「相続した土地を売却したいが、どうしたらいいの？」「土地売却をする上で、どのような費用や税金がかかる？」などとお困りではありませんか？
個人が土地売買をすることは一生で一度あるかないかで、初めて土地を売却するときは分からないことが多く、不安に思ったり煩わしく感じる方もいるかもしれません。
そこで本記事では、土地売却を成功させるためのポイント、手続きの流れ、かかる費用・税金などについて詳しく解説します。
初めて土地売却をする人にもわかりやすく解説していますので、ぜひ参考にして、トラブルなく売却を進めてください。
土地売却の流れ【仲介の場合】
早速ですが、仲介の場合の土地売却の流れについて説明します。仲介は売主と買主の間に不動産取引のプロである不動産会社に入ってもらうもので、土地・建物を売却するときに一般的に選ばれている取引方法です。
- STEP1 相場の調査・複数社へ査定を依頼
- STEP2 査定額の根拠を確認
- STEP3 不動産会社と媒介契約の締結
- STEP4 売却活動を行う
- STEP5 買主と売買契約の締結
- STEP6 決済・引き渡し・登記
仲介では上記の6つのステップを踏んで売却します。それぞれのステップを確認しましょう。
STEP1 複数社へ不動産査定を依頼
最初に複数の不動産会社にコントタクトを取り、売却したい土地にどの程度の値が付くのかを査定してもらいます。
不動産一括査定サイトなどを活用し、複数社に査定依頼するのがおすすめです。不動産会社によって査定額に差があるため、それぞれの査定結果や公示価格などを比較して、適正な相場価格を見定めましょう。
一括査定サービス利用者が選んだおすすめサービスTOP3
こちらは、サービス利用者にアンケートを取って作った「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさったできたランキングですので、ぜひ参考にしてください。【クラウドワークス、クロスマーケティング調べ（2021/4/9～2021/4/13実施 回答数380人）】
また、次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」や「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別のランキングを紹介しています。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。
STEP2 査定額の根拠を確認
不動産会社から査定結果が出たら、なぜその査定額になったのかの根拠を確認しましょう。
査定額の根拠の確認は、積極的に売却活動に取り組んでくれる会社であるか、信頼できる会社であるかの判断材料にもなります。
通常であれば周辺の成約価格や競合物件の動向といった根拠を示してくれます。しかし中には査定額の根拠を明確に説明できない会社もあります。
物件に興味がない、実績が乏しくノウハウが蓄積されていない、売却活動を積極的にしていないなどその理由はさまざまですが、いずれにしてもそのような会社と契約することはおすすめできません。
STEP3 不動産会社と媒介契約を締結
査定をしてもらった会社の中から自分に合った金額・条件を提示してくれた会社を選び、契約条件を詰めてその会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは土地・建物の売買の仲介を不動産会社に依頼する契約のことです。
媒介契約は3種類に大きく分けられます。それぞれの特徴を表にまとめてみました。
| 契約内容 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社との契約 | × | × | 〇 |
| 自分で見つけた買い主との直接取引 | × | 〇 | 〇 |
| レインズへの登録 | 5日以内 | 7日以内 | 任意（登録義務なし） |
| 業務報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 任意（登録義務なし) |
| 契約有効期間 | 最大3ヶ月 | 最大3ヶ月 | 規定なし（3ヶ月が目安） |
この中で一番よく選ばれているのが専任媒介契約です。不動産会社は2週間に1回以上状況を報告する義務が発生するため定期的にコンタクトを取ることができ、売却活動も積極的に取り組んでくれます。
ただし専任媒介契約や専属専任契約は1社としか契約できないため、できるだけ広く売却活動をしたい方には複数社と契約できる一般媒介契約がおすすめです。
不動産会社の選び方について詳しく知りたい方は、次の記事もご覧ください。
STEP4 売却活動を行う
不動産会社と媒介契約を結んだら、買い手を見つけるために売却活動をします。広告活動や購入希望者が現れたら現地見学などの対応をしますが、ほとんどは不動産会社が行ってくれます。
売却活動についてより詳しく知りたい方は、次の記事もご覧ください。
STEP5 買い手と売買契約の締結
売却活動の結果、買い手が見つかったら売却価格、支払い方法、土地の引渡日など売買契約の条件をつめます。売主・買主双方で契約条件の合意が得られたら売買契約を締結します。
売買契約の締結は売主、買主、不動産会社の三者立ち会いの下で行われ、契約書に売主と買主がそれぞれ署名・捺印し、買主が売主に手付金を支払います。
STEP6 決済・引き渡し・登記
売買契約を締結したら、売買契約書で取り決めした日時・方法で、買主から最終代金を受領し、買主に土地を引き渡し、所有権移転登記を行います。
事前に不動産会社の担当者から用意するものを教えてもらえるため、漏れがないように確認して決済日に臨みましょう。通常次のような書類等を用意します。
- 権利証（登記済証）または登記識別情報
- 住民票の写し
- 印鑑証明書（印鑑登録証明書）
- 買主に引継ぐ書類（境界確認書、測量図など）
- 通帳（その場で記帳確認するため無通帳口座は不可）
- 銀行届出印
- 実印
- 半額分の仲介手数料
- 登記費用
- 本人確認書類（運転免許証など） など
決済日当日は、売主、買主、不動産会社、司法書士の四者が立ち会いの下で決済・引き渡しの手続きをし、その後司法書士が所有権移転登記の手続きをしてくれます。すべての手続きが終わったら、仲介手数料の残額を不動産会社に支払い、土地売却の一連の手続きが終わります。
所有権移転登記とは
所有権移転登記とは、土地・建物の売買・相続・贈与などが行われた際に不動産の所有権が移ったことを公に明確にする登記です。これを行うことにより、その土地の所有権が自分にあることを第三者に対して法的に主張できるようになります。
土地の引き渡し後に不動産会社のほうで依頼した司法書士が法務局で手続きをしてくれるのが一般的です。
土地売買の手続きで司法書士への依頼は必要か
土地売買の手続きでは所有権移転登記などを行いますが、司法書士に依頼しなくても個人での手続きは可能です。
しかし、手続きを行う上では揃えなければいけない書類も多くあります。また、手続きも煩雑で書類上のミスがあると法務局では受け付けてもらえません。
個人で行うリスクや手間を考えると、トラブル防止も防げるため手続きは司法書士に依頼するのが無難です。
土地売却の流れ【買取の場合】
続いて買取での土地売却の流れを見ていきましょう。買取は土地不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
- STEP1 相場の調査・複数社に査定を依頼
- STEP2 売買契約の締結・引き渡し
買取は仲介と比較して流れがシンプルなため、スピーディーに売却が可能です。それぞれのステップを確認しましょう。
STEP1 相場の調査・複数社に査定を依頼
まずは仲介と同様に、相場を調査するため複数社に対して査定を依頼します。仲介のところでも紹介したように、不動産の一括査定サイトを利用すると便利です。査定結果が出たら、その査定額の根拠を確認しましょう。
おすすめの不動産買取業者を紹介したこちらの記事もあわせてご覧ください。
STEP2 売買契約の締結・引き渡し
査定をしてもらった会社の中から自分に合った金額・条件を提示してくれた会社を選び、契約条件をつめてその会社と売買契約を結びます。
売買契約を締結した後は、決済・引き渡し・登記を経て、土地売却の一連の手続きが終わります。
不動産の買取の流れや必要書類について解説したこちらの記事もおすすめです。
土地売却の流れ【農地転用の場合】
土地売却のうち農地の場合はその取引に法的な規制がかかります。農地売買には次の3つの方法があります。
- 農家や農業参入者に売却する
- 農地を転用する（土地の地目を田・畑などから宅地に変更すること）
- 農地のまま売却する
このうち農地転用は特別な手続きが必要です。ここでは農地転用を伴う売却の流れについて見ていきましょう。
STEP1 農地転用の申請・届け出をする
まず必要な書類を用意して、土地がある市町村の農業委員会に農地転用の申請（市街化調整区域内）または届け出（市街化区域内）をします。
農地転用の申請・届け出には数多くの書類が必要です。漏れや誤りが発生しやすいため、いきなり農業委員会に申請書を提出せずに、事前に相談しておくと手続きがスムーズに進みます。自分で書類の準備や手続きが難しそうであれば農地転用に詳しい行政書士に相談・依頼するのがおすすめです。
農地売買の2つの方法について詳しく解説したこちらの記事もおすすめです。
STEP2 買い手を探す
農業委員会に農地転用を申請し、許可が出たら農地売買を得意とする不動産会社に依頼するなどして買い手を探します。
売却予定地の隣家、近隣の農家、農業委員会、農協に相談するのもおすすめです。
STEP3 売買契約の締結・引き渡し
買い手が見つかったら、売買契約を締結して決済・引き渡し・登記を行います。引き渡しは所有権移転登記の本登記をもって完了とされ、司法書士に依頼することが一般的です。農地の場合は、本登記の際に農業委員会から交付される許可証の提示を求められることがあるため、引き渡し時に持参するようにしましょう。
農地の売却についてより詳しく知りたい方は、次の記事もご覧ください。
土地売却の流れ【個人間で売買を行う場合】
土地売却は不動産会社に仲介を依頼せず、個人間でも売買が可能です。個人間で土地売買を行う流れは下記のとおりです。
- 土地価格の調査
- 買い主を探す
- 買い主と売買契約の締結
不動産会社が仲介して売却するときと同様、まずは売却する土地の価格調査をしましょう。相場価格がわからない状態では、適正価格での売却ができない可能性があるためです。
相場が把握したあとは、買い主探しを始めます。知人や親戚で見つからない場合は、個人売買サイトに登録してみましょう。個人売買で不動産を購入したいと考えている人がアクセスするサイトのため、買い主に出会える可能性は直接探すより高い傾向にあります。
買い主が現れたら売却価格や引き渡し日など売買条件の交渉をし、条件の合意ができたら契約を締結します。
基本的に個人間の土地売買はおすすめしない
個人間で土地の売買は仲介手数料の支払いは発生せず、消費税の支払いも生じません。しかし土地含む不動産の売買には契約書など個人で対応するには難しい書類の作成が必要です。
また、トラブルが発生する可能性もあるためスムーズに売買できないこともあります。そのため特別な事情がない限り、個人間の土地売買はおすすめできません。
土地の売却を考えているのなら、不動産のプロに仲介してもらい売却をしてもらう方が、安心してスムーズに売却が可能です。不動産のプロを探す場合、不動産一括査定サイトを利用することで、同時に複数の不動会社に査定依頼ができます。
手軽に複数社の比較検討した場合は一度利用してみるとよいでしょう。
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土地売却を成功させるための6つのポイント
土地の売却が初めての場合でも、成功の要因をあらかじめ知っておけば、少し楽な気持ちで最初のステップを踏み出すことができます。そこで土地売却を成功させるためのポイントを6つ紹介します。
- 土地売却の流れを把握する
- 土地の用途地域・状態を確認する
- 必要書類等を早めに準備する
- 自分にあった取引方法を選ぶ
- 土地売却のタイミングを見極める
- 土地売却にかかる税金や費用を把握する
それぞれ詳しく見ていきましょう。
土地売却の流れを把握する
土地売却を考えている場合、手続きの全体像を把握したうえで、計画的に進めることが大切です。本記事にて6つのステップを解説しましたが、手続きごとに細分化すると以下になります。
| 手続き | 内容 | 相談先 |
| 1. 抵当権登記抹消 | 抵当権が残っている際の抹消手続き | 司法書士 |
| 2. 土地調査 | 売却する土地の調査・測量 | 土地家屋調査士 |
| 3. 土地の査定 | 査定の依頼 | 不動産会社 |
| 4. 媒介契約 | 不動産仲介業者と媒介契約を締結 | 不動産会社 |
| 5. 価格の決定 | 土地の売買価格を決定 | 不動産会社 |
| 6. 売却活動 | 買主の募集・選定 | 不動産会社 |
| 7. 売買契約 | 買主と交渉後、売買契約を締結 | 不動産会社 |
| 8. 土地の引き渡し | 決済の後、登記手続きや土地の引き渡し | 不動産会社・司法書士 |
| 9. 確定申告 | 譲渡益が出た場合の税務手続き | 税務署・税理士 |
土地の用途地域・状態を確認する
売却予定地の用途地域や状態をあらかじめ確認しておきましょう。
土地には国土を計画的に利用するために全部で13種類の用途地域が決められており、それにあった土地利用が求められます。
土壌汚染の調査が必要か、建物付きの場合はその建物を解体・撤去し更地にすることが必要か、住宅ローンを利用して土地を購入した場合は抵当権が残っていないかなど、土地の状態によってもその後の手続きが変わってきます。
用途・状態の把握を怠ると、その土地に希望の建物が建てられないなどの理由で、不利な条件で売却しなければならなくなることもあります。
用途地域についてより詳しく知りたい方は、次の記事もご覧ください。
抵当権についてより詳しく知りたい方は、次の記事もご覧ください。
必要書類等を早めに準備する
土地売却の手続きには、ステップごとにさまざまな書類が必要です。これらの書類の中には役所等から取得するのに時間がかかるものもあります。手続きをスムーズに進めるために必要書類等は早めに準備しましょう。
また土地を購入したときの契約書、図面、権利証（登記済証）などはいつでも見れるように用意しておくとよいです。
以下の表で、土地売却の手続きごとに必要になる主な書類と入手先を整理しました。
| 手続き | 必要になる主な書類等 | 入手先 |
| 1. 抵当権登記抹消 | 登記簿謄本 | 法務局 |
| 2. 土地調査 | 公図、確定測量図 | 法務局 |
| 3. 土地の査定 | 確定測量図 | 法務局 |
| 4. 媒介契約 | 登記簿謄本、確定測量図 | 法務局 |
| 5. 売買契約 | 登記簿謄本、確定測量図、固定資産税納税通知書 | 法務局、市役所・町村役場 |
| 6. 土地の引き渡し | 登記簿謄本、住民票の写し、印鑑証明書、買主に引継ぐ書類など | 法務局、市役所・町村役場など |
| 7. 確定申告 | 領収書 | 買主 |
土地の権利証についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考になります。
自分にあった取引方法を選ぶ
土地の取引方法は仲介、買取、個人売買の3つに大きく分けられます。それぞれの特徴・メリット・デメリットを次の表にまとめました。
| 取引方法 | 説明 | メリット | デメリット |
| 仲介 | 売主と買主の間に不動産会社に入ってもらう | 買取よりも高い金額で売却できる可能性がある |
|
| 買取 | 不動産会社に直接土地を買い取ってもらう |
|
仲介よりも安い金額で売却しなければならない可能性が高い |
| 個人売買（個人間取引） | 売主と買主が直接売買する | 仲介手数料がかからない |
|
取引方法は一般的に仲介が選ばれますが、少しでも早く売却したい、物件が売却しにくいなどの事情がある場合は買取が選ばれます。仲介で一定期間売却活動をして買い手が見つからなければ途中から買取を選ぶというケースもあります。
また個人間取引でも売主・買主の間である程度話を進め、契約を結ぶ段階で専門家である不動産会社や弁護士に仲介やリーガルチェックを依頼することもできます。自分にあった取引方法を選びましょう。
個人売買についてより詳しく知りたい方は、次の記事もおすすめです。
契約不適合責任とは
契約不適合責任は民法に定められている売主の責任です。売却した土地に契約不適合（欠陥、傷、数量不足など）がある場合、買主は売主に対して追完請求（修補や不足分の引き渡し）ができます。
売主が求められた期間内に追完をしない場合や追完が不可能である場合は、不適合の程度に応じて代金の減額請求、不適合が軽微でない場合は買主は契約解除が可能です。また、売主に何ら落ち度がない場合を除いて、買主は売主に対して損害賠償請求もできます。
売却する土地に何らかの欠陥がある場合は、あらかじめ売主に説明、了解を得て、契約書にも明記しましょう。
土地売却のタイミングを見極める
一般的に不動産が売れやすいタイミングは次のような時期といわれています。
- 新年度・新学期の準備時期の1～3月
- 気候が安定している9～11月
ただし近年は季節的な影響は少なくなってきたと言われています。年間を通していつでもネット上で最新の情報が入手できるようになったためです。
遺産相続や財産分与など、売却を急ぐ事情があるときは、高値で売却するタイミングを計るよりも、自分にとって最適の時期に売りに出すことを最優先にしましょう。
時間的に余裕がある場合は、類似する土地の売却価格の相場からローンが完済できそうか把握し、購入したときよりも高値になっているタイミングを見極めて売り出すのがおすすめです。
売却のタイミングと期間についてより詳しく知りたい方は、次の記事もご覧ください。
売却するまでに時間的な余裕があれば土地活用を
現時点で土地が更地になっており、売却するまで概ね3ヶ月以上の時間が空く場合、一時的に土地活用することを検討してみましょう。土地に建物を建てる必要がない月極駐車場や太陽光発電、コインパーキングなどであれば、開始も終了も大きな手間がかかりません。
太陽光発電での土地活用を解説したこちらの記事もおすすめです。
駐車場経営についてより詳しく知りたい方は、次の記事もご覧ください。
土地売却にかかる税金や費用を把握する
土地売却にはさまざまな税金や費用が発生します。何にどのくらいの金額がかかるのかを事前に知っておけば、どのくらいの売却益が得られるかが予測できるため、売出価格や最低売却価格（最低水準の売却希望価格）をどのくらいで設定すればよいのか見えてきます。
土地売却にかかる税金や費用についての具体的なことは、後で詳しく解説します。
土地売却にかかる費用・税金の手続き
最後に土地売却にかかる費用や税金の内容、土地売却の翌年に必要となる確定申告について紹介します。
前にも述べたように、どのような費用や税金がどのくらいかかるのか把握しておけば、売却活動自体がスムーズに進みます。また確定申告をすることによって還付を受けられる可能性もあります。
土地売却にかかる費用・税金の主な内容
土地売却にかかる費用・税金の主な内容は次の通りです。
| 費用 | 内容 | 説明（費用の目安など） |
| 測量費用 | 測量を行う際に土地家屋調査士に支払う報酬 | 確定測量40～50万円（役所の立会いが必要な場合はプラス10～30万円） |
| 登記費用 | 抵当権抹消登記や所有権移転登記を行う際に司法書士に支払う報酬 | 2～3万円/件 |
| 仲介手数料 | 仲介の場合に不動産会社に支払う費用 | 売買価格の3％+6万円＋消費税が上限 |
| 引っ越し費用 | 引っ越しをする際にかかる費用 | 自宅の敷地を売却する場合、仮住まいと新居と2回分が必要 |
| 建物解体費用・廃棄物処分費用 | 建物の解体・撤去や廃棄物の処分をする際にかかる費用 | 木造4～5万円/坪、軽量鉄骨造6～7万円/坪 |
| 印紙代 | 売買契約書に添付する収入印紙代 | 売買価格によって変わってくる |
| 譲渡所得税 | 売却益（譲渡益）が出た際に支払う税金 | 土地の所有期間が売却年の1月1日現在で5年を超えるかどうかによって税率が変わってくる |
土地売却にかかる費用・税金についてより詳しく知りたい方は、次の記事もご覧ください。
土地売却の翌年に確定申告を
土地を売却して売却益（譲渡益）が出た場合は、売却の翌年に確定申告を行う必要があります。土地を売却するとケースによっては特別控除が受けられ、譲渡所得税が安くなる可能性があります。
また売却損（譲渡損）が出た場合でも、他の所得（事業所得や給与所得など）と相殺（損益通算）することにより譲渡所得税が安くなる可能性があるため、確定申告をするのがおすすめです。
確定申告をする場合は、税務署や不動産取引に詳しい税理士に早めに相談しましょう。
土地売却に関する税金や確定申告についてより詳しく知りたい方は、次の記事もご覧ください。
まとめ
本記事では、失敗しない土地売却のポイント、手続きの流れ、かかる費用・税金などについて解説しました。土地売却は一世一代の大仕事といっても過言ではありません。
正しい方法で売却できれば将来に禍根を残さないで済みます。ぜひ本記事を参考にひとつひとつのステップを確実にクリアして、土地売却を成功させてください。
土地売却の手続きの流れについては、こちらの記事でも取り上げています。ぜひご覧ください。
土地を売却する場合は、その土地の現在の価値を正しく把握することが重要です。まずは不動産一括査定サービスを活用して、土地価格の相場をチェックしておきましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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