贈与税は、財産を受け取った側に発生する税金であり、受け取った財産の価値によっては、高額な税金を払わなくてはなりません。
通常、不動産を売却する際にかかるのは譲渡所得税ですが、親族間など特定の状況によっては不動産売却時にも譲渡税が発生します。
この記事では、贈与税の基礎的なしくみ、不動産の贈与を受ける時に贈与税を節税するやり方、不動産売却時の贈与税で失敗しないためのコツを徹底解説します。
最後まで読むことで、不動産売却で贈与税がいつ発生するのか、もし贈与税が発生するのであればどのように回避すればいいのか理解できるでしょう。
- 不動産売却における贈与税は、相場よりも低すぎる価格で売買した場合に発生します。相場より明らかに低いかどうかは税務署によって判断されるため、どの程度から課税対象となるかは不明です。
- 贈与税の計算方法は暦年課税と相続時精算課税の2通りあります。基礎控除の110万円を超えた部分にのみ税金がかかり、税率は10～55％です。
- 贈与税の支払いを避けたい場合は、相場に合わせた不動産売買をすれば問題ありません。ただし、人によっては贈与税を支払ってでも生前贈与した方が節税できるケースもあるため、状況に応じて専門家へ相談して対処しましょう。
そもそも贈与税とはどんな税金か
まずは贈与税とは「誰が」「どんな時に」「どのくらい支払う」税金なのか、基礎的な知識をおさえていきましょう。
贈与された側が支払う税金
贈与税とは、存命中の個人から財産を受け取った場合、もらった(贈与された)人が負担する税金のことです。財産をもらった側に課せられる税金であり、財産を贈与をした側にはかかりません。
不動産に関する贈与税は、次のような場合に発生します。
- 両親から不動産購入資金を対価なしで贈与された
- 土地や建物など不動産を無償で譲り受けた
- 祖父が孫に不動産を譲った
つまり両親や親戚から「不動産を贈与したい」といわれた場合には、贈与税の支払いが起きる可能性を考える必要があります。
また不動産に限らず、財産を贈与されたものとみなされる「みなし贈与」のケースもあります。
- 対価を支払わずに借金を免除してもらったとき
- 対価を支払わずに株券の名義を自分に変更してもらったとき
- 満期保険金が発生したときに、保険料を負担していない人が受け取ったとき
- 契約人でも被保険者でもない立場で死亡保険金を受け取ったとき
こうした状況に該当し、贈与税が発生した場合は、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までの間に確定申告と納税の義務が発生します。
贈与税の税率は最大55％
贈与税の課税方法には、暦年課税と相続時精算課税の2通りがあります。
- 暦年課税：1月1日から12月31日までの一年間に受けた贈与に対して税金をかける課税方法
- 相続時精算課税：60歳以上の祖父母や父母から20歳以上の子や孫へ贈与する際に特別控除額2,500万円であれば贈与税が非課税になる課税方法
一般的には暦年課税が用いられ、1年間に受け取った税金のうち、110万円の基礎控除を差し引いた部分にのみ、税金が課せられます。
相続時精算課税は、贈与される財産額が大きい場合に便利な制度です。ただし特定の条件を満たす必要があり、かつ、1度選択するとその後暦年課税を使えなくなってしまうため、手続きを行う前に十分な検討が必要となります。その上、この相続時精算課税は、贈与をする時は贈与税を非課税にしますが、贈与してくれた人からの相続がおきた時には、非課税にした分を精算して相続税が課税されてしまうといった特徴があります（詳しくは後述）。
ここでは、一般的な暦年課税の計算方法を見ていきます。
贈与税の計算方法
平成27年より、贈与税の計算に用いられる税率は、贈与税の内容と課税額によって10％から最大55％まで区分されています。
- 課税価格 ＝ 贈与財産価額 ― 110万円(基礎控除)
- 税額 ＝ 課税価格 × 税率 ― 控除額
贈与財産価額とは、その年1年間(その年の1月1日から12月31日まで)の間に贈与によってもらった財産の価額を全て合計したものです。基礎控除である110万円は、贈与財産価額の額に限らず誰でも差し引かれます。
つまり暦年課税において税金がかかるのは、贈与財産価額から110万円を引いた価額だけです。贈与された財産の合計が110万円以下の場合は、贈与税は発生しません。
贈与税のかかる金額が分かったら、税率を調べます。税率は「一般贈与財産」と「特例贈与財産」の2通りに分かれており、課税価格と誰からどのように贈与されたか、という2点で区分します。
| 贈与した人 | 贈与された人 | 当てはまる贈与税 |
| 祖父母など直系尊属 | その年の1月1日現在で20歳以上の贈与した人からみて直系卑属の子や孫 | 特例贈与財産(特例税率) |
| きょうだいや親、夫婦、夫の父など直系尊属以外 | きょうだいや夫婦、子供が未成年 | 一般贈与財産(一般税率) |
まずは、祖父から孫へなど「特例贈与財産」に当てはまる税率を見ていきましょう。
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
| 200万円以下 | 10％ | ー |
| 400万円以下 | 15％ | 10万円 |
| 600万円以下 | 20％ | 30万円 |
| 1,000万円以下 | 30％ | 90万円 |
| 1,500万円以下 | 40％ | 190万円 |
| 3,000万円以下 | 45％ | 265万円 |
| 4,500万円以下 | 50％ | 415万円 |
| 4,500万円超 | 55％ | 640万円 |
参考文献：贈与税の計算と税率（暦年課税）
続いて「一般贈与財産」の計算を行う際に便利な速算表から、税率を見ていきましょう。
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
| 200万円以下 | 10％ | ― |
| 300万円以下 | 15％ | 10万円 |
| 400万円以下 | 20％ | 25万円 |
| 600万円以下 | 30％ | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40％ | 125万円 |
| 1,500万円以下 | 45％ | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 50％ | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55％ | 400万円 |
参考URL：贈与税の計算と税率（暦年課税）
押さえておくと混乱しない、不動産の贈与と譲渡の違い
言葉の意味だけ見れば、贈与も譲渡も同じように、無償で相手に贈り与えることを意味します。しかし自分の不動産を手放す場合は、どちらの方法をとるかで当てはまる意味が大きく変わります。
- 贈与：親族やきょうだい、第三者へ、費用を一切もらわずに不動産を渡すこと
- 譲渡：不動産の対価を決め、受け取る側から渡す側がその対価をもらう行為（不動産の仲介売却が当てはまる）
不動産の贈与を行う場合、法律上は口約束で渡すことはできません。贈与を受ける側が承諾し、贈与契約書を締結した上で行います。
贈与税の支払いがある3つの不動産売却
不動産取引において贈与税が課税されるのは「無償で引き渡した場合(プレゼントした時)」と解説しました。
しかし金銭を伴う不動産の取引をした場合でも、贈与税の支払い、もしくは、法人税などの形で実質的に贈与税の支払いを求められる場合があります。
相場と乖離した価格での不動産売却
乖離とは、そむき、はなれていること、結びつきがはなれていることを示します。
みなし贈与で解説したように、相場よりも低すぎる価格で不動産を売却した場合は、贈与税の対象となる可能性があります。
不動産において相場より値下げをして売却することは珍しくなく、中古の不動産は買主と売主の間で合意がなされれば、価格も比較的自由に決められる権利を持っています。
しかし相場よりも価格として低すぎるかどうかは、税務署によって判断されます。そのため相場からどの程度値引きされると課税対象となるか、具体的な数字は不明です。
親族や親子間では、関係が密接であることから、第三者同士よりも相続税の支払いを求められる可能性が高まるとされています。親族間で取引を行う場合は、より注意が必要です。
法人と代表者間の不動産売却
社長など法人の代表者が、自社との間で不動産を取引した場合、所得税や法人税という形で実質的な贈与税が発生します。
たしかに贈与税は個人に対して発生するため、法人から個人への贈与では贈与税が発生しません。
しかし社長が所有していた別荘を自社の施設とするために、自社へ譲渡した場合、取得費がかからないため受贈益が発生します。受贈益は法人税の対象となるため、贈与税ではないものの、実質的にかかっている状態です。
反対に社長に対し、会社の施設を法人側が贈与した場合は、取得費がかからないため譲渡所得が施設の時価に応じて発生します。この時も、譲渡所得に対し所得税が生じるため、実質的には贈与税が課税されている状態です。
関係会社での不動産売却
親子会社やグループ会社間で、所有する不動産をより有効に活用すべく、取引を行うことは珍しくありません。
関係会社同士の取引価格は、時価によることとされています。そのため、相場より低い価格で譲渡した場合は、その差額に対し法人税が課せられることがあるのです。
また2010年より会社間の不動産取引において、該当する条件を満たす場合、グループ法人税制という仕組みが強制適用されるようになりました。グループ会社全体を見ると課税関係が生じなくなるものの、税務申告における処理が必要です。
節税して不動産を相手に贈与や譲渡
贈与税の支払いをできるだけおさえたい、そう考えている人のために不動産を譲渡・贈与する際に活用できる節税方法を解説します。
相続時税精算課税制度を使う
相続時税精算課税制度とは、取り決めた相手から受け取る財産に対し、2,500万円までは贈与税が発生しませんが、贈与した人が死亡した際は生前贈与された財産とその他の相続財産を合計して相続税を課税する制度です。
制度を利用するには、次の条件を全て満たす必要があります。
- 贈与をする年の1月1日時点で60歳以上の同一の父母または祖父母からの贈与であること
- 贈与を受け取る年の1月1日時点で子・孫で20歳以上であること
- 贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までに相続時精算課税選択届出書を提出
たとえば、相続人であるAさんが父親から500万円の土地を贈与してもらったとします。暦年課税の場合は、基礎控除である110万円を差し引き、390万円に対し贈与税が発生します。
- 課税価格 ＝ 500万円 ― 110万円(基礎控除) ＝ 390万円
- 税額 ＝ 390万円 × 15％ ― 10万円 ＝ 48.5万円
そこでAさんは相続時精算課税制度を利用し、贈与税を0円に節税しました。
数年後、父親が亡くなり、Aさんはその財産2,000万円を相続しました。その際には、相続時精算課税制度を使っているため、贈与された500万円も相続税の計算に含まれます。
ただ、相続税にも基礎控除があり、その計算式は下記の通りなので、Aさんが相続した財産の合計は2,500万円と、基礎控除を下回るため相続税は課税されません。
- 相続税の基礎控除の計算式：3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
- Aさんの場合の相続税の基礎控除：3,000万円 + 600万円 × 1人 ＝ 3,600万円
このように贈与を行う人の財産総額が少ない場合は節税になることがある制度といえます。
しかし次のようなデメリットもあるため、財産総額が少なかったとしても、相続時税精算課税制度が必ずしもお得になるとは限りません。
- 相続時精算課税制度を利用して贈与を受けた相手からの贈与には、今後も暦年課税が適応できない
- 相続する財産の合計によっては相続税が発生する場合がある
- 不動産の贈与を受ける場合は不動産取得税や登録免許税が発生する
- 小規模宅地等の特例が使えなくなる
- 相続税の物納制度が使えなくなる
特に今後、財産の相続により、高額な相続税が発生する可能性がある人は、慎重な判断が求められます。
不動産売却で得たお金を小分けにして贈与
暦年課税における基礎控除である110万円以下の額で、毎年小分けに贈与を行うのも1つの手です。
- 不動産を売却した上で、そのお金を小分けにして贈与する
- まずは現金を贈与し、売却額に達したところで売買契約を結ぶ
現金を贈与する場合は、贈与契約書を毎回作成し、贈与が基礎控除の110万円を下回っていることを証明する必要があります。
ただし毎年贈与を一定額で続けることそのものに、注意が必要です。
状況によっては、定額贈与とみなされ、将来的に贈与税が発生する恐れがあります。その地域を管轄する税務署によっても異なるため、税理士に相談しながら進めると安心です。
夫婦間の配偶者控除を使ってから不動産売却
相続時税精算課税制度は、親族間の生前贈与における制度です。つまり夫婦は含まれておらず、妻から夫へ、夫から妻への贈与には適応できません。
夫婦間の場合は、配偶者に対し不動産や不動産の購入資金を贈与しても、2,000万円まで非課税になる「贈与税の配偶者控除の特例」という制度が利用できます。
利用するための要件は、次の3つです。
- 結婚してから20年以上経過していること
- 居住用の不動産もしくは居住用不動産を購入するための資金を贈与していること
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与を受けたものが対象の不動産に実際に生活しており、その後も引き続き住む見込みがあること
ただし利用する場合、次の2つのデメリットがあることをよく検討した上で決める必要があります。
- 不動産の贈与を受ける場合は不動産取得税や登録免許税が発生する
- 小規模宅地等の特例が使えなくなる場合がある
不動産取得税や登録免許税については軽減措置があるため、贈与税と比較してもそこまで負担にならない可能性があります。
一方で小規模宅地等の特例は、相続税の節税に役立ちます。贈与税と相続税、どちらがどのくらいお得になるのか、慎重に判断した上で活用しましょう。
不動産売却の贈与税で失敗しないコツ
親族や兄弟に対し不動産売却ができても、後になって相手が贈与税を支払うことになるのはできれば避けたいものです。不動産売却を行うにあたり、贈与税で失敗しないためのコツを解説します。
不動産売却は相場に合った価格で行う
贈与税を回避するもっとも基本的なコツは、不動産を相場に合った価格で売却することです。相場に合う価格で売却するには、2つの方法があります。
- 不動産一括査定サイトを使って手軽に相場を把握する
- 不動産鑑定士に依頼して税務調査を受ける可能性に備える
不動産一括査サイトとは、売却したい不動産のあるエリアにある不動産会社を検索し、まとめて査定依頼を行えるサイトのことです。複数の不動産会社から査定額を受け取れるため、ある程度の相場が把握できます。
もし高く売却できるのであれば、不動産会社を通じ、売却を行って現金化するのも1つの方法です。不動産一括査定サイトそのものは無料のため、ひとまず査定を受けるだけでも問題ありません。
一方、不動産鑑定士とは、取引における適切な価格を算出する国家資格保有者です。不動産鑑定は不動産鑑定士にしか行えない業務のため、有料で時間もかかります。
有料でも行った方がメリットが高いのは、親族間やグループ会社間、代表者と法人間といった取引を行う場合です。
こうした取引は、不正が起こりうるとして税務署も厳しくチェックしています。万が一怪しい部分があれば「正しく納税を行っているか？」を確かめる税務調査を行います。
この税務調査において、不動産鑑定士による鑑定評価に基づいて取引を行っており、さらに鑑定評価書があれば、適切な取引をしていたと証明可能です。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
贈与税について専門家に相談
贈与税は利用できる特例もさまざまなため、専門家へ相談した方が節税対策の効果も高まります。
制度や特例について詳しく知りたい、確定申告について無料で相談をしたい場合は、国税庁電話相談センターや管轄税務署を利用しましょう。
| 相談先 | 相談方法 | 相談可能時間 |
| 国税庁電話相談センターや管轄税務署の電話窓口 | 管轄税務署を「国税局・税務署を調べる」から検索し、電話をかける | 月曜から金曜日の午前8時30分から午後5時まで
土日祝日および年末年始は不可 |
| 管轄税務署 | 上記の電話での相談が難しかった場合、事前予約をして対面で相談する |
こうした相談だけでは状況が解決できなかった場合や、より節税効果を高めたい場合には、税理士への依頼も視野に入れましょう。
税理士へ依頼する場合、報酬が発生する一方で、大きなメリットとして確定申告まで継続してアドバイスを受けられます。
相続なら状況次第で贈与税を支払う
結論からいうと、基礎控除額を超える相続税が発生する可能性のある人は、生前贈与を受けて贈与税を支払った方がお得になる可能性があります。
2つの税の特徴をそれぞれ見ていくと、大きな違いがあります。
| 相続税 | 一括で財産を渡すため「財産全体から基礎控除を差し引いた額が対象」 |
| 贈与税 | 少しずつ財産を渡せるため「贈与した額が対象」 |
たとえば、総額1億3,600万円の財産を持つ人がおり、相続人が1人しかいなかった場合、基礎控除額は「3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数」により3,600万円と分かります。
- 相続税の課税対象となる課税遺産総額：1億円
- 相続税：2,300万円
生前に110万円分贈与した場合は、総額1億3,600万円だった財産が1億3,490万円に減ります。この時、相続税は2,267万円です。このケースでは、生前贈与を行ったことで、将来の相続税を33万円節約できました。
このように将来的に相続税がかかる財産を有する人がいる場合は、贈与税を活用することで相続する財産の範囲を減らし、将来的な相続税を節約するのも手です。
相続する財産によって、適切な贈与額は異なるため、節税効果を狙う場合は税理士など専門家に相談した上で対処を検討しましょう。
まとめ
贈与税は不動産を売却したからといって、通常、必ず発生するわけではありません。不動産をタダで受けとったり、親族などからタダ同然の価格で売却してもらった場合にのみ発生する税金です。
決して低い税率ではないため、税理士や管轄税務署へ相談を重ねつつ、自分の状況に合う方法を選んでいくことが大切です。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
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