【宅建士監修】不動産鑑定費用の相場とは?依頼すべきケースや不動産査定との違い

不動産売却

不動産鑑定を頼みたいけど、依頼するにはどのくらいの費用がかかるのか気になっていませんか。不動産鑑定は、例えば土地・建物を相続するときなど、一生に一度ぐらいしか起きない出来事のときに必要になるもので、専門家でない限りそこまで詳しいという人は少ないでしょう。

また、鑑定とは別に不動産査定というものがあることを知り、不動産鑑定とどう違うのか、どう使い分けたらいいのか、あるいはもっと安く鑑定してもらえる方法はないのか疑問に思う方もおられるでしょう。

本記事では不動産鑑定の費用相場を紹介するとともに、不動産鑑定についての基礎知識や注意点を解説します。不動産査定との違いなどについてもふれますので、ぜひ参考にしてください。

\\この記事は専門家監修のもと作成しています//

監修者_nishizaki
本記事の監修者 
西崎洋一/宅地建物取引士     
宅地建物取引士・管理業務主任者・不動産コンサルタント・不動産プロデューサー。不動産業界10年以上の専門家。物件調査、重説作成・説明などの実務経験が豊富。特に土地の売買、マンション管理に精通。大阪を中心に活動を行っている。

不動産鑑定費用の相場は?

最初に不動産鑑定費用の相場を見ていきましょう。また正式鑑定よりも安い金額で鑑定してもらえる簡易鑑定についても紹介します。

不動産鑑定の費用は最低20万円

不動産鑑定の費用は、不動産鑑定士がそれぞれ自由に設定できるオープン価格です。

通常は類型(戸建て・マンション・土地などの不動産の種類)や評価額によって金額設定がされ、不動産評価額が高くなると鑑定費用も高くなるのが一般的です。例えば、評価額1,000万円以下の物件の鑑定費用は類型が異なってもそれほど大きな違いはありませんが、評価額1,000万円を超えると累計の違いによって最大40万円ほど差が出てきます。

次の表は不動産評価額と不動産の種類ごとの鑑定費用の相場です。最低約20万円としているところが多いようです。

不動産評価額 戸建ての鑑定費用 マンション(一室)の鑑定費用 土地(更地)の鑑定費用
1,000万円以下 約25万円 約30万円 約20万円
~5,000万円以下 約30万~50万円 約60万~70万円 約25万~30万円
~1億円以下 約50万~60万円 約70万~85万円 約30万~40万円

簡易鑑定であれば費用が2~3割安くなる

不動産鑑定には簡易鑑定もあり、正式な不動産鑑定よりも費用が2~3割程度安くなります。

簡易鑑定によって作成された書類は、裁判所や税務署などに提出するなど公的な目的で用いることができませんが、正式な不動産鑑定と同じく不動産鑑定士により作成されるので信頼性は変わりません。その違いは下の表の通りです。

個人的に不動産の評価額を知りたい場合だけでなく、内部的な参考資料が必要な場合などは、正式な不動産鑑定ではなく簡易鑑定を依頼するのがおすすめです。迷ったときは不動産鑑定士にどちらが良いかを聞いてみましょう。

不動産鑑定費用の仕組みとは?

続いて不動産鑑定費用の仕組みを紹介します。不動産鑑定の費用には次の3つの体系があります。

費用体系 特徴
報酬基準型 多くの不動産鑑定士事務所で採用されている
積み上げ型 採用している事務所はそれほど多くない
定額型 採用している事務所は稀

それぞれの違いや、どのように費用が決まるのかを見ていきましょう。

報酬基準型

1つ目の報酬基準型は、国が用地買収を行うときなどに用いられる基本鑑定報酬額表をもとに、独自の基準を設けて鑑定費用を設定するものです。多くの不動産鑑定士事務所がこの報酬基準型を採用しています。

先ほど述べたように、不動産鑑定の費用は各事務所によって異なるオープン価格です。所有権が複雑、借地権が付いている、ひとつの土地に更地や貸家建付地などが混在している、物件が遠方・僻地にあるなど調査に手間がかかるなど、さまざまな要因で費用が高くなったり、安くなります。

不動産鑑定の費用に影響を与える大きな要素に不動産評価額類型があります。

不動産評価額とは税などを計算する際の基準

不動産評価額固定資産税評価額ともいい、固定資産税・都市計画税・相続税などを計算する際の基準となる不動産の価値を表した数値のことです。例えば、固定資産税評価額を基準に決められる固定資産税の計算方法は次の通りです。

固定資産税の額=固定資産税評価額(課税標準額)×1.4%(標準税率)
不動産評価額は原則3年ごとに見直され、県知事や市町村長が価格を設定・決定し固定資産課税台帳に登録されます。この評価額が高いほど鑑定費用も高くなります

類型とは不動産の種類

類型は不動産の種類のことで、不動産の状態によって分類されます。土地に建物が建っているか、また自分で使っているか、人に貸しているかなど、主に更地・建付地・借地権・賃貸およびその敷地などで分けられています。更地よりも建物が建てられている方が鑑定費用は高くなります

鑑定評価基準で必ず分類される類型の種別は下記の9通りです。

  • 更地
  • 建付地
  • 借地権
  • 底地
  • 区分地上権
  • 自用の建物およびその敷地
  • 貸家およびその敷地
  • 借地権付建物
  • 区分所有建物およびその敷地

不動産の中にはこれらの類型に当てはまらないものも多く存在するため、不動産鑑定士はその都度どの類型に当てはまるか、あるいは複合的な類型に分類されるかなどを判断します。

不動産鑑定士報酬のもとになる基本鑑定報酬額表

多くの不動産鑑定士事務所では、国が用地買収を行うときなどに用いられる基本鑑定報酬額表をもとに鑑定費用を設定しています。

基本鑑定報酬額表(抜粋)(令和2年3月現在)

評価額 A.宅地または建物の所有権 B.宅地見込地の所有権 C.農地、林地、原野、池沼、墓地、雑種地の所有権、家賃 D.宅地の借地権、底地(賃地)の所有権、地役権 E.区分地上権及び地代 F.自用の建物およびその敷地の所有権 G.建物の区分所有権
500万円まで 16万1,000円 20万8,000円 31万4,000円 15万5,000円 20万8,000円 21万円 20万4,000円
1,000万円まで 16万1,000円 26万円 36万8,000円 18万円 23万4,000円 23万6,000円 23万円
1,500万円まで 17万4,000円 33万7,000円 44万6,000円 21万9,000円 28万6,000円 27万5,000円 28万円
2,000万円まで 18万1,000円 36万2,000円 45万8,000円 22万9,000円 31万3,000円 27万7,000円 31万3,000円
2,500万円まで 19万9,000円 39万8,000円 49万4,000円 25万3,000円 34万9,000円 30万1,000円 34万9,000円
3,000万円まで 21万1,000円 42万2,000円 51万8,000円 27万7,000円 37万3,000円 32万5,000円 37万3,000円

積み上げ型

不動産鑑定費用の体系の2つ目は、積み上げ型です。積み上げ型は鑑定の際の作業量や土地の広さなどによって費用が決まります

報酬基準型のような基準額は設けられていないのが特徴で、複雑な鑑定作業が必要になる案件を多く抱えているような不動産鑑定士事務所で採用されています。積み上げ型を採用している事務所はそれほど多くはありません

定額型

不動産鑑定費用の体系の3つ目は、定額型です。定額型は依頼内容がどのようなものであっても、すべて一律の料金で受託するというものです。依頼者にとっては最も分かりやすく利用しやすいと言えますが、鑑定士の専門性や労力など観点から考えると不釣り合いになることが多く、採用している事務所は非常に少ないです。

不動産鑑定と不動産査定の違いとは?

続いて不動産鑑定と不動産査定の違いを紹介します。先ほど少し触れたように、不動産の価値を知る方法には、次の2つがあります。

  • 不動産査定:不動産の大まかな売値を知りたいを利用する
  • 不動産鑑定:不動産査定よりも信頼性の高い基準で調査し、売値を知りたいを利用する

また不動産鑑定には、正式な不動産鑑定と簡易鑑定があります。

  • 正式な不動産鑑定:公的な目的で利用する
  • 簡易鑑定:公的な目的で使わない場合に利用する

この3つの違いを次の表で整理してみました。

鑑定・査定の別 調査主体 報告書のタイトル 報告書の書式 調査基準 公的な目的での使用 費用
正式な不動産鑑定 不動産鑑定士 「不動産鑑定評価書」 簡略化されない どの不動産鑑定士事務所でも同じ(国で決められた基準を用いる) 使用できる 有料
簡易鑑定 不動産鑑定士 「不動産価格調査書」「不動産価格意見書」など 簡略化される 不動産鑑定士事務所によって異なる 使用できない 有料(正式鑑定の2~3割安)
不動産査定 不動産会社 「不動産査定書」など なし 不動産会社によって異なる 使用できない 無料であることがほとんど

それぞれの違う点を詳しく見ていましょう。

不動産鑑定は不動産鑑定士が行う

不動産鑑定とは不動産鑑定士不動産の鑑定評価に関する法律(不動産鑑定評価法)国土交通省が定めた不動産鑑定評価基準に基づいて、不動産の評価額を算定することです。不動産鑑定は不動産鑑定士だけができる独占業務です。

不動産鑑定士は不動産鑑定評価法によって定められている国家資格で、不動産の経済価値に関する専門家です。不動産鑑定評価法は不動産鑑定士に対して守秘義務などの重い責務を課しています。これは不動産鑑定士が公平に鑑定・評価をすることによって国全体で均衡がとれた不動産価格を保つことができるという、社会・経済の安定に関わる大切な仕事であるためです。

不動産鑑定は公的な目的で使える

不動産鑑定士によって作成された不動産鑑定評価書、裁判や税務関係など公的な目的で利用できます。これは前にも述べたように、不動産鑑定士が不動産鑑定評価法や不動産鑑定評価基準に基づいて鑑定・評価するという公のプロセスを経て作成するからです。ただし、前にも述べたように簡易鑑定の場合は公的な目的での利用はできません

具体的にどのようなシーンで利用するのかは後で詳しく説明します。

不動産査定は不動産会社が行う

一方、不動産査定は不動産会社それぞれの基準に従って不動産を調べ、売却価格の目安を示すことをいいます。不動産市況、近隣の類似物件の売買価格、立地条件など加味して各社で独自に査定するため、会社によって査定額に差が出ます。

実際に査定をする人に対して公的な資格は求められていません。不動産会社を運営するには国家資格である宅地建物取引士が一定数以上所属する必要がありますが、宅地建物取引士が査定をしなければならないというわけではありません。

不動産査定は公的な目的では使えない

一方、不動産査定は公的な目的では使えません査定額はあくまでも売却価格の目安であり、その金額で取引されるとは限りません。

しかし、個人的・内部的な目的や不動産売買の売主・買主・仲介者間の参考資料にするためであれば、不動産査定で十分であることがほとんどです。不動産売買をするときは不動産鑑定が必要という誤解もあるようですが、そのようなルールはありません。

ただ、不動産査定は無料で気軽に利用できることが最大のメリットです。一括査定サイトを利用すると一度に複数社に対して依頼できるのでとても便利です。

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不動産鑑定が必要になる場合とは?

不動産鑑定の費用について知れば知るほど「意外とお金がかかるけど、一体どんなとき必要になるの?」「無料査定じゃ駄目なの?」と思われる方がいると思います。

不動産鑑定はさまざまな場面でトラブルを避けることに繋がります。ここでは不動産鑑定によって適正な価値を調べた方がよい場面を具体的に解説していきます。

遺産相続の分割を裁判で決めるとき

遺産相続の分割について裁判になった場合、相続した不動産の適正価格の提示が求められます。その際に不動産鑑定士による鑑定結果は確実な適正価格として扱われ、相続トラブルを可能な限り穏便に済ませるために役立ちます。

誰がどの遺産を相続するのか、遺産分割協議の際に揉めることがなければ裁判まで発展することはまずありませんが、意見が割れた場合は裁判所の介入が必要です。裁判によって遺産分割を決める際は不動産鑑定による評価が必須なので、不動産鑑定士に依頼する必要が出てくるのです。

遺産分割の裁判になりそうな場合は、早めに不動産鑑定士に依頼をして、裁判の日程に間に合うように評価書を作成・提出してもらいましょう。

相続税を節税したいとき

不動産鑑定の結果を税務署に証拠資料として提出すると、不動産鑑定評価額を基準にして相続税を計算するため節税できることがあります。

不動産の相続税は固定資産税評価額や路線価によって算出されますが、不動産鑑定士は現場での鑑定作業で土地の形状などを細かく確認し、評価額に補正を入れます。その結果評価額が安くなり、それに伴い相続税も安くなるのです。相続税については専門的な知識が必要なので、税理士に相談するのがベターでしょう。

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離婚により財産分与をするとき

離婚による財産分与をするときも、不動産鑑定を依頼して適正価格を把握しておく必要があります。

離婚の際は財産を2人で分割し、財産分与をしなければなりません。不動産を所有している場合は適正価格である評価額の半分を一方に支払うことで、適正な財産分与となります。例えば不動産評価額が400万円だった場合は、家を出る側、つまり不動産を所有しない側が金銭や物品などで400万円分受け取ることで適正な財産分与がされたことになります。

離婚後にトラブルになる恐れがあるので、必ず適正な評価額で財産分与をしましょう。

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不動産鑑定を依頼する手順

続いて不動産鑑定の依頼の流れを見ていきましょう。評価書が作成・提出されるまで数週間程度かかることもあるため、必要になったら早めに依頼しましょう。

  1. STEP1 不動産鑑定士事務所を探す
  2. STEP2 不動産鑑定士事務所と契約する
  3. STEP3 不動産鑑定士によって評価が行われる
  4. STEP4 鑑定評価書を受け取る

ステップごとに詳しく見ていきましょう。

STEP1 不動産鑑定士事務所を探す

不動産鑑定士事務所は、各都道府県ごとにある不動産鑑定士協会で紹介してもらえます。所在地・連絡先は、公益財団法人日本不動産鑑定士協会連合会の公式サイトの「不動産鑑定相談所」のページで紹介されています。

不動産鑑定士事務所を選ぶときは、最初から1つに絞らず複数の事務所に費用を見積もってもらいましょう公式サイトを設けている事務所も多いのでそれをチェックするとともに、実際に事務所を訪問し鑑定士の雰囲気などを知るのがおすすめです。不動産鑑定士は不動産の鑑定・評価だけでなく、コンサルティング業務も行っています。費用だけでなく、実績はあるか、自分のニーズに合ったプランを提示してくれるか、分かりやすく裏づけを示しながら説明してくれるかなどを見て選びましょう。

なかには中間報告書を出してくれる事務所もあります。中間報告書を検討することによって生まれたさらなる疑問を鑑定士に報告し鑑定・評価に反映させることで、より正確性を高めトラブルの防止が図れます。中間報告書を作成・提出してくれるかも事前に確認しておきましょう。

依頼内容によっては不動産鑑定士だけでなく、弁護士や税理士が関与しないとならないケースもあります。各士業と連携を取りながらワンストップで鑑定・評価してもらえるかも確認しておきます。

STEP2 不動産鑑定士事務所と契約する

鑑定を依頼する事務所が決まったら依頼書兼承諾書に署名・捺印をします。依頼書兼承諾書は日本不動産鑑定士協会連合会が書式のひな形を定めており、この書類を提出すると不動産鑑定士事務所との委託契約が成立します。

契約を結ぶと次のような書類の提出を依頼されます。普段目にしたこともないようなものもあるので、分からないことは遠慮なく鑑定士に質問しましょう。

  • 固定資産税納税通知書
  • 登記簿
  • 公図
  • 住宅地図
  • 地積測量図
  • 道路台帳
  • ガス配管図
  • 上水道配管図
  • 公共下水道台帳

STEP3 不動産鑑定士によって鑑定・評価が行われる

続いて不動産鑑定士が現地に出向いて実地調査を行います。あわせて自治体や法務局からの情報・資料の収集も行い、不動産鑑定評価書を作成します。

評価書が完成するまで10日から数週間を要します。裁判所や税務署などから提出を求められている場合は、鑑定士とスケジュール調整をしっかり行いましょう。

STEP4 鑑定評価書を受け取る

不動産鑑定士による鑑定・評価作業が終わったら、不動産鑑定士の名が記された不動産鑑定評価書が作成・提出されます。評価書には次のような事柄が記されているので、誤りなどがないか確認しましょう。

  • 対象不動産の表示
  • 依頼目的と鑑定評価の条件
  • 鑑定評価額の決定及び鑑定の基準となった日付
  • 不動産鑑定評価額を決定した理由
  • 関与不動産鑑定士及び業者に係る利害関係等
  • 鑑定評価の基本事項
  • 鑑定評価額

不動産鑑定についての注意点

最後に不動産鑑定を依頼するにあたって注意点を紹介します。不動産鑑定士に正式に依頼する前に確認をしましょう。

複数の事務所から見積もりを取る

先ほどから述べているように、不動産鑑定の費用は不動産鑑定士事務所によって異なるオープン価格です。同じ物件の鑑定でも事務所によって金額が変わるのが通常です。

必ず複数の事務所から見積もりを取り、見積金額や内容を比較してから正式に依頼しましょう。その際に参考になるのが基本鑑定報酬額表です。この表にある金額からあまりにもかけ離れた金額を提示された場合は要注意です。

依頼する分野に強い不動産鑑定士を選ぶ

不動産鑑定士は遺産相続や財産分与をはじめ、事業用物件、海外物件、農地、土壌汚染などの影響を受けた物件などそれぞれ得意分野を持っています。自分が解決したい問題を明確にし、その分野に強い鑑定士であるかを確認してから依頼しましょう。

裁判などに間に合うようにスケジュールを組む

不動産鑑定は現地調査だけでなく、関係各所からの情報・資料の収集、それらの整理・分析など多くのプロセスを経て鑑定評価書の作成・提出に至ります。依頼内容によって異なりますが数週間から1ヶ月程度の時間を要します。

いつまでに、どのような目的で鑑定評価書を使うのかを鑑定士に伝え、それに間に合うようにスケジュールを組んでもらいましょう

鑑定評価の有効期間は1年程度

不動産鑑定評価の有効期間は法的な定めはありませんが、一般的には1年程度と考えられています。それは不動産の価値は時間が経つごとに変動するためです。

おおよそ3ヶ月以内ならば同じ評価額で問題はありません。3ヶ月を超えて1年以内であれば、不動産鑑定士による時点修正の意見書の提出が必要になることもあります。それ以上経過するとあらためて不動産鑑定をやり直す必要があります。1年以内でも対象物件のそのものや周辺環境に大きな変化があった場合は鑑定をやり直す必要があります。

まとめ

本記事では不動産鑑定費用の相場や不動産鑑定の基礎知識、不動産査定との違いなどについて紹介してきました。

不動産鑑定の費用は最低でも20万円という高額ですが、遺産相続や離婚時の財産分与など公的に適正な判断が求められるケースでは、その高い信頼性ゆえに重要な役割を果たします。

しかし、不動産の価値を知るための手立ては正式な不動産鑑定だけではなく、より安価にできる簡易鑑定や、無料で利用できる不動産査定もあります。本記事を参考にしていただき、利用する目的や予算などにあった方法を選んでください。

なお、不動産の売却を検討中ならば、まずは無料の一括査定サービスでも十分な情報・相場を知ることができます。優良な企業を厳選した査定サービスで、安心・素早く不動産の価値を調べましょう。

監修者_nishizaki
本記事の監修者 
西崎洋一/宅地建物取引士     
宅地建物取引士・管理業務主任者・不動産コンサルタント・不動産プロデューサー。不動産業界10年以上の専門家。物件調査、重説作成・説明などの実務経験が豊富。特に土地の売買、マンション管理に精通。大阪を中心に活動を行っている。

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