ご両親が高齢化するにつれ、土地の相続や売却が悩みの種になってくるのではないでしょうか。将来のことを見据え、親が所有する土地の処理を考えると、売却も視野に入ってくるでしょう。しかし、「亡くなった後土地を売却するまでの流れがわからない」「税金などお金がかかりそう」と悩みを抱えている方も多いと思います。
親名義の土地を売却する方法にはさまざまなパターンがあります。親の土地を子どもが無許可で売却することはできず、どれも特別な手続きが必要です。売却の流れや手続きの内容を事前にしっかりと把握しておくと売却がスムーズに進みます。
本記事では、親の土地の売却方法について詳しく解説しています。この記事を読むことで、複雑な手続きを明瞭に捉えることができるでしょう。また、売却にかかる税金の節税方法も併せてご紹介しているので参考にしてください。
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親の土地を売る3つのケース
親の所有する土地を売却する方法は主に3つあります。
- 代理人として売る
- 成年後見人として売る
- 相続した親の土地を売る
以下でそれぞれの方法について見ていきましょう。特徴を捉え、自分の状況に適した方法を選択することが大切です。
代理人として売る
親の所有する土地を親の代理人として売却する方法があります。代理人として売却するのは、親が健常でも、遠方に住んでいて売却が難しい場合や、仕事などやむを得ない事情で立ち会い困難な場合などに限られます。
このように親と成年した子との契約によって発生するものを任意代理と言い、未成年の場合は法定代理と言います。それぞれの代理人を任意代理人、法定代理人と呼ぶこともあります。
このとき、親の代わりに子どもが売却の契約や手続きをおこなう役割を担いますが、その売却金額の受け取りは所有する親本人となることに注意しましょう。
使者として売却に参加する方法もありますが、使者は所有者本人の売却意思を伝える役目を持ちます。対して代理人として任命された場合には所有者の意思を確認することなく売却を進めることができるため、比較的責任が重いです。
成年後見人として売る
親が病気などで正常な判断ができず売却などの諸手続きが難しいと見なされた場合、成年後見人として家を売却することができるようになります。
このように、自分でできる法律が関わる行為が限られている人のことを制限行為能力者と言い、高齢者に多い認知症患者もその例のひとつです。制限行為能力者の代わりに法的行為をおこなうことができる者として任命される人のことを成年後見人と言います。
成年後見制度には任意後見制度と法定後見制度の2種類があります。任意後見制度は親が将来を考えてあらかじめ代理人を委託しておくことで、法定後見制度は家庭裁判所によって任命される制度です。
成年後見人に選任されたら、所有者に代わって不動産の売却などの手続きもおこなえるようになります。
相続した親の土地を売る
親が亡くなった後、親名義の土地を相続して自分のものにしてから売却すると言う方法もあります。相続して利用するだけなら親の名義のままでも構いませんが、売却する場合には所有権移転登記をおこなわなければなりません。
複数の相続人がいる場合、法律に基づいて分与する法定相続、相続人同士で話し合って分与する遺産分割協議、本人の遺言書に基づいて分与する遺言相続の3種類の資産分割方法があります。
相続登記は引き渡しまでにおこなう必要がありますが、売却に出す前に完了させておいた方が買い手に安心感を与えることができるため、高額売却にもつながるでしょう。
代理人として親の土地を売る手順
親が健常でも、遠方に住んでいて売却が難しい場合や、仕事などやむを得ない事情で立ち会い困難な場合などに親の代理人として土地売却をすすめる場合の手順は以下になります。
- 委任状を用意する
- 土地を売却する
代理人として売却するには、以上の2つのステップを踏む必要があります。それぞれについて詳しく見ていきましょう。
委任状を用意する
代理人になるには、所有者本人が署名捺印した委任状が必要です。委任状に決まった書式は設けられていませんが、以下のようなことを明記する必要があります。
- 所有者の署名・捺印
- 代理人の詳細
- 売買金額の諸条件
- 引き渡し時期
- 手付金の額
- 契約の要件
一般的に委任状には印鑑証明書を付けて提出します。委任状の有効期間は作成から3ヶ月以内で、郵便で送ることもできます。署名以外の部分であればパソコンで作成しても構いません。
トラブルを避けるためには、作成後コピーを取っておいたり、追記のないよう末尾に「以上余白」と記入するなどの工夫を施し、勝手に書き換えられないようにしましょう。
委任状作成について詳しく記載されている次の記事も参考にしてください。
土地を売却する
土地を売却する手順は一般的な売却と違いありません。以下がその一連の流れです。
- 不動産会社へ査定依頼
- 仲介業者と媒介契約を結ぶ
- 売却活動をする
- 購入希望者と内覧立ち会い・交渉
- 売買契約を締結する
- 精算・土地の引き渡し
不動産会社への査定依頼は、一括査定サイトを利用すると情報の入力は1度で複数社に申し込みができるため、相場の把握も簡単にできます。
場合によっては境界確定登記などをおこなわなければならないこともあります。一般的な売却と異なるのは、代理人として本人確認がおこなわれることや委任者の印鑑証明書が必要になることです。
土地売却の流れを説明している記事として以下も参考にしてください。
成年後見人として親の土地を売る手順
知的障害や認知症などによって、土地の所有者が制限行為能力者と認められたら、成年後見人として任命された人が土地の売却をおこなうことができるようになります。以下が成年後見人として土地を売却する手順になります。
- 成年後見人として家庭裁判所から選任を受ける
- 土地の買主と売買契約を交わす
- 居住用不動産処分許可の申立をおこなう
- 不動産登記を申請する
それぞれのステップについて詳細に見ていきましょう。
成年後見人として家庭裁判所から選任を受ける
成年後見人を選任するのは家庭裁判所です。年齢の若い成人の子どもを中心とする親族が基本ですが、親族に問題があれば弁護士や司法書士、社会福祉士などの専門家が選ばれることもあります。専門家が選ばれた場合には1ヶ月数万円の費用が発生するため注意しましょう。
手続きの流れは次の通りです。
- 成年後見制度開始の審判を申し立てる
- 家庭裁判所や必要に応じて医師が審理・鑑定する
- 法定後見人が選定される
この申立に必要な書類を次にまとめました。
- 審判申立書
- 土地所有者本人（被後見人）の戸籍謄本・住民票
- 後見人候補者の住民票
- 被後見人の診断書
- 被後見人についてすでにされた登記がないことの証明書
- 被後見人の財産目録・資料
- 申立手数料800円
- 登記手数料2,600円
- 連絡用の郵便切手
土地の買主と売買契約を交わす
成年後見人になったら、所有者の代わりに不動産会社との媒介契約や、買主との売買契約を交わします。成年後見人の土地の売却は、仮に購入希望者が決まって契約を結ぶことができたとしても、その後家庭裁判所に売却の許可を得なければならないなど、他の土地売却よりも複雑です。
土地の売却には仲介業者の選択が非常に重要です。その中でも成年後見人による売却は特殊であるため、不動産会社の厳選をより慎重におこなわなくてはなりません。成年後見人の売却の仲介経験がある不動産会社を選ぶと安心です。
成年後見人として売却するときのポイントを次にまとめました。
- 成年後見人による売却を仲介した経験がある
- 売買契約書に停止条件を明記する
- 余裕を持った決算日・引き渡し日を設定する
- 囲い込み（※）に遭わないよう注意する
（※）囲い込みとは、仲介業者が買主と売主双方を仲介するために他社による仲介の購入希望者を断ってしまうなどの行為のこと。
居住用不動産処分許可の申立を行う
成年後見人が被後見人の不動産を売却したり処分したりする場合、家庭裁判所に居住用不動産処分許可の申立をおこないます。不動産を売却する場合の申立には以下の書類を用意しましょう。
- 不動産の全部事項証明書
- 固定資産評価証明書
- 売買契約書の写し
- 不動産の査定書
この申立が受け入れられるかどうかは、所有者の状況や建物の状況などさまざまな条件によって判断されます。次がその判断基準の一覧です。
- 売却に必要性があるか
- 所有者本人の生活・看護状況・意向に適しているか
- 売却条件が適切か
- 売却後の代金が所有者本人のために使われるか
- 親族が処分に対して反対の態度を取っていないか
不動産登記を申請する
居住用不動産処分許可の申立の許可が取れたら、売買代金の精算と不動産に関する登記をおこないます。引き渡しの際に併せて司法書士に依頼することが一般的です。申請は所轄の法務局に対しておこないます。
引き渡しの際、成年後見人として用意しなければならない書類は以下の通りです。
- 権利書または登記識別情報
- 印鑑証明書
- 実印
- 家庭裁判所の居住用不動産処分許可書
- 身分証明書
- 住民票・戸籍謄本
- 抵当権抹消書類一式（※）
（※）ローンが残っている場合にのみ必要。抵当権とは、住宅ローンを利用したとき金融機関が家を担保とし、返済されなかった場合に競売にかけるなどの対応ができる権利のこと。
以上のような書類を用意し、精算や引き渡しを終え、登記が完了したら売却が終了します。
相続した土地を売る手順
最後に相続した土地を売却する方法をご紹介します。相続から売却までの流れは以下の通りです。
- 遺産分割協議を行う
- 相続登記をする
- 土地を売却する
それぞれのステップを深掘りしていきましょう。
遺産分割協議をおこなう
遺言書がなく、相続候補人が複数いた場合、遺産分割協議をし、話し合いのもと財産分与をおこなわなければなりません。遺産分割協議は相続人全員でおこなうため、相続人の確認や連絡などで時間を要する可能性があります。
遺産分割協議の前には以下のことを確認しておきましょう。
- 遺言書があるかどうか
- すべての相続人とその連絡先
- 相続財産とその詳細
遺産分割協議では、分与の方法からその詳細まですべてを話し合って遺産分割協議書を作成します。そこには相続人全員の署名と捺印がなくてはなりません。
どのように相談するか、どのように分配するかは明確な取り決めがなく、相続人全員が納得すれば問題ないとされています。法律に基づいて分配する法定相続分の通りに分配するとトラブルになりづらいため参考にすると良いでしょう。
現金などは公平に分配できますが、不動産など価値が一見わからず分けづらいものはそのままの形での分与（現物分割）は困難です。複数の相続人で分配する際、売却するなどして現金化する換価分割がスムーズでおすすめです。
相続登記をする
協議を済ませるなどして、不動産を相続する人が決まったら相続登記をおこないます。繰り返しになりますが、登記をおこなわなければ売却することはできません。
個人で登記手続きをおこなうことも可能ですが、司法書士などに代行を依頼することもできます。依頼すると費用がかかりますが、記入漏れやミスを防ぐことができるため、自分一人でおこなうよりも安心感が高いです。
相続登記に必要な書類は以下の通りです。
- 被相続人の戸籍謄本
- 被相続人の住民票または戸籍の除票
- 相続登記申請書
- 固定資産評価証明書
- 不動産の登記簿謄本
- 相続人の戸籍謄本・住民票
- 遺産分割協議書
- 法定相続人全員の印鑑証明書
- 相続人の委任状
遺言書や法定相続分によって分与が決められた場合など、状況によって用意する書類が異なる場合もあるので注意しましょう。
土地を売却する
登記が完了したらいよいよ売却に向けて動くことができます。土地の売却の手順は前述したものと同様です。不動産業者に査定を依頼してから売却が済むまで3～6ヶ月ほどかかると言われています。知識を身に付けて準備をしておくことが少しでも売却期間を短くすることにつながるでしょう。
土地売買の手順と必要な手続きについて詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめです。
土地を高く売るためのコツについて詳しく知りたい人はこちらの記事も参考にしてください。
親の土地を売る場合に発生する税金
親の土地を売却する際、どのような税金がかかるでしょうか。事前にかかる費用を計算しておくと売却時にもスムーズです。
売却にかかる税金は以下の通りです。
- 譲渡所得税
- 贈与税
- 相続税
売却益が出た場合に発生する譲渡所得税
不動産を売却して利益が出た場合にはその利益に対して所得税がかかり、この所得税のことを譲渡所得税と言います。譲渡所得税を求める計算式は次の通りです。
取得費はその不動産を手に入れる際にかかった金額のことで、譲渡費用は売却にかかった金額のことを言います。このときの税率は不動産を所有していた期間によって異なり、以下のように設定されています。
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30％ | 9％ |
| 長期譲渡所得（5年を超える） | 15％ | 5％ |
このように、長く所有している方が税率が低くなって節税になります。
短期譲渡所得と長期譲渡所得について詳しく知りたい方はこちらも参考にしてください。
売却代金を受け取ると発生する贈与税
親が自分で売却したときや代理人として売却したときに、売却金額を受け取った場合には受け取った人に贈与税が発生します。贈与税の計算は次の通りです。
また、売却した代金を受け取った場合だけでなく、仮に非常に安い価格や無償で不動産が個人売買された場合でも贈与税がかかるため注意しましょう。これはみなし贈与という考え方で、不動産の価値に適した価格で売却したものとして贈与税が課せられます。
不動産売却の贈与税についての詳細が書かれたこちらの記事もおすすめです。
遺産を相続すると発生する相続税
相続をおこなうとその遺産の価値に応じた相続税が課せられます。相続税は決して小さな出費ではありませんが、譲渡所得税を計算する際に取得費として加算する特例を適用することができるため、きちんと申告をおこなえば節税にもつながります。相続税は以下のように計算することができます。
上記の計算は、被相続人との関係や財産の金額によって変わるため注意が必要です。相続順位と財産の割合について次の表にまとめました。
| 相続順位 | 内容 | 配偶者の法定相続分 | 配偶者以外の法定相続分 |
| 第1順位 | 子どもあり | 1/2 | 1/2 |
| 第2順位 | 子どもなし、親なし | 2/3 | 1/3 |
| 第3順位 | 子どもなし、親なし、兄弟姉妹あり | 3/4 | 1/4 |
金額に応じた税率と控除額は以下の通りです。
| 取得金額 | 税率 | 控除額 |
| 1,000万円以下 | 10％ | 0円 |
| 3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
“参考元：国税庁 参考箇所：「相続税の税率」（2020年11月時点）”
相続税の計算はいくつかのステップに分けて計算しなくてはならないので、相続した土地にかかる税金について詳しく知りたい方はこちらの記事を参照してください。
親の土地を売る場合に適用可能な特別控除
親が所有する土地を売却する場合、譲渡所得税や贈与税、相続税などがかかることがおわかりいただけたかと思います。その税金の負担を少しでも減らすために知っておいてほしい特例制度を2点ご紹介します。
マイホームを売却した際の特別控除
マイホームの売却には3,000万円の特別控除が利用できます。この制度が適用されると、譲渡所得税を計算する際に譲渡所得額から3,000万円の部分まで控除することが可能です。
ここでいうマイホームは居住用財産のことを言い、以下のような条件を満たした場合に限られて適用されます。
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
- 売った年の前年及び前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
- 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
- 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
“引用元：国税庁 引用箇所：「マイホームを売ったときの特例」（2020年11月時点）（※引用箇所をもとに編集）”
譲渡所得が3,000万円を超えることは非常に稀なケースであるため、この特例を利用することができればほとんどの場合税金がかからないことになります。
親の家を売る際の節税対策について詳しく知りたい人にはこちらの記事もおすすめします。
相続した空き家を売却した際の特別控除
相続した空き家を売却する場合にも別の特別控除制度が存在します。これも課税譲渡所得から3,000万円控除することができる制度ですが、マイホーム特別控除とはその条件が異なります。
対象となる空き家の条件
- 昭和56年5月31日以前に建築されたもの
- 区分所有建物登記がされていないこと
- 被相続人以外に居住していた人がいないこと
- 相続から譲渡までの間利用されていないこと
- 引き渡しまでに一定の耐震基準を満たすこと
その他の条件
- 相続した人が売却すること
- 相続があった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 他の特例を受けていないこと
- 特別の関係がある人に対して売却しないこと
土地の売却でかかる税金と特別控除について詳しく知りたい人はこちらの記事も参考にしてください。
まとめ
親の土地を売却するには親の許可を得て売却しなければなりません。しかし、親が所有する土地を子どもが売却する場合、成年後見人として認定される必要があったり、遺産分割協議をおこなわなければならないなど、さまざまな手順を踏む必要があります。
できることならば、親が健常な間にしっかりと遺言を残してもらったり、後見人を指名してもらえるよう、話し合っておくことも手段のひとつです。
通常の不動産売却よりも複雑になりがちな親の土地の売却をスムーズにおこなうために、一連の流れを把握して事前にしっかりと準備しましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
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