「土地を売ったらどんな税金がかかる？」「税金を安くすることはできる？」「どのように確定申告したらいいの？」などと疑問に思っていませんか。土地の売却は一生に一度あるかないかの出来事ですからこのような疑問を持つのは当然のことです。
そこで本記事では、土地を売却するとかかる税金の種類や計算方法、税金を安くする特別控除や減税措置などについて解説します。ぜひ資金計画を立てたり、確定申告・納税をするときの参考にしてください。
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土地の売却でかかる税金とは
まず土地売却の過程でどのような税金が課税されるのかを見ていきましょう。課税される税金は次の4種類です。
| 税金の種類 | 支払う時期 | 税額 |
| 登録免許税 | 抵当権抹消登記をするとき | 1,000円×不動産の件数 |
| 印紙税 | 売買契約を締結するとき | 契約金額による |
| 消費税 | 仲介手数料などを支払うとき | 本体価格×10% |
| 所得税・住民税（譲渡所得税） | 売却の翌年 | 課税譲渡所得金額×39.63%または20.315% |
ひとつひとつ詳しく見ていきましょう。
登録免許税
登録免許税とは不動産の売買や相続等の際の所有権移転、所有権保存、抵当権設定などの登記にかかる税金です。土地売却のときは、抵当権抹消登記をした場合にかかります。
住宅ローンなどの借入金で購入した土地には抵当権が設定されます。抵当権とはお金を借りた人（債務者）が返済できなくなった（債務不履行）場合に、お金を貸した金融機関（債権者）が土地や建物を担保にする権利のことです。そしてその土地を売却するときは、借入金を完済して抵当権抹消登記をする必要がありますが、このときにかかるのが登録免許税です。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税の計算式は次の通りです。
例えば、土地（1筆）と建物（1戸）の両方に抵当権が設定されていた場合は、次の計算式で求めます。
土地を売主から買主に引き渡した直後も所有権移転登記をしますが、これにも登録免許税がかかります。しかし商慣習により買主が負担するのが一般的です。
印紙税
印紙税とは契約書や領収書などの文書にかかる税金です。土地売却のときは、売主・買主の間で取り交わす売買契約書に貼り付ける収入印紙代がそれにあたります。印紙税額は次の表のように契約金額によって異なります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率※ |
| 10万円を超え50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
※2022年3月31日までに作成される契約書には軽減税率が適用される
売買契約書は2通作成しますが、1通分は売主が、もう1通分は買主が負担するのが一般的です。なお、不動産会社と取り交わす媒介契約書には印紙税はかかりません。
消費税
土地の売買そのものには消費税はかかりませんが、土地売却のプロセスの中には消費税がかかるものがあります。消費税が課税されるものとされないものを表にまとめてみました。
| 消費税が課税 | 消費税が非課税 |
|
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1,000万円で売却した場合の仲介手数料は？
消費税が課税されるもののうち金額が大きくなりがちなものが不動産会社に支払う仲介手数料です。仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で決められており、次の3つに区分してそれぞれ計算してからそれらを合計する仕組みになっています。
| 区分 | 仲介手数料の上限額 |
| 区分1：売却価格が200万円以下の部分 | 金額の5％+消費税 |
| 区分2：売却価格が200万円を超え400万円以下の部分 | 金額の4％+消費税 |
| 区分3：売却価格が400万円を超えた部分 | 金額の3％+消費税 |
例として、1,000万円で土地を売却した場合の仲介手数料の上限額と消費税を計算してみましょう。まずは合計1,000万円を3つに区分してそれぞれ計算します。
| 区分 | 仲介手数料の上限額（本体価格） |
| 区分1：売却価格が200万円以下の部分 | 200万円×5％=10万円 |
| 区分2：売却価格が200万円を超え400万円以下の部分 | 200万円×4％＝8万円 |
| 区分3：売却価格が400万円を超えた部分 | 600万円×3％＝18万円 |
| 合計 | 10万円＋8万円＋18万円＝36万円 |
消費税率は10%ですので、次の計算式で求めます。
このように仲介手数料の上限額（本体価格）は36万円、それに消費税36,000円が上乗せされます。
所得税・住民税（譲渡所得税）
土地を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡益）に対して所得税と住民税（まとめて譲渡所得税と呼ばれます）がかかります。譲渡所得税は土地売却の翌年2月から3月まで（年によって変わることがあります）に確定申告をし、所得税は確定申告の際に、住民税は6月以降に支払います。
譲渡所得税についてはこの後で詳しく紹介します。
土地の売却でかかる税金（譲渡所得税）の計算方法
ここからは土地売却で利益が出た場合にかかる譲渡所得税（所得税・住民税）について深く掘り下げていきます。
譲渡所得税の計算の最重要ポイントは必要経費を漏れなく計算に入れることです。必要経費の金額が大きくなればそれだけ税金を安くすることができます。詳しく見てきましょう。
譲渡所得税とは
所有している土地、建物、株式、貴金属などを売って得た所得のことを譲渡所得と言います。この譲渡所得に対して所得税・住民税が課税されます。この2種類の税金は、正式名称ではありませんがまとめて譲渡所得税と呼ばれています。
所得税・住民税は、会社員であれば給与所得、自営業・フリーランスであれば事業所得などにもかかりますが、土地・建物などの譲渡所得にかかる譲渡所得税はそれらとは別に計算されます（分離課税）。
分離課税についてより詳しく知りたい方は、次の記事もご覧ください。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税はまず土地が売れた価格（譲渡価額）から土地を売るまでかかった必要経費や一定の条件に合うときに認められる特別控除額を差し引いて、課税譲渡所得金額を計算します。
必要経費を計上する
必要経費は取得費と譲渡費用からなります。
| 取得費の内容 | 譲渡費用の内容 |
|
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この章の冒頭でも述べたように、必要経費の金額が大きければ、その分譲渡所得税を安くすることができます。必要経費は漏れなく計算に入れましょう。
必要経費についてより詳しく知りたい方は、次の記事もご覧ください。
特別控除の適用を受ける
さらに条件に合っていれば特別控除が適用されます。特別控除額が大きくなれば、その分譲渡所得税が安くなるので、こちらも漏れなく計上しましょう。特別控除が受けられるケースは次の表の通りです。
| 特別控除が受けられるケース | 特別控除額（最高） |
| 公共事業などのために土地・建物を売った場合 | 5,000万円 |
| マイホーム（居住用財産）を売った場合 | 3,000万円 |
| 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合 | 2,000万円 |
| 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合 | 1,500万円 |
| 平成21年（2009年）及び平成22年（2010年）に取得した国内にある土地を譲渡した場合 | 1,000万円 |
| 農地保有の合理化などのために土地を売った場合 | 800万円 |
| 低未利用土地を譲渡した場合 | 100万円 |
特別控除を受けるには細かな条件が決められているので、それに当てはまるかどうかを確定申告の前に税務署や税理士に確認してみましょう。
相続した土地や、マイホームを売却したときの減税措置については、後で詳しく説明します。
特別控除についてより詳しく知りたい方は、次の記事もご覧ください。
税率は所有期間によって変わる
譲渡所得税の税率は所有期間によって変わります。次の表の通り、売却した年の1月1日において所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得に、5年以下の場合は短期譲渡所得になります。
| 区分 | 所有期間 | 所得税率※ | 住民税率 | 税率の合計 |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63％ | 9％ | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315％ | 5% | 20.315％ |
※復興特別所得税を含めた税率
購入してから売却するまでの間にお正月が何回あったかを数えてみてください。5回までの場合は短期譲渡所得、6回以上あれば長期譲渡所得の税率が適用されます。
短期譲渡所得・長期譲渡所得についてより詳しく知りたい方は、次の記事もご覧ください。
相続した土地を売却したときの減税措置
先ほど譲渡所得税を安くすることができる特別控除について紹介しましたが、他にも減税措置がいくつかあります。その一つが相続した土地を一定期間内に売却すると相続税の一部が取得費に加算できるというものです。早速見ていきましょう。
相続税額の一部を取得費に加算できる
「相続税が取得費に加算される特例（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）」（国税庁）という減税措置があります。これは相続した土地・建物・株式などの財産を一定期間内に売却すると、相続税額の一部を取得費に加算できるというものです。
先ほどからも見てきているように、取得費の金額が増えると必要経費の金額が増え、譲渡所得税を安くすることができます。
相続した土地は3年10ヶ月以内に売るのがおすすめ
この減税措置を受けるためには、次の要件を満たしていることが必要です。
- 相続や遺贈により財産を取得
- その財産を取得した人に相続税が課税されている
- その財産を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで（相続開始後3年10ヶ月以内）に売却している
相続した土地の売却を予定している方は、相続の開始から3年10ヶ月以内に売却するのがおすすめです。
マイホームを売却したときの減税措置
マイホームを売却した場合も減税措置が適用されます。マイホームの敷地と家屋を一緒に売却すると利益が出ても、逆に損失になっても減税措置が受けられる可能性があります。積極的に活用しましょう。
譲渡益が出た場合の減税措置
まず譲渡益が出た場合の減税措置を見てみましょう。次のような要件のマイホームを売却して譲渡益が出た場合は、3つの減税措置が用意されています。それぞれの特徴や違いを表で確認してみましょう。
- 現在主として住んでいる家屋・敷地を売却
- 空き家の場合は、住まなくなってから3年以内に売却
- 家屋を取り壊した場合は、住まなくなってから4年以内に売却
- 家族など特別な関係の人への売却ではないこと など
| 減税措置の名称 | (1)3,000万円の特別控除の特例 | (2)10年超所有軽減税率の特例 | (3)特定居住用財産の買換え特例 |
| 減税措置の概要 | 譲渡所得から3,000万円が特別控除される | 3,000万円控除後の譲渡所得に軽減税率が適用される | 元の住宅の売却金額よりも買替後の住宅の購入金額が高い場合によりも高い金額の住宅に買い替えた場合、元の住宅の譲渡益にかかる課税を買換え先の住宅を売却するときまで先送りできる |
| 所有期間の要件 | なし | 譲渡した年の1月1日において、家屋と敷地の所有期間がともに10年超（取得からお正月が11回以上あったもの） | 同左 |
| 税率 |
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– |
| 他の減税措置との併用 | (1)(2)とは可能、(3)とは不可 | (1)(2)とは可能、(3)とは不可 | 不可 |
| その他 | 詳細は国税庁のタックスアンサーを参照 | 詳細は国税庁のタックスアンサーを参照 |
なお、いずれも買換え後のマイホームの住宅ローン控除との併用はできないので注意しましょう。
買い替え特例についてより詳しく知りたい方は、次の記事もご覧ください。
譲渡損が出た場合の減税措置
マイホームを売却して損失が出てしまった場合にも2種類の減税措置が用意されています。いずれも2021年12月31日までの譲渡に限られるので注意しましょう。
譲渡損が出た場合の減税措置は、いずれも次のような要件のマイホームを売却して損失が出た場合に、繰越控除・損益通算（給与所得などの黒字分と相殺）ができ、所得税・住民税の軽減または還付が受けられるというものです。
- 現在主として住んでいる家屋・敷地を売却
- 空き家の場合は、住まなくなってから3年以内に売却
- 家屋を取り壊した場合は、住まなくなってから4年以内に売却
- 家族など特別な関係の人への売却ではないこと など
ただし、所得金額が3,000万円を超えた年は繰越控除はできません（損益通算を行う年は所得制限はありません）。
| 減税措置の名称 | (4)居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 | (5)特定居住用財産の譲渡損失の 損益通算及び繰越控除 |
| 減税措置の概要 | 譲渡損失を他の所得と損益通算、残った損失を3年繰り越してその年の所得から控除（500平米超える部分の損失は繰越控除できない） | 同左 |
| 所有期間の要件 | 譲渡した年の1月1日において、家屋と敷地の所有期間がともに5年超（取得からお正月が6回以上あったもの） | 同左 |
| 住宅ローン控除との併用 | 購入資産に併用可 | × |
| 譲渡損失 | 損益通算できる譲渡損失は譲渡所得の計算上生じた損失 | 損益通算できる譲渡損失は次のうちいずれか少ない金額
|
| 買換後の住宅の要件 | あり | なし |
| その他 | 詳細は国税庁のタックスアンサーを参照 |
土地の売却でかかる税金（譲渡所得税）をシミュレーション
それではここまで述べてきたことを踏まえて、譲渡所得税のシミュレーションをしてみましょう。所有期間5年以下（短期譲渡所得）の場合、所有期間5年超（長期譲渡所得）の場合、特別控除が適用された場合の3つのケースで試算してみます。
ケース1：所有期間が5年以下（短期譲渡所得）の場合
【条件】
- 所有期間：3年0ヶ月
- 売却金額（譲渡価額）：4,000万円
- 売却した土地の購入金額（取得費）：3,000万円
- 売却した土地の購入したときの経費（取得費）：200万円
- 譲渡費用：400万円
この条件を公式にあてはめて、課税譲渡所得金額を計算します。
ケース2：所有期間5年超（長期譲渡所得）の場合
【条件】
- 所有期間：5年2ヶ月
- 売却金額（譲渡価額）：5,000万円
- 売却した土地の購入金額（取得費）：4,000万円
- 売却した土地の購入したときの経費（取得費）：300万円
- 譲渡費用：400万円
この条件を公式にあてはめて、課税譲渡所得金額を計算します。
ケース3：特別控除が適用された場合
【条件】
- 売却目的：公共事業で収用
- 所有期間：8年0ヶ月
- 売却金額（譲渡価額）：2,000万円
- 売却した土地の購入金額（取得費）：1,500万円
- 売却した土地の購入したときの経費（取得費）：200万円
- 譲渡費用：100万円
- 特別控除額：200万円（最高5,000万円：5,000万円に満たない場合は譲渡益（譲渡価額－必要経費）の金額を控除）
この条件を公式にあてはめて、課税譲渡所得金額を計算します。
土地の売却でかかる税金に関する注意点
最後に土地の売却でかかる税金に関して注意しておきたいポイントを紹介します。
売却した翌年に確定申告をする
1つ目は、売却した翌年の2月16日から3月15日まで（年によって変わることがあります）に確定申告をする必要があることです。
譲渡益が出た場合は、会社に勤めている方も必ず確定申告をすることを忘れないようにしましょう。損失が出た場合でも、条件によっては所得税・住民税の還付を受けられる可能性があるため、確定申告をしたほうが良い場合もあります。
また税制は毎年のように変わるため、確定申告の時期の前に税務署や税理士に相談することをおすすめします。
確定申告や年末調整についてより詳しく知りたい方は、次の記事もご覧ください。
譲渡所得税が確定するまで手元にお金を残しておく
2つ目は、譲渡所得税を支払うまで利益が確定しないことに注意が必要です。
譲渡所得税のうち所得税分は確定申告の際に、住民税分は6月頃から納付します。売却した日からすこし間が空くので、その間にお金を使ってしまうと税金の支払いが難しくなる恐れがあります。
土地を売却したら税金がどのくらいかかるのか、売却金額が入金された段階で自分でシミュレーションしたり、税理士に試算してもらうのがおすすめです。
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まとめ
本記事では、土地を売却するとかかる税金の種類や計算方法、税金を安くする特別控除や減税措置などについて解説してきました。
税金は土地の引き渡しまでに支払うものだけではなく、翌年に支払うものもあります。売却で得たお金をある程度残しておかないと税金が支払えなくなることもあります。このようなことを避けるために納税のシミュレーションする際は、ぜひ本記事を役立ててください。
土地を売却した場合の税金については、こちらの記事でも取り上げています。ぜひご覧ください。
土地を売却する場合は、その土地の現在の価値を正しく把握することが重要です。まずは不動産一括査定サービスを活用して、土地価格の相場をチェックしておきましょう。
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