不動産の個人売買はリスク?メリット・おすすめサイト・サポート解説

不動産売却

「不動産は個人間で売買できるの?」と疑問に思いますよね。個人間だと安くなるかも!と思いがちですが、そこには大きな落とし穴があるかもしれません。

最初に結論をいうと、土地や建物などの不動産は個人で売買できます。また仲介会社を利用するよりも個人間で売買した場合のほうがメリットが大きいことも。

この記事では、不動産を個人で売買する際の流れや注意ポイント、メリットデメリットを解説しています。また、個人で不動産売買できるサイト、不動産を個人で売買するときの頼れるサポートもご紹介。

個人売買に関する情報を備えた上で、かしこく不動産の取引を行っていきましょう。

不動産は個人で売買できる

不動産を売買する際「仲介会社が必要」といったイメージがあるかもしれませんが、法律的に自分の不動産を他人に直接売ることは可能です。不動産業者による仲介が必要という規則もありません。

ただ、個人売買は取引で起きてしまう問題はすべて自己責任となるためリスクがあります。そのリスクについては次の章で解説します。

ちなみに売り主は以下の3つの媒介契約を選べます。

契約種類 契約期間 レインズへの登録義務 販売状況の業者から依頼主への報告義務とその頻度 自身で買い手を見つけて契約できるか 複数の業者に依頼し契約可能か
一般媒介契約 3ヶ月 義務なし 義務なし できる できる
専任媒介契約 3ヶ月 媒介契約から7日以内 2週間に1回以上 できる できない
専属専任媒介契約 3ヶ月 媒介契約から5日以内 1週間に1回以上 できない できない

上記の通り、媒介契約にはいくつか決まりごとがあり、自由に売買できるとは限りません。

このうち「専任媒介契約」と「一般媒介契約」は、自分で購入者を見つけた場合に限り個人売買することが可能です。

不動産会社にすべて任せたい方は「専属専任媒介契約」、自分で買い主を探す場合は、「専任媒介契約」、人気エリアの不動産を持っている場合は、レインズ登録義務のない「一般媒介契約」がおすすめです。

不動産を個人で売買するメリットとデメリット

不動産を個人で売買する際、メリットだけではなくデメリットもあります。ここでは、メリット・デメリットを解説します。

売買するメリット

個人間で売買するメリットは、次の通りです。

  • 仲介手数料がかからない
  • 消費税がかからない
  • スケジュール調整がしやすい

それぞれの詳細を見ていきましょう。

仲介手数料がかからない

個人間での売買であれば、不動産会社に仲介してもらうときにかかる仲介手数料がかかりません。逆に不動産会社に依頼した場合は、次の計算式で仲介手数料が決められます。自分で売買する時とどれくらい違うのかみておきましょう。

売買価格 計算式
200万以下 売買価格×5%+消費税
200万超え~400万円以下 売買価格×4%+2万円+消費税
400万円超え 売買価格×3%+6万円+消費税
そして仲介手数料は以下の表の通り、上限が法律で定められています。業者に依頼すると、最大でもこれくらいの手数料を支払うことになるので、計算してみると良いでしょう。
売買価格 仲介手数料上限 仲介手数料+税
500万円 21万円 23万1,000円
1,000万円 36万円 39万6,000円
2,000万円 66万円 72万6,000円
3,000万円 96万円 105万6,000円
5,000万円 156万円 171万6,000円
7,000万円 216万円 237万6,000円
9,000万円 276万円 303万6,000円
1億円 306万円 336万6,000円
個人で売買を完結させ仲介手数料を削減し、ほかの必要費用に回せることは非常に大きいメリットですよね。

消費税がかからない

もともと土地は消費税が非課税になっているものの、課税事業者が行う国内取引の場合に消費税がかかるため、不動産業者を介しての売買には、家に消費税がかかります。しかし個人と個人で家を売る際、消費税がかからないため、不動産を売る際の出費を抑えられます。ただ不動産売却はすべての税金がかからないわけではなく、その他にも課税される税金はあるのでそこは誤解がないようにしましょう。

不動産売却に必要な費用一覧はこちらの記事をご参照ください。

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スケジュール調整がしやすい

個人間の売買であれば、売り主と買い主だけのスケジュール調整になり、内見や契約する際も日程を合わせやすいです。なのでお互いのスケジュールが調整しやすいため、スムーズに取引ができるでしょう。

しかし不動産会社に売買を依頼する際、不動産会社と売り主と買い主のスケジュール調整が必要です。そのため、それぞれの事情があり、スケジュール調整しにくくなります。一般的な不動産売買のスケジュールは以下の通りです。

  1. 資金計画を立てる
  2. 不動産の相場を調べる
  3. 不動産会社に仲介依頼
  4. 媒介契約を結ぶ
  5. 売却活動
  6. 買い主と売買契約
  7. 引き渡し
  8. 売却した翌年に確定申告

不動産会社に売却を依頼するときは、多数の物件を扱っているため売りたい不動産が宣伝されず放ったらかしになり、売却までに時間がかかる可能性も否定できません。また、自身で宣伝することも業者との取り決めで禁止になるケースも考えられるでしょう。

売買するデメリット

個人間で売買するデメリットは、次の通りです。

  • トラブルは自分で解決しなければならない
  • 手続きや書類作成は自分で行う
  • 住宅ローンが通らない可能性が高い

メリットだけではなく、デメリットについても把握しておきましょう。

トラブルは自分で解決しなければならない

個人間の売買では、不動産売買の専門家が売り主と買い主の間に入りません。売り主買・買い主のみで取引を行うため、トラブルがあっても自分たちで対応する必要があります。主なトラブルの原因は以下の通りです。

  • 価格
  • 契約書
  • 瑕疵(家の欠陥や不具合)

こうしたトラブルを自分で解決しなければならないことは、大きなデメリットです。不動産には法的な制限が多く、知識がないと対応できないことが多いため、基本的に個人売買の場合不動産知識を要します。

手続きや書類作成は自分で行う

不動産会社との取引の場合、必要な手続きや書類作成などは不動産会社が行います。しかし個人間での売買では、こうした手続きは売り主が行わなければなりません。契約書の書式は自由ですが、最低限以下の項目を揃える必要があります。

  • 売買物件の内容
  • 代金や手付金などの支払額
  • 印紙税のような契約書作成に生じた費用の負担
  • 所有権の移転、物件の引き渡しに関する条件
  • 災害で引き渡しができないときの規則
  • 雨漏りなどの床欠陥トラブルが出たときの規則
  • 売買対象の物件に抵当権があった場合、抹消などの取り決め
  • 固定資産税などの負担について
  • 契約違反が起きたときの取り決め
  • 特約

そのため、不動産会社に依頼するよりも、個人売買のほうが手間や時間がかかります

住宅ローンが通らない可能性が高い

買い主が住宅ローンの審査を受ける際、「売買契約書」や「重要事項説明書」が必要となるケースが多いです。どちらも個人で作ることは可能ですが、内容によっては正式な書類として認められない可能性があります。

金融機関にとっても、売買契約書の不備による契約上のトラブルなどのリスクを回避するために、住宅ローンの審査を通させないことも少なくないのです。

その他の住宅ローンに不利になる要素を下記で解説しています。

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不動産を個人で売買する流れ

個人間で不動産を売り買いする際の流れは、以下の通りです。

  1. 不動産の相場を調べる
  2. 必要な書類を準備する
  3. 買い手を見つけて交渉する
  4. 契約書等を作成し売買契約を結ぶ
  5. 決済後引き渡し
  6. 不動産の登記を行う

ここでは、各手順の詳細を紹介します。

1.不動産の相場を調べる

最初に不動産の相場をチェックします。そうすることで、どれぐらいの価格で売買できるのか目安がついてきます。不動産の相場を調べる際は、複数の会社に査定依頼することをおすすめします。複数業者に査定依頼できるサービスは、不動産一括査定サイトです。他にも不動産一括査定サイトには、以下のような利用する際のメリットがあります。

  • 提携している不動産会社から利益を得ているため、無料で利用できる
  • 一社一社回ることなく査定できるため、業者を探す手間がなくなる
  • インターネットを利用できる環境であれば、いつでも査定を依頼できる

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

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一括査定サイトに関してより詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。

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2.必要な書類を準備する

相場をチェックした後は、売買に必要な書類を用意します。その詳細は次の通りです。

必要書類 詳細
印鑑 実印
印鑑登録証明書 実印であることを証明する書類
登記済権利証 登記名義人の変更
住民票 所有権移転登記に必要
本人確認書類 免許証やパスポート
間取り図と測量図 物件情報のチェック
固定資産税納税通知書 固定資産税の計算

一戸建て・土地の売買時のみ、境界確認書や土地測量図も必要です。マンションの売買時では、マンションの利用規約も準備しましょう。

不動産売却で必要になる書類の詳細は以下の記事をチェックしてみてください。

不動産売却で必要になる書類とは?確定申告まで不備なく申請
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3.買い手を見つけて交渉する

事前の準備を終えたら、価格を決めて売り出します。価格が高すぎると買い主が見つかりにくいですが、買い主からの値下げ交渉があることも意識して価格を決定しましょう。購入希望者が見つかった場合、問い合わせ・内覧などの対応をして条件を交渉します。売却金額の値下げ交渉以外にも、引渡し時期やなどの条件交渉も行う可能性もあります。

また内覧がうまくいかないと、不動産が売れないことにつながるため、以下のポイントをおさえておきましょう。

  • しっかりと掃除をして生活感を少なくする
  • 特に水回りは入念にクリーニングする
  • 臭いが残らないように消臭対策する
  • できる限り内覧希望者のスケジュールに合わせる

自分でクリーニングできそうにない場合や落とせそうにない汚れがあった際は、専門業者に依頼することもおすすめです。

内覧を成功させるためのヒントを下記でご紹介しています。

内覧でマンション売却を成功へ!準備や当日対応/内覧数を増やすには
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4.契約書等を作成し売買契約を結ぶ

条件がマッチしたのち、売買契約を結びます。売買契約を結ぶ際、契約書を作成し内容をチェックします。

契約書の作成と売買契約の締結

不動産売買を行う際は、売買契約書を作成し、内容の確認を行う必要があります。仲介会社による売買とは異なり、宅地建物取引士による重要事項説明はありません。契約書に記載されている内容に漏れがないか、間違いがないか必ず確認しましょう。双方の合意が得られたら署名捺印を行って契約します。

不動産会社が行う重要事項説明とは

宅地建物取引士による重要事項説明とは、以下の内容を説明するものです。

  • 法令上の制限
  • 一戸建てや土地について、道路との関係
  • 主に一戸建てや土地におけるインフラ整備
  • 建物や敷地の状態
  • 賃貸物件の共用部分
  • 物件価格以外に必要な支払い
  • 契約解除にあたるケース
  • 保険加入について

上記について、不動産会社が仲介業務を行うときは説明する義務があります。

5.決済後引き渡し

売買契約締結後、不動産の引き渡しを行います。このときのポイントは、買い主と売り主で契約書類にある内容と不動産の状況や付帯設備の状態が相違ないかチェックすることです。そして権利関係の手続きを行い、物件を明け渡し、カギの引き渡しを持って完了です。一般的に引き渡しは決済日と同日ですが、契約書の内容によっては決済後に引き渡しをすることも可能です。

6.不動産の登記を行う

決済と引き渡しを行った同日に必要な登記も進めます。不動産の登記は、売り主と買い主が共同で法務局で行うことが一般的です。申請後、1週間から10日程度で手続きが完了します。また登記は、費用がかかるものの、司法書士に依頼することも可能です。司法書士への報酬は、所有権移転登記と抵当権抹消登記で相場が異なります。

不動産を個人で売買する際の注意点

個人売買する際の注意ポイントは次の通りです。

  • 売買する物件の相場を調べる
  • 口約束ではなく書類に残す
  • 交渉は慎重にすすめる

こうした注意点を知り、スムーズに売買を進めましょう。

売買する物件の相場を調べる

不動産を売りに出す前に必ず物件の相場を一括査定サイトなどで調べましょう。一括査定サイトを利用した際、不動産会社によって査定額にばらつきがあるため、なぜその査定額になったのか、評価の根拠についてチェックすることは非常に重要です。そうすることで相場価格がわかり、物件の強みと弱みを確認することが可能です。

相場を調べる際、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している「レインズマーケットインフォメーション」や実際に不動産取引を行った人を対象にしたアンケート結果をもとにデータベース化したサイトである「土地総合情報システム」なども便利です。不動産ポータルサイトで類似物件をチェックする方法もあります。

口約束ではなく書類に残す

個人売買を進める際は、売り主買い主双方で決めたことを書面に残すようにしましょう。そうすれば、後々に起こりえるトラブルが防げるからです。不動産の売買は高額取引になるため、いくら信用できる相手であっても、口約束のみでは危険です。口約束ではなく必ず書類に残すことを意識しましょう。議事録など書面にして書き記したり、テープレコーダーで記録を取ったりすることもおすすめです。

交渉は慎重にすすめる

不動産を早く売却したいがために、急いで交渉しないことも個人売買の注意点です。交渉を慎重に進めなければ、大幅に値下げをしてしまったり、不利な条件で契約してしまったりするリスクがあります。できるだけ早めに売りたいと思っていても、確認すべき事項はしっかりと調べておくようにしましょう。そのため、余裕のあるスケジュールにしておくことも重要です。

また、個人売買の場合、契約不適合責任や手付の保全措置、クーリングオフといった仲介業者が入るときのような保護を受けられません。そのため、交渉するとき以外も、慎重に慎重を重ねて対応しましょう。

個人で不動産売買できるサイト

個人で不動産売買できるサイトもあり、それを活用することでスムーズに売り買い可能です。ここでは、次の個人売買可能なサービスを3つ紹介します。

  • 家いちば
  • e-物件情報
  • 不動産直売所

それぞれの特徴を知り、自分に合ったサイトを利用してみましょう。

家いちば

家いちば」は、不動産を売りたいための人の掲示板サイトです。売り主は掲示板に不動産情報を投稿し、購入希望者がそれを見て売買を進めます。

  • 売り出し価格が未定の状態でも掲載可
  • 売れる状態ではなくても掲載して問題なし
  • 親の所有している不動産でも掲載できる
  • 不動産情報を掲載する際に費用はかからない
  • 売買手続きのサポートあり

上記の特長があり、掲載の条件は特にありません。成約した場合には、以下の手数料が発生します。

手数料の種類 金額
媒介報酬分
  • 売買価格400万超:1.5%+30,000円
  • 売買価格400万以下:2%+10,000円
  • 売買価格200万以下:2.5%
基本料
  • 売り主:システム登録基本料80,000円
  • 買い主:成約基本料60,000円

媒介報酬分は、通常の仲介手数料の半額に設定されているため、余計な出費を抑えられます。

参考文献:家いちば

e-物件情報

e-物件情報」は、土地や戸建て、マンション、事業用物件など、誰でもどんな物件でも掲載できる不動産広告サイトです。売り主は、無期限かつ制限なく不動産情報を掲載でき、仲介手数料も必要ありません。また購入希望者とダイレクトにやり取りでき、必要なのは以下の掲載料のみです。

掲載料の種類 金額
スタンダードコース(画像数なし) 3,300円
シルバーコース(画像数2点) 6,600円
ゴールドコース(画像数8点) 11,000円

コースによっては画像を掲載できるため、魅力的な不動産情報に仕上げられるでしょう。また、買い主側は、不動産情報を無料で閲覧できるだけではなく、エージェントによる物件見学や条件交渉などのサポートを受けられます。

参考文献:e-物件情報

不動産直売所

不動産直売所」は、掲載料・仲介手数料無料で不動産情報を載せられる広告サイトです。掲載期間や不動産の数の縛りもなく、長期に渡って不動産情報を載せられます。また、必要のない不動産を処分するサービスを提供していることも特徴です。その費用は以下の通りです。

費用の種類 金額
基本報酬 200,000円
譲り渡し金額 50,000円
登記費用 50,000円

不動産直売所に依頼すると、買い主を見つけてくれ、買い主は、無料で不動産を手に入れられるだけではなく、固定資産税の10年分、あるいは最低5万円の謝礼をもらえる仕組みになっています。売れそうにない不動産を所有している場合にも、活用できるサイトです。

参考文献:不動産直売所

不動産を個人で売買するときのサポートがある

個人売買に不安を覚えている場合は、積極的にサポートを活用しましょう。ここでは、売買契約のサポートとトラブルがあった場合のサポートについてまとめました。

売買契約のサポート

仲介業者のようにさまざまなサポートをしてくれる会社ではなく、個人売買の契約に関してサポートしてくれる会社に依頼すれば、すべて個人で対応するよりも安心して売り買いできます。

  • 売買契約書作成
  • スケジュールプランの作成
  • 代金決済
  • 引き渡し

上記の業務のみサポートを依頼するだけでも、時間や手間を省けます。ただし、「売るためにはどうすればいいのか」「どれぐらいの価格にすべきか」などの相談は受け付けていない可能性もあります。

トラブルがあった場合のサポート

個人売買でトラブルが起きた際や、どのように対応していいのかわからないことがあったとき、専門家に相談することで問題を解決できます。専門家の種類と対応できる内容は、次の通りです。

専門家の種類 対応できる内容
弁護士 売買契約書作成
行政書士 売買契約書作成
司法書士 重要事項説明書の作成や重要事項説明の実施
宅地建物取引士 登記代行

これらを専門家に依頼すれば、不動産売買における難しい作業もサポートしてもらえます。特に初めて個人売買する場合などにおいては、適当に売買を進めて余計なトラブルに巻き込まれないように、プロに相談してみましょう。

まとめ

不動産売買は個人でも対応可能ですが、トラブルを自分で解決しなければならず、手続きや書類作成も自分で行う必要があります。また、住宅ローンが通らない可能性も高いです。一方で、仲介手数料・消費税不要、スケジュール調整しやすいというメリットもあります。

不動産を個人で売買する際は、売買する物件の相場をしっかりと調べて、口約束ではなく書類に残すことを意識し、慎重に交渉をすすめることが重要です。また、個人で不動産売買できるサイトを活用することで、スムーズに取引できます。個人売買の契約に関してサポートしてくれる会社や司法書士、弁護士などに依頼することもおすすめです。

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