造成工事とはどんな工事?見積もりの取り方や安くする方法を解説

不動産購入

土地を取得していざ建物を建てようとしたときに、造成工事が必要になるケースがあります。

この造成工事とは、建物を建てるために、土地を整備する工事のことです。せっかく土地を取得しても、造成工事をしなければ建物を建てられないケースがあります。

一方で、造成工事については何をすれば良いのか知らない土地の持ち主がほとんどで、「どの業者に見積もりを取ればいいのか?」と疑問をもつ方も多いでしょう。

そこで本記事では、造成工事の概要や見積もりの取り方、コストの抑え方などを解説していきます。

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造成工事とは

そもそも、造成工事とは何でしょうか?造成工事の内容や、工事の依頼先について解説します。

土地を使うために形状を整える工事のこと

造成工事とは、土地を使うために形状を整える工事のことを言います。おもに、田んぼや農地を宅地にするために行われます。

なぜ造成工事をするかというと、そのままの土地では建物を建てられないからです。

いざ建物を建てようとしても、土地が斜面や凹凸があったり、草木が生えていたりすると、工事できません。そこで「土地を建物が立てられる状態にする」ことが、造成工事なのです。

具体的に造成工事では、斜面を平らにするために土を搬入・搬出など行います。また、木の伐採や伐根、擁壁の工事も、造成工事に含みます。

造成工事の見積もりは外構業者や解体業者に依頼

一般的に、造成工事の見積もりは不動産業者やハウスメーカーなどに相談して、外構業者や解体業者に依頼します。

外構業者や解体業者が所有する工事道具は小回りが利くので、小規模な造成工事に向いているのです。

ただし、土の高低を1メートル近く変更するなどの大規模な造成工事の場合、外構業者や解体業者では対応してくれないこともあります。

そこで、大規模な造成工事の場合は、土木業者に依頼する方がスムーズなこともあります。

造成工事が必要な土地とは?

造成工事が必要ということは、そのままの状態では住宅を建てられない土地ということです。では、造成工事が必要な土地とは、どのような土地なのでしょうか?

変形している土地

凹凸に変形している土地は、住宅を建てられないことがあります。そこで、宅地として使うためには、区画しやすい四角形に整備することが必要です。

大小の差はありますが、土地は変形しているもので、住宅を建てるのにそこまで影響がない場合は、宅地として使用することあります。

ただし、あまりにも形状がいびつだと建物を建てられない場合があるので、土地を平面にならすために工事します。

高低差がある土地

土地に高低差がある場合は、そのままでは住宅を建てられません。建物を建てるには、土地を平らにする必要があります。

そこで、土地の高低差を平面にならす方法として、切土や土盛が用いられます。

切土では、斜面を重機で削って平面にならすことで、斜面にある土地でも住宅を建てることが可能です。また土盛りでは、一部へこんだ箇所に土をつけ足すことで、土地を平面にならします。

地盤が軟弱な土地

元々田んぼや畑だった土地は、腐葉土が原因で地盤は軟弱であることが多いため、そのままでは住宅を建てられないことがあります。

そこで住宅を建てるために、腐葉土を取り除き、土盛などの地盤改良の造成工事が必要です。

ただ、土盛しただけでは土地が軟弱になることもあるため、土地に力を加えて密度を高める「転圧」をすることもあります。

造成工事の主な内容

一口に造成工事と言っても、その内容はさまざまです。そこで、おもな造成工事の内容について見ていきましょう。ここでは以下の4点について見ていきます。

  • 整地
  • 伐採
  • 地盤改良
  • 土盛・土止

整地

傾斜や凸凹のある土地を重機で平らにして、地ならしする工事を「整地」と言います。

整地では、具体的には雑草を取り除いて土地をきれいにしたり、建物建設後の木材やコンクリート片などを、重機でならしたりします。地ならしをすることで、防草効果があったり、土地の価値が向上したりするメリットがあるのです。

また、建物の解体工事を業者に依頼するときは、整地までの費用も含まれていることが大半です。一方で、整地の度合いや範囲をしっかり決めないと、工事後の完成イメージとズレることがあります。

そのため、整地を依頼する際には、前もって業者と綿密に打ち合わせしましょう。

伐採

農地や空き地には草木が生えているので、そのままでは建物を建てられないことがあります。そこで、草木を伐採して、建物を建てられるように処置することが「伐採」です。

また、表面の草木だけでなく、根が深く生えていることもあります。根っこを残したままだとシロアリの発生原因にもなるので、場合によっては深く掘って伐根工事も行います。

地盤改良

土地によっては地質が悪かったり、表面の地盤が弱かったりする場合もあります。このままでは、いくら建物が耐震性でも、それを支える土地が弱ければ意味がありません。

そこで、セメントを使ったり鋼管を入れたりして地盤を補強する工事が「地盤改良」です。

地盤改良では、土の中に固形材を入れて地盤を強固にする「表面改良工法」や、地面にコンクリートの柱を打ち込んで建物を支える「柱状改良工法」などの方法があります。

土盛・土止

田んぼや畑として使われていた土地は、道路よりも低いことが多々あります。土地が道路よりも低い場合、このままでは宅地として利用できません。

そこで、道路と同じくらいの高さに土盛をして高さを補う工事が「土盛」です。

また、土盛自体はただ土をつけ足しただけなので、そのままでは脆いことがあります。そこで、土盛した部分が崩れないように擁壁などを作る工事が「土止」です

知っておきたい造成の法規制に関する注意点

造成工事は、宅地の性質などによっても変わるため、勝手に工事することはできません。造成工事では、法規制で造成主(造成工事を依頼する人)が、都道府県の知事から許可を得る必要があります。

ここでは、造成工事に関わる「都市計画法」と「宅地造成等規制法」について見ていきましょう。

都市計画法

都市計画法では、造成工事における開発行為で規制を設けています。開発行為を許可制度にすることで、土地の乱開発を防止しているのです。

たとえば東京都では、「建築物の建築」や「特定工作物の建設」を目的とした土地の区画形質の変更について、許可制度を取っています。

<土地の区画形質の変更にあたる行為>

  • 土地の「区画」の変更:道路や水路などの新設・廃止などにより、一団の土地利用形態の変更を行うこと
  • 土地の「」の変更:切土・土盛により土地の造成を行うこと
  • 土地の「」の変更:「宅地以外の土地を宅地とする場合」や「特定工作物用に土地を利用する」など

“参考元:東京都都市整備局 参考箇所:「開発許可制度のあらまし」 (2020年11月時点)”

とくに、造成工事によって土地の形を変える場合は、都市計画法にもとづいて許可を受ける必要があります。

宅地造成等規制法とは

宅地造成等規制法とは、その名のとおり宅地の造成工事を規制するための法律です。都道府県ごとに、工事区域を指定していたり、工事内容に規制をかけていたりします。

以下は、東京都が宅地造成等規制法で規制している造成工事の内容や区域をまとめています。

<東京都知事の許可が必要な造成工事>

  • 土盛で1m超えの崖を生じるもの
  • 切土で2m超えの崖を生じるもの
  • 切土と土盛を同時に行う場合で、2m超えの崖を生じるもの
  • 切土または土盛を行う土地の面積が500㎡を超えるもの

<宅地造成工事が規制されている区域>

特別区 世田谷区および板橋区の各一部
多摩地域 八王子市、町田市、青梅市、あきる野市、日野市、
小金井市、東久留米市、三鷹市、調布市、多摩市
および稲城市の各一部

“参考元:東京都都市整備局 参考箇所:「開発許可制度のあらまし」(2020年11月時点)”

このように、宅地造成等規制法では工事内容や区域に規制をかけているので、造成工事の前に各都道府県へ確認が必要です。

造成工事の費用を安くする方法

造成工事はできるだけ費用を抑えたいですよね。ここでは、造成工事を安くする方法について4つ紹介します。

購入する前に土地を確認

造成工事の費用を抑えるためには、購入前に土地の状態をよく見て確認することが大切です。なぜなら、造成工事の作業が増えるほど、コストは高くつくからです。

たとえば、傾斜度が高い土地だと土盛の費用がかかりますし、草木が生い茂っていると伐採のコストが高くつきます。

そこで、土地の購入高低差や樹木の有無などを確認して、宅地として使える状態になっているのかをチェックしましょう。また、その土地が元々どのように使われていたのかを、不動産会社などに問い合わせてみることもおすすめです。

複数の業者に見積書の依頼をする

造成工事の見積もりは、複数の業者に依頼するのがおすすめです。これは造成工事に限った話ではありませんが、複数の業者から見積書を取れば、その中で一番条件のよい業者を選べるからです。

ただし、費用だけ見て業者を選ばないように注意してください。費用が極端に安いということは、工事するための人手や重機などが不十分であったり、最悪の場合法律から逸脱した造成をしたりするケースも考えられます。

そこで、予算とサービス内容の2つの視点から選定し、完成イメージに近い工事をしてくれる業者に依頼しましょう。

造成工事の業者は自分で探して手配する

建物を建築する際に、建設業者やハウスメーカーに追加で造成工事を依頼すると、仲介手数料が発生して料金が高くなります。なぜなら、建築業者やハウスメーカーの多くは造成工事を行うことはなく、専門の業者へ造成工事を発注するからです。

仲介手数料は一般的に、工事費の約20%が上乗せされます。造成工事は数十万円かかることが多いので、仲介手数料だけで数万~数十万円のコスト増になることもあります。

なので、建設業者やハウスメーカーに依頼するのではなく、自分で造成業者を探して造成工事を依頼するのがおすすめです。

造成工事と住宅建設の時期にも注意する

造成工事費用の話ではありませんが、実は造成工事と住宅建設の時期によって、固定資産は高くついてしまうことがあります。なぜなら、住宅用に宅地を使用することで固定資産税の減税を受けられますが、1月1日時点で住宅として土地が利用されていないと、特例を受けられないためです。

先述のとおり、固定資産税は1月1日時点の土地の状況で決定します。

つまり、1月1日時点で住宅としてしようしていれば「固定資産税減税の特例」が適用され、課税標準額(固定資産税を計算するための課税対象額)が1/6になります。

そこで、もともと古い住宅を解体して造成工事する場合、1月1日までに住宅を建てることで「固定資産税減税の特例」が適用可能です。

このように、固定資産税にかなり大きな違いが出てきますので、造成工事のタイミングについては建設業者やハウスメーカーに相談し、造成工事と住宅建設の工期を考慮して依頼するのがおすすめです。

造成工事のローンにはつなぎ融資を使う

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造成工事で数十万~数百万円するケースは多いですが、実は、この費用は住宅ローンを利用することはできません。なぜなら、住宅ローンの用途は原則「新築や中古住宅の建設・購入資金」であり、造成工事費用は含まれていないからです。

では、造成工事費用でローンを利用したいときは、どうすればよいのでしょうか?

そこで利用できるのが、つなぎ融資です。つなぎ融資を使うことで、住宅ローンを組む前にローンを利用することが可能です。

つなぎ融資の仕組み

つなぎ融資とは、住宅ローンを借りる前の土地購入代金や造成工事費用などを、一時的に融資する仕組みのことです。

一般的に、住宅ローンを借りる際に、金融機関は貸し倒れに備えて住宅を担保にするケースが大半です。

しかし、造成工事の段階では、建物は完成していないので担保にしようがありません。そもそも、住宅をローンの用途に、着工前の工事費用は含まれていません。

そこで、住宅ローンを借りるまでの一時的な「つなぎ」として利用するのが、つなぎ融資です。つなぎ融資では、完成予定の住宅を担保にして、融資してくれるケースが多いです。

またつなぎ融資では、利息分のみを支払い、元金は住宅の完成後に住宅ローンを使って返済します。

つなぎ融資は利息が高いので注意

つなぎ融資は造成工事を行う人にとって便利ですが、一方で利息の高さがデメリットです。なぜなら、つなぎ融資は無担保融資のため、住宅ローンと比べて金利が高くなってしまうからです。

また、つなぎ融資に取り扱い手数料を設けている金融機関もあり、場合によっては数十万円することもあります。さらに、つなぎ融資を取り扱っていない金融機関もあるので、事前に調べることが必要です。

一方で、不動産会社や建設会社に相談すると、つなぎ融資の取り扱いがある金融機関を紹介してもらえる場合もあります。そのため、造成工事を行う際に、一度業者へ相談するのもおすすめです。

まとめ

そのままでは建物を建てられない土地について、建築できる状態に工事するのが造成工事です。造成工事では、斜面や凹凸を重機でならしたり、元々田んぼなどで弱い地盤を改良したりします。

また造成工事は、自分で勝手にできるものではなく、都市計画法や宅地造成等規制法にもとづいて、都道府県の知事から許可を受けること必要です。

さらに、造成工事では数十万~数百万円の費用が発生します。そのため、大事なことは複数社から見積もりをもらうことです。

ただ、一概に料金だけで比較してしまうと、工事の質は著しく落ちることがあります。そのため、工事内容や業者の信頼性なども加味して、慎重に業者を選定しましょう。

 

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