昨今、民泊ビジネスが注目を集めています。
民泊とは、所有している不動産や自宅の一部を宿泊施設として貸し出すサービスで、コロナ渦が落ち着いてきて、国内旅行客や訪日外国人観光客が増えたことで、宿泊施設の需要は増加傾向にあります。
2018年6月には、新法民泊（住宅宿泊事業法）が施行されました。これにより民泊開業のハードルが下がり、事業者の数も増えています。民泊は宿泊需要の増加に伴い、ビジネスモデルのひとつとなっているのです。
では、いざ民泊を始める場合、何から始めればいいのでしょうか？本記事では、民泊運営を始める際に必要な手続きや準備について詳しく解説します。しっかりと事前準備を行い、民泊の運営を成功させましょう。
※株式会社リンクアンドパートナーズによる調査。アンケートモニター提供元：GMOリサーチ株式会社
民泊を始めるために必要な事前準備
民泊を始めるためには、しっかりと事前準備を行う事が大切です。
- 民泊の形態を知る
- 初期費用の準備をする
- 経営プランを立てる
次で上記3点について詳しく解説します。
民泊の形態を確認する
住宅宿泊事業法の施行以降、民泊は以下の3つの形態に分ける事ができます。
- 年間営業日数に制限のない旅館民泊
- 外国人を対象とした特区民泊
- 手続きの簡単な新法民泊
それぞれ法令が異なるので、注意が必要です。これから民泊運営を考えている方は、特徴や制限などの違いをよく確認しておきましょう。以下で具体的な内容を解説していきます。
年間営業日数に制限のない旅館業民泊
旅館業民泊は年間営業日数に制限がありません。ホテルや旅館に近い形態で、365日営業できるため高い利益率を見込むことができます。
以前の旅館業法では、要件を満たすことが容易ではなく、運営を始める開始するまでのハードルが高いという難点がありました。しかし、2018年6月に施行された民泊新法と一緒に、旅館業法の規制も緩和され、より民泊営業が開かれたものになりました。
主に改正されたことは以下の通りです。これにより、旅館業法の許可が取りやすくなりました。これにより、旅館業法の許可が取りやすくなりました。
- 最低客室数の廃止
- 洋室の構造設備要件の廃止
- 便所の設置数規制の廃止
- 玄関帳場の規制の緩和
- 建物の構造設備の基準の緩和
外国人を対象とした特区民泊
特区民泊とは国家戦略特別区域法に基づく民泊事業を指します。国家戦略特別区の一部に限り、民泊を運営することができます。
メリットとして、年間営業日数制限がなく365日営業が可能である点や、フロントや用途変更の必要がない点が挙げられます。
しかし、特区民泊では2泊3日以上の滞在が条件となります。このため、短期宿泊客のニーズには答えづらいです。また認定のための手続きに手間がかかるというデメリットがあります。
手続きの簡単な新法民泊
新法民泊は形式的な審査で営業をスタートできるので、初心者にオススメです。民泊運営を行うことができるのは、以下の4点が揃っている住宅となります。
- 台所
- トイレ
- 浴室
- 洗面設備
そして住宅の定義は以下の3点です。
- 現に人の生活の本拠として使用されている家屋
- 入居者の募集が行われている家屋
- 随時所有者などの居住の用に共されている家屋
この条件に当てはまれば、一戸建て、共同住宅、問わず届け出を行うことができます。
しかし、消防設備の設置条件については注意しなければなりません。特定防火対象物として一般的な消防設備よりも高性能な消防設備の設置が必要になります。
デメリットとしては、住宅宿泊管理業者に委託をすることが義務付けられていること、年間営業日数が180日以内に制限されていることです。
家主自身が住宅宿泊管理者として管理業務を行う場合は、家主居住型となります。ただし、在客時に家主が不在になる時間が、定められた時間内である事が条件です。
１時間（事情によっては2時間）以上不在になるようであれば、家主不在型となってしまいます。家主不在型の場合、在客時の管理を住宅宿泊管理業者に委託しなければなりません。不在のまま民泊を提供すると違法となってしまいます。
年間営業日数は180日以内です。この条件は家主居住型、家主不在型に関わらず適用されます。あくまで住宅を利用して運用するため、基本的には生活を営む場所であるという前提条件を考慮しています。
初期費用を準備する
すでに物件を所有している方が民泊を始める場合には、数十万円から100万円程度の初期費用を見積もっておきましょう。その内訳は物件以外に以下の物が挙げられます。
- 消防設備の設置
- 最低限の家具や家電の用意
- シーツや布団カバー、タオルなど基本的なアメニティの用意
- 清掃用具
- 民泊届出にかかる費用
ほとんどの物件には法律で定められた消防設備は設置されていないため、規定の消防設備の設置をしなければなりません。規模が大きい場合や旅館業での取得の場合には数百万円かかることもあります。非常灯と火災報知器のみ設置の場合、費用は約20万円程度です。
まず、お客さんのためにシーツや布団カバーやタオルも必要です。洗濯のことを考えると多めに用意しておくとよいでしょう。また、民泊施設を綺麗に保つための、清掃用具も必要になります。
次に、ベッドや洗濯機や冷蔵庫など、最低限の家具や家電も揃えましょう。無理に高いものを揃える必要はありません。中古品やオークションなどで安く揃えることも可能です。
最後に、民泊を始めるためには行政に届出をする必要があります。
民泊営業開始時の届出自体は無料ですが、民泊許可の申請をする際に、住宅の図面を提出しなくてはいけません。その図面の作成費用として数万円かかることが多いようです。
具体的な届出の手順については、民泊制度ポータルサイトの「住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて」で詳しく説明していますので参考にしてください。
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企業から経営プランを取り寄せる
民泊の経営を始める前に、まずは複数の企業から経営プランを取り寄せましょう。複数の企業の資料を比較することでより良い経営プランを選択できるからです。土地活用比較サイトで複数の企業から無料で資料を取り寄せることができます。
土地活用比較サイトの利用のメリットと流れについて
イエカレはイクス株式会社が運営する日本最大級の不動産総合比較サイトです。土地活用やアパート、マンション経営など賃貸経営を考えている方に向いています。幅広いユーザーに利用されており、すべてのサービスを無料で利用する事が可能です。
大手不動産会社とも連携しているイエカレを使えば、簡単な情報を入力するだけで、複数の企業、最大8社の企業から一括で資料を取り寄せて比較することができます。
また、イエカレは相談窓口もあり、土地活用会社との相談や交渉の進め方などの相談もできるので、安心して利用できるでしょう。
イエカレを利用する手順は、次の４ステップです。
- 土地の所有と建設予定地を入力
- 活用方法を選択
- 連絡先を入力
- プランを取り寄せる企業を選択
あとは、連絡が来るのを待つだけです。
民泊運営開始までの流れ
事前準備をしっかりと行った後は、運営開始までにするべき手順を行いましょう。スムーズに開業するためにその流れをよく理解する事が大切です。ここでは民泊運営開始までの流れを解説します。
自治体の窓口に事前相談に行く
申請を行うためには保健所に必要書類を提出する必要があります。しかし、最初から保健所には行かずに各自治体が設けている旅館業法担当窓口へ、相談しに行ってください。
施設の所在地や施設の図面、建築基準法や消防法への適合状況など、事前に確認すべきことを教えてもらいましょう。
民泊を始めるための手続きをする
民泊は3つの運営スタイルの中から1つを選択し、営業するための許可申請を行います。それぞれ手続きの方法が異なるので注意しましょう。
旅館業民泊の営業条件は各自治体の条例で個別に規定されています。保健所で許可がおりる物件かどうかを確認してから、物件を購入することが大切です。申請を出す際には登録する土地の条例に従ってください。
旅館業登録の申請は保健所に提出になりますが、事前に役所で設備などの登録要件を満たしているかどうか確認をしてもらう必要があります。いきなり保健所に申請書を出しても受け付けてもらえないので注意しましょう。
特区民泊は旅館業法の適用を受けないので、保健所ではなく該当する各自治体に必要書類を提出します。
民泊新法の届出は、原則、民泊制度運営システムからオンライン申請です。
運営を始める前日までに、物件の所在地を管轄する各都道府県に届出を提出しましょう。紙媒体での届出書を提出することも可能です。届出書は各自治体の保健所で取得、または国土交通省観光庁の公式ホームページでダウンロードしましょう。
保健所から許可が下りる
保健所の役員が立入検査を行い、対象施設の構造設備の基準が満たされているかどうかを確認します。基準を満たしていなければ、許可を取得することはできません。
構造設備の基準以外にも、各自治体の条例で定められている基準も満たす必要があり、その検査内容についても相談窓口で確認しておきましょう。
民泊サイトに登録する
集客は民泊を運営するにあたり最も重要な部分です。まずは民泊サイトに登録・情報掲載しましょう。
掲載する写真は民泊運用の予約率・稼働率に大きく影響します。多少費用はかかりますが、プロのカメラマンに撮影を依頼し、質の良い写真を掲載することをお勧めします。
また、複数のサイトを利用することで、稼働率を高く維持することができます。ただし、複数のサイトを活用する際には、ダブルブッキングに注意してください。しっかりと防止対策をとる必要があります。
民泊を始めるための申請手続きについて
民泊の運営を始めるには各所への申請が必要ですが、旅館業民泊、特区民泊、新法民泊の場合で、それぞれ申請先や必要な手続きが異なりますので注意が必要です。
きちんと申請を行わなければ、違法営業となってしまいます。しっかりと確認をして申請をしましょう。それぞれの必要な手続きを以下で紹介します。
旅館業民泊の場合
旅館業民泊の申請先は、施設がある都道府県の保健所です。ですが許可申請の前に、民泊登録の要件、建築基準や建築許可を満たしているかを建築指導課、開発審査課で確認する必要があります。要件を満たしていなければ保健所への申請はできません。申請時に必要な書類は次の通りです。
- 登記事項証明書
- 状況見取り図
- 配置図・平面図
- 構造設備の使用図
- 仕様承諾書
- 水質承諾書
- 水質検査成績書
- 土地・建物登記簿建物登記簿謄本
- 検査済証
手続きを遅らせないためにも、必要な書類は事前に集めておきましょう。
特区民泊の場合
特区民泊を運営するためには、各自治体ごとに定められた窓口で認定申請を行います。保健所の許可は不要です。認定を取得するためには、大まかに以下のような流れになります。
- 保健所に行って事前相談を行う
- 消防所に行って消防設備に関する監督を受ける
- 保健所での相談内容、消防の監督をもとに物件を整備する
- 消防設備の確認を消防署から受ける
- 必要書類を保健所に提出する
- 認定がおりる
認定を取得するためには、保健所と消防に相談をしなくてはなりません。特に消防の手続きは時間がかかるので早めに始めましょう。
申請時に必要な書類は以下の通りです。
| 個人 | 法人 |
| 申請書 | 申請書 |
| 住民票の写し | 定款または寄付行為及び登記事項証明書 |
| 賃貸借契約及びこれに付随する契約に係る約款 | 賃貸借契約及びこれに付随する契約に係る約款 |
| 施設の構造設備を明らかにする図面 | 設備の構造設備を明らかにする図面 |
個人と法人で一部書類が異なりますので、注意しなければなりません。
新法民泊の場合
新法民泊の場合は、消防設備や緊急時の対応などの基準を満たしている、という証明書類を提出するだけで運営が可能になります。そのため、旅館業民泊や特区民泊に比べて法手続きが容易にできます。
民泊経営を成功させるためのポイント
民泊経営を成功させるには、営業活動を行い、宿泊客を増やす工夫をする事が大事です。
設備のリノベーション、インテリア、近隣住民への対応、トラブル対策など、ポイントをしっかりおさえ上手に運営していきましょう。以下で宿泊客を増やすためのポイントを紹介します。
設備のリノベーションを行う
稼働率を上げるポイントとして、訪日ゲストのニーズに応えるリノベーションは外せません。訪日ゲストが過ごしやすい部屋や和室など、喜ばれる内装の部屋づくりを心がけましょう。
ただし、トイレやお風呂には気を遣う必要があります。水回りについては快適さを重要視するゲストが多いからです。
古民家風の雰囲気を演出することも大事ですが、トイレはなるべく洋式に変え、お風呂とは別に設置しましょう。そうすることでゲストのストレスを軽減する事ができます。長期間の生活でも不便なく過ごせるように環境を整えましょう。
空き家で民泊を始めるメリットを知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
「空き家で民泊を始めよう！民泊を始めるメリットと手順を徹底解説」
おしゃれなインテリアやアメニティを取り入れる
おしゃれで充実したインテリアやアメニティは、予約率を向上させ、ゲストの満足度を左右します。民泊経営の利益に大きく影響するので、しっかりと揃えておきましょう。
インテリアは民泊サイトに掲載する際の写真写りも意識することが大切です。アメニティは最低限のものを揃えることは大前提で、それ以上の付加価値をつけるように工夫してください。
インテリアもアメニティもゲストを満足させることを意識し、赤字にならない程度に充実させる事が重要になります。
物件は立地を重視して選ぶ
物件探しで最も重要なことは立地です。下記の3つを重視しましょう。
- 人気エリア・観光スポットの近さ
- 交通の便
- 駅からの近さ
東京・大阪・京都は民泊物件の中でも特に稼働率が高い観光エリアです。さらにその中でも観光スポットに近いエリアの稼働率は非常に高く、宿泊価格は高騰しています。そのため、価格が安く大人数が宿泊できる民泊に観光客が流れてくるのです。
観光スポットに近いエリアの物件は、民泊サイト上の物件紹介ページにアピールポイントとして観光スポット名を加える事ができるので、集客力は非常に良いです。
観光スポットから離れていても、駅が近くアクセスが良い物件も十分に稼働が見込めるでしょう。物件の立地条件は稼働率を大きく左右するため、しっかりと選ぶ事が重要になります。
民泊の写真にこだわる
民泊サイトに掲載する写真には十分にこだわりましょう。暗く見づらい写真だったり、似たような写真が何枚もあったりなど、そぐわない写真を利用すれば印象が悪くなり、収益に繋がらない可能性があるので注意しましょう。
部屋が綺麗に見えるかどうかによって予約率が大きく変わります。そのため、画質や撮り方にはこだわる事が大切です。写真を撮る際のポイントを紹介します。
- 部屋を広く見せるために、部屋の写真は横長のものを使う。また部屋の隅から写真を撮ると、写真に収まる範囲が広くなるので部屋を広く見せる事ができる。
- 写真撮影は日中に行い、自然光を多く取り込んだ写真を撮る。爽やかで暖かなイメージを与える事ができる。逆光で暗くなることを防ぐために、自然光からフォーカスを外して撮影すること。
- 「三分の一の法則」とも呼ばれる「三分割法」。画面を縦横それぞれ三分割して被写体を配置する技法で、印象付けたい被写体を線や交点の上にくるように撮影すると、簡単にプロのような写真を撮る事ができる。
- テーブルなどインテリアに小物を設置して撮影すると、その部屋の個性を引き出す事ができ、お客さんの目を惹く事ができる。
- リスティング写真はお客さんに細部まで伝わるように各部屋ごとに3~4枚は撮るようにする。
- 内装や設備、アメニティやドライヤーなどの備品もどのようなものがあるのか、写真でしっかりと示す事で評価も上がり、集客率も上がる。
以上の撮影方法を試してみても良い写真が取れない、または自信のない方はプロのカメラマンに撮影を依頼するのも良いでしょう。
同じ被写体でもプロのカメラマンが撮った写真は見栄えがよく、思わずクリックしたくなるような写真を掲載できます。
近隣住民への説明会を開催する
近隣住民とのトラブルを避けるために、民泊を経営することを近隣住民に事前周知することは必須です。
騒音やゴミ出しの方法などで近隣の方に迷惑をかけてしまうこともあります。今後長く民泊を運営していくためにも、十分な配慮をする事が大切です。
周知方法は届出住宅ごとに資料の掲示を行い、ポスティングや説明会の開催をするなどがあります。周辺住民に対し届出の15日前までに事前周知を行いましょう。
近隣周知する内容は主に以下の５点です。
- 住宅宿泊事業を運営する旨
- 届出住宅の所在地、建物及び部屋番号
- 住宅宿泊事業の運営責任者の連絡先
- 住宅宿泊事業の開始日時
- 掲示及び書面配布を行う日時
近隣周知がされているかどうかで、近隣の方の安心感が変わります。必ず事前周知を行いましょう。
周知が完了した後は、住宅宿泊事業届出書と周知報告書を各自治体に提出します。
ウェルカムガイド作成でトラブル防止
ゲストの満足度を最大限に高め、トラブルを最小限に抑えるためにウェルカムガイドを作成することが重要です。
わかりやすいアクセスガイドを用意しておくことは必須になります。チェックインまでをスムーズに行えるかどうかは、ゲストの満足度を大きく上げるポイントになるからです。また物件周辺の観光スポットや飲食店などの情報を記載することは、ゲストに好印象を与えます。
チェックイン後のサポートをすることも大切です。施設の利用方法や宿泊時の注意事項、禁止事項などを細かく記載しましょう。お客さんが迷うことなく快適に楽しんでもらえるように、わかりやすく作成する事が重要です。
異文化圏の方々にも満足してもらえるように、外国語の対応も行いましょう。異文化圏の方にとっては日本人の暗黙の了解は通用しません。トラブル防止のために宿泊時のルールはしっかりと明記する事が重要です。
民泊経営に関する注意点
民泊を経営するにあたって、いくつかの注意点があります。
民泊の運営可能地域や、開業後の報告義務、消防設備の設置など条例や法律で決められている事があるので、しっかりと守らなくてはいけません。以下は民泊経営に関する注意点の詳細です。
民泊の運営可能地域は法律で決められている
旅館業の場合は都市計画・建築基準法によって、特区民泊の場合は各自治体の条例によって、民泊の営業ができる地域とできない地域が決まっています。
該当の地域を「用途地域」と呼び、いろいろな用途の建物が無秩序に建設されないように、地域ごとに建物の用途を決めています。
民泊は簡易宿泊営業に該当し、旅館業等が営業できる地域でしか営業できません。しかし、民泊は本来住居としている建物を宿泊用に貸すものであり、住居専用地域で営業したいといった声もたくさんあります。
旅館業民泊、特区民泊は事業ベースの側面が強く、用途制限をされている地域では営業できません。ですが、新法民泊の場合は住居を建てられない工業専用地域のみ、この制限がされています。
これは住居の延長に提供する施設があるためです。つまり住居が建てられる場所であればどこでも営業ができるということになります。
開業後も報告が義務付けられている
民泊は開業後にも国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより、2ヶ月ごとに都道府県知事に以下のことを報告しなければならない義務があります。
- 宿泊日数
- 宿泊者数
- 延べ宿泊者数
- 国籍別宿泊者数の内訳
報告を怠ってしまったり虚偽の報告をした場合には、罰金30万円以下の罰則がありますので、報告を怠らないようにしましょう。
消防設備の設置が必要
民泊は、消防法上すべての特定防火対象物として扱われます。特定防火対象物とは、旅館、ホテル、宿泊所その他これらに類するものです。
民泊として使う部屋が戸建ての1部屋だけであっても消防法上は特定防火対象物になるため、一般住宅よりも高性能な消防設備が求められます。
中でも自動火災報知器設備は、建物によっては工事そのものが不可能な場合があったり、工事に高額な費用がかかってしまう場合もあるので注意が必要です。
まとめ
国内の旅行者に加え外国人観光客が増加し、宿泊事業の需要がますます高まっています。そんな中、個人でも始めることのできる民泊に注目が集まっています。
本記事では民泊を経営するために、事前に準備すべき手続きや開業までの注意点などを解説しました。
民泊には3つの異なる形態があり、それぞれ手続きや営業上の規則が違います。必ず事前に自身の物件状況や地域など調べたうえで、申請をする必要があります。また、競争率の高い民泊営業では、アメニティの準備や部屋の見せ方など工夫することが重要です。
民泊の開業を考えている方は、今回解説したポイントをしっかりと押さえて準備を進めましょう。事前準備や集客、トラブル防止対策など、開業までの流れを覚えれば民泊経営を成功させることができるでしょう。
※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/
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