不動産投資は30代から始めるべき！その理由と失敗回避の手引き

※1：東京商工リサーチによる中古マンション投資の売上実績（2022年3月調べ）

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30代で不動産投資を始めるメリット

まずは、なぜ30代から不動産投資を始める方が良いのか、その理由をご説明します。次の2要素が関係しています。

• 若いからこその利点
• 長期運用で得られる利点

この2要素をさらに細かく分析すると、多く分野でメリットが得られることがわかります。各メリットを詳しくみていきましょう。

本業との両立が容易である

30代は本業が波に乗って、経験と体力が大いに発揮される時です。そのような時期に投資活動が本業に影響するようでは意味がありません。しかし、不動産投資は、本業をおろそかにしないばかりかバランスをとりやすい投資方法として知られています。

不動産投資は所有する建物や土地の賃料で利益を上げるものですが、基本的な管理は管理会社に任せる方法で行われます。借り主とのやりとりや日々の管理を自分でする手間が省けるので、本業が忙しい30代の人には大きなメリットと言えるのです。

定年までにローンが完済可能である

多くの人は60代の定年を一つのラインとしてローンを組みます。30代のうちであれば、定年までの期間がまだまだあることから、無理のない返済計画のもと投資用不動産を購入できます。

返済の指標として、投資用物件を購入する時は最長ローン年数を参考にすることができるでしょう。一般的に45年が最も長い返済期間といわれていますが、30代であればボーナスと退職金を返済計画に含めることで定年時に完済できる見通しが立ちます。早めに始めれば始めるほど、運用しやすくなるのです。

複利による利益が得られやすい

30代から不動産投資を始めると、時間という産物を大いに活用できます。特に不動産投資は一つの投資で長期的に資金と利益を得られる方法です。それで30代の早い時期に行動を起こしておけば、積み重ねた時間から得られる金銭的なリターンを大いに期待できます。

また長期にわたって投資運営していくことは、経験を積み上げることにもつながります。初めは資産価値をどれほど伸ばせるか見極めたり、先行きを見通したりする力があまりないと感じることでしょう。しかし早いうちに始めておけば、余裕を持って軌道修正する経験ができるので、実践を通した資産運用ノウハウをつけやすくなります。

ローン審査に通りやすい年齢である

先にも挙げたように、30代は20代に比べて仕事が安定している傾向にあります。その点は投資用不動産購入の融資に良い影響を与えるでしょう。ローン審査では通常、借り手の以下の情報を考慮します。

• 年収
• 年齢
• 勤続年数
• すでにある資産

これらが一番バランスよく高い水準を保っているのは30代です。もちろん職種にもよりますが、他の年齢に比べて30代は伸びしろが大きいとも言えます。

融資する金融機関は上記の情報をもとに、今後融資を受ける人がどのような地位についていくか、どれほどの年数働けるか、どれほどの資産を築いていくかを概算します。30代はその項目をクリアしやすいので、不動産投資を始めるのにぴったりといえるのです。

ダブル収入による安定が得られる

感染症が猛威を振るっている今の時期は、若くして失業してしまうリスクも高まっています。しかし、投資用不動産を所有している人はそのような状況でも慌てることはありません。賃料から得られる収入が確定しているので、たとえ本業がなくなってしまったとしてもある程度の収入が確保できるためです。

また投資方法によってはダブル収入以上の安定を得ている人もいます。若いうちに不動産投資を始めている人の中には物件を複数持っていることもあり、本業よりも不動産収入の方が高いというケースもよく聞かれます。そうなれば、万一本業を失ってしまっても、生活レベルが一気に下がってしまうということも避けられるでしょう。

30代からの不動産投資で持つべき心構え

不動産投資は動くお金も大きくなります。そのため、どのように知識をつけるかは失敗を回避するために欠かせません。運用を始める前に事前に整えておきたい心構えを5つ紹介します。

情報収集にはしっかり時間をかける

投資が成功するかは情報収集にどれほど時間をかけるかが大きく関わってきます。良い情報収集ができれば次のような結果になるでしょう。

• 良い物件を見つけられる
• 運用方法の基礎を身につけられる
• 失敗例から学べる
• 常に新しい市場動向を取り入れられる

この情報を取り込むためにはやはり時間がかかります。30代は仕事でプロジェクトをどのように円滑に進めるかのノウハウを身につけていることでしょう。その知識の上に不動産投資の運用方法を加えれば大きな強みになりえます。不動産投資セミナ―に参加したり、すでに不動産投資を本業にしている投資家の意見を取り入れれば良質な情報を得られるでしょう。

担当者選びは特に慎重に行う

投資用物件を買う時には、通常の住居用物件を購入する時とは違った視点で不動産会社の担当者を見極める必要があります。営業担当者の熱意が感じられると心動かされてしまうかもしれませんが、冷静に次の点を考慮してみましょう。

• 投資用物件を多く扱っているか
• これまでの販売実績はどうか
• アフターフォローは万全か
• その物件を手放すときの計画まで考えてくれるか

投資用不動産を購入するということは、ただ建物や土地に費用を使うのではありません。その不動産会社がどのように投資成功に寄与してくれるのかという長期的な計画にもお金を払っていると考える必要があります。不動産担当者選びはビジネスライクにマネジメントの話も持ち出して選定するようにしましょう。

投資しているという意識を持ち続ける

不動産投資は、何もしなくても自動的に収益を得られるという受け身の感覚では成功する確率を下げてしまいます。もちろん日々の管理は管理会社に任せることができますが、マネジメントや今後の使用方法を決めるのは投資している側であり、管理会社はその点に責任を負っているわけではありません。

何のために管理をお願いしているのかということを考えておくと、投資運営のかじ取りを自分で行う心構えにつながります。また、すでに軌道に乗っている運営状況であっても、借主のニーズを素早く察知したり、管理会社の怠慢を抑制することにもなります。そのように運営できている不動産であれば、自然と空き室が出にくくなり、順調に収益を上げられる可能性も高まりますので、ぜひ投資しているという自覚を持つように心がけましょう。

目標金額を決めて戦略を立てる

「せっかく投資するなら沢山稼ぎたい」という気持ちを持つのが普通ですが、具体的な目標金額を決めておくとそのためにやるべきことが見えてきて、活動がしやすくなります。

まずは自己資金の内訳から考えてみましょう。

• 自分の住んでいる家にかかる費用
• 家族にかかる費用
• すでに持っている資産の維持費
• 生活にかかる金額

これらをあらかじめ算出して総資産額から引いて考えてみましょう。また、ライフイベントを想定してそのためにかかる出費も忘れずとっておくようにしましょう。そうすれば、残った金額を投資にあてられることがわかりますので、次の計算方法で具体的な目標額を割り出してみましょう。

これはあくまで、本業を失った場合に次の仕事を見つけるまでの蓄えを、投資収益で賄えることを目標にした目安額です。この計算を使えば、最低限生活に支障が出ない範囲で投資を行うことができます。

いずれにしても、高すぎる目標は禁物です。ローンの返済や自分の生活費が圧迫されるような無理のある計画を立てることだけは避けるようにしましょう。

本業の就業規定に違反しないか必ず確認する

すでに行っている本業の規定によっては、雇用契約が発生しない不動産投資収入であってもルール違反になることがあります。特に確認しておきたいのは、どれほど手広く不動産経営を行うかということです。規定上では、一定規模の不動産賃貸業と言われることもありますが、具体的にどれほどの規模であればOKなのでしょうか。

一定規模の不動産賃貸業とは

副業違反とは何かの定義が記載されている人事院規則14-8では、賃貸業についてのルールを次のように定めています。

　４　前項の場合における次の各号に掲げる事業の経営が当該各号に定める場合に該当するときは、当該事業の経営を自営に当たるものとして取り扱うものとする。
二　不動産又は駐車場の賃貸　次のいずれかに該当する場合
（1）不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合
イ　独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が５棟以上であること。
ロ　独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が１０室以上であること。
ハ　土地の賃貸については、賃貸契約の件数が１０件以上であること。
ニ　賃貸に係る不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものであること。
ホ　賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものであること。
（2）駐車場の賃貸が次のいずれかに該当する場合
イ　建築物である駐車場又は機械設備を設けた駐車場であること。
ロ　駐車台数が１０台以上であること。
（3）不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額（これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額）が年額５００万円以上である場合

“引用：人事院「人事院規則14-8　第1項関係4」”

上記に当てはまらない規模での運営であれば、自営にあたらないとみなされるためルール違反になりません。しかし、もしこの規定項目に当てはまっているのであれば、各省庁や役所から認可を受ける必要があります。

特に注意すべきなのは、国家公務員を本職としている人たちです。公務員の就業規則は上記の規定が盛り込まれている可能性が高い傾向にあります。いずれにしても、不動産投資を始める前には自身の勤める会社が定める規約を必ず確認するようにしましょう。

ライフステージを考慮した計画を立てる

30代は公私ともに充実する期間でもあります。もし独身ならこれから結婚する可能性があり、すでに結婚しているなら子供が生まれる可能性もあります。不動産投資をする時には、そのような生活の変化を見据えた資金繰りを計画しましょう。

不動産投資は自身の住んでいる場所に影響することがないので、その点ライフステージの変化に合わせやすいと言えますが、資金計画の点では少なからず影響が及びます。今の生活を基盤として考えるのではなく、将来どのような変化が起こる可能性があるのかイメージした上で計画を立てるようにしましょう。

30代不動産投資家におすすめの物件選別法

ここまで30代で投資を始める上での心構えを知ることができましたが、気になるのは他でもない30代の投資家におすすめできる投資用物件の選び方です。主に考えたいのは次の4つです。

• ステータスエリア
• 生活の利便性
• 間取り
• 単身用物件

それでは上記の点を一つずつ見ていきましょう。

人気エリア内から選ぶ

人気エリアはよく都市部に集中していますが、そのエリアには次のような魅力があるからです。

• ステータスとなる
• 利便性
• ビジネスチャンスが多い

このポイントからすると、現在日本国内でそれらを満たしているのは東京23区といえるでしょう。また、東京を離れたエリアで人気なのはリゾート地です。そのようなエリアでは住むための賃貸物件として貸し出すのではなく、宿泊施設として物件運用することもできます。需要が高いエリアを選ぶなら、価値が下がるリスクも比較的緩和されるのでおすすめです。

人気エリアで空き家を購入し、民泊として運営するなら初期費用も安く済ませられる可能性があります。その点について詳しく扱った以下の記事を読むのもおすすめです。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/4582

駅から近い物件を選ぶ

駅から近い物件は価値が下がらないという話をよく耳にしますが、具体的に言ってどれほどの距離が駅近になるのでしょうか？また借りる側は駅近物件にどのような魅力を感じているのでしょうか？

その答えを次の表にしました。

駅近物件は建物が古びてきても、ニーズに与える悪影響は比較的に少ないと言えます。借り手は建物の新しさより、日々の利便性を優先して選ぶ傾向があるからです。

投資用不動産を選ぶ際には、そのようなメリットと長期的な資産価値を考慮に入れて駅近物件を検討しましょう。

住みやすい間取りの物件を選ぶ

住みやすさは地域環境だけでなく、間取りでも変わってきます。住みやすい間取りかどうかを判断する時に役立つのは、主に家事をする女性の視点で考えてみることです。女性は次の視点で間取りを見ています。

• 家事動線はスムーズか
• 空気の流れが滞るところはないか
• デッドスペースはあるか
• 家族とのコミュニケーションがしやすいか

これらの条件をもっている物件は、一言でいうと外観が真四角であることが多い傾向にあります。もちろんそうでなくても設計力によって良い間取りとなっているところもありますが、真四角な家は比較的デッドスペースが少なく、その面積を効率良く使える仕上がりになっています。そのため居住者が家具の配置に困ることもあまりありません。

もし夫婦で不動産投資を考えているなら、ぜひ奥様に意見を訪ねてみるようにしましょう。住み手側の視点になってチェックしてくれるので、物件の良し悪しを見極める助けとなるでしょう。

まずはワンルームから始める

ワンルームは特に不動産投資初心者におすすめの物件です。ワンルームは管理もしやすく、購入時の自己資金もファミリータイプに比べて少額なのでリスクが少なくて済みます。

またワンルームの強みは時代の変化に合っているという点です。少子高齢化が進む日本では、都市部か地方かに関わりなく単身世帯が増えることが予想されています。今後のニーズを考えてもワンルームであれば借り手が見つかりやすいので、運用しやすい物件と言えるのです。

投資用不動産を探すなら、ワンルームマンションに特化した「シーラの不動産投資」がおすすめ

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30代で不動産投資を始める際の注意点

不動産投資で起こりえるリスクを回避するには、注意点をよく把握しておく必要があります。ここからは3つの注意点を取り上げて、どのように対策していけるかを解説します。

資金繰りで悩む可能性が高い

良い資金計画が行われていなければ、資金繰りに行き詰ってしまい大失敗につながるという流れが予想されます。資金繰りで困らないためには先に挙げた経営基礎知識を取り入れたり、ライフステージを考慮に入れた計画を立てたりするだけではなく、マネジメントのプロの力を頼る必要もあるでしょう。

投資を始めた初期からファイナンシャルプランナーに相談しておけば、資金繰りに悩む前の対策や行き詰った時の対処法を教えてもらうことができるのでおすすめです。

住宅ローンがある場合は二重ローンになる

すでに自身の住んでいる住居でローンを組んでいるなら、二重ローンに苦しむことも考えられます。今後自分の住む家を購入しようと考えているのであれば、慎重に検討する必要があるでしょう。

二重ローンを避けることが最善策ですが、もし二重ローンになってしまうことが確実であれば、2つ目の組むローンの借り入れ額の割合を、物件の購入額の半額に設定することをおすすめします。そうすれば、金融機関から借り入れがしやすくなり、投資用物件の支払いに与える影響も少なくなることでしょう。

また、自身の住む家を購入するベストなタイミングを知っておくのは大切です。以下の記事ではその点を詳しく解説しているのでぜひ参考にしてみてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/6794

大きな物件への投資は難しい

すぐに高額なリターンを得るのが目的で、部屋数の多い大きな物件に投資しようとする人もいます。しかし、30代の投資家にとってはあまり賢明な方法とは言えません。なぜなら資金力が追い付かない可能性が高いからです。

不動産業者の中には高い物件を購入して欲しいがために、確実に高額な利益が見込めるといった売り文句を使ってくることもあります。そのような口車に乗せられて、冷静な判断ができなくなることは絶対に避ける必要があります。1棟買いタイプの投資から始めるのではなく、まずは区分マンションやワンルームタイプの物件投資から始めて資金力をつけた後、改めて大きな物件での投資に挑戦する方が安全です。

まとめ

30代で不動産投資を行うのは、不労所得が得られる可能性があるというメリットを考えると賢い選択です。特に雇用が不安定になっている今の時代だからこそ、生活資金捻出の一手段として始めることができます。

投資を行う時には投資家やアドバイザーから良い情報を取り入れつつ、管理会社に任せきりにしない経営体制が大切です。また購入する不動産の見極めや、運営時の注意点も把握しておき、リスクに備えた綿密な計画を立てておけば、失敗を回避することができるでしょう。

ぜひこの記事で取り上げた内容を実行に移し、将来への備えとして30代からの不動産投資を始めましょう。