空き家バンクのメリット・デメリット大全!最適な売却方法を紹介!

不動産購入

転居に伴って誰も住まなくなってしまった家や、相続した家など、空き家の処理にお困りではありませんか? 空き家はそのまま放置されてしまうことも多いですが、そのままにしておくとご近所トラブルに発展したり、事件の温床になったりなど、デメリットが大きくなってしまいます。

とはいえ、購入者がなかなか見つからない家を売却するのも大変です。そういった際にぜひ利用したいサービスが、空き家バンクです。空き家バンクは、空き家の売主と購入希望者をマッチングさせてくれるサービスで、うまく使えばスムーズな売却につながります。

本記事では、空き家の売却に役立つ空き家バンクについて、基礎的な知識からメリットとデメリットまで総ざらいしています。空き家バンクを上手に利用して、空き家問題を解決しましょう。

空き家バンクとはなにか

空き家バンクは、空き家に特化した不動産情報サービスの一種で、売主と購入希望者をマッチングする手助けの役割を担っています。以下で詳しく見ていきましょう。

自治体が運営する空き家の情報提供サービス

空き家バンクは、各自治体やその委託を受けた企業が運営する空き家のための不動産情報提供サービスです。所有者が売却や賃貸をする空き家を登録し、その情報を空き家バンクが空き家を利用したい人に提供することで空き家の有効活用を促す取り組みをしています。所有者が自分で購入希望者を見つけることは難しいため、空き家バンクに登録することでより多くの人に情報を閲覧してもらい、成約を目指すことができます。

空き家の有効活用が目的

全国的に空き家は増加の一途をたどっており、空き家問題は社会的問題として挙げられるようになりました。最近では、DIYや古民家カフェなどの登場で利用価値のある資産だとして注目を浴び始めましたが、地方などまだまだその存在を知られていない空き家が多くあることも事実です。その物件を購入したい・利用したいと考える人がいたとしても、情報がなく存在を知らなければ活用されることはありません。そういった問題を解決するために生まれたのが空き家バンクのサービスです。

高齢化社会が進む中、空き家問題も更に深刻化していくと見られており、空き家バンクといった空き家を減らす動きは今後その需要を伸ばしていくでしょう。

空き家バンクを使う3つのメリット

まずは空き家バンクを使うことで享受できるメリットについてご説明します。空き家バンクの主なメリットは次の3つです。

  • 仲介手数料なしで空き家を売却できる
  • 自治体の補助金制度で買主が見つかりやすい
  • 買主を探す間口が広がる

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

仲介手数料なしで空き家を売却できる

不動産売却において最も大きな費用のひとつが、不動産会社に支払う仲介手数料です。空き家バンクによる不動産の売買・賃貸契約では、不動産会社を介さず、所有者と利用希望者が直接契約を結ぶため、仲介手数料がかからないという大きなメリットがあります。

仲介手数料は売却価格によってその上限が定められています。仮に1,000万円で不動産を売却したとすると、最大でおよそ36万円もの仲介手数料を請求されてしまいます。せっかく売却できても費用が大きくかかってしまうとその分手元に残る金額は少なくなります。空き家バンクを利用すると、不動産仲介で売却をおこなうよりも少ない費用で売却することができます。

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自治体の補助金制度で買主が見つかりやすい

買主が不動産を購入しやすい環境にあると、売却も進みやすい傾向にあります。マイナス金利政策などがその一例ですが、空き家バンクの利用もそのひとつです。空き家バンクは自治体が運営するサービスであり、自治体によっては補助金制度が利用できる場合があります。

空き家問題を抱えている自治体は、空き家バンクの活用を促すため、建物の改修やリフォームの費用を補助するなど、積極的に購入者を支援する制度を実施しています。買主がそのような制度を利用して初期費用を抑えることができるため購入が促され、売却先も見つかりやすくなります。ただし自治体によって内容や条件が異なるため、注意しましょう。

買主を探す間口が広がる

交通の便が悪いところや、不動産業者がないような地域の空き家はその存在を示すことすらできず、売却も賃貸もできない状態が続いていました。しかし、空き家バンクの登場で、ウェブ上で物件情報を公開することができ、より多くの人に存在を示すことが可能になりました。通常は立地が悪くアピールが難しい空き家であっても、地方に移り住みたい人や新たに利用したい人に情報が提供されるようになりました。これは空き家バンクの大きなメリットと言えます。

空き家バンクを使う3つのデメリット

では、続いて空き家バンクを利用することによるデメリットについて見ていきましょう。空き家バンクの主なデメリットは以下の3つです。

  • 空き家の売却手続きでトラブルが起きやすい
  • 購入希望者への空き家案内で手間がかかる
  • どの自治体でも空き家バンクがあるとは限らない

1つずつ詳しく見ていきましょう。

空き家の売却手続きでトラブルが起きやすい

先にも述べたように、空き家バンクでの不動産取引では、不動産業者の仲介はおこなわれず、所有者と買主または利用主の個人間でおこなわれます。不動産業者の仲介売買であれば、値段の交渉や契約条件の交渉には専門家が仲介し、客観的な立場からアドバイスをもらうことができます。しかし、専門家が介在しない空き家バンクでの取引では、決めるべきことが定められていないなどの不備や、交渉を巡ったトラブルが起こりやすいです。個人間ではトラブルが起きた後も解決が難しく、長期にわたっていざこざに悩まされることもあります。

こういったトラブルを避けるため自分で司法書士など専門家を雇う必要があったり、再度契約をおこなうことになってしまったり、自分で多くの書類を集める必要があったりなど、思わぬ費用や手間がかかる可能性もあります。個人間でおこなう取引には余裕を持った計画を立てることが大切です。

購入希望者への空き家案内で手間がかかる

空き家バンクで遠方からウェブサイトを通じて物件を公開し、購入希望者が現れたとしても、ウェブだけのやり取りで成約までおこなうことは難しいです。写真だけでは伝わらない部分を確認するため内覧をおこなう必要があるなど、詳しい物件情報は現地で確認する必要があります。

不動産業者の仲介があるわけではないので、購入希望者との連絡も所有者が直におこないます。連絡、予定のすり合わせ、現地までの案内もすべて自分でしなければなりません。空き家が遠方であれば、交通費の負担も大きな壁になります。

どの自治体でも空き家バンクがあるとは限らない

現在、全国の自治体の半数以上は空き家バンクを設置しています。2019年2月の時点で全国版空き家バンクに参加した自治体は603自治体にも及び、成約数も1,900件を超えました。自治体の取り組みで空き家問題の解決に少しずつ成果もでてきていることがわかります。

しかし、空き家問題が横行している地方でも、空き家バンクを設置していない自治体はまだ存在します。自治体による取り組みがなければ、空き家問題の解決は難しく、購入希望者も現れにくくなってしまいます。

空き家バンクを使って家を売却する手順

では、実際に空き家バンクを利用して不動産を売却する手順を見ていきましょう。

  1. 空き家バンクの制度があるか自治体に確認
  2. 書類を提出して空き家バンクに登録
  3. 連絡があれば内覧や交渉をして契約

それぞれのステップについて詳しく解説します。

①空き家バンクの制度があるか自治体に確認

まず、売却する不動産のある自治体に空き家バンクの制度があるか確認しましょう。それぞれの自治体の公式ホームページを確認したり、電話で問い合わせをするほか、全国版空き家・空き地バンクのサービスを利用すると、ある程度実施している自治体を確認することができます。

②書類を提出して空き家バンクに登録

次に登録申込書などを提出し、空き家バンクに登録します。手続きは自治体によって異なりますが、登録の流れはだいたい同様です。申込書が提出されたら、自治体の担当者や委託された宅建業者などのスタッフが現地調査をおこないます。このとき、所有者が立ち会いをすることが多く、調査費用がかかる場合もあります。調査によって登録が認められると登録完了証書が発行され、手続きが完了します。この際、登録料を請求されることもあります。無事空き家バンクに登録されると、物件情報がウェブサイトに掲載されることになります。

③連絡があれば内覧や交渉をして契約

情報を見た購入希望者から連絡が入ったら、売主が直接買主とやり取りをして、物件の詳細や、内覧などの予定を話し合います。内覧や交渉をおこなって双方納得ができたらいよいよ売買契約を締結し、引き渡しをおこないます。

このように売主と買主が1対1でおこなうことが一般的ですが、自治体によっては価格交渉や契約内容の交渉、売買契約に関して不動産会社に仲介を依頼する制度を実施しているところもあります。その場合には仲介手数料を支払う必要ありますが、地元の不動産会社の経営促進にもなり、売主・買主にとってもトラブルを防ぐことができるため利点とも言えます。

空き家バンクを使ってでも早く売却しないと損

そもそもなぜ空き家はなるべく早く売却しなければならないのでしょうか?空き家バンクを利用する上で、空き家を放置しておくことで発生するトラブルを見て空き家についての基礎知識を身に着けておきましょう。

空き家の管理不足で税の優遇が無くなる場合がある

深刻化する空き家問題を受けて、平成26年11月、空き家対策特別措置法が成立しました。この法律では放置された空き家を削減することを目的として、特定空き家の制度が定められました。特定空き家とは、一定の条件を満たした空き家が認定され、認定されると、通常は持ち家にかかる固定資産税に対して適用される軽減措置がなくなるなどの不利益がもたらされることとなりました。特定空き家の条件として主なものは以下の通りです。

  • 倒壊など保安上危険となるおそれのある状態
  • 衛生上有害となるおそれのある状態
  • 著しく景観を損なっている状態
  • 周辺の生活環境の保全に不適切である状態

空き家対策特別措置法の制定で、自治体はこのような状態の空き家について強制措置を取ることができるようになりました。指導や勧告がおこなわれた後も放置を続けてしまうと、罰金を請求されたり、自治体が強制的に家の排除をおこない、その費用を請求される場合もあります。

空き家は近所トラブルの元となる

放置された空き家は傷みが激しくなっていきます。見た目が悪くなるだけではなく、倒壊や火災の恐れや、臭いや害虫の発生、不審者やホームレスが住みつくなど、近隣住民が危険にさらされる恐れがあります。そういった危険を感じた近隣住民からクレームがあったり、取り壊しを要請されるなど、トラブルに発展する可能性があります。実際に倒壊や火災が起きてけが人が出た場合や、犯罪の温床になって危険にさらされた場合、裁判に発展してしまう恐れもあります。

相続した空き家なら税の優遇が使えなくなる

空き家に限らず、不動産を売却した際に利益を得たなら譲渡所得税を支払わなくてはなりません。しかし、相続で空き家を手にした場合に、その空き家を売却する際にかかる譲渡所得を控除することができる措置があります。条件を満たすと、課税対象である譲渡所得から取得費として最大3,000万円までを加算して計算することができます。当初平成31年までの予定でしたが、現在令和5年12月31日までにその期間が延長されています。この取得費加算の特例が適用される条件は以下の通りです。

  • 昭和56年5月31日以前に建築された戸建であること
  • 相続直前まで被相続人が自宅として使っていた家であること
  • 相続してから賃貸などに使用されていないこと
  • 売却額が1億円未満であること
  • 譲渡の時に一定の耐震基準を満たすこと
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に売却しないこと
  • 相続から3年経過する年の12月31日までに売ること

このように、相続した空き家であれば満たしやすい条件が並んでいますが、相続から3年以内に売却しなければこの特例は適用されません。場合によって譲渡までに耐震基準を満たすよう耐震リフォームをおこなう必要があり、また、空き家バンクに登録してもすぐに売却できるわけではないので、なるべく早く登録をして売却準備を整える必要があります。

不動産売却時の取得費について更に詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。

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空き家の維持費がかかり続ける

空き家を利用していないとしても、維持するためのコストはかかりつづけます。主なものとしては以下のようなものが挙げられます。

維持費内容 相場
固定資産税 1年に数万~数十万円
都市計画税 1年に数万~数十万円
火災保険料 1年に数万~数十万円
光熱費 1年に数千~数万円
修繕費用 依頼する度数万~数百万円
庭木のせん定など諸経費 数万~

参考:「空き家の維持費

このように、空き家は所有しているだけでも大きなコストを要します。運用する予定がないなら、早めに手放してしまったほうが良いでしょう。

空き家バンクよりスムーズに売却するポイント

空き家バンクには多くの不動産情報が掲載されるため情報が埋もれてしまうこともあります。また、空き家バンクは登録するのも情報を閲覧するのも個人の意思に委ねられているため、思ったように売却が進まないというケースも起こりやすいです。空き家バンクに登録したけどうまくいかなかった、という方のために、空き家を売却するための別のアプローチ方法をご紹介します。

空き家の売却価格は相場を調べて設定する

売却価格が適正でなければ売却することはできません。売却したい空き家の適正価格を知りたいなら、まずは相場を調べることが大切です。不動産一括査定依頼サービスを利用すると、複数の不動産会社に一括で査定依頼をおこなうことができ、その査定額から手軽に最新の相場を調べることができます。

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不動産会社は数々の不動産売却を見守ってきたプロフェッショナルです。空き家の処理についてひとりで悩む前に、不動産会社に頼ってしまうのも手です。一括査定サイトなどで複数社で査定を出してもらった際、査定額で決めるのではなく、担当者が信頼できるかどうかもぜひ不動産会社を選択する上での判断基準に含めてください。優良な担当者と出会うことができれば、ささいな疑問でも相談しやすく、よりスムーズに売却が進みやすくなります。

空き家を不動産業者に買い取ってもらう

仲介による売却が難しく、維持費だけがずっとかかってしまうような状態なら、不動産業者に買取を依頼することも選択肢のひとつです。買取による売却のメリットデメリットをそれぞれご紹介します。

メリット デメリット
売却期間が短い 売却価格が相場より低い
仲介手数料がかからない 売却価格を自分で設定できない
契約不適合責任が問われない 測量の費用を負担する場合がある
リフォーム・内覧・広告などが不要 最終的に誰が購入するか分からない

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  • 売却後に不具合や故障があっても責任は問われないので安心
  • 内覧のたびに部屋を片付ける手間がかからない
  • 汚れていてもリフォームや不用品処分は不要

まとめ

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空き家はそのままにしていても維持コストがかかり、放置してしまうとトラブルに発展するため、なるべく早く売却して手放すことをおすすめします。不動産会社があまりない地域や、立地が悪い家でも、空き家バンクを利用すれば全国から購入希望者を募ることができます。

空き家バンクや不動産会社を正しく活用して、かしこく空き家を売却しましょう。

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