土地売却時は解体したほうがいい?解体費用の相場と工事内容を解説

土地売却

自宅の売却を検討していて、建物はそのままで売却するか、それとも更地にして売りに出すか悩んでいませんか。十分な検討をせずにいきなり家を解体してしまうと、損をしてしまい後悔することになりかねません。

そこでこの記事では土地売却のため解体にかかる費用の相場や節約方法、どのようなケースなら解体した方がいいのかを解説します。ぜひ参考にしていただき土地の売却を進めてください。

解体費用の相場と工事の内容

実際に家を解体する場合、一体いくらの費用がかかるのでしょうか。土地の売却代金が入る前に工事をするから、高額過ぎると預貯金に余裕がない人は実行するのが難しいです。まずは解体費用の相場と、どのような工事をするのか知っていきましょう。

解体費用の相場

解体費用の相場は、建物の種類ごとで1坪当たり次のようになっています。

建物の種類 1坪当たりの解体費用の相場 35坪の家の解体費用
木造 4~5万円 150~175万円
鉄骨造 6~7万円 210~245万円
鉄筋コンクリート造 7~8万円 245~280万円

鉄骨造は、主にアパートで用いられる建て方で、柱や梁などの構造部分に鉄骨を使っている建物です。鉄筋コンクリート造は、マンションなどで用いられる建て方で、鉄筋をコンクリートに入れて耐久性が高くなっています。

平均的な一戸建ての建物部分は35坪程で、解体には最低でも100万円は用意しておきたいです。一軒家、アパートごとのそれぞれの解体費用の相場は以下の記事でも解説しているので、合わせてご覧ください。

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解体工事の内容

家を解体して更地にするには、さまざまな作業が必要です。実際の工事内容は次のようになっています。

作業の種類 概要
建物部分の解体 パワーショベルなどで構造から破壊
残置物の撤去 解体時の残している家具や家庭ゴミの撤去
樹木の伐採 庭に樹木がある家で伐採するための作業
地下に埋まっているものの撤去 コンクリートガラや浄化槽、過去に合った建物の基礎などの撤去

浄化槽は、下水道が整備される前から建っている家で、地下に残っている可能性があります。地下に埋まっているものはそもそも把握していない場合もあり、解体の依頼をすると想定より必要な作業が増えるかもしれないです。

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解体工事の費用が変わる要素

解体費用の相場を紹介しましたが、実際に支払う額はどのような要素で決まるのでしょうか。要素を把握しておくと、高額になってしまうかどうかをあらかじめチェックできます。相場で紹介した構造と広さ以外で、解体費用に直結する次の4つについて、詳しく解説していきます。

  • 地域
  • 立地
  • 重機使用の有無
  • 付帯工事の有無

地域

解体費用は地方より都市部が高額になる傾向があり、1坪当たりで1~2万円変わってきます。地域で変わる要因は3つあり、次のようになっています。

  • 人件費の高さ
  • 作業の難易度
  • 重機のレンタル料

人件費がどれくらいかかるかは、作業の難易度と関係しています。都市部にある建物が密集した地域での解体は、地方の周りに何もない地域での解体より作業効率が悪く日数がかかり、費用が高くなるのです。

重機のレンタル料は、業者の事務所の重機置き場の家賃が、地方より都市部が高額になるため、解体費用に影響してきます。同じ構造や広さの家でも、地方と都市部で数十万円の違いが出ることもあります。

立地

家を解体するためには、作業員が現地に来て、廃材などを地域の指定された場所に処分しに行きます。立地が悪い家では次のような費用が余分にかかってしまいます。

  • 人里離れた家で現地に行くまでの交通費
  • 都市部で作業員が現地に行くために使った車の駐車場代
  • 近くに廃材処理施設がない場合の輸送費

作業日数がかかる解体工事では交通費や駐車代が余計にかかるため、相場より高額になることもあります。解体費用の見積内訳を見せてもらい、どのようなことで費用がかかるのかをあらかじめ確認しておきましょう。

重機使用の有無

重機が使用できるか否かで解体工事にかかる日数が変わります。重機が使用できた方が工事日数短縮による人件費削減の効果が大きくなります

都市部などで家の前の道が狭いと、重機が入ることができず解体は全て手作業になってしまいます。また住宅密集地では重機の使用自体が制限されるため、費用が高額になることを覚悟しておいてください。

付帯工事の有無

解体工事は、工数が増えるほど費用は高くなります。上記の解体工事の内容で紹介した、家具や地中に埋まったもの、車庫や塀などの撤去が付帯工事に該当します。

特に費用が変わりやすい付帯工事はアスベストの撤去です。特殊な処理が必要になり、専門的な教育を受けた人がいる業者に依頼することになります。古いアパートやマンションに限らず、一戸建てでも吹き付けなどでアスベストは使われていました。解体工事前に調査をしてもらいましょう。

土地売却で解体して売却したほうがいいケース

預貯金から解体費用を捻出できたとしても、100万円を超える出費は簡単に決断できません。工事を始めてしまうと後戻りはできず、更地にしても土地が売却できるとはかぎりません。そこで、解体してから土地を売却した方がよい次の2つのケースを解説していきます。

  • 古すぎて傷んでいる家
  • 売却後のトラブルを減らしたい

古すぎて傷んでいる家

家は築年数で価値が減少し、木造住宅であれば築20年を過ぎると新築の20%以下になります。25年以上経っていて傷みが目立つ家なら、解体して土地だけで売り出した方が、買い手がみつかりやすいです。

また、1981年以前に建てられた旧耐震基準の家では、リフォームをしても耐震性は改善されにくいです。これから住む人にとって対策に費用がかかるため、よほど安く売り出さないと買い手が見つからないです。いつまでも売却できないと維持費がかさみ、解体した方が早く手放せます。

売却後のトラブルを減らしたい

家を売却すると契約不適合責任というものを負います。自身が把握していなかった、建物部分の不具合や地下に埋まっている破棄すべきものが見つかると、対処するための費用を請求されます。最悪の場合、買主から解約される可能性もあり、家がある状態で全ての可能性を潰すのは困難です。

しかし家を解体してしまえば、建物部分のトラブルはゼロです。土地部分についても地盤調査や埋設物の調査を行っておくことで、売却後のトラブルは減少します。

土地売却で解体しないほうがいいケース

解体をした方がよいケースに該当しなかった家で、さらに次のケースであれば、そのまま売却の手続きを始めましょう。いずれも土地だけで売却するより手元にお金が残りやすくなります。

  • 費用を掛けたくない場合
  • 比較的新しい家
  • 古民家として需要がありそうな家
  • 立地の良い家
  • 買取も選択肢に入れている

費用を掛けたくない場合

土地を売却する際に相場の価格以上で売り出すと、よほど需要がある立地でない限り買い手はなかなか見つかりません。かけた解体費用を売り出し価格に上乗せすると、相場の価格を超えてしまい、結局は値下げを迫られることになります

また家を解体すると固定資産税の優遇がなくなり土地部分の税額が6倍になります。すぐに売却できないと増額した固定資産税がかかり続けてしまうことになります。さらに不動産会社に対する仲介手数料などの費用もかかります。できるだけ節約をしたい場合は、家を解体しないで手続きを進めた方が節約できます。

仲介手数料もかけたくない人は、空き家バンクの利用がおすすめです。詳しく紹介されている以下の記事を参考にしてください。

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比較的新しい家

比較的新しい家であれば、まだ資産価値が残っていて買い手が見つかりやすいです。売却する価格は家の価値が上乗せされ、土地だけより1,000万円単位の増額も期待できます。

家があれば購入した人はすぐに新生活を始められるというのもアピールポイントになります。多少の傷みがあってもリフォームで長く住み続けることが可能です。

さらに長期の住宅ローンも組みやすくなります。築年数が経ちすぎていると、返済期間の上限が15年や25年までと制限され、月々の負担が重くなります。一方、築20年を超えていない木造の家では住宅ローン控除も使え、買い手の購入意欲を後押ししてくれます。

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古民家として需要がありそうな家

一般的には築年数が経つほど家の価値は下がりますが、雰囲気のある古民家であれば需要があります。築30年程度でも古民家として売り出されている物件はあり、カフェなどに改装して商売につなげる人もいます。周囲の環境も含めて価値を見いだしてもらえると、想定より高額で売却できるかもしれません。

価値があるかどうかは、専門家に判断してもらいましょう。住んでいた人では気づかなかった魅力を見いだしてもらえます。専門の業者なら売り方も工夫をして、早期に買い手をみつけてくれます。

古民家など事業に活用する場合については、以下の記事で活用方法や補助金制度をご紹介しています。

空き家の上手な活用大全!経営の初期費用や補助金制度なども紹介!
本記事では、空き家の有効活用について取り上げてみました。空き家の活用方法には選択肢が沢山あることや、経営を始める際に気になる初期費用についての情報なども詳しく解説していきますので、ぜひ今後の資産運用にお役立てください!!

立地のよい家

築年数が経ち家にもう価値がなくても、立地がよければ解体費用を負担してでも購入したいという人は現れます。次のような施設が周辺にあるなら、解体をしないでそのまま売却しましょう。

  • 駅やバス停などの公共交通機関
  • 役所などの公共施設
  • 病院
  • スーパーコンビニ
  • 学校や塾などの教育施設

また景観や日当たりがよかったり、ハザードマップで安全な立地であったりすると売却しやすいです。老後でも不便のない暮らしができるなら、購入希望者の年齢層も広がります。

解体費用を抑えるためのポイント

家を解体することは決意しても、土地を売却したときに手元に残るお金はできるだけ増やしたいものです。そこで、解体費用を節約する次の3つの方法を解説します。

  • 処分できるものは自分でする
  • 複数社から見積もりをとる
  • 補助金制度を調べて利用する

少しの手間で数十万円も抑えられる可能性があるため、ぜひ実践してください。

処分できるものは自分でする

家具や家電、ゴミなど、自分で処分できるものはした方が解体費用を抑えられます。傷みが軽微のものであれば、買取に出すとさらに節約につながります。

自分での処分に費用がかかるようなものは、自治体の廃品回収を利用した方が得をする場合があります。軽トラックに好きなだけ積み込んで定額というものもあり、意外と安くなるかもしれないです。

家具に関しては、解体業者に処分してもらった方が安くなることもあります。1度現状で見積もりを出してもらってから、どれを残すのかを検討すると効率的です。

複数社から見積もりをとる

解体費用の最新の相場を調べるため、複数社から見積もりを取るようにしてください。業者によっては工事内容に違いがあり、想定より安いところが見つかることがあります。

見積もりを比較するときは、内訳まで確認していないと損をすることがあります。もし一式と記載されていると、行うべき作業が省略されていたり別途費用を請求されたりするからです。見積もりの安さだけに騙されないようにしてください。

補助金制度を調べて利用する

空き家の増加が社会問題になり、2015年に制定された空き家特別措置法で、自治体が解体に補助金を出すようになりました。100万円を超える補助金を出す自治体もあり、利用しないのはもったいないです。

適用の条件としては次のようなものが挙げられます。

  • 空き家である
  • 基準を超えた傷み具合
  • 築年数
  • 税金の支払い状況

解体したい家が自治体で、補助金の制度があるのかどうかや条件を確認して申請をしましょう。予算の関係で、申請が多いと早めに募集が終了する可能性があります。受付が始まっている場合は、すぐに手続きをしたほうがいいです。

土地売却のために解体する際の注意点

家を解体してから売却するまでにやるべきことはたくさんあります。トラブルや損をすることなく、解体をして土地を売却するために、特に次の6つのこと注意をしましょう。

  • 利用できる特別控除は期限がある
  • 解体する時期を選ぶ
  • 物件が建てられなくなる土地がある
  • 解体費用はローンを利用しない
  • 事前に近隣へ挨拶をしておく
  • 買取も選択肢に入れる

利用できる特別控除は期限がある

家や土地の売却で利益が出ると、譲渡所得税が課税されます。しかしさまざまな特例や控除が用意されていて、適用できると譲渡所得税を0円にすることも可能です。

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」では、条件を満たすと利益が3,000万円まであれば課税されません。解体する場合は解体してから1年以内、家を残す場合は引っ越してから3年後の12月31日までに売却しないといけません。

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解体する時期を選ぶ

家を解体すると、土地にかかる固定資産税は優遇がなくなり6倍に跳ね上がります。いつまでも売却できないと、解体前より税金の負担が重くなります。

しかし固定資産税の額は1月1日時点で判断されます。解体をしても次の年の1月1日までに売却できていれば、優遇がなくなり増額した税金を支払う必要はなくなります

平均的な売却期間は3~6ヶ月程度、解体は2ヶ月程度かかります。余裕をもって解体や売却の準備を始めましょう。

物件が建てられなくなる土地がある

土地に家を建てるためには、建築基準法や都市計画法など守るべき規制がいくつかあります。しかし家が古い場合、現在とは違う法律に従って建てられていて、解体してしまうと同じように建てられない可能性があります。

例えば土地が市街化調整区域になっていたり、接道義務が果たされていないと、新しい家自体が建てられません。また建ぺい率や延べ床面積の制限で、建てられたとしても現状より狭くなることもあります。

再建築可能かどうかは、ネットや役所で用途地域を調べたり、査定を受けた不動産会社に聞いたりしましょう。再建築不可なのに解体をしてしまうと、売却はますます難しくなります。

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解体費用はローンを利用しない

高額な解体費用が必要になる場合、手元にお金がないとローンを使いたくなります。しかし解体には住宅ローンは使えず、より金利の高いリフォームローンを使うことになります。

少しでも負担を減らしたいのなら、現金で支払ってしまった方がトータルでお得です。上記で紹介した費用を抑える方法も実践して、ローンを使わないようにしましょう。

事前に近隣へ挨拶をしておく

解体工事に騒音や振動はつきもので、養生をしていてもホコリなどによって近所に迷惑をかけることがあります。詳しい予定が決まった段階で挨拶をして、工事をする時間帯やかかる期間の説明もしておきましょう。終わった後も迷惑をかけたことを一言伝えておくと、後からクレームをつけられるリスクが軽減できます。

遠方にある家の解体を予定している人は、挨拶を業者に任せましょう。自身が挨拶に行けないことのお詫びも伝えてもらえるように手配しておくと、関係を悪化させずに済みます。

買取も選択肢に入れる

物件の状況や仲介で売りに出したもののなかなか買い手が見つからない場合は、買取も選択肢に入れましょう。

買取とは不動産業者が家を直接購入する方法です。仲介での売却と違い、購入希望者を探す必要がなく、不動産業者が提示した価格で問題がなければ、数日で売買契約を成立させることも可能です。

デメリットはあって、転売による利益を確保するため、仲介での売却より2割程度は安くなります。しかし解体を検討するような家でも買取ってもらえ、余計な費用をかけなくてよくなります。

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まとめ

土地を売却するための解体費用は、一般的な家で100万円以上かかります。構造や広さ、立地などで費用は変わり、業者の比較や補助金の利用で節約しないと、日常生活にも悪影響を与えかねません。

まずは解体しないでも売却できないか検討してください。土地だけより売却までの出費は抑えられ、建物部分の価値だけ収入が増えます。解体することは決めても、工事の時期やローンの利用などで損をする可能性があります。紹介したポイントに注意しながら、不安を解消して早く家を売却しましょう。

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