所有している土地を売りに出しても、すぐに売れるとは限りません。不便な場所にある土地や周辺環境が整備されていない土地などは、需要がない可能性があるでしょう。また販売価格が高すぎたり販売を任せている業者に問題があったりするなど、土地が売れない場合にはさまざまな可能性が考えられます。
売れない土地には何らかの理由があるので、土地をそのまま放置せずに売れない理由や原因を見つけ出し、ひとつずつ丁寧に改善していくことが大切です。
今回の記事では、売れない土地を売るための具体的な方法について解説していきます。現在売れない土地を所有している方や将来土地を売る予定がある方は、ぜひこの機会に記事を一読することをおすすめします。
- 売れない土地を売るためには、近隣の土地相場を調べて適正な売り出し価格に設定しましょう。
- 利用している不動産会社が土地販売に積極的でない場合、信頼できる不動産会社を探し出して変更するか、媒介契約の種類を見直しましょう。
- どうしても土地が売れない場合は、販売方法の見直し、隣地の所有者との交渉、土地の分筆、不動産会社へ買取売却を依頼、などといった手段も検討しておくといいです。
売れない土地を売る方法
土地を売りに出したのに思うように売れない場合は、いくつかの原因が考えられます。売れない土地を売れる土地にするためにはそれらの原因を探り、対策を立てて売れる土地になるように軌道修正することが求められます。
売れない土地を売る具体的な方法としては、以下の4つがあげられます。
- 売り出し価格を見直す
- 不動産会社を見直す
- 土地の仕切りや調査を見直す
- 土地の販売方法を見直す
ここからは、それぞれの方法の中身について解説します。
売り出し価格を見直す
土地を販売する場合は、売り出し価格を相場価格よりも高すぎる金額に設定すると、なかなか買い手はつきません。不動産の購入希望者の中には、相場価格に敏感になり相場売り出し価格が適正でなければ、その土地に対して不信感を持つ人もいます。
よって土地を販売する際には、近隣の土地の相場価格を把握することが大切といえるでしょう。不動産会社に任せきりにするのではなく、自身でも広くリサーチを行い周辺の土地の相場価格を調べておくことが重要です。
自ら土地の相場価格を調べる方法として、インターネットを活用することをおすすめします。不動産取引価格情報検索や不動産情報サイトなど、複数の情報サイトを活用することで適正な相場価格を把握することができます。
ほかにも、国や都道府県が発表する公示価格や基準値標準価格を参考にすることも可能です。国や都道府県はそれぞれ1年に1回、土地取引の価格の指標として公示価格や基準値標準価格を公表しています。これらの情報は、国土交通省のウェブサイトの「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」で確認することができます。
不動産会社を見直す
土地が思うように売れない原因として、現在提携している不動産会社に問題があるケースも多々見られます。不動産会社によって販売能力に差があることから、場合によっては契約したもののまともな販売活動を行ってくれない会社もあるので注意が必要です。
ここでは、不動産会社を見直す具体的な方法を2つ紹介します。
媒介契約を変更する
現在の媒介契約を見直して、媒介契約の種類を変更することをおすすめします。不動産会社と交わす媒介契約には、「一般媒介契約」と「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の3つの種類があります。このうち「一般媒介契約」は、その会社以外にも複数の不動産会社と媒介契約を交わせることから、契約した不動産会社が本腰になって売却先を探さない恐れがあるので注意が必要です。
「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」であれば、信頼できる不動産会社1社としか契約できないため、これらの契約を交わした不動産会社は積極的に売却活動を行ってくれる可能性が高いといえるでしょう。
ちなみに、一般媒介契約と専属専任媒介契約、専任媒介契約の特徴や違いは以下の通りです。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
| 契約できる不動産会社の数 | 1社のみ（それ以外の会社と契約すると違約金が発生） | 1社のみ（それ以外の会社と契約すると違約金が発生） | 複数の会社との契約が可能 |
| 売主自身が買い手を見つけて契約することの可否 | 不可（売主が買い手を見つけて契約すると違約金が発生） | 可能だが媒介契約の履行に関してかかった費用の支払い義務あり | 可能 |
| 不動産会社の売主への報告義務 | 1週間に1回以上、販売状況の報告義務あり | 2週間に1回以上、販売状況の報告義務あり | なし |
| レインズへの登録義務 | 媒介契約後5日以内に登録義務あり | 媒介契約後7日以内に登録義務あり | 登録義務なし |
不動産会社を変更する
現在契約している不動産会社が、あまりにも頼りなく信頼をおけないと感じる場合には、不動産会社を変更することもひとつの方法です。新たに媒介契約を交わす不動産会社を探す際は、会社の専門性に着目して土地売却に強い不動産会社を探し直すことをおすすめします。
不動産会社をリサーチする際は、ネット上にある一括査定サイトを活用するとよいでしょう。一括査定サイトでは、同時に複数の不動産会社にアプローチすることができるため、手間が少なく効率的に探すことができます。
ネット上にはさまざまな一括査定サイトが存在します。サイトを活用する際にはできるだけ登録している不動産会社の数が多く、評判がよくて閲覧者や利用者が多い一括査定サイトを利用するようにしましょう。
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土地の仕切りや調査を見直す
土地がなかなか売れない原因のひとつに、土地の仕切りや調査が曖昧である点があげられます。隣の土地のとの境界が明確でなければ、購入する側は将来的に何らかのトラブルが生じるのではないかと不安に感じることでしょう。
また、地盤が緩かったり地質に何らかの化学物質が含まれていたりする恐れがあると、多くの方はその土地の購入を控える傾向があるため注意が必要です。ここでは、土地の仕切りや調査を見直すための具体的な方法を2つ紹介します。
境界を確定する
土地同士の境界線の問題は悩ましく、境界が曖昧であることからトラブルに発展している事例は、日本全国に多数あります。したがって隣地との境界が曖昧な土地は敬遠される傾向があり、なかなか買い手が現れにくいのが現状です。
境界が曖昧な場合には、土地の仕切りを見直すために境界を確定することが大切です。土地測量の専門家である土地家屋調査士に依頼し、境界を確定してもらうとよいでしょう。測量を依頼した場合は、通常3〜4ヶ月ほどかかリます。
境界確定を土地家屋調査士に依頼した場合にかかる費用は、土地の広さや形によって変わってきます。さらに官民立会いの有無によっても価格が異なるので注意しましょう。なお、100平方mほどの土地の境界画定を依頼した場合の価格相場は以下の通りです。
| 立会いの有無 | 価格相場 |
| 100平方m程度で官民立会いが不要の現況測量 | 35万〜45万円程度 |
| 立会いが必要な境界確定測量 | 60万〜80万円程度 |
地質・地歴調査を行う
近年は台風や大雨が多く、地盤が緩い土地などは敬遠される傾向があります。土地の状態や性質に不安があると、安心してその土地に住むことができないことから購入を控える人は多いです。
よって、土地を売りに出す際は事前に地質調査や地歴調査を行い、自分の土地の地盤の状態や土壌汚染の有無、危険物や埋設物がないかなど明確にすることをおすすめします。売りに出た土地が、きちんと地質調査や地歴調査が行われていることが分かれば、購入側も安心して購入を検討するようになるでしょう。
地質調査や地歴調査にかかる費用相場は、以下の通りです。
| 調査内容 | 費用 |
| 登記簿データによる調査 | 5万円程度 |
| 過去の事業所の有無やその中身 | 12万円程度 |
| 近隣建物との配置や地質調査、廃棄物の有無、悪臭などの確認 | 20万円程度 |
| 土壌汚染対策法に対応する地歴調査 | 30万円程度 |
土地の販売方法を見直す
土地が思うように売れない原因として、土地の販売方法に原因があるケースが見られます。思い切って販売方法をガラリと変えた途端に、それまで一向に売れる気配がなかった土地がすぐに売れる場合もあるようです。
土地の販売方法を見直す方法は、以下の3つがあげられます。
- 隣地の所有者に交渉してみる
- 広い土地は分筆を検討してみる
- 不動産会社の買取りを視野に入れる
ここでは、それぞれの方法について具体的に解説します。
隣地の所有者に交渉してみる
土地の買い手がなかなか現れない場合には、隣地の所有者に交渉してみることをおすすめします。建築基準法で定める接道義務に違反している土地や極端に狭い土地の場合などは、一般的には買い手がつかないとされています。
しかし隣地の所有者が購入すれば、購入した土地と既存の土地を合併して増築することや、マンション投資や造園など幅広く活用できる可能性が高まるでしょう。
広い土地は分筆を検討してみる
土地が広すぎるとその分価格も上がることから、土地は売れにくくなる傾向があります。そのため広い土地を保有している場合は、そのまま売りに出すのではなく土地を適正なサイズに分筆すると、買い手に割安感を与えることができて売れやすくなるのでおすすめです。
しかし法人とは異なり、個人所有の場合は複数の土地を売却することはできません。よって実際に分筆する際は、経験豊富な不動産業者に相談して手続きを進めるとよいでしょう。
不動産会社の買取りを視野に入れる
さまざまな方法で売却を試みても販売に結びつかない場合は、仲介売却ではなく不動産会社に買取り売却を検討することをおすすめします。この場合の買取売却とは個人に買い取ってもらうのではなく、不動産会社に直接土地を買い取ってもらう方法です。
ただし、あくまで不動産会社はその後の売却を見越して買い取ることから、仲介売却の場合と比較して6割程度の安い価格で取引されることが多いので注意が必要です。仲介売却と比べて比較的早く買取が決まることから、できるだけ早く土地を売却したいのであれば、不動産会社に対し買取り売却を検討してもいいでしょう。
どうしても土地を売却できない場合の対応は？
これまで紹介したいずれの方法でも土地を売却することができない場合には、売却にこだわるのではなく違う方法で処分することをおすすめします。以下で具体的な対応策について紹介します。
土地の寄付を検討する
具体的な処分方法として、土地を寄付する方法がありますが、土地の寄付の相手先として以下の3つがあげられます。
- 個人に寄付する場合
- 自治体に寄付する場合
- 法人に寄付する場合
同じ寄付であっても、寄付をする相手が異なれば寄付の流れや状況も変わってくるので、上記3つのケースについてさらに詳しく解説します。
個人に寄付する場合
第一に、個人に対して土地を寄付する方法があります。現実的には、なかなか売却できない土地を受け取ってくれる人は少ないかもしれません。
しかし、隣地の所有者に対してであればその土地を活用しやすいことから、受け取ってくれる可能性があります。ちなみに、土地を受け取った相手は贈与税を支払わなければならない点は留意する必要があります。
自治体に寄付する場合
第二に、自治体に対して土地を寄付する方法があります。しかし自治体であれば必ず受け取ってくれるわけではなく、特に明確な使用目的がない場合はたとえ寄付だとしても受け取ってくれないこともあります。
例えば市区町村の自治体の場合、土地の所有者の固定資産税は大きな収入源になることから、むやみやたらに受け取ることはしない傾向があります。もし自治体へ寄付をする場合には事前に担当窓口に連絡をして、寄付を受け付けてくれるかどうか確認することをおすすめします。
法人に寄付する場合
第三に法人に寄付をする方法がありますが、多くの法人は、土地の寄付を受け入れる可能性が低いといえるでしょう。法人が土地の寄付を受けた場合は、贈与税だけに限らずに不動産所得税や登録免許税、受譲税などの支払い義務が発生します。
法人は個人よりも税負担が多いことから、法人に対して土地を寄付することは難しいです。なお、公益法人の場合は税制上優遇措置を受けることができるため、寄付の相手先として検討に値するといえそうです。
土地を活用できないか検討する
土地の寄付にこだわるのではなく、土地を何らかの手段で活用できないか検討してみることもおすすめします。例えば広大な田舎の土地の場合には、太陽光発電などの活用などに向いています。肥えた土地を所有している場合は、農地として市民に農地を貸し出すこともひとつです。
土地の大きさや性質、周辺環境などによってさまざまな活用方法があることから、ご自身の土地の状況をよく理解して、最適な活用方法を探ってみてもよいでしょう。
相続時は土地の放棄も検討する
将来的に処分が難しい土地を相続する場合には、安易に相続するのではなく、その土地の相続を放棄することを視野に入れておくことをおすすめします。ただし、一旦相続放棄をすると土地以外の財産も全て放棄することになるため注意しましょう。
さらに、相続放棄をしてもその土地の管理義務は継続されるため、管理作業を負担するだけでなく管理費も継続して支払う必要があります。もし相続放棄する場合は、相続を知ってから3ヶ月以内に行う必要があります。相続する前の段階から相続放棄をするか否か決めておき、いざ相続することが決定したら迅速に相続放棄の手続きを進めるとよいでしょう。
相続した土地の売却方法に関しては、ぜひこちらの記事をご覧ください。
売れない土地を所有し続けるデメリット
土地が思うように売れない場合には、これまで紹介した方法のいずれかの対策を取ることをおすすめします。もし何らかの対策を取らずに土地を所有し続けると、以下のデメリットが生じる可能性があるので注意しましょう。
- 時間が経つと余計に売れにくくなる
- 所有していると費用がかかる
- 近隣住民とトラブルに発展する可能性もある
それぞれ具体的に解説していきます。
時間が経つと余計に売れにくくなる
土地は建物と比べて劣化はしません。しかし土地は時価なので、不動産の市場動向や国内の景気に左右されます。もし長く所有している間に周辺の過疎化が進み、その地域全体の不動産の価格相場が下がると、土地自体の価値も下がる可能性があります。
また、土地は所有している間ずっと固定資産税や都市計画税を納め続けなければなりません。支払う固定資産税と都市計画税の分だけ、どんどん土地の資産価値は下がってしまいます。
売れない土地は、そのままにしておくと益々敬遠されて余計に売れなくなる可能性があるので注意が必要です。一等地は別として、ほとんどの土地は今後その価値が上がっていくことは考えにくいといえるでしょう。
所有していると費用がかかる
売れない土地を所有していると、たとえその土地に居住したり活用したりしていなくても、費用がかかるといったデメリットがあります。以下で費用の中身について具体的に解説します。
税金
先述しましたが、土地を所有していると固定資産税がかかり、市街化区域の場合には固定資産税に加えて都市計画税もかかります。なお固定資産税とは、市町村の固定資産課税台帳などに所有者として記載されている人が支払う義務を負っている税金で、土地や建物、償却資産などにかかる地方税です。
また、市街化区域とは国や自治体の方針によって都市化が進んでいる地域のことで、都市計画税は生活が便利になった恩恵としてその受益者が支払う税金です。
固定資産税は以下の式で算出されます。
都市計画税は以下の式で算出されます。
固定資産税も都市計画税も、いずれも毎年1月1日時点での所有者に納税義務が発生します。
管理費
土地は使用していなくても定期的に管理する必要がありますが、具体的な管理の中身として清掃やゴミの除去、雑草の撤去などがあげられます。なお市区町村によっては、条例で雑草の除去が義務付けられている場合もあることは念頭に置いておくとよいでしょう。
草刈りを外部委託した場合には一定の費用がかかり、時間単位で計算される場合と土地の広さによって計算される場合があります。草刈りを外部委託した際に発生する費用の目安は、以下の通りです。
| 草刈り費用の算出基準 | 金額 |
| 時間単位（1時間） | 3,000円程／1時間 |
| 広さの単位（1㎡） | 200〜300円程度／1㎡ |
近隣住民とトラブルに発展する可能性もある
土地を定期的に管理していたとしても、使用していない土地の場合にはゴミが不法投棄されたり、草が生い茂ったりする可能性があります。そうなると異臭が生じて、近隣住民とのトラブルに繋がる可能性も否めません。
また、土地に古い空き家がある場合は倒壊などのリスクも増え、仮に倒壊して何らかの損害を与えた場合には、損害賠償を求められる可能性もあります。土地を所有していると、さまざまな付随的な問題が思わぬトラブルに繋がる可能性があるので、定期的にきちんと管理することが大切です。
まとめ
売れない土地を引き続き保有していると、さまざまなデメリットが生じて大きな負担になる恐れがあります。いざ売りに出したとしてもすぐに売れるとは限らないことから、売れない場合の対処方法についてはあらかじめ考えておきましょう。
現在売れない土地を所有している方や今後所有する可能性がある方は、できるだけ土地売買や処分のノウハウを多く身につけて、状況に応じた適切な対処をすることをおすすめします。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
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