以下、簡単に解説していきます。

債権者が任意売却を認めてくれない場合もある

これまで任意売却の概要とメリットについて説明してきましたが、大前提として債権者の同意が得られなければ任意売却はできません。金融機関としては、不動産を売却しても債権額を回収できない(残債がある)場合、実質的に担保なしの状態で債務者から返済をしてもらうことになるため、最終的に債権を回収しきれないリスクを負うことになります。

また、金融機関は住宅ローン利子による利益も見込んでいたため、通常通りの返済をしてもらいたいと考える傾向もあります。そのため、ローン債務者に離婚やリストラなどの特段の事情がない限りは、簡単に任意売却を認めてはくれないでしょう。不動産会社と協力しながら、債権者である金融機関が納得できる説明をする必要があります。

競売の入札が始まってしまうと債権者の同意が得られなくなってしまうため、できるだけ債権者が裁判所に競売の申立てをする前に任意売却の同意を得ることが重要です

売却が成立しないケースもある

金融機関に任意売却の了承を得られたとしても、不動産に買い手がつかなかったり、購入希望者との交渉が上手くいかずに売却が成立しなかったりするケースも考えられます。繰り返しになりますが、任意売却は期限が決まっており、期限内に買い手が見つからない場合、最終的に物件が競売にかけられることになります。

競売で入札が始まった時点で任意売却はできなくなるので、それまでに買い手を見つける必要があります。条件の合う買い手を見つけられるかどうかは不動産会社の能力にもかかってくるので、任意売却の実績がしっかりしている不動産会社を選ぶことも重要です

ブラックリストに載るおそれがある

住宅ローンの滞納に限った話ではありませんが、しばらく債務の弁済をしていない状態になるため、信用情報機関に登録されて新たにローンが組めなくなる場合があります。いわゆるブラックリストに載る状態です。

住宅ローンの場合、3ヶ月以上にわたって支払いが滞った場合に信用情報機関に登録される可能性が出てきます。そうなると5年程度の間ローンが組めなかったり、クレジットカードの申請が通らなかったりする可能性があるので注意しましょう。

手間がかかる

競売は裁判所が主導で行うため、債務者にはほとんど手間がかかりません。一方、任意売却は自分で手続きをしなければならないため、ある程度の手間がかかります。

しかし、競売では強制的に退去させられたり、引っ越し費用を全額自分で負担しなければならなかったりするなどのデメリットが多いです。その後の債務の返済を考えると、多少手間がかかったとしても任意売却の方が、メリットが大きいといえるでしょう。

任意売却したあとの残債について

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最後に、任意売却後に債務が残る場合と残らない場合の扱いの違いについてです。基本的には次のようになります。

  • 残債がある場合:債権者と協議をして滞納しないように支払う
  • 残債がない場合:債務を全額返済できる

不動産の売却によって住宅ローンを完済できるかどうかは、債務者である売主にとっても債権者である金融機関にとっても重要です。任意売却後の対応について理解しておきましょう。

残債が残る場合

任意売却をしてもローン債務が残ってしまうことをオーバーローンといい、債権者と協議のうえ、残りの債務をしっかりと支払う必要があります

自宅を売った後も借金の返済に苦しむことになるのかと不安になるかもしれませんが、金融機関側も不動産という担保を失ったため、そのまま不良債権化してしまう事態を避けたいと考えます。現実味のある返済プランを示すことができれば、無理のない範囲で返済できるように便宜を図ってくれる可能性もあります。

残債が残らない場合

不動産の売却金額がローンの残債を上回る(アンダーローンの)場合、そのまま債務を全額返済可能です。任意売却では稀なケースといえますが、上手く買い手がついて高く売却することができれば、ローン返済から解放されることになります。売却によって自分で使えるお金が残るので、生活を立て直すために使うようにしましょう。

なお、アンダーローンが見込まれるような場合は任意売却するよりも、通常の不動産売却の方が高く売れる可能性が高いです。不動産の一括査定などを利用しながら、高く売ってくれる不動産会社を探しましょう。手元にできるだけ多くの現金を残すためにも、残債務の状況はしっかり確認しておくことが重要です。

なお、オーバーローンやアンダーローンについては以下の記事でも説明しています。こちらもぜひ参考にしてください。離婚した場合のマンション売却について、基本的なところから理解できます。

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まとめ

住宅ローンの返済が滞ってしまった場合に検討すべき任意売却の概要と、主な手続きの流れ、利用するメリットおよびデメリットについて解説しました。

任意売却をするは住宅ローンの債権者である金融機関の同意が必要です。ここが最大のハードルとなりますが、不動産会社と協力しながら相手の納得できる返済プランを提示できれば、決して不可能ではありません。上手く売却できれば、競売によって強制的に自宅を手放さなければならない状況よりも生活の立て直しが楽になるでしょう。

準備が遅くなると競売手続きが開始されてしまう可能性が高くなり、さらに入札が始まってしまうと任意売却ができなくなってしまいます。不動産会社と協力しながら、できるだけ早く準備を進めるようにしましょう。

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