相続などで手に入れた空き家の処理にお困りではありませんか？ 空き家は、売却するにも新しく利用する目的で改築するにもお金がかかるため、放置されてしまうことも珍しくありません。
しかし、空き家は放置していても固定資産税などの維持費がかかってしまいます。また、劣化したり築年数が経って資産価値が落ちてしまったり、倒壊や害虫などの危険から近隣トラブルに発展してしまう恐れもあるでしょう。そのように大きなトラブルに発展してしまう前に、自分で利用するつもりがないのなら売却して手放してしまったほうが得策です。
本記事では、特に戸建の相続空き家を中心に空き家の売却について基礎からじっくり解説しています。正しい知識を身に着けてスムーズな空き家売却を目指しましょう。
空き家を売却するメリット
先にも述べたように、空き家を放置してしまうことは多くのデメリットとつながります。ここで、空き家を売却するメリットをもう一度まとめてみてみましょう。
維持費用の負担がなくなる
空き家は所有しているだけで維持費が発生してしまう資産です。固定資産税・都市計画税などの税金だけでなく、光熱費の基本料・火災保険などの保険代、管理費用といったものがかかってきます。売却して所有者を移せば、こういった負担は一切なくなります。
権利者が複数の相続を解決しやすい
相続される資産の中でも不動産は等しく分配しづらいものです。そういった不動産を複数人の権利者で分与しようとすると、トラブルになる可能性もあるでしょう。そこで、空き家を売却して現金化することができれば、不動産を複数人で等しく分配することができます。
特定空き家に指定されるのを防げる
近隣の環境に悪影響があると認められると、自治体によって特定空き家に指定されてしまいます。特定空き家の指定を受けると、固定資産税の軽減措置がなくなったり、強制的に解体されその費用を負担しなければならなくなるなどの影響が出ます。特定空き家に指定される前に売却すればそのような危険を避けることができるでしょう。
空き家を売却する方法
では実際に空き家を売却する方法を見ていきましょう。空き家の売却は、建物付きでの売却・更地での売却・不動産業者による買取・空き家バンクの利用の4つに分けて考えることができます。それぞれのメリットやデメリットを見ながら、自分の空き家に最も適した売却方法を選んでください。
空き家付きで売却する
空き家付きで売却するメリット
木造戸建の物件は不動産業者によってはおおよそ築25年以上を経過すると市場価値がほぼゼロとされてしまうこともあります。空き家で相続するような場合には、それを超えた築年数の家であることも少なくないでしょう。こういった事情から、売却する前に解体して土地として売却するほうが良いのではないかと考える人も多いです。
しかし、建物を残して売却することで、購入者がそのまま利用するか、リフォームするか、解体して土地として利用するかを自由に選択することができるという大きなメリットを享受することができます。近年のDIYブームで素材を生かしたリフォームの需要も高まっています。
また、間取りが汎用的であったり、近隣地域が人気のあるエリアであったりすると、建物自体の評価が高いこともあるでしょう。こういった場合には更地にしてしまうよりもそのまま売却したほうが利があるとして良いでしょう。
空き家付きで売却するデメリット
建物付きの土地全般に対して言えることですが、建物は劣化するため維持費・管理費がかかってしまいます。不動産会社と契約をして市場に出したとしても、その期間が長くなってしまえばその分維持管理費が必要になるでしょう。
また、その売却期間中に家屋部分が劣化してしまう恐れもあります。劣化してしまうと、不動産の価値が下落したとして、当初売り出していた価格よりも引き下げて売り出すことになってしまうかもしれません。
建物がついている売却は、建物の古さや状態、建て替え費用などが懸念されて買い手がなかなかつかなず、早期売却が叶わない恐れがあります。買い手が現れなければ売却することはできず、上記のような資産価値の下落、維持費の出費などにつながってしまいます。
更地にして売却する
更地にして売却するメリット
更地での売却は、解体費の負担こそあるものの、古家がついた土地よりも早く売却できる可能性の高い方法です。また、土地は経年によって大きく劣化をする心配がなく、光熱費などの建物にかかるような維持費が必要ありません。
一度解体して更地にしてしまえば、雑草などの処理をおこなう程度で管理が済むため、空き家が遠方にあるような場合でも安心です。雑草除去も業者に委託することができます。加えて、購入希望者が現れて見学をおこなうような場合でも、土地だけの売却なら不動産業者に任せても問題ありません。
更地にして売却するデメリット
更地での売却は、建物付きの土地よりも売却が必ず早く終わるというわけではありません。あくまで可能性が高いのであって、エリアによっては更地での売却が難しかったり、建物付きでのほうが評価が高い場合もあります。
また、土地の状況によっては、
一度更地にしてしまうともう一度建て直すことができない再建築不可の土地に該当してしまう可能性もあります。再建築不可の土地に該当する条件はいくつかありますが、家と接する道路の幅が2ｍ未満である場合などがそれに当たります。
更地にしてしまう前に、不動産業者など専門家と相談することをおすすめします。
不動産会社に買取を依頼する
不動産会社買取のメリット
不動産会社に買い取ってもらう方法が、空き家を最も早く売却することができると言われています。仲介による売却の場合、購入希望者を募って、内覧・交渉をおこなって初めて売買契約を結びますが、不動産業者に買取を依頼すると、その場で購入者が決まっているためすぐに売買契約を締結し、現金化することが可能です。
不動産会社買取のデメリット
対するデメリットとして、買取価格が相場価格の7割程度になってしまうという点が挙げられます。仲介で時間をかけて売却をおこなうよりも低い金額での取引になってしまうのです。
ただし、不動産業者や物件の状態などによって買取価格は5～8割程度になるなど、大きく変動します。1社に絞って買い取ってもらうのではなく、複数の不動産会社に見積もりを依頼して比較すると良いでしょう。
以下の記事ではおすすめの買取業者も紹介しています。
空き家バンクを利用する
自治体かその委託を受けた企業が運営する空き家を売却するための不動産情報提供サービスを空き家バンクと言います。各自治体がウェブサイトを運営し、空き家と購入希望者がマッチングする手助けをおこなっています。
空き家バンクの特徴は、利用料が比較的安価であることや、全国各地から情報を閲覧することができること、また仲介業者を介さずに売主と買主とが直接取引することなどが挙げられます。
空き家バンクについてより詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
空き家を売却するときに使える特例や控除
空き家も含めて不動産を売却する際には多額の税金や費用がかかるため、売却をためらう人もいるでしょう。しかし、条件を満たしていれば空き家の売却にかかる負担を減らすことができる特例や控除の制度もあります。特例や控除を利用して賢く空き家を売却しましょう。
取得費加算の特例
不動産の売却で利益が生じた場合、その利益（譲渡所得）に応じた譲渡所得税が課せられます。譲渡所得は以下のように計算することができます。
相続で得た不動産を売却する際、その取得費として相続税を加算できる特例を利用できる場合があります。条件は相続のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに売却することです。
ただし、この特例を受けるためには確定申告をする必要があるため注意しましょう。
空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例
また、空き家売却には譲渡所得を最大3,000万円まで控除することができる特例も利用できます。取得費加算の特例よりも条件が厳しい分、利益が3,000万円を超えなければ非課税になるため利用できれば非常に助かる制度です。これを被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例と言います。
この特例の条件は以下の通りです。
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと（注1）（注2）
- 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
- 相続開始から譲渡まで使用されていないこと
- 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 他の特例を受けていないこと
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと
引用：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
※一部記載を中略、変更しています注1：区分所有建物登記がされていない＝専有部分と共有部分がある建物でない
注2：建物の登記情報については登記事項照明（登記簿抄本）で調べられるが、一部事項証明書はオンライン申請に対応していないため注意が必要
この特例は現在令和5年12月31日までの譲渡で適用されるものとされているため、適用されるうちに売却することをおすすめします。
また、この特例も書類を用意して確定申告をしなければ受けることができません。必要書類の準備は手間のかかる作業ですが、過不足なく集めるようにしなければ何度も窓口に足を運ぶことになりかねません。特に登記事項証明書などの発行は必要な情報が記載されているか窓口に確認しながらおこないましょう。
特別控除の利用条件など詳しく解説したこちらの記事もおすすめです。
空き家を売却するときの注意点
空き家売却の方法を理解したうえで、注意しておきたいポイントをいくつかご紹介します。コツをつかんで売却することで、コストを抑えたり売却期間を短くすることができる可能性が高くなるでしょう。
リフォームは必要ない
リフォームをしてきれいにしてから売却したほうが売れやすいのではと考えるかもしれません。しかし、リフォーム費用は高額になることが多く、その費用が上乗せになった価格で売却できるかと言われると厳しいと言わざるを得ません。
昨今、自分で好きにリフォームしたいと考えて古い家を購入するケースも増えているため、売却前にリフォームをして費用をかける必要はありません。どうしても気になる場合には、リフォーム会社に見積もりを依頼して、その見積書をもって不動産会社と相談すると良いでしょう。
空き家の名義変更を忘れない
不動産を売却することができるのは、その不動産を所有している名義人のみと定められています。空き家を相続で受け取った場合、相続登記をおこなっていないと名義人が被相続人のままになっている可能性があります。
売却をおこなう前に相続登記をおこなって、名義人を売却する本人に移しておきましょう。
契約不適合責任について把握しておく
空き家に限らず、不動産を売却すると売主に契約不適合責任が課せられます。契約不適合責任とは、「契約に適合していない場合の責任」という事で、要するに「売買された物件の種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合に、売主・請負人が買主・注文者に対して負うこととなる責任」です。
この契約不適合責任は、きちんと取り決めをしておかなければトラブルに発展してしまうことも多いです。売買契約を結ぶ際に買主側と交渉・話し合いをおこなって、書類を作成しておくと安心でしょう。
ローン返済・抵当権抹消登記を済ませる
不動産を売却する際には、基本的にその売却金額からローンを一括で返済し、抵当権を抹消して売却します。返済せず任意売却などを利用して売却することも可能ですが、デメリットが多くあるため、できることなら返済してから売却するほうが良いでしょう。
売却金額で一括で返済することが難しければ、自己資金を足して売却するなどの方法もあります。不動産業者や金融機関など、専門家と相談しながら進めましょう。
空き家の購入契約書を用意しておく
特例についての章で譲渡所得について触れましたが、その取得費は空き家を購入した金額がわからなければ売却金額の5％として概算されてしまいます。概算では、実際の金額よりも低く算出されてしまい、多額の税金が課せられてしまう恐れもあります。
空き家を購入した時の契約書を手元に用意し、必要に応じて専門家に相談できると安心です。
空き家を売却するときにかかる費用や税金
ここで空き家の売却にかかる費用や税金について簡単に見ていきましょう。主な税金・費用は次の通りです。
- 印紙税
- 譲渡所得税
- 仲介手数料
- 処分費・解体費
不動産売却の費用の詳細はこちらで詳しくご紹介しています。
売買契約書の作成にかかる印紙税
買主との間で交渉をおこない、合意がとられたら売買契約書を結びます。その際、収入印紙を貼り付けますが、それにかかる印紙税は基本的に売主が負担します。
印紙税はその契約の金額に応じて課せられます。
| 契約金額 | 印紙税額 |
| 10万円を超え50万円以下 | 400円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 1,000円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 10,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 20,000円 |
| 5,000万円を超え1億万円以下 | 60,000円 |
参考：国税庁「第1号文書から第4号文書までの印紙税額の一覧表」
売却益にかかる譲渡所得税
空き家を売却し利益が出た場合にその利益は所得と見なされ、譲渡所得税という税金が課せられます。この所得は分離課税であり、他の給与所得などとは別に申告する必要があります。
税額は、利益である譲渡所得に不動産の所有期間によって異なる税率をかけあわせて計算します。その所有期間の目安は5年で、5年以下は短期譲渡所得、5年を超える部分は長期譲渡所得としてそれぞれ異なる税率がかかります。
長期譲渡所得と短期譲渡所得について税率など詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
不動産会社に支払う仲介手数料
売却を不動産会社に依頼し、その活動の甲斐あって成約できた場合、不動産業者に対して成功報酬として仲介手数料を支払わなければなりません。この仲介手数料はいくらでも請求できるわけではなく、法律によってその成約価格に応じた上限が定められています。
仲介手数料の上限は、金額によってもその計算式が異なりますが、例えば400万円を超える場合には以下のように求めることができます。
空き家の処分や解体にかかる費用
空き家を解体して売却する場合には、解体費を売主が負担しなければなりません。業者によって費用が異なるため、複数社に見積もりを依頼して慎重に選択しましょう。
また、自治体によっては解体など空き家の活用に補助金を出してくれるところもあります。例えば大阪府、京都府、愛知県、長野県、山口県、岡山県、広島県、福岡県、山形県、神奈川県などの各市町村でも空き家の除去を促進するための特例や助成金制度が整っています。
自治体のホームページや電話での問い合わせなどで制度があるか確認してみましょう。
空き家を売却する流れと相談先
空き家を売却する際の主な流れは次の通りです。
- 相続登記などを済ませる
- 不動産会社に査定を依頼・売却方法を相談
- 売却方法を選択、仲介会社と媒介契約を結ぶ
- 購入希望者の見学・交渉
- 売買契約を結ぶ、引き渡す
このようにさまざまなステップがあるなかで、手続きや判断で迷った際に、相談できる場所が把握できていれば安心して売却に臨むことができます。
査定は不動産会社や不動産鑑定士に
まずは査定依頼して、空き家の価値を知ることがその後の動きを大きく左右します。空き家の査定は不動産会社や不動産鑑定士に依頼しましょう。
不動産会社の査定は無料で、主にその不動産を売却する際にいくらくらいなら買い手が見つかるかという基準で査定します。一方、不動産鑑定士は有料で評価額を算出します。不動産鑑定士が利用されるのは主に相続や会計処理などに不動産鑑定書が必要な場合で、通常の不動産売却であれば依頼する必要はありません。
不動産会社に査定を依頼するなら、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。複数社に査定を依頼できる一括査定サービスを利用すると一度の入力で依頼できて便利な場合もあります。ただし、空き家の場所によっては依頼できる不動産業者が少ない可能性もあるため注意しましょう。
複数の査定額を比較することで、空き家・更地の売却実績が豊富な不動産会社を厳選することができます。実績は不動産会社のホームページや電話などで確認することが可能です。
また、遠方に空き家を持っているような場合には、現住所の近くの不動産とやり取りがしたいと感じるかもしれませんが、空き家の近くの不動産業者に相談するほうが、地域の事情に詳しいためより有益な仲介業をおこなってくれる可能性が高くなります。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
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すまいステップで一括査定する
次の記事では、多様な一括査定サイトをランキング形式でご紹介しています。他の査定サイトを比較してみたい方は併せてチェックしてみてください。
目的別に相談先を比較
目的別に相談先を表にしてまとめました。トラブルや疑問があった際の参考になさってください。
| 目的 | 相談先 | 特記事項 |
| 空き家売却全般について知りたい、仲介を依頼したい | 不動産会社 | ・空き家に近い不動産会社 ・相続、空き家問題に強い信頼できる業者を選ぶ |
| 個人間で売却手続きをする | 弁護士 | ・空き家バンクの利用などによる個人間売買 ・契約書内容の過不足でのトラブルを避ける |
| 売却する空き家にトラブルが発生している | 弁護士、不動産鑑定士 | ・近隣トラブルが裁判に発展する可能性も有 ・相続トラブルなら不動産鑑定士に鑑定を依頼することも視野に |
| 名義変更、測量について知りたい | 司法書士・土地家屋調査士 | ・登記手続きは司法書士 ・測量と登記手続きを依頼するなら土地家屋調査士 |
| 税金問題を解決したい | 税理士・役所 | ・確定申告の疑問点など解決 ・確定申告前の無料相談会などの利用も検討 |
まとめ
空き家は放置してしまえば維持費や固定資産税がかかり続けるだけの負の遺産ですが、売却するなどして新たに利用されれば、有益な資産として生まれ変わることができます。
特別な理由がない限り、不要な空き家は速やかに売却したほうがコストをおさえることができ、節約につながります。売却に時間がかかる場合もあるので、なるべく早めに行動を起こすと良いでしょう。
空き家の売却は、情勢や景気などによって影響を受ける不動産の市場価格が密接にかかわります。売却に臨むなら、査定時など特に金額に大きくかかわるようなステップでは、複数の不動産会社で査定をしたり、自分一人で判断せず専門家の指示を仰ぐなど、慎重に判断して進めていきましょう。
土地の査定についてや、土地売却の流れから確定申告の税金対策まで解説したこちらの記事もおすすめです。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
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