市街化調整区域の売買方法とは?注意点や売却前の確認事項も紹介

不動産売却

「市街化調整区域にある土地は売れにくい」「市街化調整区域にある建物は買えるのか」と感じたり、疑問に思っている方は多いのではないでしょうか。

市街化調整区域内の物件の取引は法律等で規制されているため、市場価値は必ずしも高いとは言えませんが売買自体は可能です。

本記事では市街化調整区域内の土地のメリット・デメリットや、売買の方法、売買する際の注意点などを紹介します。市街化調整区域内の不動産売買を考えていたり、躊躇している方はぜひ参考にしてください。

市街化調整区域の基礎知識

まずは、市街化調整区域とはどのようなエリアなのか、他の区域との違いは何かについて確認しておきましょう。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは市街化を調整(抑制)するため、都市計画法に基づいて定められている区域です。都市化が進んでいる地域の周辺にあることが多く、町村などの人口が少ない地域では設けられていないこともあります。

所有している土地が市街化調整区域であるかどうかは、市町村のウェブサイトにアップされている「都市計画図」で確認できます。ネットで見れない場合は市町村の役所の都市計画担当部署(都市計画課など)や図書館などでも閲覧できます。

建物の建設は原則としてNG

市街化調整区域内の土地は開発が制限されており、建物の建設は原則として認められていません。ただし農業を営む人はその土地に住居を建設できます。また他にも区域内の住民が日常生活で必要な学校や病院など都市計画法に基づく建物であれば建設できます。

観光振興や移住・定住促進のため開発規制の一部を緩和

国土交通省は、2016年12月27日に市街化調整区域における開発許可制度の運用を弾力化するために、「開発許可制度運用指針」の一部を改正しました。これは空き家となった古民家や住宅を、観光や集落維持のための地域資源として活用することを目的としたものです。

既存建物の保全という制限はあるものの、市街化調整区域の「用途変更」の許可が得やすくなりました。古民家カフェなどの飲食店や民泊施設、グループホームなどへ活用できる可能性がでてきたため、不動産によっては売却しやすくなるでしょう。

参考:国土交通省市街化調整区域の古民家等を観光振興や移住・定住促進に活用できるよう開発許可制度の運用を弾力化~開発許可制度運用指針の一部改正~

他の区域との違い

「市街化調整区域」の他に、市街化を積極的に進める「市街化区域」、一定規模以上の開発に知事の許可が必要な「非線引き区域」があります。それぞれの違いを次の表にまとめてみました。

区域の種類 概要 建設の制限
市街化調整区域 市街化を抑制し、建設に制限のある区域 原則、建設は不可。必要な場合は許可が必要になる。
市街化区域
  • 市街化が形成された区域
  • 約10年以内に優先的・計画的な市街化が必要な区域
市街化を進めるため、積極的に開発して良い
非線引き区域 区分が上記2つのように定められていない区域 一定規模以上の開発に許可を要するが、建物建設時の規制は緩い

市街化調整区域のメリット・デメリット

市街化調整区域には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

市街化調整区域のメリット 市街化調整区域のデメリット
  • 周辺環境が良い
  • 地価が安い
  • 固定資産税が安い
  • インフラ整備が不十分の場合がある
  • 住宅ローンの審査に通りにくい
  • 「農地」の場合は売買自体に許可が必要

市街化調整区域内の不動産は、土地開発の制限があることから、緑が多く静かでゆったりとした雰囲気が漂う環境のなかにあるのが魅力です。また、市街化区域内の土地と比較すると価格が安く、場合によっては市街化区域の地価の約5~7割まで抑えられます。

また、市街化区域内の宅地と比較して固定資産税が安いのも市街化調整区域内の不動産の利点です。市街化調整区域内の物件は土地や建物の評価額が低く、その分固定資産税の税額も安くすみます。さらに市街化調整区域は都市計画がないため都市計画税がかかりません。

しかし、市街化調整区域にはデメリットが多いのも事実です。様々な制限から、土地の売却金額が低くなってしまう傾向にあります。市街化調整区域のデメリットについて詳しく見ていきましょう。

インフラ整備が不十分の場合がある

市街化調整区域内は、行政のインフラ整備が積極的に行われていないので、水道・ガスなどが通っていなかったり、トイレが汲み取り式の住居も少なくありません。

そのため水道・ガスなどを引く場合は、自己負担で行わなければならない場合もあります。また農地が広がる地域は、鉄道・バスなどの交通インフラも整っておらず、交通の便も悪い場合があります。

住宅ローンの審査に通りにくい

不動産を購入する場合、一般的には住宅ローンなどを組んで分割して支払います。ローンを組む際は、購入する不動産を担保に入れる必要がありますが、市街化調整区域内の物件は評価額が低いため、審査が通らない可能性があります

これは市街化調整区域に新しく建物を建設するときだけでなく、既存の建物を建て替える場合も同じです。

「農地」の場合は売買自体に許可が必要

農地は、農地法に基づく規制がかかるため自由に売買できず、売買するには市町村の農業委員会の許可が必要です。これは農地を農業に無関係な人に売却してしまうと、実質的に農地ではなくなってしまうためです。

また、市街化調整区域が指定される以前からあった建物の増改築、農家住宅や分家住宅、病院や学校など都市計画法に基づく建物以外の建物の建設も市町村の許可が必要です。

規制を無視した場合は

農地売買の規制を無視すると農地法違反となり、無効・原状回復・工事停止命令が出されるだけでなく、懲役・罰金の刑事責任が問われることがあります。

また、市街化調整区域内の違反建築物も都市計画法違反となり、建築主等が自らの責任でこれを是正しなければならないことになっています。是正されないと工事中止や建築物の改築・移転・除却などの命令が出され、これに従わない場合は懲役・罰金の罰則が科されることがあります。

市街化調整区域を売買する前に確認すること

市街化調整区域は様々な制限が設けられていますが、その土地の地目や状態によって制限は異なります。市街化調整区域を売買するのであれば、確認しておくべき事項がいくつかあります。

  • 自治体の区域指定かどうか確認する
  • 土地の地目を確認する
  • 線引き時期を確認する
  • 開発許可を受けられるかを確認する

以下では、市街化調整区域を売買する前に確認したい4つのことについて詳しく説明していきます。

自治体の区域指定かどうか確認する

市街化調整区域であっても自治体の区域指定であれば、誰でも住宅を中心とした都市計画法の許可を得ることができます。これは、2000年におこなわれた都市計画法の改正で創設された「区域指定制度」によるものです。

区域指定地域であれば、許可が必要なものの土地の活用方法が広がるため、売買がしやすくなるでしょう。区域指定される条件は自治体によって異なりますが、主に「市街化区域に隣接している」「上下水道が整備されている」といった条件があります。

売買したい土地が自治体の区域指定かどうかは、各自治体のホームページ等で確認することができます。

土地の地目を確認する

土地の地目とは、不動産登記法により決められた「土地の用途」のことです。宅地・田・畑・山林・雑種地といった主な区分をはじめ、地目は全部で23種類に区分することができます。

地目が「田・畑」などの農地の場合は、農地以外での利用許可を得るのは難しくなります。地目が「宅地」の場合は、住宅等を立てられる可能性があるため売買に有利に働くでしょう。ただし、市街化調整区域の場合、宅地であっても建築許可がなければ住宅を建てられません。

土地の地目は登記記録を見ることで確認することが可能です。登記記録は法務省に申請することで取得することが可能です。インターネットで取得したい場合は、「登記・供託オンライン申請システム」から申請・取得することができます。

線引き時期を確認する

建物が市街化調整区域に指定される前からあったものか(線引き前の建物)市街化調整区域に指定された後に開発許可を得て建設されたものか(線引き後の建物)についても確認しておきましょう。所有している土地の線引き時期については、固定資産税課税台帳を見たり、自治体の宅地課に問い合わせたりすることで確認することができます。

線引き前の建物であれば、建て替えや増改築がしやすいため売買にも有利になります。しかし、線引き後の建物の場合は所有者の相続人や近親者でなければ、開発許可の権利は引き継げないため注意が必要です。

開発許可を受けられるかを確認する

開発許可を受けられれば市街化調整区域でも建物を建てることができます。建物を建てることができると、ニーズが高まるため売買に有利です。

開発許可が得られるかどうかは自治体により判断が異なります。また、その土地の用途や建築プランなどによっても判断が変わってくるため、売買したい土地のある自治体の都市計画課などに相談してみると良いでしょう。

市街化調整区域の土地を売買する方法

市街化調整区域の土地を売買する方法は主に以下の4つです。

  • 市街化調整区域内の不動産売買の専門業者に依頼
  • 買取専門の業者に依頼
  • 最寄りの農家に売却を打診
  • 先に農地転用をしてから売却活動を開始

ここからは、市街化調整区域内の土地の売買方法について詳しく見ていきましょう。

市街化調整区域内の不動産売買の専門業者に依頼

一般の不動産会社のなかには、市街化調整区域内の物件取引の仲介実績が少なく、需要も多くないことから、仲介手数料を安く設定しているところもあります。しかし大半の業者は、利益よりも経費のほうが多くかかってしまうため、市街化調整区域内の物件取引にあまり積極的でなく、結果としてノウハウや実績が少ないのが実情です。

その点、専門業者は仲介実績が豊富で、情報も集まりやすく、制度についての知識もあるので、多少手数料は高くても、売買活動をしっかりサポートしてもらえ、スムーズに売買ができるでしょう。どの業者を選べば良いか迷ったときは、一括査定サイトを利用すると、複数社に一度に査定依頼ができるのでおすすめです。

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不動産査定や一括査定サイトについて詳しく知りたい方は、次の記事も参考にしてください。

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買取専門の業者に依頼

買主を探すのが手間だという方や短期間で売却をしたい方には、買取専門業者に依頼することをおすすめします。

不動産の売買には「仲介」と「買取」の大きく2つの方法があり、一般的には「仲介」の方法が用いられますが、業者が物件を直接買い取ってもらう「買取」の方法を取れば、購入希望者を探すという手間が省け、仲介手数料もかからずに売却ができます。

買取専門業者に依頼する場合は、前に紹介した一括査定サイトで2~3社に買取価格の見積もりをしてもらい相場を把握したうえで正式に依頼しましょう。

不動産の買取について詳しく知りたい方は、次の記事も参考にしてください。

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農地なら最寄りの農家に売却を打診

売却したい土地が農地であれば、最寄りの農家に売却を打診するとよいでしょう。

市街化調整区域には用途に応じて地目が細かく分けられており、地目が田んぼや畑として定められている場合は農地として使わなければなりません。そのためこれから農業を営もうと考えている人を探すよりも、その土地の近くに住んでいる農家の人に打診した方が成約率が上がります

まずは隣家に打診してみましょう。土地の形状が良くなったり、間口が広がるなどのメリットが大きいため、隣りの土地を購入したいという人は結構多くいます。

また、市町村の農業委員会に相談するのもおすすめです。必ず必要となる農地売却手続きの方法とともに、その地区内で農地を求めている農家や農地集積バンクを紹介してもらえる可能性があります。

先に農地転用をしてから売却活動を開始

一般の不動産市場で売却活動をする場合は、土地の購買ニーズを高めるために先に地目を農地から宅地へ変更するのも良いでしょう。あらかじめ宅地に地目変更されていれば、購入希望者にとっては転用手続きの手間が省けるため、購入のハードルが下がります

ただし、一度地目変更してしまうと、再び農地に戻すことは難しくなるので注意しましょう。土地の購買ニーズが高まるからという理由だけで無計画に農地転用や売買を進めてしまうと、乱開発に繋がり地域に悪影響を及ぼすとともに、市街化調整区域の制度が形骸化する恐れがあります。

農地転用について詳しく知りたい方は、次の記事も参考にしてください。

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売買が難しいケースと売買がしやすいケース

ここまで、市街化調整区域内の不動産の売買方法について解説しましたが、同じ市街化調整区域の不動産でも売買が難しいものと、比較的売買しやすいものがあります。市街化調整区域で売買が難しいケースと、市街化調整区域で売買が比較的しやすいケースについてまとめました。売買前に一度確認しておきましょう。

市街化調整区域で売買が難しいケース

次のような規制が強くかかっているような不動産の売買は難しいと言えます。

  • 農地
  • 無許可の建物(農家の住宅・温室など)
  • 開発許可が下りる見込みのない土地

ただ、農地転用や開発許可が受けられないとしても住宅以外の方法で活用することも可能です。詳しい活用方法は後ほど詳しく紹介します。

農地について詳しく知りたい方は、次の記事も参考にしてください。

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市街化調整区域で売買がしやすいケース

次のような不動産であれば売買が比較的しやすいと言われています。

  • 既に開発許可が下りて建築された建物と敷地(工場・倉庫など)
  • 将来的に「宅地」に地目変更ができて開発許可が下りそうな土地
  • 第一種低層住居専用地域内の土地

市街化調整区域の土地売買が難しい場合の3つの活用法

市街化調整区域という特性のため、どうしても売却にしくい土地もあります。だからといって遊休地のままにしておくと、ただ所有しているというだけで毎年固定資産税がかかるだけでなく、廃棄物が不法投棄されるなどのリスクを抱えてしまいます。

そこで売却しにくい土地でも有効活用ができないかを探ってみましょう。ここでは土地活用の事例として3つの方法を紹介します。

初期投資が少なくても始められる駐車場経営

1つ目の方法は、駐車場経営です。そのメリットとデメリットは次の通りです。

メリット デメリット
初期費用が少なくても始められる
  • 固定資産税が高くなる
  • 集客が困難

駐車場経営の最大のメリットは、何らかの建物を建てて土地活用をするよりも初期投資が少なくて済むということです。既に更地になっている土地であれば、場所によっては簡単な整地と線引きをするだけで始められます。月極駐車場にすれば近隣住民のセカンドカーの駐車場として利用が見込まれます。他の建設物を建てることと比較して、初期費用が少なくても始められます。

デメリットとしては、建物を建てずに土地活用する場合は固定資産税が高くなることと、市街化調整区域は郊外にあるのが多いため利用ニーズがあるかという点にあります。

駐車場の経営や固定資産税について詳しく知りたい方は、次の記事も参考にしてください。

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管理を任せて収入を得られる資材置き場

2つ目の方法は、資材置き場の用地として貸し出す方法です。そのメリット・デメリットは次の通りです。

メリット デメリット
  • 初期費用が少なくても始められる
  • 整地が不要な場合も多い
  • 周辺に資材置き場を必要とする会社が必要
  • トラックの出入りが不自由なくできる道路が必要
  • 大きな収入は見込めない

資材置き場も駐車場と同じように建物を建てずに賃貸経営できます。大きな収入は期待できませんが、ただ所有しているよりも少しでも収入を得たいという方に向いています。また、駐車場と違い、整地をしなくても貸し出しできる場合が多い点も大きなメリットと言えるでしょう。

デメリットとしては、資材を運ぶトラックが出入りできる道路が必要なことです。また周辺に資材置き場を必要とする会社があるかどうかも問題になります。

長期的な安定収入が期待できる霊園・墓地

3つ目の方法は、霊園・墓地の用地として貸し出す方法です。そのメリット・デメリットは次の通りです。

メリット デメリット
  • 長期的な安定収入を得られる
  • 初期費用が少なくて済む
  • 周辺住民に配慮が必要
  • 返却が数十年後になる可能性もある

霊園や墓地の用地として貸し出すメリットは、長期的に安定した収入を得ることが期待できます。土地を貸すだけで良いので、整備は借手の運営会社や寺院が行うのが一般的なので、初期費用も少なくて済みます。

デメリットは、霊園・墓地と聞いて抵抗を示す周辺住民もいるため、配慮のある運営が必要な点です。また土地の返却は少なくとも数十年後になります。世代をまたぐ可能性が高いため慎重な検討が必要です。

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市街化調整区域内の不動産を売買・活用する際の注意点

以上のように市街化調整区域内の不動産には多くの魅力がある反面、法律による規制がかかっているため、売買・活用するときはいくつか注意しなければならないことがあります。ここでは3つの注意点を紹介します。

買主との交渉でトラブルが起きやすい

1つ目は、買主との交渉でトラブルが起きやすいことです。

例えば、物件の売買交渉のなかで、開発許可が下りなければ契約解除することを契約条件に入れることを主張する購入希望者がいます。しかし、購入希望者がどのような目的でその土地を購入するのかによって許可が下りるか下りないかが決まるため、売主にはどうすることもできません。

こういったトラブルは少なくないため、市街化調整区域内の物件取引に詳しい不動産会社に仲介を依頼するか、トラブルが起こったときは不動産取引に詳しい弁護士に依頼しましょう

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太陽光発電は撤去費用まで計算して始める

2つ目は、太陽光発電は撤去費用まで計算して始めることです。

売却しにくい土地を有効活用するため太陽光発電投資をすすめられることがあります。太陽光発電の寿命は20〜30年と長く、電気代が節約できるなどのメリットもありますが、いつかは撤去する必要があります。

太陽光パネルを廃棄する際に発生する費用は、次のとおりです。

  • 撤去費用
  • 運搬費用
  • 処分費用
  • 諸費用

このように撤去だけでなく、運搬や処分するためにも費用がかかるため、撤去するには高額な費用が用意しなければなりません。廃棄せずに買い取ってもらうこともできますが、買取単価は下落傾向にあるため、そこまでの利益は期待できません。

そのためメリットだけでなく、寿命が来る数十年先の撤去費用も計算した上で、設置するかどうかを検討しましょう。

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個人売買では契約書等の不備が起きやすい

3つ目は、個人売買では契約書や重要事項説明書の不備が起きやすいことです。

個人売買は不動産会社に支払う仲介手数料がかからないというメリットがある反面、不動産売買のプロの目や手が関わらないため、どうしても契約書等の重要書類に不備や記入漏れが出てしまったり、解釈の違いなどからトラブルに発展しやすくなります。

これを防ぐためには、やはり仲介手数料がかかっても市街化調整区域内の物件取引に詳しい不動産会社に仲介を依頼するか、どうしても個人売買をしたい場合は契約前に不動産取引に詳しい弁護士に契約書等の案文のリーガルチェックを依頼しましょう。

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今後の市街化調整区域内の不動産の評価は?

国では、市街化調整区域内の既存の建物を活かしながら魅力的なまちづくりを推進するため、開発規制の一部を緩和しました。しかし市街化調整区域は鉄道などの交通アクセスが悪いため、都市部に住む自動車を持たない若者などの集客は難しいことが予想されます。

また、2020年には都市計画法などが改正され、浸水ハザードエリアなどにおける住宅などの開発許可が厳しくなるなど、市街化調整区域内での建物の建築は今後も難しいと予想されています。したがって、この先開発規制が大きく緩和されない限りは、市街化調整区域の不動産の評価は大きく変わらないようです。

参考:国土交通省「都市再生特別措置法等の一部を改正する法律案」を閣議決定~安全で魅力的なまちづくりを推進します~

まとめ

本記事では市街化調整区域内の不動産売買を成功させるための戦略や土地活用の方法などについて解説してきました。

市街化調整区域の物件は、農業・農地を保護するためさまざまな規制がかかっており売却しにくいのは事実ですが、それを逆手にとった魅力もたくさんあり、実際その魅力に取りつかれて地方に移住するため家を購入している人も数多くいます。しかし、市街化調整区域の不動産取引の規制を無視してしまうと、売主・買主間の深刻なトラブルに繋がるだけでなく、法的な責任が問われるリスクがあります。

本記事を参考にしていただき、細心の注意を払いつつ積極的に物件の売却・活用してください。

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