建物解体工事の費用・内訳を解説！コスト節約や業者選びのコツも紹介

住宅の解体をする際に、解体費用が気になっている人も多いのではないでしょうか。解体工事では、建物を解体する工事以外にも廃棄物の処理や付帯工事など発生する費用項目が多数あるため注意が必要です。

しかし、どのような費用が必要なるのか知らない場合、業者から提示された請求が適正な価格か判断するのは難しいでしょう。

そこでこの記事では、解体費用の内訳や高額になるパターン、安く抑えるポイントなどを紹介し、解体工事の流れ、注意点など解説していきます。解体工事を検討中の人は、最後まで読んでぜひ参考にしてください。

解体費用の相場

解体費用の相場は、建物の構造や敷地の面積によって変化します。費用の目安は以下のとおりです。

一戸建ての平均である30〜40坪の解体費用をみると、木造なら90万〜200万円程度、鉄骨造なら120万〜280万円程度、鉄筋コンクリート造なら150万〜320万円程度発生します。

木造より鉄骨造や鉄筋のほうが解体しにくいため、費用が割高になるのが一般的です。

解体費用の内訳

解体工事に必要な費用の内訳は、以下のとおりです。

それぞれ、どのような費用かを見ていきましょう。

本体解体費用

本体解体費用は、解体費用全体のなかでも主な費用の一つです。家やビルなど建物の取り壊しをおこなう費用や、業者の人件費が本体解体費用に含まれます。

業者によっては、家そのものだけでなくブロック塀や庭木の撤去など、付帯工事が本体解体の費用に含まれている場合も多いです。ブロック塀や庭木の撤去費用などの付帯工事費用は、1平方メートルあたり2,000～3,000円を目安に考えましょう。

廃棄物の処理費用

解体費用と並んで主な費用のうちの一つに挙げられるのが、廃棄物の処理費用です。廃棄物とは具体的に次のものを指します。

• 解体した際に出る木屑やコンクリートの塊、ガラスなど
• 屋内の残置物
• 庭にある庭石や植木

廃棄物の種類によっても処理費用が異なりますが、1立方メートルあたり1.5万〜4万円前後が相場です。木屑などは安く廃棄できますが、コンクリートの塊など、重量のある廃棄物は人手や重機が必要になり高額になる傾向にあります。

付帯工事費用

付帯工事費用は、ガス管や水道管などの撤去費用や、庭木、地下に埋没していたものの撤去費用などのことです。以下のような、建物の解体以外で必要な工事のすべてが対象になります。

• ガス管・水道管の撤去
• 庭木などの撤去
• 門扉の撤去
• ブロック塀・フェンスの撤去

諸費用

諸費用には申請費や書類作成費など、あらゆる費用が含まれます。業者によって扱いが異なる場合もありますが、以下のような工事以外の費用を諸費用とするケースが多いです。

• 各種申請費
• 書類作成費
• 近隣住民への挨拶や警備などトラブル対策費
• 事務用品費
• 機械損料

上記のほか、業者の駐車料金や予備費などが諸費用に含まれることもあります。また、近隣住民への挨拶や警備といった工事以外の人件費も諸費用の一つです。

例えば、建物が通学路上にあるという理由で、警備のための人件費が上乗せされることもあります。諸費用は見積書に内訳が記載されないことも多いため、業者に内容を確認しておきましょう。

整地費用

建物を解体した後は、残った土地の整地をおこないます。整地とは土地をならして平坦にする作業のことです。

整地までおこなうことですぐに次の家を新築できる、基礎などの地中埋没物によって起きるトラブルを事前に防止できるなどメリットがあります。

解体費用が高額になる例

近隣住宅への騒音対策が必要な場所や、重機が搬入しにくい場所の解体は費用が高額になりやすい傾向にあります。解体費用が高額になりやすいケースがあるのでいくつか例を紹介します。

隣の住宅と近すぎる

隣の住宅と近い場合、騒音規制法により防音対策が必要なため高額になります。

防音対策には、養生シートを使用するのが一般的です。足場を設置する際に養生シートの施工もおこない、粉塵を撒き散らしたり、騒音が広がったりなどの事態を防ぎます。

養生シートを使用するぶん解体費用が高額になりますが、近隣住宅の密接具合によって養生シートをしっかりと設置してから工事をしてもらう必要があります。

重機を搬入できない立地にある

なんらかの理由で重機を搬入できない場合、手作業での解体工事が必要になるため追加費用がかかります。例えば次のようなパターンが考えられます。

• 住宅密集地で道路が狭い
• 庭木が邪魔で入れない
• 敷地内に重機が乗り越えられない段差がある
• 建物が人通りが多い場所にある
• 建物が交通量の多い道路沿いにある

一般的に、重機を搬入するためには幅が2メートル以上ある道路が必要です。幅が足りていた場合でも、商店街のような人通りの多い場所や交通量の多い道路沿いなどにあると重機で乗り入れが難しいため、同様に手作業での解体工事をおこないます。

地下室がある

地下室がある建物の場合も、解体費用は高額になります。地下室は通常の平屋や2F建てに比べて解体しにくく、解体後に埋め戻しも必要なため高額になりやすいです。

地下室の大きさや使用されている素材などにもよりますが、6畳前後の地下室が1室の場合でも、通常の解体費用に加えて300万円程度必要なケースもあります。

また、地下室の素材や構造が強く固い場合はさらに工事に時間もかかるため、解体費用がさらに高額になる場合も少なくありません。

地中埋設物がある

地中に井戸や古い水道管、屋根瓦などが埋まっている場合、撤去費用が上乗せされます。

万が一地中に廃棄物を残してしまった場合、次の買い主が新しい家を建てる際に邪魔となり契約不適合責任が生じるため、地中埋設物は処分が必要です。

ただ、地中埋設物は解体前の調査で見つからず、工事が始まってから見つかるケースも多くあります。工事中に見つかった場合、撤去や処分の費用が追加で必要となるため注意しましょう。

アスベストが使われている

アスベストが使われている築古物件の場合、特別な解体処理が必要なため高額になります。国土交通省のデータをもとに社団法人建設業協会が調査分析した結果、1平方メートルあたりの価格は以下のとおりです。

• 300平方メートル未満：2万～8,5万円
• 300～1,000平方メートル：1.5万～4.5万円
• 1,000平方メートル以上：1万～3万円

参考：国土交通省「アスベスト対策Q&A」

アスベストがどこに使用されているのかは、国土交通省の資料「目で見るアスベスト建材」にも詳しく掲載されています。

画像引用元：国土交通省「目で見るアスベスト建材」

現在アスベストは使用が実質禁止となっていますが、おもに1960年代から70年代前半に建てられた家屋の場合、アスベストが使われている可能性が高いため注意しましょう。

倒壊・半壊した物件を解体する

地震、火事などで壊れている物件を解体する場合、作業の危険性が高かったり、ゴミの分別が必要だったりするため、付随作業が加わり高額になります。

基本的に、解体工事で発生したゴミは処分にあたり分別が必要です。地震、火事などで壊れた建物も同様で、工事前から壊れてしまっているために分別が難しくなります。

経年劣化した通常の建物より、地震や火事で壊れた建物の解体は危険性が高いです。危険性が高まると人手も必要となり人件費も上がるため、通常時の1.5倍程度かかると考えておきましょう。

解体費用を安く抑えるコツ

解体費用を安く抑えたいなら、不要品を自分で処分したり、相見積もりをして条件に合う業者を厳選したりといった工夫が大切です。ここでは解体費用を安く抑えるコツを紹介します。

自分で不用品をできるだけ処分する

住宅内に食器棚や衣類、雑誌など一般ゴミが大量に残っていると処理費用がかかります。解体費用を抑えたいなら、できるだけ自分で処理するのがおすすめです。

まだ使用できるものであれば、オークションサイトに出品したり、リユースショップに買い取ってもらったりすれば処分費用がかからないケースもあります。

また、同じゴミでも、一般ゴミとして捨てる場合と産業廃棄物として業者が捨てる場合では、産業廃棄物のほうが高額になりやすいため注意しましょう。

助成金や補助金を活用する

自治体によっては、空き家を減らすために助成金や補助金が使えることがあります。助成金や補助金が出る場合、活用して解体費用を抑えることが可能です。

補助金の名称は自治体によって異なります。

• 空き家解体助成金
• 空き家解体補助金
• 老朽危険家屋解体撤去補助金

上記のような名称で用意されていることが多いので、管轄の自治体に確認してみましょう。「○○市　解体　補助金」といったキーワードで検索するのもおすすめです。

空き家解体ローンを契約する

空き家の解体は住宅ローン対象外なので、一括で用意できない場合は分割払いなどの交渉をするか、フリーローンを通して支払うのが一般的です。しかし、なかには空き家解体ローンが利用できるケースもあります。

例として、筑波銀行「空き家解体・活用ローン」の条件を紹介します。

※参考：筑波銀行「空き家解体・活用ローン」

上記の申し込み条件からもわかるとおり、建物が金融機関のエリア内にないと借りられないケースが多いです。建物のあるエリア付近の金融機関から絞り込んで探しましょう。

空き家解体ローンのメリットとデメリット

空き家解体ローンのメリットとデメリットは次のとおりです。

空き家解体ローンは空き家の解体にのみ利用できる代わり、フリーローンよりはるかに低金利です。フリーローンは年利15%になるケースもあるため、金利2～3%で借りられる空き家解体ローンを活用すれば費用を大きく節約できます。

ただし、ローンを組める金融機関は地方銀行や信用金庫が中心です。普段利用している金融機関でローンを組めるとは限りません。また、見積もりが出てから申請の必要があり、審査結果が出て融資を受けるまでも時間がかかります。支払いタイミングに間に合うか事前に業者と相談をおすすめします。

建物滅失登記を自分でおこなう

解体後には建物滅失登記をおこなう必要がありますが、解体費用を少しでも抑えたい場合、建物滅失登記を自分でおこなうのもおすすめです。

通常、業者に申請を委託すると手数料4万～5万円程度かかります。しかし、自分でおこなえば、交通費などを含めても1,000〜3,000円程度に費用を抑えることができます。具体的な流れは次のとおりです。

1. 必要書類（下記参照）を用意する
2. 建物の所在地域を管轄する法務局へ書類を提出（郵送可）
3. 1週間～10日程度で登記完了
4. 法務局で登記完了証を受領する（郵送可）

建物滅失登記に必要な書類は次のとおりです。

建物滅失登記には、申請書の他に解体した建物に関する情報がわかる書類と、解体されたことがわかる証明書、解体を請け負った業者の証明書が必要です。法務局と解体業者からそれぞれ取得できます。建物滅失登記を自分でおこなうことを業者に相談しておき、解体が完了したら早めに受け取りましょう。

建物滅失登記は、申請を忘れてしまうと10万以下の罰金が下されます。解体工事を済ませたら、1ヶ月以内に申請をおこないましょう。

閑散期に依頼する

解体工事にも繁忙期と閑散期があります。繁忙期は費用が高騰しやすいため、閑散期に依頼したほうが同じ解体工事内容でも料金が安くなりやすいです。

年末や年度末は、決算期に被り、個人ではなく企業・団体からの依頼が多く入るため繁忙期になります。多くの業者で人を雇い、重機を借りるため人件費や重機のリース代などが高騰しやすいです。

そのため、急いでいなければ4～9月の依頼をおすすめします。

相見積もりをおこなう

解体業者を選ぶ際には、他数の業者から相見積もりをおこなうのがおすすめです。費用を比べることで、安い業者や適正価格の業者が見つかります。

また、相見積もりをおこなうことで、解体工事の工費だけでなく施工される工法や必要な工期も比較も比較できます。複数者を比較することで適切な工法を判断しやすくなるでしょう。

しかし、なかには相見積もりを断る業者もあります。トラブルを避けるためにも、相見積もりに理解を示してくれる業者かどうか確認をしてから見積もりの相談をしましょう。

解体工事の流れと期間

解体工事は、以下の流れでおこないます。

1. 解体業者の選定
2. 見積もり（現場確認）
3. 契約
4. 近隣への挨拶
5. 配管や配線の撤去
6. 足場の組み立て
7. 解体工事
8. 廃材処理
9. 整地
10. 解体後の手続き（建物滅失登記）

まずは解体工事をしたい地域で対応できる業者をピックアップし、見積もりを取ります。見積もり内容に問題がなければ業者と契約をおこない、近隣への挨拶を済ませたら準備に入ります。

ガスや電気といった配管や配線を撤去したのち、足場を組み立ててから実際の解体工事をおこないます。水道は作業中に業者が使用するため、最後まで残しておくのが一般的です。

解体作業後、廃材の処分や整地作業をおこない、建物滅失登記の申請を済ませれば一連の解体工事が完了します。

建築物を解体するメリットとデメリット

解体工事をおこなうことで、買い手が付きやすくなるなどメリットがある一方、再建築不可になるといったデメリットを被る可能性もあります。ここでは建築物を解体するメリットとデメリットを解説します。

解体工事をするメリット

解体工事には、以下のようなメリットがあります。

• 買い手が付きやすくなる
• 建物を新築できる
• 契約不適合責任に問われにくくなる
• 買い手が付くまで管理しやすくなる

解体工事をおこなうことで、古い家が残ったままよりも印象が良くなり、買い手が付きやすくなる可能性があります。建物を新築でき、埋没物の処分を済ませておけば契約不適合責任に問われにくくなることもメリットです。

また、建物が無くなることで管理もしやすくなります。清掃やメンテナンスなどの管理費が不要になり、倒壊や空き巣などに入られる心配もありません。

解体工事をするデメリット

多くのメリットがある一方、以下のようなデメリットもあります。

• 再建築不可になることがある
• 解体費用を売却金額に上乗せすると高くなり、買い手が付きにくくなる可能性がある
• 固定資産税の減税対象にならなくなる

昭和25年以前や43年以前に家が建築された場所は、現在の建築基準法や都市計画法に照らし合わせると条件を満たせず、再建築できない場合があります。おもに緊急車両が入れないほど道が狭い土地が該当するため注意が必要です。

また、土地の売値に解体費用を上乗せすると価格が高くなるため、買い手が付きにくくなるケースもあります。万が一売れない場合、解体費用分損する可能性もあるため注意しましょう。

その他、土地の上に建物が建っていると固定資産税が減税されますが、更地の場合は減税されません。毎年1月1日時点で建物があるかどうかが基準になるため、逆算して1月1日時点で建物があるか、すでに売却済みの状態になるようにしておくのがおすすめです。

信頼できる解体工事業者の選び方

解体工事をおこなう際は、次のような業者を選ぶのがおすすめです。

• 解体費用の内訳を細かく説明してくれる
• 自社で一貫して施工している
• 産業廃棄物を不法投棄しないマニフェストを発行している

解体費用を「一式」とまとめて表記する業者ではなく、内訳を出してくれる業者を選ぶことで、曖昧な費用を支払うリスクを抑えられます。追加費用がかかるケースも事前に説明してくれる業者であれば安心です。

また下請け、孫請けに依頼する業者の場合、中間マージンがかかって割高になるうえ、業者間の連携不備などでトラブルになることも多いです。自社で一貫して施工してくれる業者を探しましょう。

産業廃棄物を不法投棄しないマニフェストを発行している業者を選ぶことも重要です。希望に応じてマニフェストE表の写しをもらえる業者であるかも判断基準になります。行政処分や指名停止を受けている、あるいは過去に受けていないかも行政に確認しておくと、より優良な業者を絞り込めるでしょう。

まとめ

解体工事をおこなう際は、どのような費用が発生するか目安を知っておき、適正な工事を施行してくれる業者に依頼しましょう。

また、自分でゴミを処分しておくなど工夫すると、費用を安く抑えることも可能です。本記事を参考に、解体工事の準備を整えてください。

※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
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・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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