所有している土地を売却するためには、ある程度の期間と複数の業者が絡むため、面倒に感じるという方も多いでしょう。ただし、土地売却の流れや必要なものを事前に理解していれば、決してややこしくはありません。
何も知らない状態でいきなり土地を売却するとなると、その手間や時間からどうしてもミスが起こりがちになり、より時間と費用が掛かる可能性があります。土地の売却は多くの人が経験するような話ではないため、予備知識がない方がほとんどでしょう。
現状売却しようか考えている土地を持っている方や、将来的に相続などで持つ可能性がある方は、何が必要でどのくらい期間がかかり、どのような流れで手続きを行うのかを事前に知っておくことが重要です。ここでは、一般的な土地売却の手続きの流れや必要なものに関してまとめていきたいと思います。
土地売却手続きの流れ
土地売却の流れについて順を追って解説していきます。もちろんこの流れは一般的なもので、土地や家屋の状況によってはほかの手順が必要な場合もあるため注意してください。
- 不動産業者へ査定依頼
- 仲介業者を決め媒介契約を結ぶ
- 売却活動開始
- 買主が見付かったら交渉
- 売買契約を結ぶ
- 土地を引き渡して手続き完了
ここからは各手順の内容について詳しく解説していきます。
1. 不動産業者へ査定依頼
土地の売却において最初に行うのが土地の査定ですが、土地の価格は周辺状況なども考慮するため、常に変動しているものと考えておく必要があります。
査定を依頼する場合は広告やチラシ、看板、インターネットなどで業者を探し、その業者に査定依頼をします。ただし広告やネットの情報だけでは、どの不動産業者が自分の土地を高く売却してくれるかわかりません。よって査定を依頼する場合は、複数の業者に依頼して相見積もりを取るのがベストですが、電話で問い合わせることは非常に手間と時間がかかります。
そこでおすすめしたいのが、ネット上にある「一括査定サイト」です。一括査定サイトには多くの不動産業者が登録しており、一度の手続きで多くの不動産業者に査定依頼を出すことができます。その依頼に対する返答から、気になる業者をいくつかピックアップして相見積もりを取り、最終的に査定及び仲介をお願いする業者を決定するのが、時間と手間をかけずにベストな業者を見つけるコツです。
土地査定の方法についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
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2. 仲介業者を決め媒介契約を結ぶ
土地の査定と売買の仲介をお願いする業者を決めたら、続いては土地売却の仲介を依頼する媒介契約を結ぶことになります。このタイミングで考えなければならないのが、どのような契約を結ぶかということです。
土地売却の媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の種類があり、それぞれ特徴が違います。それぞれの特徴やできること、できないことは以下の通りです。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
| 複数社への業務依頼 | × | × | 〇 |
| 自己発見取引 | × | 〇 | 〇 |
| 有効期限 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 任意 |
| レインズへの登録義務 | 〇 | 〇 | 任意 |
| 業務処理状況の報告義務 | 〇 | 〇 | 任意 |
各契約の詳細の前に、簡単に単語を説明しておきましょう。自己発見取引とは、売り主自身が売却先を見つけて売買契約を結ぶこと、レインズとは登録した不動産業者が共有できる不動産情報サービスです。これを踏まえたうえで、各契約内容の詳細を確認していきしょう。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、1社の不動産業者と媒介契約を結ぶ方法です。この契約を選択した場合は他社との媒介契約はできず、自分で買主を見つけても勝手に売買契約を結ぶことはできません。売買契約を結ぶ場合は、必ず契約した不動産業者に仲介してもらう必要があります。
契約期間は最大で3ヶ月です。もしこの期間に求めた結果が出せなかった場合は、土地の売却に対して積極的でないようであれば、契約期間終了後に他社と契約しても問題はありません。そのため不動産業者としても、契約期間中に買主を見つけようと、積極的に売却活動をしてくれるケースが多く、比較的早期に売却までこぎつける可能性が高い契約方法です。
親族や友人などに売却する可能性がないという方や、できるだけ早く売却したいという方にはおすすめの契約方法といえます。ただし、自分の周囲に土地を購入する可能性のある方がいる場合や、時間がかかっても購入者を吟味したいというケースでは、あまりおすすめできない契約といえるでしょう。
専属専任媒介契約についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
専任媒介契約
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、自己取引ができるかどうかです。土地売却の仲介媒介契約は、売買が成立した場合に契約した不動産業者に仲介料を支払う契約です。その点自分で買主を見つけ、仲介の必要なく売買契約を結べる場合は、不動産業者に仲介手数料を支払う必要はありません。
専属専任媒介契約は自分で買主を見つけた場合も、売買契約を結ぶ際には必ず契約した不動産業者による仲介が必要で、当然仲介手数料も支払う必要があります。自分の親族や友人関係がその土地を購入する可能性がある方は、仲介手数料を支払う分売却益が少なくなります。よって近しい存在が購入する可能性がある方には、この専任媒介契約がおすすめです。
専任媒介契約のメリットについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もチェックしてみてください。
一般媒介契約
専属専任媒介契約や専任媒介契約と大きく変わるのが一般媒介契約で、複数の不動産業者と同時に契約することが可能です。その分、土地の買主募集の窓口が広がる契約方法ということになります。仲介手数料は実際に買主を見つけて、売買契約をすることになった不動産業者のみに支払うため、ほかの契約方法より出費がかさむということもありません。
土地の売り主からすると、同じ手数料を支払うのであれば一般媒介契約のほうが有利と思いがちですが、不動産業者側から考えるとそうでもないのがポイントです。不動産業者としては、どれだけ頑張って宣伝を行っても、自社で仲介ができなければ収入は0円です。そのような物件に対し、お金や手間をかけて一生懸命営業する可能性は低くなります。
もちろん、一生懸命に営業してくれる不動産業者もいるとは思いますが、専属専任媒介契約や専任媒介契約と同様に力を入れるかといえば、そうはできないという業者がほとんどでしょう。また、不動産業者が必死にならない理由の一つとして、契約期間に上限がないということもあります。ほかの2つの契約は3ヶ月以内という上限がありますが、一般媒介契約は両者の了解があれば期限の上限なく契約を結ぶことが可能です。
土地の売却を急いでいない方や複数の不動産業者と付き合いがあり、どこの顔も立てたいという方におすすめの契約方法といえるでしょう。
一般媒介契約についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事も読みましょう。
3. 売却活動開始
不動産業者との媒介契約が済んだら実際に売却活動が開始されますが、売却開始にあたり用意するものに告知書というものがあります。この告知書は、売り主がその土地の状況に関して調べて買い主に報告するための書類で、土地だけではなく不動産売買においては重要な書面です。
建物が建っていない土地の売買に関していえば、境界の有無や越境の有無、土壌汚染状況や地盤の強さなどいくつかの項目が設定されており、これを専門業者に調べてもらったうえで記入する必要があります。
土地の売買契約において、売り主は契約不適合責任を負う義務があります。わかりやすく言い換えると、売却したあとでその土地における問題点（地盤の緩さや土壌汚染など）が発覚した場合に、売却後で名義が変更されていたとしても、売主は買主側の損害賠償請求や契約解除を受け入れなければならないというものです。
しかし、告知書に土地のすべての問題点について報告しており、それに納得したうえで買い主が購入する場合は、これらの責任は免責されます。売買契約におけるトラブル回避という意味においても、告知書には土地の問題点について包み隠さず記載するようにしましょう。
告知書のほかにも売り出しに関する条件や、土地の案内方法などの条件も不動産業者との間で決めておき、売却活動がスムーズに進むようにすることも重要といえます。ちなみに建物売却の場合は見学の際は売り主、もしくは代理の人間の立ち合いが必要になりますが、土地のみの売却の際は見学の立ち合いは不要です。
4. 買主が見付かったら交渉
買主が見つかったら、実際に売買の交渉を行います。この交渉では価格交渉はもちろん、引き渡しのタイミングなどについても話し合うことになります。ただし話し合うといっても、売り主と買主が直接話すことは稀で、基本的には媒介契約を結んだ不動産業者を介して交渉を進めます。
不動産の売買契約では重要事項説明を行う必要があり、この重要事項説明を行えるのは宅地建物取引士（宅建士）という資格を持った人のみです。この宅建士は不動産業者に必ずいなければならない資格者なので、売買契約の日程を決める際は、売り主と買主の予定に加えて不動産業者の都合も聞いて日程を決めましょう。
5. 売買契約を結ぶ
各者の折り合いがついた日程で、売買契約の場が設けられます。売買契約書に関しては不動産業者が用意するので、契約内容に漏れがないかなどをしっかりと確認したうえで署名・押印するようにしましょう。
売買契約にあたり買主は宅建士から重要事項説明を受け、すべての内容に納得したうえで署名・押印を行います。これで売買契約は完了ですが、実際に土地の登記を変更するのは引き渡し手続きが完了した日ということになります。
6. 土地を引き渡して手続き完了
売買契約の日に、買主から売り主に対して一定程度の手付金は支払われていますが、土地を引き渡すのは全額納付後です。この手続き日は金融機関が絡んでくるため平日に設定されることが多いので、日程調整はあらかじめ済ませておきましょう。買主からの支払いが完了した時点で土地の登記情報を変更し、この時点でようやく売却完了となります。
土地売却に必要なもの
土地の売却は、大きな問題なく進めば比較的時間がかからないようなイメージかもしれませんが、おそらく想像以上に時間はかかります。ここでは土地売却に関して必要な費用や書類、時間などについても解説していきたいと思います。
測量や登記のための費用
土地の売却において重要なポイントになるのが測量ですが、土地売却において測量は必須ではありません。土地の登記簿には当然ながら面積などの情報も掲載されています。この登記簿上の情報のみで売買を行うことを「公簿売買」といい、これでも売買契約は結べます。
しかし土地を買う側からすれば、売却の直前にしっかりと測量を行い、隣地との境界などもはっきりしているほうが安心して購入が可能です。実際に測量を行い、細かな数値を提示して売買契約を結ぶことを「実測売買」といい、公募売買と比較すると買い手が付きやすく高額で売りやすいというメリットがあります。
測量に関しては、査定の前に測量業者に依頼して測量するケースと、不動産仲介業者と媒介契約を結んだあとで測量をする方法があります。ちなみに一般的に測量を依頼してから測量を行い、さらに登記簿に記載するまでで数ヶ月かかるといわれています。
手間を省くのであれば不動産業者と媒介契約を結び、その不動産業者に測量業者を紹介してもらって測量を行うのがおすすめです。この測量に関しても、不動産業者選びの際に条件に加えておけば、ひとつ手間を省くことができます。
測量や登記に必要な経費は30～100万円ほどですが、その土地の広さや条件の複雑さなどにより、費用にはかなり幅があるため注意が必要です。自身で測量業者を探して契約を行うのが手間ではないという方は、必ず相見積もりを取って検討しましょう。
仲介手数料
不動産業者と媒介契約を結んだ場合は、仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料の金額は不動産業者との契約次第になりますが、法律で上限が決められています。仲介手数料の上限を計算する式は以下の通りです。
| 売却価格の200万円までの部分 | 売却価格の5% |
| 売却価格の200万円～400万円までの部分 | 売却価格の4% |
| 売却価格の400万円を超える部分 | 売却価格の3% |
ここで注意したいのが、その計算方法です。売却価格が400万円以上の場合は、仲介手数料が売却価格の3%になるというわけではありません。200万円までの部分は5%、200～400万円までの部分は4%と分けて計算する必要があります。仮に1,000万円の土地を売却した場合の仲介手数料を計算してみましょう。
＝（200万×0.05）＋（200万×0.04）＋（600万×0.03）
＝36万円
この計算が面倒な場合は簡易式の速算法があるので、こちらの数式を覚えておきましょう。
| 売却価格が200万円から400万円までの場合 | 売却価格×4%＋2万円 |
| 売却価格が400万円を超える場合 | 売却価格×3%＋6万円 |
仲介手数料に関する注意点は2つです。ここで紹介した計算式は、あくまでも上限を求める計算式になります。不動産業者との話し合いで、この金額よりも安い手数料で媒介契約を行うケースもあります。
また土地の売買取引には消費税はかかりませんが、仲介手数料には消費税が発生します。上で紹介した計算式で算出した金額に消費税（10%）を掛けた金額が、実際に支払う仲介手数料になりますので覚えておきましょう。
不動産業者と契約時に提出する書類
ここからは土地売買に必要な書類に関してまとめていきます。土地の売買において、多くの書類を提出する機会は主に二度あります。ひとつは土地の売買契約時、そしてもうひとつが不動産業者と媒介契約を結ぶときです。まずが媒介契約時に必要な書類をまとめていきます。
| 種類 | 取得場所・保管場所/取得費用 |
| 登記済権利証か登記識別情報 | 自宅保管／無料 |
| 地積測量図 | 法務局／450円 |
| 境界確認書 | 自宅保管／無料 |
| 取得時の売買契約書及び重要事項説明書 | 自宅保管／無料 |
| 固定資産税の納税通知書 | 自宅保管／無料 |
| 本人確認書類 | 運転免許証や健康保険証など |
| 登記簿謄本か登記事項証明書 | 法務局／600円 |
法務局で取得する書類に関しては、法務局に行くか郵送かインターネットでの請求が可能です。
固定資産税の納税証明書に関しては、紛失してしまった場合は各自治体の役所に問い合わせれば再発行が可能です。東京都の場合東京都主税局で、手数料400円で発行してもらえます。境界確認書に関しては、持っていない場合は売却前の測量時に取得しておくようにしましょう。
その土地の取得時の売買契約書や重要事項説明書は、なくても媒介契約が可能なケースもあります。あれば提出というくらいで考えてOKでしょう。登記済権利証か登記識別情報はいわゆる土地の権利書と呼ばれるもので、紛失した場合は再発行ができません。しかし土地の所有者である本人確認する方法はあり、紛失してしまった旨を不動産業者に伝え、業者の指示通りにすれば売却は可能なので安心してください。
売買契約時に提出する書類
買主との売買契約時に必要な書類についてまとめていきます。売買契約時には、当然のことながら売買契約書と重要事項説明書が必要ですが、これらは仲介する不動産業者が用意するものなのでここでは省いています。
| 種類 | 取得場所・保管場所/取得費用 |
| 銀行口座の通帳 | 自宅保管／無料 |
| 印鑑証明書 | 地区町村役場など／300円 |
| 実印 | 自宅保管／無料 |
| 住民票 | 地区町村役場など／300円 |
| 公図 | 法務局／450円 |
| 登記済権利証か登記識別情報 | 自宅保管／無料 |
| 地積測量図 | 法務局／450円 |
| 境界確認書 | 自宅保管／無料 |
銀行口座の通帳や印鑑証明書など、取得方法がわかりやすいものと、上の媒介契約時に必要な書類で説明しているものに関しては省き、公図に関して説明しています。公図とはその土地の地番を示す書類であり、法務局に保管してあります。取得の場合は管轄の法務局で申請しましょう。インターネットや郵送でも請求は可能です。
土地売却のよくあるQ&A
最後に土地売却の際によくある疑問点について簡単に説明していきます。他の記事で詳しく解説している項目に関しては、簡単な説明とともに参考URLも貼付するので、そちらの記事で確認してください。
土地の書類は専門家に任せておけば安心？
土地の書類に関しては、媒介契約を結んだ不動産業者や測量をお願いした業者にお願いすれば、基本的には問題ありません。しかし、売却する自身の土地に関して現況を把握しておくことは重要なので、必ず各書類に目を通して疑問点などがないようにしておきましょう。
特に理解しておきたい書類は、登記済権利証もしくは登記識別情報です。どちらの書類があるかは、書類が発行されたタイミング次第です。2004年に不動産登記法が改正され、以降に取引があった土地は登記識別情報、改正以前に取引があった土地は登記済権利証となっているかと思います。
特に注目すべきは隣地や道路との境界に関してで、もっともトラブルが発生しやすいのがこの境界です。また境界に関しては明示義務があり、所有者が正確に把握しておくことが重要です。確定測量図などで確認し、わからない部分に関しては測量業者などに問い合わせておきましょう。
遠方の土地はどう売却する？
自身が住んでいる地域から遠方の土地を所有している場合でも、所有者自身が現地に行く必要がある場合がほとんどです。土地の売却に関して媒介契約を結ぶ場合は、その土地がある地域に強い不動産業者にお願いする必要があります。
不動産業者との媒介契約や土地の売買契約、引き渡し手続きなどのときは、基本的に売り主の立ち合いが必要なので、そのつもりで考えておいたほうがよいでしょう。一部不動産業者の中には、メールや郵送にて打ち合わせを行い、契約時などの立ち合いにも代理人を用意してくれる業者はありますが、その分の費用が別途かかります。
土地に残債ありの住宅があるなら売れない？
残債ありの住宅（建物）とは、簡単にいえば住宅ローンが残っている建物ということです。住宅ローンが残っている建物は、その住宅ローンを組んでいる金融機関により抵当権が設定されている状態になります。
この状態でも土地を売り出すことは可能ですが、売買契約時には抵当権を抹消しておく、つまりローンを完済しておくことが必要です。土地・建物の売却益でローンを完済できるのかなどについて、金融機関に問い合わせておく必要があります。
土地と建物の名義が違うケースでの売却方法を知りたい方は、こちらの記事もおすすめします。
共有の土地を売却するときは？
相続した土地などの場合は、土地の所有権が共有になっているケースもあるでしょう。この場合の土地の売却方法は3つあり、自分が保有している部分をほかの所有者に買ってもらうか、所有している土地を所有する権利ごとに分筆して自身の所有部分のみを売却するか、所有者全員の同意を得て全体を売却するかです。
ちなみに土地の単位は「筆」で、分筆とは土地を分けることです。どうしても売却が必要な場合は、ほかの所有者と相談して、どの方法が取れるのかを確認しておく必要があります。
共有者不在で売却する際に必要な委任状について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。
まとめ
土地の売却を考えてから引き渡しまでは、どれだけ早くても3ヶ月はかかります。土地の売却を考えている方や予定されている方は、まず時間がかかるものだと理解してから動き始めるのがおすすめです。
土地の査定次第で、どのような計画で土地を売却するかが決まってくるので、査定を依頼する相手は慎重に選びましょう。そこで利用しておきたいのが一括査定サイトです。一度の申請で多くの業者に査定の依頼をすることができるため、時間と手間を大幅に削減することができます。
土地の売買の媒介契約を結ぶ業者とは長い付き合いになることが多いので、できるだけ多くの業者の話を聞き、信頼できる業者と媒介契約を結ぶようにしましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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