近年、少子高齢化や人口減により全国的に空き家が増加していることは、今や軽視できない問題となっています。昔住んでいた空き家を所有していて、「手入れが難しくて持て余している」「売る以外の方法で活用してみたいけど経営知識がない」という方は意外と多いのではないでしょうか。
そこで今回の記事では、空き家の有効活用について取り上げてみました。活用方法の選択肢が沢山あることや、経営を始める際に気になる初期費用についての情報なども詳しく解説していきますので、ぜひ今後の資産運用にお役立てください！
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空き家の活用方法を考えるときのポイント
まずはじめに、経営の基本となる「分析」について理解を深めておきましょう。
周辺地域のニーズを分析する
3C分析という言葉をご存じでしょうか。これは、ビジネスの基本ともなる、自社・競合・顧客のそれぞれをリサーチして戦略を考える手法のことです。
3つの「C」について、下記に説明します。
| 目的 | 分析方法 | |
| Customer（市場・顧客） | 市場や顧客のニーズの変化を知り、自社の強み・弱みを把握する |
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| Competitor（競合） | 競合企業の売り上げや単価売り上げなどを調べ、Customerの変化にどう対応しているかを知る |
|
| Company（自社） | Customer・Competitorを踏まえ、自社が成功するための要因を発掘する |
|
文字にすると難しくなってしまいますが、要するに、「市場を知り、他人を見て、自分には何ができるか」を順序立てて考えるためのフレームワークです。
例えば、空き家で賃貸事業を検討する場合は、以下の手順を参考にしてみてください。
- 顧客はどのような物件を好むか、現在の景気やその地域の環境（天災や治安など）も含め考える
- 近隣の競合物件を調査する（賃貸だけでなく、シェアハウスや学生寮なども）
- 競合との差別化を図る（物件のクオリティー、価格、立地などのどれが強みになるのか）
自分の空き家にしかない魅力や得意とするセールスポイントを確立させておくことで、より事業成功への道が明らかになるはずです。
事業として成り立つのか分析する
次に、収益性に着目して考えてみましょう。経費を差し引いてもきちんと売り上げが出せるかを、以下の3つの項目に絞って確認していきます。
| 内容 | |
| 利回り | 元のお金（元本）に対して年間でどれくらい増えたかを示す割合
リフォームや修繕などの初期費用があまりにもかかる場合は、しっかりと計算する必要がある |
| 限界収益 | 限界収益＝売り上げ－変動費で導く
限界収益から固定費を引いた金額が収益となる |
| 収益タイプ | フロービジネスとストックビジネスの2タイプに分類
|
自分の空き家がどの収益タイプで、どのような費用がかかりどれだけの売り上げが期待できるのかを洗い出し、賢く経営戦略を立てていきましょう。
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空き家の活用方法
次に、具体的な空き家の活用方法について見ていきましょう。
貸し出す
一番簡単な活用方法としては貸し出すという方法がありますが、空き家の状態によって収益タイプも検討しなくてはなりません。
- 故障や不備がなく比較的良好な状態：簡単なクリーニングを行い、そのまま居住用として第三者へ貸し出す
- 状態が悪く修繕の必要あり：修理・リフォームをしてシェアハウス、民泊、賃貸、貸店舗・事務所などのレンタル物件にする
なお、民泊などのレンタル物件にする場合は、宿泊客への規約説明を徹底したり、近隣への配慮・許可などの手続きも必要となります。利用客が入れ替わることでトラブルが発生しやすくなるリスクもありますので、活用には細心の注意を払いましょう。
このような管理業務に不安がある場合は、賃貸や観光業に詳しい専門業者に委託しましょう。入居の募集や退去の手続き、家賃回収や催促などを代わりに行ってくれるので、手数料はかかりますが手間やリスクが減るという点ではメリットと言えます。
更地にして活用する
空き家が古く、傷みが激しいなどの場合は思い切って取り壊し、その土地を活用する方法を考えてみましょう。
土地活用としてあげられる主な例を以下に記載しました。
| 特徴 | 注意点 | |
| 駐車場経営 |
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| 太陽光発電投資 |
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| 貸地 |
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その他、コインランドリー、トランクルームの経営、店舗・コンビニの誘致など、様々な方法がありますが、いずれも初期費用がかかることや、そのエリアのしっかりとした需要調査が必須となります。
また、住宅の場合は受けられた固定資産税の優遇措置も、更地にすると対象外になってしまいます。解体費用・初期投資・税金面をしっかり考慮し、資産計画を立てていきましょう。
新たに建て替えて貸し出す
上記のように空き家を取り壊したうえで、新たな賃貸住宅などを建てて家賃収入を狙う方法もあります。
ただ、解体費用や新規物件の建築費用、賃貸に出す際の宣伝費や雑費などの初期費用が大きいので、都市部や立地条件が良く高額家賃が見込めるエリアでないと失敗する恐れがあります。この方法は、どの空き家にも当てはまる方法ではないので、その地区の市場をしっかりと調査したうえで判断しましょう。
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空き家の具体的活用方法とメリットデメリット
それでは、より具体的な活用方法とそのメリット・デメリットを見ていきましょう。主なものを取り上げ、以下に一つずつ詳しく解説します。
民泊を経営する
観光客、外国人旅行者をターゲットにした「民泊」は、空き家の有効な活用方法として大変注目されている事業の一つです。また、安全面・衛生面の確保や近隣トラブルに対応するためのルールを定めた「住宅宿泊事業法」（民泊新法）が2018年6月に施行され、より健全な事業として確立されました。
しかし、宿泊ニーズの多様化により増加傾向にある民泊事業ですが、実際は経営が非常に難しいビジネスでもあります。
- メリット：手続きが簡単。遠方に住んでいる場合でも管理会社が一切を代行してくれるので管理も楽。賃料よりも宿泊料金の方が高額利益が見込める。
- デメリット：年間の営業日数上限が180日と定められていることや、閑散期などの需要の変動により安定した経営が難しい。宿泊客が室内・備品を汚してしまったりトラブルを起こすなどのリスクや、テロ・犯罪に利用されるという可能性も考えられる。
観光エリアや旅行繁忙期などのポイントをしっかりと捉えたうえで臨むことが重要です。
”参考：観光庁「住宅宿泊事業法」、総務省「民泊における消防法令上の取り扱い」”
シェアハウスとして活用する
シェアハウスは高収益と安定性を両立した賃貸事業として、昨今その需要は順調な広がりを見せています。物件管理は自分でも行えますが、管理会社を介入することも可能です。
入居者は一つの空間を共有することになるため、比較的同じ利用目的を持っている可能性が高いことから、まずは物件のコンセプト（ペット可、シングルマザー、コミュニティ重視、外国人向けなど）を定めることが重要です。また、シェアハウスは女性入居者に人気が高く、セキュリティ面や清潔感を売りにした物件が好まれる傾向にあります。
- メリット：入居者一人ひとりと契約するため、1世帯に貸し出すより高い収入が得られる。退去者が出ても他の入居者からの支払いがあるため収益が途絶える心配が少ない。キッチン・トイレなどを共用部分とすることで部屋数を多く配置することができ、単身向け物件より効率が良い。
- デメリット：共用スペースがあるということは、住民同士のトラブルも懸念される。また、そのようなリスクを伴うこともあり、管理会社の多くは通常の物件よりもシェアハウスの管理費を高く設定している。
DIY型賃貸として活用する
DIY（Do It Yourself）型賃貸とは、借主が自費で修繕・リフォームができる賃貸物件のことです。貸主・借主それぞれの視点でメリット・デメリットを見てみましょう。
＜貸主側のメリット・デメリット＞
- メリット：貸し出す前の修繕費の負担がなくなる分、初期費用が抑えられる。入居者が自費でDIYをすることで、長期入居が期待できる。退去時はリフォームされた状態で返されるので、退去後も付加価値が見込める。
- デメリット：どの程度までのリフォームを許可するかや原状回復の範囲など、契約手続きが面倒。入居者のこだわりが強い内装にされてしまうと、再募集の際に入居者層が限定される恐れがある。
＜借主側のメリット・デメリット＞
- メリット：自分好みにリフォームできる。自費でDIYするため、賃料を相場より安くできる可能性がある。退去時は現状回復費用がかからない。
- デメリット：内装は変えられるが立地条件などの物件選択肢が少ない。
なお、基本的に退去時はDIY部分の現状回復は不要とされていますが、その物件の価値を高める改良を行った場合、有益費・必要費として借主が貸主にその費用を請求できる「費用償還請求権」が認められています。例えば、エアコン設置や雨漏りの修理などはこれにあたります。
また、貸主・借主の双方に好都合な方法である反面、DIY型賃貸はまだまだ認知度が低く、事前に確認しておく内容についてお互いに理解していない場合があり、後々説明漏れなどでトラブルが発生するリスクもあります。SNSなどで自身で入居者を集う場合でも、契約書は専門業者に確認することが大切です。
”参考：国土交通省「個人住宅の賃貸活用ガイドブック」”
空き家のまま活用する
自宅から頻繁に通える範囲に空き家を持っている方には、空き家のまま活用する選択肢もあります。何より、子供の頃から慣れ親しんだ愛着のある家の場合は、日々の管理も苦にはならないでしょう。
- メリット：トランクルームとして活用したり、自身で教室を開いたりすることもできる。将来自分や家族が使うこともでき、資産価値の維持にもつながる。
- デメリット：定期的に足を運びメンテナンスが必要。普段は無人のため、不審者が出入りする危険性がある。放置した場合「空き家対策特別措置法」により固定資産税が増額される場合がある。
太陽光発電システムを設置する
先に少し述べた太陽光発電設置についてのメリット・デメリットを解説します。
- メリット：賃貸の場合で起こりうる借主とのトラブルの心配がない。環境に優しい。安定した収入が期待できる。地方自治体の補助金が受けられる場合がある。
- デメリット：初期費用が高く、元が取れるようになるまで10年以上かかる可能性がある。屋根の広さ・向き・築年数などの条件によっては設置が厳しい。定期的にメンテナンスが必要。
設置工事は年々安価になっているようですが、取り付け費用は業者によって異なります。また設置時に屋根が損傷して雨漏りしてしまうケースもあるようです。見積もりは必ず複数者へ依頼し、信頼できる業者を見極めましょう。
初期費用は10年前に比べてかなり値下がりしており、現在はおよそ100〜200万円程で済むほどになっています。設置で見込める収益計算には、下記のような算式を使います。
（年間売電収益＝発電価格×年間売電量）
一般的に、年間発電量は1kW（ソーラーパネル約4枚）あたり1,000kWhが目安とされています。この目安で考えると、5kW分のパネルを設置したときに年間発電量は5,000kWhですね。2020年現在の居住用の売電単価は、10kW未満の場合21円となっていますので、この場合の年間予測売電収益は105,000円です。
初期費用が150万円だとした場合、だいたい14.2年で元が取れるようになるという予測が立てられます。
なお、このシミュレーションはあくまでも予測のため、日陰の状況や積雪の程度、パネルの方位によっても大きく左右することもありますので、業者からの見積もりは参考程度に留めておきましょう。
駐車場を経営する
駐車場経営は比較的ローリスクかつ定期収入が得られるとして、経営が初めての方でも非常に選びやすい方法の一つとされています。また、空き家を取り壊す場合、更地にしてしまうと固定資産税が増額されるので、同じ税額ならば少しでも収益を出せる駐車場にして有効活用したいものです。
- メリット：初期費用が少ない。運営会社に管理を任せればより安心で手続きも簡単。立地の良さや月極利用者が確保できれば安定した収入が得られる。
- デメリット：立地によっては利用者がいない場合がある。個人経営の場合、車上荒らし、設備損壊、料金の踏み倒しなどのトラブルに対応しなくてはいけない。
自動販売機を設置する
駐車場同様、更地にするなら自動販売機での収益を狙うという考え方もあります。この方法には、「土地だけ貸す方法」と「自動販売機を買い取る方法」の2種類あります。それぞれの特徴とメリット・デメリットを見てみましょう。
＜土地だけ貸す方法＞
自動販売機の売り上げの約20％が収益となりますので、1ヶ月200〜300本売り上げたとして、毎月4,000〜6000円の収益になることが予測されます。
- メリット：缶の補充やゴミの処分、掃除までメーカーが行ってくれるので、管理がラク。スペースを取らないので狭い土地内でも運営可能。
- デメリット：自動販売機1台あたり4,000〜5,000円程の電気代負担が発生するため、収益次第では赤字になってしまう。飲み物の種類は選べない。
＜自動販売機を買い取る方法＞
自動販売機が売り上げた金額はそのまま自分の収益となります。
- メリット：飲み物のラインナップ・価格も自分で決められる。近隣に自動販売機が少ない場合、価格を高めに設定しても売れる確率が上がるので、高額収入を期待できる。
- デメリット：自動販売機の価格は約50〜70万円のものが多く、初期費用がかかる。ゴミ処理、メンテナンスもすべて自分で行う必要がある。
また、自動販売機を設置するうえで、近隣住民からのクレームは避けられません。自分の設置した自動販売機がきっかけでゴミの放棄、悪臭、景観の乱れなどが発生した場合、経営を続けることが難しくなる可能性もあります。
土地も建物も売却する
時間や手間をかけたくないと考えるのであれば、土地・建物ともに売却する方法もおすすめです。「中古戸建」「古家付き土地」として売り出せば、リフォーム代や解体費、測量費などは買主が負担することになるため、売主としては比較的手軽に現金化することができます。
- メリット：固定資産税や維持費の負担から開放される。管理やメンテナンスの手間がなくなる。現金化して資金の有効活用ができる。
- デメリット：通常の不動産売却に比べると価格は落ちる。思い出の詰まった家を売ることに罪悪感を感じたり、売却後に家が解体されてしまう可能性もあるなど、心の負担が伴う。仏壇が残っている場合は地域のお寺に依頼し法要を行う必要がある。
不動産売却について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
「不動産査定とは？査定方法の種類や査定額の決め方・必要な事前準備を解説」
土地だけ売却する
より高く売却したいと考えるなら、空き家を解体してから更地で売り出しましょう。また、建物の劣化や老朽化が激しければ単純に見た目の印象が落ちることや、耐震性の基準を満たさないような古い建物の場合は古家付きで売り出しても買い手がなかなかつかない可能性がありますので、解体費用や時間はかかりますが、思い切って更地にしてしまった方が良いかもしれません。
解体工事の費用は時期や周辺環境、業者によって異なりますので、必ず複数の業者へ見積もりを依頼して比較しましょう。その際、庭木やブロック塀などの外構部分が含まれているかや、地中に埋まっている浄化槽やアスベスト（※）が使われているかどうかも見落としがないか確認しましょう。
尚、更地にした状態で1月1日を迎えると固定資産税の住宅用地の特例から除外されてしまうので、解体するタイミングもよく考慮して決めましょう。
（※）アスベスト（石綿）：保温断熱・防音などの目的で建材として使用されていた。飛散すると健康被害をもたらす危険性があり、除去するには追加料金が発生する。1990年以前に作られた建物は使用されている可能性が高い
土地の売却について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
「【土地売却を検討中の方へ】土地査定の流れから額が決まるポイントも解説」
土地や建物の売却を検討する場合は、以下のような不動産一括査定サービスを活用して複数の不動産会社へ査定依頼をしましょう。
同じ不動産でも業者によって査定額が変わる可能性がありますので、1社だけではなく複数の査定結果を比較し、相場を把握しておくことがポイントです。
空き家を売却したいなら一括査定サイト「イエウール」がおすすめ
空き家の売却を検討している人に編集部がおすすめしたい一括査定サービスが「イエウール」です。イエウールがおすすめな理由について、以下にまとめています。
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※2020年7月「不動産の一括査定サイトに関するランキング調査」より（株）東京商工リサーチ調べ
「【2024年2月】不動産一括査定サイトおすすめランキング｜20社分の評判を徹底解説」
空き家放置で起こる問題
空き家の活用方法について解説してきましたが、そもそもなぜ空き家を放置しておくと良くないのでしょうか。少子高齢化により年々増え続ける空き家問題は、以下のようなことが考えられ、今や社会問題にもなっています。
- 倒壊する危険性がある
- 建物・庭が荒れて景観が悪化する
- ゴミ屋敷となり近隣住民に迷惑がかかる
- 放火や犯罪などに使われやすい
このような問題を回避するため、2015年2月に空家等対策特別措置法（空き家法）が定められました。「管理が適切になされていない」と判断された空き家は自治体が調査を行い、所有者へ改善指導をします。この調査では、自治体職員が所有者の許可なく敷地内へ出入りでき、所有者の個人情報を調べることもできるとされています。
また、調査の結果「特定空家」と見なされた建物は、固定資産税の特例が解除されたり、行政代執行で強制的に解体され、その解体費用は所有者に請求されてしまう場合があります。いずれにしても、所有者にとってはかなりの痛手となりますので、使用していない空き家があるのであれば早めに活用方法を検討し、実行に移しましょう。
空き家活用促進のための補助金制度
空き家問題を解決するため、政府・自治体にて様々な取組みが行われています。主な制度について取り上げてみました。
住宅セーフティネット制度を利用する
2017年10月に「住宅セーフティネット制度」が改正されると共に、空き家活用に対して様々なサポートが受けられる仕組みができました。住まい探しに困窮している要配慮者（低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子育て世帯など）と賃貸住宅を所有しているオーナーを繋ぐ制度です。
この制度を利用するにあたり、まず「登録住宅」「専用住宅」について理解しておきましょう。要配慮者の入居を受け入れる賃貸物件として、このどちらかの住宅タイプの選択が必要となります。
| 内容 | 利用できる制度 | |
| 登録住宅 | 要配慮者の入居を拒まない住宅として登録した賃貸住宅（要配慮者以外も入居も可） |
|
| 専用住宅 | 要配慮者のみが入居可能として登録した住宅 |
|
”参考：国土交通省「住宅セーフティネット制度のQ&A」”
以下に、専用住宅で適用される2つの補助制度について詳しく解説します。
毎月支給される家賃低廉化支援制度
家賃低廉のための施策として、最大月4万円の補助が受けられる制度で、原則として10年間（条件により最長20年間）ほど適用されます。この制度を受けるには以下のような条件があります。
- 月収15.8万円以下の世帯 ※生活保護などを受けている世帯を除く
- 原則、入居者は抽選などで公正に選定する（先着順も可）
- 入居者へ家賃3ヶ月分を超える謝礼金、敷金などの不当な請求をしないこと
尚、各市区町村により実施の有無や要件が異なる場合がありますので、管轄の市区町村へ確認するようにしましょう。
また、この制度を導入するための手続きは以下の通りです。
- 物件を専用住宅としてセーフティネット住宅情報提供システムに登録する
- 自治体の居住支援協議会が指定した業者が入居付けを行う（自身で一般的な不動産業者を活用した空室対策も可能）
- 国と市区町村から補助金が支給される
最大100万円が支給される改修工事費支援制度
以下のような改修工事を行う場合、国からの直接補助または国と自治体による補助かのどちらかの補助が受けられ、後者の場合は最大100万円が支給されます。
- 耐震改修
- 間取り変更（狭い部屋の拡張など）やバリアフリーの導入
- シェアハウスへの改修
- インスペクションにより必要と判断された工事
- その他、居住支援協議会が必要と認める工事
適用にあたっての条件や補助率は下記をご参照ください。
| 条件 | 補助率 | 限度額 | |
| 国による直接補助 |
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工事費の3分の1を補助 | 最大50万円／戸 |
| 国と自治体による補助 |
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工事費の3分の2を補助 | 最大100万円／戸（工事内容により変動する） |
また、いずれの補助も共通している要件は、「要配慮者専用住宅としての管理期間が10年であること」とされています。
自治体が導入している空き家解体補助金制度
各地方自治体により、空き家の解体工事費の補助を行っている場合があり、補助額は自治体によって異なりますが、約50〜100万円の支給となっています。ただし、地域によって制度の導入の有無・呼び名・条件なども異なりますので、詳しくは地域管轄の自治体へ確認しましょう。
一般的な対象工事は以下の通りです。
- 居住用物件の解体
- 住居兼店舗の解体
- 工場や倉庫の解体
この制度を適用するためには下記のような条件があります。
- 空き家となった経過年数
- 所有者の性質（反社会的勢力の関係者ではないことなど）
- 租税滞納歴がないこと
尚、以下のようにな工事費は対象外になりやすいので注意しましょう。
- 地下埋没物の除去
- 市外の施行業者に依頼した場合
- 他の補助制度との併用
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空き家を貸し出す場合のよくある質問
続いて、賃貸に出す際のFAQをご紹介します。
賃貸経営は個人でできるのか
初めて経営という事業に踏み出そうとする方にとっては、知識や資格が必要なのでは、と気になることが多いでしょう。確かに、起業や独立を考えるときに役に立つ資格は沢山ありますし、経営者向けのセミナーなども開催されており、決して知っておいて損はないことばかりではありますが、それがあるからと言って必ずうまくいくという保証はありません。
あくまでも、経営は市場の変化と流れを読む力と、マーケティングのセンス次第ですので、経験がない・資格がない方でも成功する可能性は往々にしてあります。不安であれば管理業者へ委託する方法から初めてみるのもいいかもしれません。
なお、賃貸の場合は不動産所得が発生するため、個人事業主として確定申告に必要となる経費もしっかり計上しておきましょう。
”参考：国税庁「不動産収入を受け取ったとき」”
住居用と事業用の貸し出しに違いはあるか
住居用と事業用を比較したときに一番にあげられる違いは税金です。
まず、事務所・店舗などの事業用として貸し出した場合、土地の固定資産税や都市計画税が上がります。また、年間賃料が総額1,000万円を超える場合、超えた年の翌々年から消費税の納税義務が課せられます。個人経営などの小さな店舗であれば年間賃料が1,000万円を超えることはあまりありませんが、総じて居住用賃貸物件の方が出費は抑えられるということが予想できます。
まとめ
いかがでしょうか。放っておけば税金だけが飛んでいく空き家ですが、活用方法は沢山ありますし、また年々増え続ける空き家問題が重要視されていることから、特に近年では行政による様々な補助金制度もあります。
ぜひこの機会に、自分の所有物件に向いている活用方法を模索してみましょう。あなたの大切な不動産の有効活用に、本記事が参考になれば幸いです。
※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/
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