家の解体費用の相場は変動する！？内訳や安く抑えるポイントを解説！

「実家を相続することになったけど、管理ができないので解体したい」「古い家を解体して新しく家を建て替えたい」「更地にして土地を売却したい」など解体したい理由は人によって様々です。解体にはどれくらいの費用がかかるのか目安がわからないまま、放置しているという人もいるのではないでしょうか。

一戸建ての解体費用は、建物の構造や広さによって変動します。この記事では、おおよその解体費用の目安やできるだけ費用を安くおさえるコツ、またどのような手続き・準備が必要なのかなど、解体する前に知っておきたいことや注意すべき点などを詳しく解説します。

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news.mynavi.jp

2023.06.03

家の坪ごとの解体費用相場について

家屋解体の費用は坪単価×坪数で計算され、坪単価はさまざまな要因で決まります。

以下に、おおよその目安の解体費用の相場を表にまとめました。解体工事にかかる計算をわかりやすくするために坪単価○○万円で表しています。

【解体工事費用の相場】

家の解体費用の内訳とは

家の解体工事の内訳とは、工事項目です。解体工事の内訳は、解体業者ごとに記載内容が違う場合がありますが、以下のように解体費用は、大きく分けて6つあります。

• 解体人件費
• 廃棄物処分費
• 仮設工事費
• 諸経費
• 付帯工事費
• 整地費用

解体工事を行うためには、建築物の構造に合う重機が必要です。基礎を壊すものから、硬い建材を裁断するもの、必要があればクレーンも使います。重機はレンタルすることが一般的で、使用日数で計算されます。

各項目について説明します。

解体人件費

解体工事にかかる人件費は、作業に関わる全ての人の稼働費用です。主な作業は、重機を運転するオペレーター、解体現場の作業、廃棄物の運搬の他、立地や道路の状況で交通整理の人員が必要になる場合もあります。どのような工事で、どのくらいの人員が必要になるかで費用は変わります。1日に何人の作業員が稼働したか、また作業日数により費用を計算します。

廃棄物処分費

解体工事をすると木材や断熱材、屋根の鉄板、基礎のコンクリートなど大量の廃棄物が出ます。解体によって出た廃棄物は一般のゴミとは違うので、通常の処分とは異なります。法律で定められている建設リサイクル法によって、廃棄物ごとに分別して処分する必要があり、また、手間もかかるため処分費用がかかります。処分費用は解体費用の中でも、大きな割合を占めています。

仮設工事費

仮設工事は、外壁や屋根塗装の作業を安全に施工するためにかかる費用です。主に仮設水道、仮設電源、仮囲い養生、仮設トイレ、仮設足場や養生シートなどがあります。足場には養生シート(メッシュシート)を設置します。隣家に高圧洗浄や塗料が飛び散らないようにし、仮設水道は水をまくために使用し、工事中のほこりや砂の飛散を防ぎます。

仮囲い養生は、敷地を囲うフェンスやネットを張り、工事をしている範囲を明確にすることで、子どもや周辺の住民が誤って工事現場に入ってくることを防ぎます。また、防音防塵シート、敷地内に重機が入るための鉄板、敷地の仮囲いゲート、仮設トイレや電気にかかる費用です。

諸経費

解体工事費の主な項目は、廃棄物処分費、仮設工事費、家屋解体工事費、付帯工事費などですが、これらの項目に当てはまらない、申請や手続きにかかる諸経費(自治体や警察署への申請を業者が行うことよって発生する手数料)があります。主に申請が必要となるものは以下です。

• 建設リサイクル法の申請
• 道路使用許可書の届け出
• 道路占用許可書の届け出

建設リサイクル法の申請は、コンクリートや木材、アスファルトなどの建設資材の中で特定のものを用いる解体工事で、床面積の合計が80㎡以上の建築物の場合は申請の対象です。 原則として解体工事が始まる7日前までに役所に届出をしないといけません。

道路使用許可書の届け出は、トラックやクレーン車などの工事車両を公道に停車させて作業する場合、必要です。公道を管轄している警察署に届け出をします。

道路占用許可書の届け出は、足場や仮囲いなどの工事に関係する仮設物を公道に設置する場合に必要です。国、都道府県、市区町村などの道路を管理している自治体に届け出をします。

また、解体してから1ヶ月以内にしなければならない滅失登記があります。この滅失登記を行わないと空き家のまま存在していることになるので、更地として譲渡ができなくなります。手続きを土地家屋調査士に依頼すると約50,000円の費用になりますが、自分で手続きすれば無料です。

付帯工事費

付帯工事とは、建物本体以外の部分に関する撤去工事のことです。庭の樹木やブロック塀、門扉やガレージ、倉庫、物置といった設備の撤去が付帯工事にあたります。室内の家具や家電製品は、一般廃棄物として撤去処分を依頼すると費用がかかります。ほかに浄化槽などの地中埋設物の撤去、樹木の伐採抜根などがあります。解体工事は、地中90cmまで埋まっている基礎部分を撤去します。

また、処分費用だけでなく運送費用が発生する場合があります。費用は撤去処分の内容によって変動するので、総額の約30%前後を考えておきましょう。

【付帯工事費用の目安】

※費用の目安は概算です。解体を依頼する前に必ず費用見積りを取りましょう。

整地費用

整備費用は、建物を解体後の土地をきれいに整えるためにかかる費用のことです。土地を有効活用するには、敷地内を平らに整えておく必要があります。

整地する面積や仕上げる材料などによって費用は異なります。材料は、真砂土(まさつち)、砕石(さいせき)、アスファルト、コンクリートなどがあり、費用は目安として50坪で約50万～100万円ぐらいになるでしょう。土地を売却するならば、見た目がきれいに仕上がる真砂土がおすすめです。

家の解体費用が高くなるケース

現場の状況により、解体費用に大きく差が出ます。以下の項目が当てはまる場合は費用が高くなる可能性がありますので留意しておきましょう。

特殊な付帯工事が必要になる場合

解体工事では建物の壁や屋根にアスベストが含まれていると追加費用がかかります。また、地面の下に、障害物が残っていた場合、除去するための費用がかかります。これらの特殊な付帯工事が必要になる場合を詳しく説明します。

アスベスト除去工事

アスベスト(石綿(いしわた))は、保温性や断熱性、吸音性に優れた繊維状の物質です。とても小さく軽い繊維で、1975年頃までは多用されていましたが、発がん性物質を含み危険なため、2006年に全面禁止となりました。そのため、1975年以前に建てられた建造物については使用されている可能性が高いと言われています。

人体へ健康被害を及ぼすアスベストが建物に使用されている家は、解体工事の時に飛散しないよう特殊な方法で除去する必要があり、費用は通常の2倍近くかかる可能性があります。また、アスベストの飛散レベルによっても費用が変動します。

地中障害撤去工事

建物の解体を終えた後、建物の基礎を撤去する工事をします。この工事を試掘といい、更地の上から、重機で50cm〜1m掘ります。この試掘の作業中に、地中に埋まった障害物が発見されることが多いです。地面の下に、障害物が残っていた場合、除去するための費用がかかります。解体費用は地下まで壊すと高額になるため、昔は地下部分を壊さずそのまま残していたという事例が多くありました。

早くから鉄筋コンクリート造の建物が建っていたエリアでは、地下にコンクリートの塊が残っている土地がありますので、その土地の過去の建造物に関する資料があれば確認しておきましょう。

家の立地が解体しにくい場合

家の立地が解体しにくい理由は、以下のような場所に家が建っていることです。

• 建物が隣地と近接している
• 重機が入れないほど狭い土地
• 接している道路が狭い

解体したい建物がどこに建っているのかによって費用は変動します。また、現場周辺の状況によって解体費用に影響が出るため、主に人件費がかかります。

住宅密集地

狭小敷地や住宅密集地などは、足場が立てられなかったり、重機が敷地内に入れない場合は手作業が多くなり、道幅が狭ければ交通整備のための人員が必要になります。その場合、解体工事の一部、または全部を重機ではなく手作業で行います。

手作業で解体をした場合、重機を使うよりも工期が長くなるので人件費がかかります。また、解体の振動によって近接建物に被害を与えないか調査が必要になるケースもあるので、追加費用がかかります。

閑静な住宅街

閑静な住宅街の場合、騒音規制法に基づき作業が規制されるため、騒音や振動を制限する必要性があります。防音対策を必要とすることで、解体工法は騒音の少ないものに限定され、粉じんなど飛散させないようにする必要があることから、コストが高くなり工期が長くなるでしょう。

周辺道路の状況

周辺道路の状況も解体費用に影響します。周辺道路は大型重機の搬入や搬出、産業廃棄物の搬出などに利用されます。安全確保の面から、解体工事の現場にはガードマンを配置します。周辺に通学路がある場合、ガードマンを増員することがあります。

前面道路に歩道があり、その段差で工事車両が入れない場合は、歩道と道路の段差を解消するための切り下げ工事を行う必要があり、工事終了後、復旧工事も行います。歩道の切り下げ、復旧工事が発生する場合は、解体費用が追加されます。

家の解体費用を安くする方法

住宅の解体工事にかかる費用は決して安くありません。少しでも安くおさえたいなら、自分で解体業者に依頼したり、家の中の不用品を事前に処分しておくことがおすすめです。

家財道具を自身で処分しておく

家具や電化製品は解体業者に処分をしてもらうことは可能ですが、費用がかかってしまいます。自分で各自治体に粗大ゴミを申し込み回収してもらえば費用を抑えることができます。ただし、粗大ゴミの処分は、引っ越しシーズンや年末など時期によって、約2～3週間、回収までに時間がかかることもあるので注意しましょう。

費用を節約したいなら、不要なものはリサイクルに出したり、友人や知人に譲ったりして、処分するものを少なくしましょう。

解体業者を自分で比較しながら見つける

解体業者によって解体費用も変動するため、業者選びは慎重に行いましょう。重要なのは、その業者が信頼できるかどうかです。安さだけにとらわれて契約してしまうと、後々何らかの理由を付けられて見積もりが変更になったり、追加費用を請求されて結局他の業者よりも高くなってしまう可能性もあります。

信頼できる業者を見極めるために、見積もりは1社だけではなく、複数社に依頼し比較することが大切です。また、建築会社に依頼するより自身で解体専門業者を見つける方が、中間マージンが発生せず安くできる可能性があります。

業者探しの際は、以下の内容が網羅されてることを確認しましょう。

• 解体工事に関する許可証一式がある（工事を行う都道府県で解体業を営むための許可証、廃棄物収集運搬の許可証）
• 過去の工事実績や事例が確認できる
• 契約書を事前に書面で交わせる
• 会社所在地が明確である
• 代表者名が表示されている
• 近隣への配慮、対応ができる
• 事故があった場合の損害賠償保険加入有無
• 追加費用は発生しない
• 取り壊し証明書が発行できる
• WEBサイトで会社情報を一般公開している
• マニフェスト（産業廃棄物管理票）が提出できる
  ※マニフェストとは、解体工事で発生する産業廃棄物の排出事業者が、運搬、処理を他の業者に委託する際に、最終処理までの過程を記録する管理票のことです。

自治体の補助金・助成金を利用する

家の解体費用に対する国からの助成制度はありません。ですが、自治体によって数十万円の支援をしている場合があるので各自治体のホームページで確認して問い合わせましょう。解体前に事前申請が必要なケースもあるので、自治体の補助金や助成制度を確認して申請手続きをしましょう。

家の解体はローンを利用できる

解体後に新築工事をする場合は、解体費用を新居の住宅ローンに組み込むことができます。売却を前提とした場合の解体は、フリーローンや空き家解体ローンが利用できます。フリーローンは、利用目的が定められていないローンのことで銀行でも取り扱っているケースが多いです。しかし、金利は低いですが審査が厳しいです。

空き家解体ローンとは、空き家の対策として、政府からの申請などにより提供されている空き家解体のためのローンです。地方銀行で多く取り扱われています。利用する場合は、金融機関によって空き家の定義が違う点と、売却前の解体は適用外の可能性があるので注意が必要です。

家を解体する際の注意点

家を解体して更地にすることでデメリットが生じる場合があります。以下に注意点を説明します。

更地になると固定資産税・都市計画税が高くなる

毎年1月1日時点での土地、建物の所有者には、固定資産税が課せらます。市街化区域内に建っていると、都市計画税も課税されます。市街化調整区域とは、都市計画による区域区分制度があり、行政が道路、公園、下水道などのインフラ整備を効率的に行うために土地に指定する区域区分のことです。

住宅用の建物がある土地は200平米以下の部分で固定資産税が1/6に、都市計画税が1/3にそれぞれ減額されます。家を解体し更地にしてしまうと、軽減措置はなくなるので課税が高くなります。

再建築できない土地の可能性がある

市街化調整区域に指定された土地は、家の建築が制限され、新しく家を建てる場合や、増改築やリノベーションをする場合にも、自治体に許可を得て建築する必要があります。許可が下りない場合は再建築はできません。

また接道義務にも注意が必要です。建築基準法上の道路に2m以上接道していなければ建築ができないとされているので、2m以上接道されていない土地や、建築基準法上の道路に接していない土地の場合、再建築はできない可能性があります。

再建築するためには、隣地を購入して接道部分を広げる、セットバックを行うなどが考えられます。再建築するための条件は自治体によって違うので確認が必要です。

解体時はトラブルを避けるために近隣住人への配慮が必要

解体工事が始まるとほこりや粉じんの飛散、騒音などで近隣の住民に迷惑をかけます。解体前に挨拶に行き、工事が始まることを伝えなければ、後々トラブルに発展する可能性もあります。工事会社が配慮して、工事日程を伝える手紙を近隣に配ってくれる場合もあります。工事日程が長いのであれば、直接挨拶に行った方がよいでしょう。

売却する場合は解体しない方が良い場合がある

家を売却する前には、解体が必要なのでしょうか。解体のメリットとデメリットを説明します。

家が建っていても、古家付き土地として売却することができます。古家付きの土地は購入後に解体する手間や費用がかかるので、購入に買い手がつきにくい可能性があります。更地にするメリットは、土地の買い手がつきやすくなるために早期売却の可能性に期待できるということです。

早期売却できる可能性が高いなら、家の解体はメリットであると思えますが、更地にするデメリットは、解体費用を土地の売却金額に上乗せできるとは限らないことと、前述でも説明したように、解体すると固定資産税が跳ね上がるということです。

解体前に電気や電話線などの撤去をする

電気、電話、ケーブルテレビ、電話線などの引き込み線の撤去を忘れずに行いましょう。撤去は申し込んでから10日ほどかかる場合もあるので余裕を持って依頼しましょう。ただし、解体工事で粉じん防止システムに散水することがあるため、水道は使える状態にしておきましょう。

解体前と後の届出を忘れずに！

工事に伴う届け出が必要になります。建築リサイクル法により、延床面積80㎡以上の建物を解体する場合は、工事開始日の7日前までに建物のある市区町村に「解体工事の届け出」を提出しないといけません。申請は業者に依頼もできますが自分で行えば、手数料がかからないので費用がおさえられます。

また、解体工事の終了後には建物滅失登記を提出する必要があります。整地が完了した時点で建物滅失証明書や印鑑証明書、登記事項証明書などの書類がそろうので、これらを法務省に持参し申請をします。

この後、土地売買契約を控えているなどで心配な場合は司法書士に依頼することもできます。届け出を忘れると契約できなくなるので注意しましょう。

まとめ

このように、単に解体といってもその作業工程・立地条件・工事期間などによって金額が大きく変動することや、業者によっても得意・不得意の内容があるため査定額は変わってきます。そのため、必ず自分で相場や基礎知識を把握したうえで、複数の業者へ見積もりをとって比較してみましょう。

また、現地調査をしてもらい正確な見積もりをだしてもらうことも重要です。工事費の安さだけで選ぶのではなく、しっかりとした施工管理を行ってくれる、信頼できる解体業者を選ぶことがポイントです。

※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf