土地を相続して新たに家を建てようと思った時、接道義務について初めて耳にする方も多いのではないでしょうか？接道義務はその土地に住む人の安全性を守るための制度であり、もし家を建てる場合はその要件を満たす必要があるのです。
また、土地に家を建てて移住するのではなく、思い切って土地を売却して手放す場合にも、接道義務を満たしているかで価値が左右されます。そこで本記事では接道義務についての概要と要件、家を建てる場合と売却する場合での対処についてわかりやすく解説します。接道義務について理解を深め、土地の価値をより正確に把握しましょう。
接道義務とは
接道義務とは、土地に建物を建てる際に住む人の緊急時の安全や快適性を守るために作られた制度です。この決まりを守れるか否かでその土地の価値に大きく影響を及ぼします。
まずは、接道義務について詳しい内容を見ていきましょう。
建物の敷地に接する道路についての決まり
接道義務は正確には都市計画・準都市計画区域に建物を建てる際に適用される制度です。具体的には以下の条件を満たすことが求められます。
- 土地に接した道路の幅が4m以上
- 土地と道路が2m以上接していること
- その道路が道路法が定める基準を満たしていること
- 昭和25年の建築基準法の施行以降に存在する道路である(私道含む)
- かつ都市計画法・土地区画整理法・都市再開発法等の法律に則した道路である
- 私道の場合はその基準に満たしていること(特定行政庁指定が必要)
- 公道の場合は2年以内に施工予定であること(特定行政庁指定が必要)
上記の条件を満たすことで接道義務を満たしているとみなされます。中でも特に道路幅が4m以上で土地と道路が2m以上接していることは最重要です。例えば、長く土地を所有しているうちに私道の位置が変わってしまい、土地と2m以上接しなくなる場合などでは、行政の指導や制限の対象となってしまいます。
安全性や快適性の確保が目的
接道義務を土地の所有者に求めるのは、火事、事故、急病人などが出た場合に消防車や救急車が迅速に駆けつけることができるようにするためです。例えば、狭い道路に面した住宅で急病人が現れた場合、救急車が近くまで向かうことができず、搬送に時間が掛かってしまって病状が悪化してしまう危険があります。
また、緊急時ではなくとも怪我をしてしまって動くのが難しかったり、介護が必要な人と住む場合などでも、道路からアクセスしやすいほうが快適性が保たれるでしょう。
このように、いざという時に救急車両が出動しにくいことや、若いうちはよくても高齢になってくると色々な意味でリスクを抱えてしまいます。そのため、多くの人が安全にかつ快適に暮らすことができるように、接道義務という制度が設けられているのです。
接道義務は土地の価値に大きく影響する
接道義務を設ける理由からも、その条件をしっかりと満たしているかで土地の価値に大きく影響します。例外的な条件を除いて、基本的に接道義務を満たしていないと建物を建てることができません。用途が限られていること土地は、土地としての価値も低くなってしまうのです。
接道義務を満たしているかは、正確には土地に関する書類に道路付けとして記載されます。もし土地と道路の関係が不適合接道とされ、再建築不可物件となった場合は他の土地と比べてかなり低い土地評価となり、売却も難しくなってしまうでしょう。
建築基準法の道路とは？
接道義務を満たすためには、建築基準法に則して作られた道路と土地が接している必要があります。その建築基準法第42条における道路とは、次の種類の道路です。
- 道路法による道路(1号道路)
- 開発道路(2号道路)
- 既存道路(3号道路)
- 事業計画道路(4号道路)
- 位置指定道路(5号道路)
- みなし道路(2項道路)
“参考：e-Gov ポータル「建築基準法第42条1項1号～5号・2条」”
主に建築基準法第42条1項1号～5号と2条の規定に則した道路がこれらに当てはまります。ここからはそれぞれの道路の要件について解説します。
道路法による道路(1号道路)
1号道路とは、建築基準法第42条1項1号において定められた道路です。主に国や地方自治体が管理し、道路法によって定められる国道、県道、市道などのいわゆる公道全般を指します。また、これらは幅員は4ｍ以上であることが基本です。全国でも多くの土地がこの公道に接しています。
開発道路(2号道路)
2号道路とは、建築基準法第42条1項2号において定められた道路です。都市計画法、土地区画整理法、もしくは都市再開発法により作られた幅員4ｍ以上の道路がこれに属します。これらの道路は開発業者が所有している土地のものとなるため、私道になります。また、この2号道路の多くは開発後に役所に寄付され、1号道路に変わることが多いです。
既存道路(3号道路)
3号道路は建築基準法第42条1項3号のいわゆる既存道路に属する、幅員4ｍ以上の道路を指します。この道路は昭和25年に建築基準法が整備される以前から、すでに存在していた公道・私道が当てはまります。
事業計画道路(4号道路)
4号道路は建築基準法第42条1項4号において定められた私道です。この場合は道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法などによって2年以内に新設・変更される予定があるものが当てはまります。また、特定行政庁が認定する幅員4m以上の道路が対象です。
位置指定道路(5号道路)
5号道路は1号～4号に当てはまらない私道で、建築基準法第42条1項5号において定められています。また、この場合も特定行政庁が認定する幅員4m以上の道路が対象になります。5号道路はあまり多くは見られませんが、宅地の分譲の際には造られることが多いです。
みなし道路(2項道路)
建築基準法第42条2項で定められているのは、みなし道路です。建築基準法の整備前もしくは都市計画区域への編入時に建物が建っていたものが対象になります。また、幅員が4ｍ未満の道路で、特定行政庁の認定があることも特徴です。
接道義務を満たさないと建物は建てられない？
土地に建物を建てたい場合には、基本的には上記のように定められた道路との接道義務を守る必要があります。しかし、例外として但し書き道路などに接していれば、建物を建てることも可能です。もしそれにも当てはまる道路でない場合は、活用が難しくなる可能性が高いでしょう。
そこで、ここからは但し書き道路との接道についてご紹介していきます。
「但し書き道路」に接していれば認められる
但し書き道路とは、土地の周りに一定の空き地や通路があるものを指します。具体的には広場、公園、緑地などです。建築基準法第42条に当てはまる通常の道路ではありませんが、緊急車両などが入れる一定の敷地があることから、但し書き道路として認められます。ただし、この場合には建築審査会の認定を受けることが必要です。
「但し書き道路」もない土地は不適合接道になる
もし土地に接する道路が建築基準法第42条1項1号～5号や2条などに当てはまらず、空き地などに接する但し書き道路でもない場合には、その土地は不適合接道となります。
不適合接道である場合には建物を建てることはもちろん、すでに建物があっても増築工事をすることができなくなります。また、このような土地を売却する際には再構成不可として取引されることになるでしょう。
接道について不明な場合は専門家に相談
土地などを相続した際には接道義務を満たしているかわからないこともあるでしょう。定義を理解していても、土地が古かったり接道具合が分かりにくいケースなどは、条件をクリアしているか特に判断が難しい場合も考えられます。
そんな時は土地を管轄する市区町村役場、または担当区域の不動産会社などの専門家に相談してみましょう。専門家の意見を聞くことで、正確に土地について把握することができます。
接道義務を満たさない土地はどうしたらよい？
接道義務を満たさない土地は、建物を建てることや売却も難しくなってしまいます。しかし、そのような場合でも、条件が揃えば対策を講じることも可能です。その際には土地に建物を建てるのか売却するのかで対応が変わるため、予め土地をどうしたいのか決める必要があります。
そこで、ここからは建物を建てるための対策、売却するための対策それぞれをご紹介していきます。各解決策を知り、土地を活かすための対策を講じていきましょう。
建物を建てるための解決策
まず、建物を建てるためには以下のいずれかの対応方法が有効です。
- セットバックする
- 道路と接している周辺土地を購入する
- 隣地の一時使用の賃貸借契約を結ぶ
接道義務を満たさない土地は道路を拡げたり、道路と繋がる隣接地を購入することで建物を建てられる土地にすることができる可能性があります。接道義務を満たすことができれば、相続した土地で新たなマイホームを持つことも可能です。
それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。
セットバックする
接道義務を満たす道路幅は最低4mですが、それに満たない道路が土地と接している場合にはセットバックする方法が有効です。セットバックとは、道路幅を拡げるために道路の中心線から2m以上建物を後退させる方法を言います。
例えば、建築当時は接道義務を果たしていても、隣接地などの様々な影響で時と共に土地に接する道路幅が規定以下になってしまうことがあります。そういった土地で増築したい時、または新たに建物を立て直したいといった場合は、このセットバックを行うことで接道義務を満たすことが可能です。
道路と接している周辺土地を購入する
土地と接する道路が確保できないなら、道路と接している隣接地を購入するという方法もあります。建築基準法を満たす道路と接する隣接地を購入すれば土地を統合することができるため、結果的に接道義務を満たすことができます。もしタイミング良く道路と隣接する土地が売りに出されていれば、簡単に接道義務を満たすことができるでしょう。
隣地購入について詳しく知りたい方は以下の記事も合わせてご覧ください。
隣地の一時使用の賃貸借契約を結ぶ
もし接道する土地を買い取りが難しい場合には隣地から土地を借りるという方法もあります。正確には隣地の一時使用という形で賃貸借契約を結ぶことになります。何故一時使用であるかと言うと、じつは接道義務は建築・増築をしたい時に条件を満たしていれば建物を建てること自体は可能なためです。安全性の面では常時接道があることが理想ですが、制度の定義上では建築・増築時だけ接合義務が守られていれば問題はありません。
そのため、所有する土地で接道義務を保つことが難しくとも、増築・建築の際に隣接地を一時的に借りることで、その条件を満たすことが有効です。工事を行う期間だけ条件満たせれば、建築申請も通るでしょう。
その場合、建築確認申請のために隣接地を借りることを証明する書面の契約書が必要です。賃貸借契約書で契約を交わし、建築申請の際にあわせて提出するようにしてください。
売却するための対策
もし土地を売却する場合には以下の対策を取ることが有効です。
- 隣地の所有者に相談してみる
- 不動産会社に相談する
土地に使い道がない場合には、逆に隣接地の所有者や不動産会社へ相談することで買い手がつく可能性があります。自身に使い道がなくとも、隣接地で土地を拡げたいという人や土地活用する場所を探しているという人はいるかもしれません。
ここではそれぞれの売却する場合での方法を詳しく見ていきましょう。
隣地の所有者に相談してみる
自身以外にも接道義務を満たすためや土地を拡げるためなど、土地を探す人は多くいるため、隣地にもニーズがある可能性は考えられるでしょう。そのため、まずは隣地の目ぼしい人に声をかけてみることもおすすめの方法です。もし買い手が見つかれば不動産業者を通さず手数料なしで言い値で売却できるため、利益が高いことも考えられます。
また、土地を活用することを諦めていた所、相談してみたら隣地の所有者が隣地の購入や借地を許可してくれるということもありえるでしょう。もし土地の購入・借地で不適合接道ではないとできれば、再建築可能な土地としてより高く売却できる可能性も高まります。
そのことからも状況が好転する一つの可能性として、ひとまず近隣の人に相談にしてみることは損はないと言えます。
不動産会社に相談する
接道義務を満たすための対策を取ることが難しく、さらに近隣で買い手が見つからないといった場合には不動産会社に相談することがおすすめです。不動産会社なら一般的な土地売却と同じように土地を取引をしてくれます。
また、この場合には不動産会社に仲介を頼み売却するか、不動産会社自身に買い取ってもらうかのいずれかの方法で手放すことになるでしょう。接道義務を満たしていなくても、マンション用地など様々な活用法で土地を探している人や業者は一定数いるため、買い手がつく可能性は十分ありえます。
しかし、接道義務を満たせないということは一般的な相場と比べて5～7割ほどの価値になってしまうことは予め留意しておいてください。
売りにくい土地を売る方法については以下の記事でも詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。
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接道義務についての注意点
最後に接道義務について2つの注意点をご紹介します。土地のケースによっては接道義務を満たすための条件が細かくなることや、接道義務を満たしたために敷地が狭くなるなどの弊害が生じます。
そのため、これから建物を建てたり土地を売却するためなど、接道義務について見直そうと検討中なら所有する土地と照らし合わせて確認しておくことがおすすめです。
要件を詳しく見ていきましょう。
旗竿地は敷地に続く通路幅が2ｍ以上必要
もし所有している土地が旗竿地(路地状敷地)である場合で、接道義務を満たしたい場合には注意が必要です。そもそも、旗竿地とは名の通り竿についた旗のような形の土地のことを言います。つまり土地と道路が接する箇所が通常の土地より狭いということです。
そのため、旗竿地が緊急時の搬入の問題をクリアするためには、接道部分と路地状部分の両方が幅員2m以上でなければいけません。例えば通常の接合義務の条件である、接合部分が4m程度あったとしても、路地状部分が2m以下であったなら接合義務を満たしていないとみなされてしまうのです。
土地が旗竿地である場合にはその点に注意して、対応を検討する必要があるでしょう。
セットバックすると建物の敷地は狭くなる
セットバックでは道路の中心線から土地の境界線を後退させることで、十分な幅がある道路として接合義務を果たします。しかし、これはつまるところ土地の敷地を狭めるとも言えます。セットバックで後退させた土地は敷地面積から除外されるためです。
そのため、再建築時にもし同じような広さの建物を建てたくても、建ぺい率・容積率が規定より越えてしまうことも多々あります。再建築前と同じ面積の建物は建てられない可能性があることも予め留意しておく必要があるでしょう。
容積率について詳細を知りたい人は、以下の記事もおすすめです。
まとめ
接道義務は火事や急病人が出た際など住む人を助けるために重要な制度です。消防車が搬入できずに消火に時間が掛かってしまったら、大切な家はもちろん近隣にも被害が及ぶ恐れがあります。そういった緊急時は一分でも命取りなるため、接道義務は守るべき大切な制度なのです。
そういった理由からも接道義務を満たすために、道路の条件である建築基準法第42条1項1号～5号と2条の各項目と、土地に接する道路幅・接道距離を確認するようにしましょう。ご紹介した敷地と接道の要件を満たしていれば、建築が可能な土地として扱えることはもちろん、もし売却するとしても再建築が可能なほうが価値が高くなります。
また、もし接道義務の有無の判断が難しい場合は、行政や不動産業者に相談してみましょう。接道と敷地の関係を正しく把握できれば、土地の活用に役立てることができるはずです。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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